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chenkak
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 Posté - 03 janv. 2013 : 19:13:01
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L'article 26-a permet au SDC, à la double majorité, d'acheter un des lots de la copropriété.
Savez-vous si un autre article ou texte permet au SDC de décider de la manière (avec quelles majorités) pour gérer le lot ainsi acquis, par exemple sa location ou sa revente ?
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JB22
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Posté - 03 janv. 2013 : 22:14:03
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Comme il est possible d' aliéner ou de disposer d'une partie commune il est possible de la louer, décision à l' article 26.
La location la plus courante est la location d'une ancienne loge de concierge.
L' A.G. doit délibérer sur l' affectation des produits (Loyers). |
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chenkak
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 2
 Posté - 03 janv. 2013 : 23:37:38
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Délibérer, certainement; mais pour les décisions sur la gestion et l'affectation, les textes ne semblent donner aucune indication de majorité requise... |
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Posté - 04 janv. 2013 : 09:31:44
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etant une partie commune à louer, la décision se prend à l'article 26.
Quant à l'affectation des produits et l'affectation des dépenses (impots, etc...  ), elle se fait sur chaque copro car cette partie est indivis et appartient à tous partiellement aux tantièmes.
et les copros doivent integrer ces revenus immobiliers dans leur déclaration de revenus |
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Gédehem
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4
Posté - 04 janv. 2013 : 16:03:07
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Un "lot de copropriété", c'est à dire un lot privatif, n'est en aucun cas une "partie commune" !
Construit ou acquis par le syndicat, un lot privatif reste 'privatif'.
La question qui se pose au syndicat : comme gérer ce ou ces lots ?
Le syndicat n'a compétence que sur les choses communes, dont les copropriétaires détiennent la propriété indivise, choses communes dont le syndicat est le gardien.
Pour ce qui concerne les choses communes ce sont les régles de la loi de 65 qui s'appliquent.
Quid pour les parties privatives ? Il a été rappelé qu'elles sont hors compétence du syndicat (même si cela peut parfois être contestée).
Elles échappent aux dispositions du statut de la copropriété. Il y a sans doute ici un vide juridique. Ce sont les régles du Code civil qui s'imposeraient dans ces cas, celles qui concerne le droit de propriété.
Ce qui veut dire que si décision d'AG il y a, et on ne voit pas comment il pourrait en être autrement, c'est la majorité de l'art.24 qui s'appliquerait.
Ceci aussi bien pour les travaux à entreprendre dans le lot privatif du syndicat (refaire les tapisseries, changer les fenetres pour du double vitrage, etc ...), comme le ferait tout propriétaire de lot privatif, ou encore pour le louer ou le vendre.
Entendons nous bien : il s'agit de statuer ici sur des parties privatives au syndicat.
Pour les parties communes dont il est le gardien, c'est le statut de 65 qui s'impose. |
Édité par - Gédehem le 04 janv. 2013 16:09:08 |
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Posté - 04 janv. 2013 : 19:46:41
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gedehem : l'article 26 permet au syndicat de faire des acquisitions immobilières, et dans le cas de chenkak, c'est un lot de copropriété, et non une parties communes.
Les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes; mais qu'en est il quand le SDC est lui même un copropriétaire ?
Vu sur le site de JPM.copro : Les actes d’acquisition immobilière doivent faire l’objet d’une décision prise à la majorité prévue par l’article L 26. Ils doivent être réalisés dans le cadre strict de l’objet du syndicat. L’acquisition doit être justifiée par les nécessités de l’administration du syndicat et/ou de la conservation de l’immeuble. Dans l’éventualité d’une contestation de la décision par un opposant ou un défaillant, la motivation de l’acquisition doit être explicitée dans la convocation et rappelée dans le texte de la résolution.
L’opération ne put donc porter que sur une partie privative permettant la satisfaction d’intérêts communs. Des exemples fréquents sont l’acquisition d’un lot pour y installer une conciergerie, celle d’en groupe de parkings privatifs pour faciliter le stationnement des visiteurs, etc…
Acheter un lot de copropriété et le louer ne rentre pas dans l'objet réel d'un SDC.
Un copropriétaire ayant payé sa quote-part de cet achat d'un lot de copropriété, qui vend quelques années plus tard son propre lot et quite le SDC : peut il réclamer son investissement et une plus-value ?
Si l'achat date des années 2000 par exemple,; ce lot vaut au moins le double en banlieue et 4 ou 5 fois plus à Paris !!!
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Gédehem
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Posté - 04 janv. 2013 : 20:58:47
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On ne peut qu'être en accord avec l'exposé de JPM : acheter un lot privatif ou même le construire pour ensuite le vendre ou le louer n'entre pas dans l'objet d'un syndicat (*).
Ce qui est très différent de la construction ou de l'acquisition de lot(s) pour répondre à lobjet du syndicat, logement concierge, création de locaux à usage collectifs, etc ...
Par ailleurs, "faire commerce" de locaux privatifs, est-ce dans l'objet d'un syndicat ? Certainement pas.
Enfin se pose la question de la réalisation de travaux d'entretien dans des locaux privatifs (donc des "lots de copropriété") propriété du syndicat.
Comme tout propriétaire de lot le syndicat en décide seul, sans que le statut de la copropriété ne puisse être mis en avant, lequel est limité aux choses communes.
(*) ne pas confondre avec la "location" de parties communes (maj.art.26 acte de disposition), pour l'installation d'antennes de téléphonie ou de paneaux publicitaires, bien que cela ne soit pas également dans l'objet d'un syndicat "de faire commerce de .." |
Édité par - Gédehem le 04 janv. 2013 21:02:32 |
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chenkak
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7
Posté - 04 janv. 2013 : 21:42:13
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"L’opération ne peut donc porter que sur une partie privative permettant la satisfaction d’intérêts communs."
Nous sommes bien d'accord avec cette conclusion de JPM.
Ne pourrait-on pas transformer ce lot acquis par le SDC tout simplement en "partie commune"?
Ainsi, le studio pour loger le gardien resterait une partie commune même si, un jour, le poste de gardien disparaissait.
L'assemblée pourrait voter alors de transformer ce studio en local à vélos et poussettes, etc...
Reste à voir comment faire pour régulariser la situation nouvelle vis-à -vis des registres officiels (hypothèques, impôts et taxes, etc...)?
N'y a-t-il aucune souplesse dans les dispositions légales permettant de telles adaptations allant dans l'intérêt de la copropriété? |
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challand
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Posté - 04 janv. 2013 : 22:11:08
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Pourquoi faudrait-il transformer le lot en partie commune? |
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Posté - 04 janv. 2013 : 22:48:37
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gedehem : nous sommes d'accord qu'un SDC ne peut pas faire "commerce" ou spéculer en achetant des lots privatifs !!
Mais cela ne répond pas entièrement à ma question. Les copropriétaires sont en indivison sur les aprties communes, mais sur un lot privatif acheté par le SDC.
Les copropriétaires qui paieront leur quote-part sur l'achat d'un tel lot, sont ou ne sont ils pas en indivision ?? ils ne s'agit pas non plus ici d'actionnaires d'une SCI !
Un copropriétaire qui part peut il réclamer sa quote-part payé pour l'achat de ce lot, et une plus value ??
Est-ce qu'une telle résolution pourrait être contestée au THI car non conforme à l'objet d'un SDC ??
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Posté - 05 janv. 2013 : 09:36:54
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il n’empêche que ce lot privatif est un lot commun à tous, même si ce n'est pas une partie commune
les revenus doivent être redistribués à tous avec ce que cela entraîne comme conséquence comme imposition...
il conviendrait de le laisser dans le domaine privatif du syndicat, cad en indivision à tous, car le louer permet facilement le retour en arrière. Il n'y a pas besoin de le replacer en parties communes ce qui serait plus difficile de le retransformer et de le refaire redevenir partie privative. Le laisser ainsi c'est protéger l'avenir. |
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Posté - 05 janv. 2013 : 11:35:11
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rambouillet : je ne suis pas sur votre position, car un copropriétaire qui paiera sa quote-part d'un achat et qui profitera à d'autres copropriétaires si celui-ci part du SDC me parait assez " illégal" !!
Le copro X paie sa quote-part de 3000 € sur cet achat en 2000. IL touche sa quote-part de loyers, pas de soucis, il part en 2005 .
Le SDC revent ce lot 10 ans plus tard pour le double du prix de vente !! l'acheteur du lot de Mr X touchera donc 6 000 €. Pourquoi un copropriéatire préparerait il l'avenir pour les copros suivant ?? Ce n'est pas l'objet d'un SDC !!
Rambouillet : ou est il écrit que les copropriétaires sont en indivision sur ce lot privatif acheté par le SDC ???
Une partie privative n'est en aucun cas une partie commune à TOUS !!
Je doute beaucoup du droit du SDC d'acquérir un lot pour le louer ou spéculer !! ce n'est pas l'objet d'un syndicat de copropriétaire. J'attaquerai une telle décision devant le TGI.
Quelle est la jurisprudence dans ce cas ? |
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Posté - 05 janv. 2013 : 12:06:18
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d'abord je ne parle pas d'achat, mais de location.
citation: Rambouillet : ou est il écrit que les copropriétaires sont en indivision sur ce lot privatif acheté par le SDC ???
et alors à qui appartient ce lot ? au syndicat ! et qui est dans le syndicat ? les copros en indivis ?
et où vont les recettes de location ? au syndicat donc aux copros qui en auront un revenu dons des impots à payer: cqfd
une partie privative n'est pas une partie commune, certes mais ce lot est commun à tous, sinon à qui voulez vous qu'il soit : au syndic à la fameuse président dictateur du CS d'un de nos autres collègues de UI ? |
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2013 : 12:33:39
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Pas si simple !!!
Les parties communes sont la propriété personnelle de chacune des personnes propriétaires de lot de copropriété. Cette part de propriété est exprimée en tantièmes attachés au lot.
Le syndicat n'est ici propriétaire de rien !
S'agisant de lot de copropriété dont le syndicat a décidé l'acquisition, il entre dans le patrimoine du syndicat qui en a la pleine propriété.
Les copropriétaires ? ils sont ici considérés comme pour une indivision, ses règles échappant au statut de la copropriété. |
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Posté - 05 janv. 2013 : 14:47:16
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gedehem : Les copropriétaires ? ils sont ici considérés comme pour une indivision, ses règles échappant au statut de la copropriété.
Si je vous suis, ce sont les copropriétaires qui furent présents et ayant payés leur quoye-part au moment de l'achat de ce lot privatif qui touchent les loyers, et qui toucheront le produit de la vente. Les nouveaux copropriétaires ne sont " rien" dans ce lot privatif !!
rambouillet : Que vient faire le syndic et le CS " dictateur dans ce post ??
Vous n'avez pas les réponses à mes questions très pertinentes, il me semble !!
Une autre question est sans réponses : est-ce illégal que le SDC achète un pot de copropriété pour le louer ou pour spéculern car en dehors de son objet !!! Que dirait le tribunal sur une contestation d'une telle résolution ?
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2013 : 15:39:46
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Une décision d'AG prise en dehors de l'objet du syndicat fixé par L.art.14 est jugée "inopérante." (Cass 30.01.2007, reprenant arret CA Paris 17.04.1996)
Au pire il s'agit d'un "abus de majorité", toujours sanctionné par la nullité.
Position qui n'a rien de surprenante : une instance, peu importe laquelle, ne peut décider validement que dans le cadre de son objet.
"Si je vous suis, ce sont les copropriétaires qui furent présents et ayant payés leur quoye-part au moment de l'achat de ce lot privatif qui touchent les loyers, et qui toucheront le produit de la vente. Les nouveaux copropriétaires ne sont " rien" dans ce lot privatif !!"
On peut raisonnablement se poser la question ....qui aurait comme réponse la même que pour un fonds de réserve "travaux" consentis au syndicat, remboursé au vendeur et appelé sur l'acquéreur.
C'est pourquoi, sur ce point précis de la vente d'un lot privatif propriété du syndicat, je parle du silence des textes, voire d'un vide juridique. Faute de pouvoir faire référence au statut de 65, ce sont les dispositions du Code civil qui s'appliquent.
A distinguer toutefois de la modification de l'ex- logement de fonction 'concierge' partie commune en "lot de copropriété" pour les besoins de la vente. |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2013 15:51:15 |
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Posté - 05 janv. 2013 : 18:49:49
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gedehem : les fonds travaux ne concernent que les parties communes ! nous parlons d'une partie privative achetée par le syndicats !! vous écrivez que la loi de 1965 n'est pas celle qui s'applique dans ce cas mais le code civil !
par conséquent le remboursement des fonds au vendeur et l'appel à l'acheteur ne peut pas "fonctionner"
Le vendeur qui a investi dans l'achat de cette partie privative du SDC, et qui se voie rembourser sa mise de départ alors que ce lot a pris beaucoup de valeur , et que c'est l'acheteur qui va en profiter en cas de vente me parait difficile à accepter !!
Il y un vide juridique et une contradiction dans la loi de 1965, entre l'objet du SDC article 14, et l'autorisation à l'article 26 de faire des acquisitions immobilières !!
Le jugement de la cour de cassation est aussi suprenante. " une prise de décision de l'AG en dehors de l'objet et de l'article 14 est inopérante !!!
Que fait le syndic avec ce terme " inopérante "??? après l'achat de ce lot !!! |
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Posté - 05 janv. 2013 : 19:08:14
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d'abord je parle seulement de location !!!
citation: rambouillet : Que vient faire le syndic et le CS " dictateur dans ce post ??
Vous n'avez pas les réponses à mes questions très pertinentes, il me semble !!
c'est de l'humour philippe, il se fait tard...
je posais la question : a qui appartient le logement privatif et j'ai répondu au syndicat !!!! donc à tous les copros en indivision (et non pas au syndic par exemple... )
exemple : la loge d'un concierge appartient à tous en individis... si on la met en location, elle appartient toujours à tous... et les revenus reviennent à tous et les impôts à payer qui vont avec. |
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2013 : 19:22:28
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"Inopérant" = qui n'existe pas, qui ne produit aucun effet qui puisse être opposable.
Il n'y a rien de surprenant à ce qu'un juge estime "inopérante" une décision prise par une instance hors de son objet.
C'est très connu pour certaines décision d'ASL dont l'objet est réduit à la gestion des choses communes aux propriétaires. Elle ne peut par exemple engager une action contre un propriétaire voisin qui occasionnerait un trouble à l'un ou l'autre des colotis ni même être partie dans l'affaire.
Idem encore pour certaines actions décidées par des assoc L.1901, irecevables car hors de leur objet.
Concerant l'exemple du "fonds réserve travaux", je parle du mécanisme. Le propriétaire fait une avance de fonds au syndicat, fonds qui reste sa propriété. D'où le rembousement au vendeur/preteur.
Pour l'acquisition d'un lot privatif, sous réserve qu'elle soit faite dans le cadre de l'objet du syndicat (loge concierge, garage à vélo, autres besoins collectifs), chaque copropriétaire avance des fonds, fait un prêt au syndicat pour permettre l'opération.
On n'est plus du tout dans l'entretien, la concervation, l'administration des parties communes, ni même la réalisation de travaux.
Ce prêt fait au syndicat par le copropriétaire "banquier", il faudra bien qu'il le recouvre personnellement en cas de vente du lot objet de ce prêt. Comme dans le mécanisme du fonds de réserve travaux, le vendeur reste propriétaire des fonds avancés/prêtés au syndicat, y compris lorsqu'il vend son propre lot.
Ajout sur le post de Rambouillet :
La loge concierge "parties communes" est la propriété de chacun des propriétaires de lots, comme il en est de tout ce qui est dit "parties communes". C'est le satut de la copropriété qui s'applique à elles.
La loge concerge "lot de copropriété" ou autre lot privatif acquis, identifé comme tel dans l'EDD/RDC, est propriété du syndicat, donc en indivision entre membres de la personne "syndicat". Le statut de 65 s'appliquerait à cette indivision ? Les textes n'en parlent pas du tout, puisqu'ils ne portent que sur les parties communes dont le syndicat est le gardien.
On peut se référer aux commentaires en regard de L.art.16 en particulier pour ce qui concerne la publicité foncière, le syndicat étant pris comme un propriétaire ordinaire. D'où la création d'une fiche personnelle au syndicat. |
Édité par - Gédehem le 05 janv. 2013 19:42:44 |
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Posté - 05 janv. 2013 : 19:45:13
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on est d'accord gedehem concernant la fiche personnelle du syndicat, mais le syndicat"appartient" à quelqu'un, en l'espèce à tous les copros en indivis sauf avis contraire du RdC : un bâtiment plutôt qu'un autre par exemple, mais on déborde...).
dans ce cas, on est dans la gestion privée dont le bailleur est un syndicat qui reçoit des recettes et se les reverse à chacun... |
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2013 : 19:53:57
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Est-ce dans l'objet d'un syndicat s'être "propriétaire-bailleur" ???  |
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