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ZELDA
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 Posté - 10 janv. 2013 : 14:08:26
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Bonjour, Je souhaite acheter une partie commune constituée par le couloir de circulation dans les caves dont je suis propriétaire.
Cette demande de cession soumise à l'AG doit -il requérir l'unanimité ou être soumis à la double majorité de l'article 26.
plusieurs thèses s'opposent et la jurisprudence est rare!!
Si la résolution est rejetée, puis-je raisonnablement invoquer un abus de majorité, bien que le réseau d'évacuation des eaux usées soit situé dans le couloir de circulation que je veux acheter?
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mespres
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Posté - 10 janv. 2013 : 14:39:28
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l'article 26 stipule :
citation: Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Dans votre cas précis, le couloir ne desservant que vos caves, l'article 26 s'impose me semble-t-il.
Le réseau des eaux usées de mon immeuble traverse les caves, ce dès la construction, donc l'argument que vous craignez est inconsistant.
Il vous connaître la position de votre syndic : si besoin l'amener à prendre position pour l'article 26. Une fois votée à l'article 26, attendez un éventuel recours au TGI d'un opposant soutenant qu'il faut l'unanimité. |
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Gédehem
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 2
Posté - 10 janv. 2013 : 16:49:39
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Pas si simple et pas possible de répondre ici sans avoir sous le nez un plan précis des lieux, couloirs et caves.
Il est évident que ce couloir présente une necessité pour chacun des lots.
Ce qui veut dire que la cession de l'une ou l'autre des caves ne sera plus possible si le couloir est "privatisé", privatisation qui suppose la création d'un nouveau lot.
Soit pour le couloir lui-même, soit pour l'ensemble "couloir-caves", ces lots cave disparaissent étant fusionnées avec le couloir.
Concerver les x lots caves avec un couloir privatif devenu "lot" interdit de vendre ou louer ces caves en raison de l'absence d'un "droit de passage" dans le coulior privatif....
Autrement dit l'affaire n'est pas aussi simple que cela.
Il n'est pas possible d'invoquer un abus de majoriré ici, ce couloir commun étant utilisé par le syndicat pour ses canalisations d'EU !
Autrement dit, outre l'accès aux lots caves (peu importe leur propriété unique), le syndicat à nécessité de conserver ce couloir "nécessaire à la destination de l'immeuble".
S'en séparer : unanimité. |
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ZELDA
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3
Posté - 10 janv. 2013 : 17:44:01
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Merci Gedehem
Cette partie de couloir dessert de chaque côté des caves appartenant toutes au même copropriétaire qui en obtenant la cession du couloir des caves réunirait toutes ses caves et ce couloir en un seule partie à l'aplomb de son lot principal situé en rez de chaussée avec pour projet de creuser une trémie entre sous-sol et rez de chaussée. L'évacuation des eaux usées est située pour partie dans le couloir de circulation. |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 18:08:11
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Partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble : unanimité.
Au mieux, sous réserve de créer une servitude pour le passage des canalisations et leur entretien imposée au bénéficiaire, aliénation de parties communes art.26.
Le fait que tous ces lots riverains appartiennent au même propriétaire n'a aucun effet. |
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mespres
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5
Posté - 10 janv. 2013 : 20:32:15
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citation: Au mieux, sous réserve de créer une servitude pour le passage des canalisations et leur entretien imposée au bénéficiaire
Pas convaincu ! Quantité d'immeuble ont des caves dans lesquelles passent des réseaux d'eaux usées, la mienne en est un exemple.Comment voulez vous "privatiser" l'entretien de quelques mètres de tuyau ?
Quand au libre accès,tout RdC comporte une clause qui va dans ce sens : lorsqu'une colonne d'eau est fuyarde dans un appartement, le copropriétaire doit laisser l'accès. |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2013 : 21:16:59
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Il ne faut pas tout mélanger !
Vous parlez ici sans doute de copropriétés dans lesquelles, dès l'origine et très classiquement, des équipements collectifs traversent des parties communes. C'est imposé, il n'y a rien décider là dessus.
Bien entendu, les copropriétaires doivent supporter les travaux communs quand bien même ils nécessitent de passer par leur partie privative.
Il s'agit dans le cas exposé de tout autre chose, d'une parties communes comportant des équipement collectifs dont il est demandé la "privatisation".
Cela impose leur aliénation par une AG, au moins à la double maj.art.26.
La question est de savoir si ce couloir partie commune est nécessaire à la destination de l'immeuble en raison du passage de canalisations collectives d'évacuation des EU.
Outre le fait qu'il dessert plusieurs lots privatifs (qu'ils soient dans une même main ne change rien : il serait partie commune spéciale à ces lots ?), on peut répondre oui, ce qui nécessiterait un vote unanime.
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Édité par - Gédehem le 10 janv. 2013 21:22:09 |
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mespres
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Posté - 11 janv. 2013 : 07:43:27
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J'observe que Gedehem utilise le conditionnel pour l'unanimité : comme le dit Zelda, comme bien souvent, les textes sont sujets à interprétation.
Il faut donc rester pragmatique : faire voter à l'article 26 (cela nécessite l'accord du syndic), puis attendre deux mois à compter de la réception du PV : si pas de contestation l'affaire est dans le sac 
Légal ou pas ? La question n'a plus lieu d'être. |
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Gédehem
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Posté - 11 janv. 2013 : 13:27:38
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J'utilise le conditionnel car l'appréciation est celle du syndicat, au regard de ce que sont ce couloir et les instalations communes qui y transitent !
Car il faut bien comprendre qu'une partie privative est avant tout un VOLUME compris entre des parties communes, mais que la 'privatisation' du volume 'couloir ne peut entrainer privatisation des installations communes indispensables à la destination de l'immeuble qui lui sont indissociables.
Dans la mesure où, sauf travaux importants, on ne peut faire passer ces canalisations par ailleurs, on voit mal comment il pourrait être détachée sur un même lieu une partie commune à privatiser pour son volume d'une installation commune qui y transite autrement qu'à l'unanimité.
Surtout au regard du projet envisagé par ce copropriétaire de joindre ses ex-caves enfin réunies à son lot privatif en Rdechaussée .....
On peut certes tenter l'art.26 et attendre les 2 mois, non sans prendre de très sérieux gardes-fous pour ce qui concerne la servitude de passage de ces canalisations, leur entretien, donc les facilités d'accès, ce qui n'est pas sans impact pour le projet du demandeur. |
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