|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
81
 Posté - 15 févr. 2013 : 11:17:34
|
bailleurx:
numeros6 nous dit:
"
là aussi, si le locataire ne paye pas ses loyers, il est très dur de lui faire payer ses provisions charges et ensuite les charges régularisées."
je voulais dire que je suis d'accord .
donc de par le fait, je suis opposée à inclure ces 2% dans les charges récupérables
et dans le loyers HC d'ailleurs.(je loue en vide ..)
désolée de m’être mal exprimée...
bref , lĂ je suis claire
je suis contre... |
|
|
Édité par - poupix4 le 15 févr. 2013 11:18:31 |
|
|
|
|
|
|
Xill
Contributeur actif
153 message(s)
Statut:
|
|
 82
 Posté - 15 févr. 2013 : 12:28:06
|
Euh...
Poupix, c'est aussi clair que de l'huile de vidange...
ĂŠtes-vous contre la GRL obligatoire ?
ou
Contre le fait d'inclure le coût de la GRL (obligatoire ou non) dans les charges locatives (récupérables)
ou
Les deux mon capitaine ?
A vous lire,
Xill |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
83
Posté - 15 févr. 2013 : 12:29:26
|
vous seriez donc
- pour que le locataire paye via son assurance personnelle (sur la quelle vous n'aurez aucun contrĂ´le, au risque qu'il ne la paye pas et que donc vous ne puissiez pas la faire jouer)
et
- contre le fait qu'il paye via des charges (que vous payez pour son compte et dont vous avez donc le controle, avec la certitude qu'en cas d'impayé vous serez justement indemnisé)?
|
Édité par - bailleurx le 15 févr. 2013 12:31:25 |
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
84
Posté - 15 févr. 2013 : 12:40:36
|
Xill
les 2 mon capitaine!
bailleurx
je reconnais qu'à part vérifier tous les ans contrat assurance comme je le fait pour son assurance obligatoire ..oui je n'ai aucun contrôle mais s'il ne me fourni pas un contrat valide je peux me retourner contre lui ..
mais , .
pour maitriser cette option ils faudrait donc un prélèvement obligatoire par l'assurance sur le compte bancaire du locataire à échéance sans autre mode de paiement.... et l'assureur ferait donc ce qu'il doit faire pour recouvrir sa créance.
ce serait une affaire entre le locataire et l 'assurance en cas de problème
le bailleur se contenterait alors de demander une attestation valide annuelle.
baileurx
je n'ai un contrôle sur le paiement des charges récupérables si le locataire me paye !
s'il ne me paye déjà pas le loyer??
je m'assoie sur mes charges aussi!!
et en plus dans le mois de garantie exigible Ă la signature du bail c'est HC et seulement 1 mois en vide....
|
|
|
Édité par - poupix4 le 15 févr. 2013 12:43:14 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
85
Posté - 15 févr. 2013 : 12:53:59
|
poupix vous dites
citation: baileurx
je n'ai un contrôle sur le paiement des charges récupérables si le locataire me paye !
s'il ne me paye déjà pas le loyer??
je m'assoie sur mes charges aussi!!
et en plus dans le mois de garantie exigible Ă la signature du bail c'est HC et seulement 1 mois en vide....
vous avez un contrôle sur ce que vous payez pour le compte des locataires (facture d'eau d'électricité, ménage.... et assurance)
et si le locataire ne vous paye pas vous pouvez avoir recours Ă l'assurance GRL (dans certaines conditions)
bon nien entendu ce serait étrange que l'asurance accepte de rembourser au propriétaire le montant d sa cotisation GRL
mais si l'impayé ne se limitait qu'a ça on n'en aurait effectivement pas besoin
votre message est d'ailleurs bizarre auriez vous peur d'avoir des impayés? |
Édité par - bailleurx le 15 févr. 2013 13:01:39 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
86
Posté - 15 févr. 2013 : 12:58:07
|
votre réponse à Xill m'étonne vous disiez avant
citation: Initialement posté par poupix4
bonjour
numeros 6:
c'est une idée intéressante...
pourquoi pas ???
puisque déjà le bailleur doit demander une attestation assurance obligatoire annuelle , inclure aussi une clause pour garantir les impayés
pas de soucis ni de paperasses en plus , ni charge financieres en plus pour le bailleur et l'assurance Ă©tant au frais du locataire cela va le responsabiliser .
|
Édité par - bailleurx le 15 févr. 2013 12:59:42 |
|
|
|
Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
Statut:
|
|
87
Posté - 15 févr. 2013 : 13:00:23
|
|
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
88
Posté - 15 févr. 2013 : 13:02:04
|
bailleurs x
peur des impayés et bien non pas plus que ça....
j'ai des engagements de cautions solidaires avec 2 garants pour chaque locataires le tout rédiges par huissier .
pour le moment pas de soucis (je touche du bois quand mĂŞme..)
c'est vrai que je n'ai que des studios de 24m au max donc je fait del'etudiant ou du jeune travailleur ayant 2 parents.
bah je vois pas trop pourquoi vous dites que mes messages sont bizzares ...mais bon...
la grl non merci non plus ... |
|
|
Édité par - poupix4 le 15 févr. 2013 13:07:25 |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
89
Posté - 15 févr. 2013 : 13:06:53
|
en fait si je comprends bien la seule chose contre laquelle vous soyez c'est que ce soit au bailleur d'avancer ces frais
après qu'importe si on veut imposer une assurance GRL du moment que ce ne sont pas ceux (dans leur ensemble) qui vont en bénéficier qui la paye
(rajout)
poupix
ce que je trouve bizarre c'est que vous invoquiez comme raison de ne pas inclure aux charges une garantie loyer impayé, le fait que si vous aviez des impayés.... (vous voyez c'est justement le contraire)
re rajout
Ă N6
sauf que votre première citation est de moi pas de luc |
Édité par - bailleurx le 15 févr. 2013 13:13:09 |
|
|
|
poupix4
Contributeur senior
693 message(s)
Statut:
|
|
90
Posté - 15 févr. 2013 : 13:13:13
|
oui bailleurx je suis contre le fait d'avancer les frais .
et déjà qui vous dit que les 2% ne se transformeront pas en 3% , 5% etc etc on peut aller loin comme ça au grès des gouvernements forts en prélèvements obligatoires ...
maintenant:
si certains le veulent moi pas de soucis , grl ou 2% obligatoire se sera leur choix...
je ne veux pas qu'on m'oblige moi voila .
|
|
|
Édité par - poupix4 le 15 févr. 2013 13:17:41 |
|
|
|
Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
Statut:
|
|
91
Posté - 15 févr. 2013 : 13:16:24
|
Désolé je fais un correctif mais cela s'adresse quand même à Luc
citation: re rajout
Ă N6
sauf que votre première citation est de moi pas de luc |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
92
Posté - 15 févr. 2013 : 13:17:08
|
et oui c'est dur la solidarité..
obama aussi a eu du mal a faire passer l'assurance maladie  |
|
|
|
Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
Statut:
|
|
93
Posté - 15 févr. 2013 : 13:19:51
|
|
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
94
Posté - 15 févr. 2013 : 13:30:27
|
@ Numero6
sauf que vous me confondez encore avec luc
luc n'a jamais cité poupix même par mon intermédiaire (votre citation est toujours fausse) et il est aussi contre la GRL
citation:
je suis entièrement d'accord avec vous, lire un texte de luc c'est |
Édité par - bailleurx le 15 févr. 2013 13:37:18 |
|
|
|
Numero6
Modérateur
France
2197 message(s)
Statut:
|
|
95
Posté - 15 févr. 2013 : 13:53:08
|
|
Oui vous avez raison ''''c'est pas m'a faute c'est d'la foute à la roulette de la souris, il y a tellement de longueur à lire dans les post de LS"""...... que bon cette fois ci je corrige , vraiment désolé. |
|
|
|
bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
Statut:
|
|
96
Posté - 15 févr. 2013 : 15:28:58
|
moi ça me dérange pas, mais luc risque de pas aimer qu'on lui fasse dire ce qu'il n'a pas dit, et quand il est pas content... |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
97
Posté - 15 févr. 2013 : 23:53:58
|
Bon j'ai quelques trains de retard, mais à la lecture des différentes interventions contradictoire, je reste persuadé qu'on avance rien qu'en pointant les différentes problématiques, sans pour autant trouver un accord de compromission.
citation: Initialement posté par Manuel44000
si demain on m'impose une assurance type GRL, l'assureur va aussi m'imposer d'exiger de mes candidats locataires des justificatifs exorbitants, car les assureurs sont pires que nous, ils ne veulent prendre aucun risque.
Exacte ! L'assureur ne garantie que le risque non prévisible.
citation: Initialement posté par Manuel44000
Tout propriétaire a le droit de prendre une GRL s'il le souhaite,
Comme bon nombres de copropriétaires bailleurs ont le droit de souscrire une assurance PNO facultative à l'assurance immeuble du syndicat Attirant l'attention sur le sujet de la double assurance des copropriétaires d'immeuble qui s'appuie sur :
- L'assurance collective OBLIGATOIRE des copropriétaires contractée, souscrite et gérée par le syndic (assurance immeuble rendu obligatoire en vertu du Règlement Contractuel de Copropriété et de l'arrêté NOVELLI), et
- L'assurance individuelle FACULTATIVE, des copropriétaires, et complémentaire à celle de l'assurance immeuble.
citation: Initialement posté par Manuel44000
Dans mon cas je préfère avoir un jour a supporter des impayés, plutôt que payer une assurance inutile et très coûteuse sur l'ensemble de mes loyers.
Et oui car plus vous serez multi-propriétaire bailleur, plus vous payerez cher d'assurance GRL par rapport à la globalité de vos revenus locatifs estimés.
Sauf si vous trouvez une compagnie d'assurance GRL qui vous fait un forfait pour X nombre de logements locatifs. Mais là , il faudra nécessairement négocier à chaud.
Idéologiquement rien à redire sur l'intervention de criss posté le 13 févr. 2013 à 18:46:41. Il fait lui-même la part des choses, et souscrit individuellement aux assurances de son choix personnel pour lesquels il estime lui-même le risque probable de sinistralité.
On entre indirectement dans le débat juridique de l'équilibre Républicain du compromis entre les droits individuels de chacun (cf. VOLTAIRE) contre les droits collectifs de tous (cf. ROUSSEAU); Et entre les deux, j'ai toujours préféré GAVROCHE...
citation: Initialement posté par bailleurxcitation: criss
Dans ce cas, pourquoi ne serait-ce pas au locataire de souscrire lui-même l'assurance et de la présenter au bailleur ? tout simplement parce que si le locataire ne paye pas cette assurance le loyer ne sera toujours pas payé donc ca ne servirait à rien... en tous cas c'est bien lui qui la paye puisque vous allez la répercuter dans vos loyer (c'est d'ailleurs ce AGPAL m'avait répondu)
C'est un petit peu plus complexe
La réponse qui a été donné à BailleurX n'est faite que pour noyer le poisson. J'avais précédemment précisé...
citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par criss
Dans ce cas, pourquoi ne serait-ce pas au locataire de souscrire lui-même l'assurance et de la présenter au bailleur ? Impossible, ce n'est pas les mêmes responsabilité de risque qui sont engagées. Trop de failles dans le processus de couverture ( trop grand risque d'aléa moral pour les assureurs). J'expliquerais cela plus longuement, puisque l'idée se développe sensiblement ( à tord).
Passons aux explications...
Pour ceux ou celles qui ont connu les premières GRL, il était demandé par les assureurs de ne jamais signaler aux locataires que bailleur souscrivait lui-même une GRL le garantissant contre les potentiels risque d'impayé du locataire en place.
Et pour cause, la crainte des assureurs étaient de se voir exposer leurs garanties par les bailleurs auprès de locataires potentiellement non solvables. Ce qui est techniquement en matière juridique un coup dure pour l'assureur qui déteste aussi l'aléa juridique (autant que l'aléa moral post-contractuel, si ce n'est plus ).
C'est ce qui a été qualifié un risque élevé d'aléa moral post-contractuel part un tiers exposant la garantie GRL (le locataire défaillant en place) dû au défaut d’asymétrie d'information par le bailleur. Or les assureurs préfèrent l'asymétrie d'information en leur faveur, d'où l'importance pour l'assureur de demander les copies de l'ensemble des pièces et documents du locataire au bailleur souscripteur du contrat GRL : couverture du risque.
Xill doit se rappeler comment fusent les infos "back to end office" lors de la mise en place de nouveaux contrats type d'assurance risque.
On ne peut pas associer la GRL sur la MRH sur le dos du locataire (trop gros risque d'aléa moral post-contractuel + asymétrie d'information en défaveur de l'assureur). Par contre on peut effectivement associer optionnellement la GRL sur la PNO laquelle est aussi facultative.
C'est une question de responsabilité du risque. En effet, celui qui cours le risque d'impayé locatif n'est pas le locataire mais le bailleur, lequel peut souhaiter se prémunir contre ce risque. A lui de choisir assurance GRL ou auto-assurance (non pas l'assurance véhicule, mais la notion de se prémunir sois-même des risques potentiels )
citation: Initialement posté par bailleurxcitation: manuel44000
La futur GRL est une catastrophe pour bon nombre de locataires. ha oui? en quoi?
Et en quoi cette assurance GRL si elle devenait obligatoire résorberait elles les problèmes sociaux des locataires.
En quoi la GRL obligatoire sur le dos des bailleurs permettrait elle de diminuer le taux d'effort des locataires face au pouvoir d'achat ?
Vous voyez comme c'est simple de répondre à une question par une autre.
Le grand problème socialiste étant qu'il veulent bien s'enrichir, mais avec l'argent des autres.
citation: Initialement posté par Manuel44000
Dans mon cas je préfère avoir un jour a supporter des impayés, plutôt que payer une assurance inutile et très coûteuse sur l'ensemble de mes loyers
idem
citation: Initialement posté par poupix4
il faudrait aussi que la responsabilité du locataire soit sérieusement engagée en cas d’impayés
je trouve hallucinant que personne ne soulève ce problème ...
C'est tout l'enjeu de la mise en cause du partage des responsabilité en cas de sinistre d'impayé : d'où la subrogation du bailleur donné à l'assureur lorsque ce dernier fait paiement du risque garanti.
citation: Initialement posté par poupix4
et trouve anormal de résoudre l’impayé locatif en tapant sur le bailleur..
si dans ce pays on ne veux que plus personne ne loue de logements et bien faut le dire .....
M. Sarkozy De Naguy-Bosca voulait une FRANCE SARL de propriétaires.
M. HOLLANDE voudrait une Coopérative Française de locataires.
citation: Initialement posté par criss
Pour que cela fonctionne, il faut une sanction qui vienne non du bailleur mais de l'assureur (après tout c'est lui qui perçoit les primes!).
Une fois que l'assureur GRL prendra en charge les impayés locatifs du locataire défaillant, il sera d'autant plus difficile pour le baileur d'en demander son expulsion par devant le Tribunal. Et ce n'est certainement pas l'assureur qui fera une telle demande au nom du bailleur.
citation: Initialement posté par criss
Mais c'est vrai qu'il est irréaliste de penser que l'on cherche à rééquilibrer les relations bailleur/locataire.
On attend de pouvoir lire le projet de Loi de DUFFLOT Ă cet effet. 
Là j'arrive sur du lourd .... ça me plaît
citation: Initialement posté par Xill
Désolé, mais les arguments utilisé dans ce débat contre toute forme de garantie universelle des revenus locatifs sont peu convaincants...
La fameuse garantie universelle des revenus.... qu'ils soient locatifs ou autres.... 
Là , il va y avoir du débat contradictoire de haut vol 
Retour sur les événements de 2005  transformation du RMI en RMA en RSA... Merci qui ?... Martin HIRSCH 
Ce qu'il faut savoir pour couvrir le risque de retournement social dans le pays, il a été étudier que pour étouffer tout risque de propagation d'émeutes sociales, le gouvernement en place (à l'époque la droite, mais cela pouvait s'appliquer aussi à la gôche, au nom de la solidarité républicaine UMPS) pourrait étendre le revenu universelle pour tous (à partir de 18 ans). Les banques-assurances étaient solicités, et ont donné leur feux vert de principe sur l'étude théorique pour un appuie à hauteur de 60% de la mesure (ce qui représentait plusieurs milliards d'€uros/an).
L'État n'ayant plus qu'à trouver le financement à hauteur de 40% ! Et même cela posait un problème; alors que les banques-assurances couvraient déjà à 60% la mise en place du revenu universelle garantie pour enrayer tout risque d'émeutes sociales.
C'est une étude qui fut sollicité par.....  à BERCY (Ministère des Finances de l'État), et qui est depuis restée dans les placards... (et chaque Homme politique à au moins un cadavre dans un placard du Ministère qu'il a occupé, comme chacun le sait ou presque ). C'est en cela que le RMI est passé au RMA puis au RSA. en étendant ainsi les garanties de revenus universels à plus de monde (mais pas encore à tous, ça laisse une réserve). 
citation: Initialement posté par Xill
Si je les liste, nous avons :
Le libre choix individuel : Le bailleur doit décider s'il souscrit ou pas ce type de contrat
L'augmentation des contraintes : Certains locataires ne pourraient plus être acceptés avec une GRL
L'injustice : Cette charge pèserait sur le bailleur, et pas sur le locataire / Il faut responsabiliser le locataire
Concernant le libre choix, certaines assurances sont obligatoires.
Principalement des assurances "Responsabilité Civile" (RC Automobile, RC Décennale...), mais également des assurances "Dommages" (Dommage-Ouvrage).
Le législateur a estimé que la liberté individuelle n'était pas de nature à protéger la société dans son ensemble. Et qu'il convenait d'imposer des assurances obligatoire. Le libre choix individuel doit disparaître, face à l'intérêt général.
La dictature de la pensée unique de gôche aussi doit disparaître
citation: Initialement posté par Xill
Concernant l'injustice, c'est tout le contraire...
??? Au nom du gouvernement socialiste ou du collectivisme d’État ?
citation: Initialement posté par Xill
Que la souscription de l'assurance soit à la charge du bailleur, c'est une chose (Charge déductible, rappelons-le)
Et alors ???? C'est quoi un gage de preuve de l'égalité sociale contre les injustices de la précarité des locataires qui deviendront tôt ou tard potentiellement défaillant à cause de la politique générale de l'actuel gouvernement ?
Pointons une anomalie... ou disons un contre exemple...
A quoi peut bien servir une déduction d'impôt sur un bailleur non imposé et déjà un stock d'ARD ?
J'en balance d'autres... Puisque l'on parle de fiscalité et d'imposition.
Pourquoi au lieu d'avoir un dispositif unique par tranche (en pleine réforme fiscale justement) : un contribuable ne pourrait t'il pas avoir le choix d'une fiscalité plus souple. En ce sens, selon les cas, le contribuable aurait le choix entre des déductions d'impôts, un crédit d'impôt ou un système d'impôt négatif.
Évidement avec un système d'imposition négatif, la mise en place de l'allocation universelle pour tous sans condition serait plus facilement réalisable. Mais ce n'est pas non plus l'orientation choisie par l'actuel gouvernement socialiste.
Pour la vision fiscale, il faut savoir qu'en FRANCE l'un des problèmes est que la fiscalité est calculée sur les revenus N-1 pour l'année N avec un budget N+1 (je simplifie). Dès lors l'équilibre ne peut être que branlant.
Là le problème se complexifie quelque peu, en effet
Aller... J'en balance une autre.
Prenons un bailleur qui a acquis un bien de 14m² dans un secteur sous tension.
Les prix du marché sont libres, mais il y a blocage sur les prix locatifs à raison de 40€/mois (hors charges ). Vous voyez à quoi je fait référence là ?
A quoi peut bien servir une assurance GRL déductible sur des loyers plafonnés par décret ? Alors que les prix d'achat ne sont nullement plafonné et obéissent toujours au Loi du marché de l'offre et de la demande : c'est quoi là un paradoxe d'injustice sociale locative ?
citation: Initialement posté par XillAvez-vous des arguments plus convaincants ? A vous lire,
Oui ! On y arrive....
Mais je ne suis toujours pas convaincu non plus des argument de l'obligation d'une assurance GRL (fut elle déductible), tant que nous n'aurons pas lu le projet de la Loi DUFLOT concernant les relations contractuelles bailleurs/locataires.
- Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement (01/02/2013) - Rencontres entre Cécile DUFLOT et les professionnels de l’immobilier.
- LoiDuflot.fr > Cécile Duflot rencontre les professionnels de l’immobilier
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
98
Posté - 16 févr. 2013 : 00:33:51
|
|
citation: Initialement posté par Manuel44000
Ce sera ma dernière intervention sur ce fil.
Dommage, toutefois j'espère que vous continuerez de le lire au moins.
citation: Initialement posté par Xillcitation: Initialement posté par Numero6
une petite suggestion dans votre débat très intéressant :
Le locataire a l'obligation de prendre une assurance habitation pourquoi ne pas inclure dedans l'assurance loyers impayés.
Votre remarque est pertinente.
NON la GRL (optionnel) ne peut pas s'inclure dans la MRH (obligatoire) d'un locataire.
mais OUI la GRL (optionnel) peut s'inclure dans la PNO (facultative) du bailleur.
citation: Initialement posté par Xill
Le fait d'imposer le coût de la garantie (en tout ou partie) au locataire est une bonne chose.
Dans ce cas, la GRL obligatoire ne sera plus une charge déductible par le bailleur sur ses impôts, mais une charge récupérable directement sur le locataire : ce qui par inférence augmentera ses charges locatives de 2% de son loyer annuel (pas terrible pour ceux qui prétendent que la GRL est bon pour le locataire précaire : ou alors on a pas la même notion d'injustice sociale,car là c'est une contradiction politique )
citation: Initialement posté par Xill
Enfin, dans l'idée que j'évoquais dans un message précédent, il faudrait pouvoir laisser le choix au bailleur possédant plusieurs logements, de prendre une garantie moindre, tenant compte du fait qu'il n'a pas besoin de transférer à l'assurance TOUS ses risques.
J'ai moi mĂŞme un forfait global PNO pour certains logements Ă risque.
Ma décision, et mon choix des logements représentant un risque potentiel de sinistralité autre qu'impayé locatif. Tous ne sont pas dans la même copropriété.
Mais en évaluant les risques et les contrats d'immeuble, je n'ai pas souscrit une PNO pour tous les logements, considérant que l'assurance immeuble était suffisante dans certains cas.
C'est ce que l'on appel la répartition des risques
citation: Initialement posté par Xill
Dans ces conditions, le contrat prendrait en compte tous les logements loués, pour permettre la réduction des garanties (et de la prime).
Vous ne perdez pas la main Alors comme ça on propose des abonnements forfaitaires GRL  obligatoires
Petite leçon d'économie du Docteur CAC...
Dr CAC - Sommes-nous abonnés aux abonnements ?
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
99
Posté - 16 févr. 2013 : 02:37:26
|
|
citation: Initialement posté par bailleurx
certes le coté obligatoire donne un aspect peu attrayant à la chose... et on comprends bien que certain freinent des 2 pieds pour cet unique motif
Non il n'y a pas que cette simple petite raison, ce serait trop réducteur.
citation: Initialement posté par bailleurx
mais même si on raisonne en pur investisseur, la GRL présente quand même un certain nombre d'avantages non négligeables, dont il convient de bien prendre la mesure, dans une société en pleine crise...
Ben voilà ça c'est votre côté pseudo Humaniste : ce qu'il y a de contradictoire avec l'esprit socialiste, c'est qu'il est toujours social avec l'argent des autres pour le compte d'autrui.
citation: Initialement posté par bailleurx
je ne suis pas vraiment ok avec cette idée car plus de bien => plus de risques
Vous simplifiez toujours ce qui vous arrange vous ?
En d'autres terme, vous ne multipliez pas nécessairement les risques de manière proportionnel en multipliant vos biens. Vous répartissez les risques différemment.
Soit je me lance dans un long monologue qui risquerait de vous exaspérer, soit j'espère que Xill vous en fasse une petite synthèse.
citation: Initialement posté par bailleurx
à moins que se soit par exemple adossé à un taux de proportionnalité
genre si vous avez plusieurs bien vous pouvez bénéficier d'un abaissement de la GRL de 20 30 40 ou 50% et les taux de l'indemnisation sera réduit d'autant sur les sinistres eventuels
OK mais cela n'a rien à voir avec la répartition du risque proportionnel aux nombres de logements loués, mais plus à voir avec la négociation tarifaire de l'abonnement à la souscription collective de la GRL auprès d'un assureur sur plusieurs biens.
citation: Initialement posté par poupix4
bonjour
numeros 6:
c'est une idée intéressante...
pourquoi pas ???
puisque déjà le bailleur doit demander une attestation assurance obligatoire annuelle , inclure aussi une clause pour garantir les impayés
pas de soucis ni de paperasses en plus , ni charge financieres en plus pour le bailleur et l'assurance Ă©tant au frais du locataire cela va le responsabiliser.
Mais pour cela, il n'y a pas besoin obligatoirement d'un tiers assureurs GRL !...
Il suffit juste d'indiquer que le contrat locatif est subordonné à une caution solidaire (renonçant aux bénéfices de division et de discussion du contrat de bail) du locataire. Et que sans cautionnement (personne physique ou morale), le contrat de bail ne peut être ni consenti ni renouvelé.
Dès lors l'assurance GRL ne sert à rien tant que vous avez une caution solidaire valable et surtout solvable vers qui vous retourner en cas d'impayés du locataire.
La question va ĂŞtre de savoir Ă quoi va servir la caution solidaire en cas d'obligation de souscrire une assurance GRL, puisque les deux "garanties" ne seraient ĂŞtre cumulables.
citation: Initialement posté par bailleurx
d'autre part il est evident que c'est bien lui [le locataire] qui la payera d'une façon ou d'une autre puisque le loyer sera tôt ou tard majoré pour inclure cette charge
selon moi le plus simple si on voulait procéder ainsi serait de l'inclure dans la liste des charges récupérables
et c'est ce qui me semblerait plus honnête car au moins cette augmentation n'aurait pas à être déguisée, elle serait applicable dés promulgation de la loi sur l'ensemble des locataires et elle n'entrerait pas en considération dans l'application de la limitation du montant des loyers sur les communes qui y sont soumises
Les bras m'en tombent !... Alors là franchement au bal des hypocrites, vous êtes indéniablement la Reine ! Alors et votre pseudo Humanisme du Siècle des Lumières, il ne vous éclaire plus ? Panne électrique ou plus de bougie lumineuse ?
Ah elle est belle l'union sacrée entre les socialistes et les bobos (vert de terre) qui prétendaient défendre la veuve et l'orphelin au nom de l'écologie politique.
Je vous cite, extraits... et pas des moindres :
citation: Initialement posté par bailleurx Le seul problème c'est que les bailleurs ne connaissent pas bien la GRL et n'osent pas souscrire ils préfèrent continuer la sélection au porte-monnaie donc au contraire plus les conditions d'acceptations seront adaptées à la société telle quelle est (et non telle qu'on souhaiterait qu'elle soit = composée de riches et honnêtes citoyens) plus il sera possible de louer des biens modeste sans prendre de risque de se retrouver avec un mauvais payeur non solvableet donc moins il sera risqué de louer .../... je paye déjà des assurances entre 2,5 et 3,75% je vais faire des économies.../... je regrette luc mais vos sarcarmes ne changeraont pas mon point de vuela GRL n'étant pas mutualisée menace de devenir encore plus chèreet pour permettre au propriétaire de louer en toute confiance (à des riches ou à des pauvres) l'etat propose d'étendre cette mesure à tous les bailleursalors oui vous avez le privilège d'avoir des logements (même pourri) bien situé ou les locataires se bousculent pour louer et vous présentent des dossiers à qui mieux mieux et que vous avez la possibilité d'en profitez grand seigneur pour accorder vos graces au plus offrant (en terme de garantie) tant mieux pour vousmais soyez aimable de ne pas faire la morale à ceux qui louant des logements (sans doute largement aussi corrects que les vôtres) dans de petites communes (ou des investisseurs ont cru malin d'acheter à tour de bras des logements en déficalisations diverses) , se trouvent sur un marché tellement dilué que le montant des loyers est aujourd'hui en deçà de ce qu'il était en 2007 (avant que les promoteurs aient jeté leur dévolu sur cette bourgade) ou a ceux qui donnent à tout un chacun la possibilité d'avoir un toit sur la tête sans se limiter exclusivement à l'étendu de leurs capacités financièresarrêtez un peu de regarder votre petit nombril en vous demandant comment vous allez pouvoir tirer encore plus d'avantages de votre petite entreprise, tout en parlant comme si vous vous étiez un investisseur hors paire...alors admettez que votre vue de la vie n'est pas forcement la vérité pour tous, et accordez moi le privilège de m'exprimer librement sans déformer systématiquement mes propos .../... vous me faites penser aux personnes qui critiquaient l'instauration de la sécu en disant moi je ne suis jamais malade.... .../... je ne me plains ni du risque que j'ai pris ni de la GRL dans sa forme actuelle, ni même vraiment de devoir partager le gâteau avec des personnes qui rêvent de défiscalisation.je loges des gens normaux qui représente un risque normal mais il faut bien admettre que ces cas risqués doivent bien se loger quelque part, donc si ce n'est pas chez vous, peu chez moi... y a toujours un couillon qui va les récupérer... et on ne peut pas dire tant pis pour sa pomme, parce que le jour ou le couillon c'est vous ou moi (sur présentation de faux document) il faut quand même qu'on trouve une solution alors que je sois obligée de payer une "assurance" pour me garantir de ce risque je dis OUI pourquoi pas il me semble que c'est un discours simple et facile à comprendre et je vois pas en quoi mon discours peut sembler opportunisteje ne verrais aucune objection à ce que la participation à une assurance commune se calcule sur la base du rendement et non des loyers.../... mais ce que j'en espère c'est une couverture universelle du risque pour vous moi mais aussi les bailleurs moins chevronnés, qui n'ont pas pris la mesure du risque en louant ce que j'en espère aussi c'est la possibilité d'accepter comme locataire des personnes que je refuse aujourd'hui faute de sécuritéParmi les gens modestes il y a des gens bien, qu'humainement je voudrais bien avoir comme locataire, mais qui présente une situation trop "limite" pour que je puisse le faire en toute quiétude, et ça me dérange de pas pouvoir donner une chance à certain sans prendre un risque trop important pour moi.../... dans le genre girouette.... [ c'est de bonne guerre] .../... vous pardonnerez mon cotè oui-oui mais je préfère ne rien écrire qu'écrire des choses contraires aux droit des locataires.../... il faut quand même admettre 2 choses 1) certaines personnes qui on aussi besoin d'un logement sont systématiquement "éjectées" des sélections.../... Alors j'entends bien que si un propriétaire bénéfice d'un ou plusieurs de ces avantages l'intérêt d'une assurance universelle semble bien peu enthousiasmant pour lui, il ressent ça comme une amputation de son bénéfice (même si ça reste discutable...) mais le monde de la location ne se limite pas à ça loin s'en fautil faut bien - qu'un jeune qui est en rupture avec sa famille puisse trouver un logement pour continuer ses études, - qu'un demandeur d'emploi qui vient de trouver un nouvel emploi puisse se loger sur la ville ou il va travailler sans savoir s'il passera le cap de la période d'essaie, - qu'un retraité qui n'a plus les moyen de payer son T3 puisse prendre un logement plus petit - qu'une mère au RSA puisse loger ses enfants - qu'un petit commerçant qui lance son affaire à 50 ans, puisse louer un logement sans aller demander à papa maman de se porter caution .... il faut donc bien que certains propriétaires puissent accepter ces personnes sans prendre le risque de se retrouver coincé sans loyers pendant des mois avec un locataire qui pour une raison ou une autre se trouve dans l'impossibilité de payer. Ce n'est pas parce que nous sommes propriétaires que nous voulons être inhumain, mais c'est pas parce que nous sommes propriétaires que nous devons être parfois inhumain quand le système nous pousse à l'être... quand l'acte de loger prend la tournure d'un "conflit" entre l'intérêt personnel et la part d'humanité que l'on aimerait bien avoir...alors oui on peut repasser la patate chaude aux autres en disant moi, je peux m'en passer, parce que "moi j'ai assez d'avantages" pour me prémunir (voir plus haut) .../... alors pour moi y a pas photo je préfère dormir tranquille.../... et ça me donne en plus l'occasion d'être en adéquation avec ma vision de la société et de loger des gens que beaucoup d'autres on refusé.../... je partage l'avis d'erci7527 qui disait citation: de telles expulsion généreraient une cohorte de plusieurs centaines de milliers de familles sans logis, qui érreraient dans les rues, pour y remédier, on lèverait un impot qui viendrait frappé en premier lieu les bailleurs, ceci pour la meilleure solutions, alors que le vrai risque serait de voir des millions de gens avec des fourches venir se mettre au chaud dans les apprtements que vous possédez en locatif ou en RP; a bon entendeur...
Maintenant contre explications.... Mais avant pour se détendre... en avant la musique : c'est un poème de la Saint Valentin à double tranchant (je l'adore  )
J'espère que certains apprécieront amoureusement le sens profond   du texte,
Autant que le sens combatif  du mĂŞme texte
Fallait bien détendre l'atmosphère qui s'annonce "chaude" pour BailleurX avant de lui pointer ses propres contradictions Humanistes !
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Luc Standon le 16 févr. 2013 02:47:25 |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
100
Posté - 16 févr. 2013 : 03:42:00
|
|
citation: Initialement posté par bailleurx
d'autre part il est evident que c'est bien lui [le locataire] qui la payera d'une façon ou d'une autre puisque le loyer sera tôt ou tard majoré pour inclure cette charge
selon moi le plus simple si on voulait procéder ainsi serait de l'inclure dans la liste des charges récupérables
et c'est ce qui me semblerait plus honnête car au moins cette augmentation n'aurait pas à être déguisée, elle serait applicable dés promulgation de la loi sur l'ensemble des locataires et elle n'entrerait pas en considération dans l'application de la limitation du montant des loyers sur les communes qui y sont soumises
Considérant que si cette GRL obligatoire est mise en place par DUFLOT et qu'elle est soi-disant fixée à +2% du montant annuel du loyer.
Dès lors que le bailleur reporte la charge de l'assurance GRL qu'il souscrit pour se couvrir des potentiels risques d'impayés du locataire, il augmente réciproquement les charges du loyer de +2% en plus de l'indice d'indexation d'augmentation du loyer.
A vos calculettes : http://www.insee.fr/fr/themes/conjo...ce_loyer.asp
Pour l'augmentation de loyer du locataire : vous savez comment faire ?
Et en addition +2% dans les charges, et hop, de fait votre locataire présente un nouveau taux de risque d'impayé proportionnel entre l'augmentation de son loyer+charges locatives par rapport à son pouvoir d'achat, lequel est dépendant le l'indice des prix à la consommation par rapport à l'augmentation de ses revenus annuels.
Là vous pigez mieux l'effet inflationniste en période de crise (maco-économie) pour certaines classes en bas de l'échelle sociale qui ont justement du mal à se loger et à trouver des garants (micro-économie) ?
Par analogie : si la GRL est obligatoire (+2% au bénéfice des assureurs) pour les bailleurs, mais que ces derniers ont la possibilité de la reporter dans les charges locatives, alors politiquement DUFLOT jouera le rôle de la maman hyper sociale :
Oui je sais c'est moins drĂ´le avec l'original que dans le film...
Et pourtant elle est excellente cette pub
Dans un même temps vous accentuez le risque d'impayé de vos locataires par l'effet de l'augmentation du coût d'hébergement. Dès lors, si vous augmentez le risque d'impayé, que va faire l'assureur d'après vous lors du renouvellement de votre cotisation annuelle... Bien oui il va augmenter proportionnellement le montant de la prime sur la base de vos revenus locatifs NET de l'année N qui ont augmentés eux aussi par rapport à l'année N-1 par effet boule de neige.
Résultat : vous participez mécaniquement à créer un "effet domino" d'aggravation du climat sociale et de la crise du logement alors que vous clamez défendre la veuve et l'orphelin en prétendant que la GRL est un bienfait collectif pour tous (bailleurs et locataires) alors qu'en fait vous êtes le fossoyeur. Ce qui est typique des gens de gôche.
En répercutant la charge de l'assurance GRL sur le dos du locataire, les bailleurs reproduisent un cercle vicieux éco-sociale dont seules les compagnies d'assurance GRL profiteront.
Et du coup, vous n'aurez rien résolu à la crise du logement si ce n'est que de l'aggraver en creusant encore plus la tombe des locataires qui initialement n'étaient pas encore défaillants, par exemple.
Le plus drôle étant que vous présentez dans un de vos messages un document de travail mais vous semblez n'en tirer aucune analyse in fine ni aucune réflexion générale.
citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par bailleurxou bien encore cette étude générale sur le logement en France (s'adressant autant aux propriétairex occupants qu'aux locataires) datant de mars 2010 Direction des Statistiques Démographiques et Sociales N° F1002 Le dispositif statistique de l’Insee dans le domaine du logementhttp://www.insee.fr/fr/publications...Docf1002.pdf Excellent document de travail... Partons sur ces bases Mais on n'arrivera pas aux mêmes conclusions politiques.
Et ce n'est pas faute de vous l'avoir précisé préalablement.
|
|
|
|
|
|
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
