Transformation de garages parties communes en parties privatives ?
samedi 12 janvier 2013 , par Juris Prudentes
Question. Dans notre Copropriété, chaque lot dispose d’un garage. Selon le règlement d’origine, la jouissance des garages a été attribuée à chaque copropriétaire, mais les garages sont restés parties indivises.

Certains copropriétaires demandent à ce que les garages deviennent des parties privatives. Ce qui entraine la refonte du règlement et l’établissement d’acte de propriété.

Comment sont considérés ces actes ? Est ce de l’acquisition, faut-il en faire une estimation pour calculer les frais notariés et divers ?

Pourriez vous m’éclairer sur le sujet et si posssible cerner approximativement le coût unitaire.

Dans l’attente, recevez mes cordiales salutations.

Réponse. À la réflexion, il semble que la solution la plus facile passerait par l’achat de parties communes par les copropriétaires.

Cette opération nécessite une :
- une décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité de l’art. 26 de la loi du 10 juill. 1965 ;
 une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ;
 un acte de vente par le syndicat des copropriétaires à chaque copropriétaire intéressé.

Préalablement à la décision de l’assemblée générale, les copropriétaire souhaitant acheter les parties communes devront demander à un notaire de rédiger les projets d’acte modificatif de l’état descriptif de division et de règlement de copropriété. En effet ces projets devront être notifiés à tous les copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée. De même, devront être notifiés les conditions essentielles du contrat de vente (le prix de vente, modalités de paiement, et).

Comme indiqué plus haut, la cession d’une partie commune est en principe décidée à la majorité de l’article 26 c’est-à-dire à la majorité des 2/3 des voix. Toutefois, lorsque la cession porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits de jouissance des parties privatives, la décision devra être prise à l’unanimité.

Une fois l’autorisation obtenue, les parties devront alors se rapprocher du notaire pour signer les actes authentiques :
* le modificatif d’état descriptif de division : cet acte permet de créer pour chaque garage un nouveau lot dans lequel il sera nécessaire de désigner les nouvelles parties privatives ainsi que les quotes-parts de parties communes attachées. Pour créer un lot, il faut nécessairement l’assortir de tantièmes de copropriété et donc commencer par déterminer les tantièmes qui doivent être attribués aux lots nouveaux. Ils sont fonction de la valeur relative de ce lot (L. 10 juill. 1965, art. 5). De même, cet acte permettra de modifier les tantièmes de parties communes de tous les copropriétaires suite à la modification des parties communes.
* Le modificatif du règlement de copropriété : il y aura lieu de modifier la grille de répartition des charges, la description des parties privatives et communes, etc.
* La signature de l’acte de vente.

Les frais seront ceux d’un achat ordinaire ; S’y ajouteront ceux de refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, variables d’un géomètre et d’un notaire à l’autre. Voyez ce forum du site.

Même s’il ny’ a pas de prix de cession, il faudra faire une évaluation de chaque lot vendu pour permettre la perception de la taxe de publicité foncière et des émoluments proportionnels du notaire.