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Xill
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121
 Posté - 19 févr. 2013 : 15:05:34
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On ne peut comparer ce type d'assurance avec l'assurance auto ou habitation dont le risque financier n'est pas quantifiable (incapacité, ...) alors que pour le locatif le risque l'est : impayés, et/ou dégradations du bien.
Justement, si. Pour qu'il y ait assurance, il faut que le risque soit quantifiable (coût + fréquence). Sinon, ce n'est plus tout à fait de l'assurance...
En automobile, par exemple, le risque Dommages Tous Accidents est quantifiable (valeur du véhicule assuré)
Justement, à partir du moment où, l'assureur accepte le risque, pourquoi le bailleur serait-il encore en droit de le refuser ?
De la même façon (pour reprendre l'exemple de l'assurance automobile), que le propriétaire d'un véhicule est obligé de l'assurer en responsabilité civile, et que l'assureur RC Auto est obligé d'assurer tous les conducteurs "autorisés".
Pourtant, ce n'est pas parce que ma voiture est assurée pour tous les conducteurs, que je suis obligé de la prêter à tout le monde...
Il me semble qu'il est interdit de de sanctionner par une pénalité financière les retards de paiement des loyers et que seul un Juge pouvait imposer cette pénalité.
Et quand on est en impayés, 5% de plus, est-ce vraiment dissuassif ?
La clause pénale est autorisée. Son montant peut être revu par le juge...
Là , il pourrait s'agir d'une pénalité (différente), prononcée obligatoirement par le juge, si le locataire est parti faire la fiesta, plutôt que de payer son loyer (comme en cas d'accident auto, si le responsable n'est pas assuré).
Quant au montant... Il faut savoir ce que l'on veut 
L'objectif n'est pas de responsabiliser les locataire en les mettant à la porte en plein décembre... C'est de donner un signal fort : "Si vous pouvez payer votre loyer, et que vous ne le faites pas, il y aura des sanctions".
Ce qui me gêne (idéologiquement parlant) dans le système de la mutualisation, c'est que je fais payer un risque que j'ai pris par la collectivité.
Ce qui semble vous gêner, ce n'est pas la mutualisation, mais le transfert du risque
Contraindre les bailleurs à transférer le risque "Loyers impayés", ce n'est pas la même chose que "mutualiser le risque".
Le risque est - de fait - mutualisé, dès lors qu'il y a transfert à une assurance.
La mutualisation, vous la vivez tous les jours, au travers de vos assurances obligatoires ou non.
Cdlt
Xill |
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criss
Contributeur actif
163 message(s)
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 122
Posté - 19 févr. 2013 : 17:15:49
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Bonjour,
Dans l'exemple que vous citez, pour l'auto, l'assurance tous risque n'est pas obligatoire mais optionnelle.
La "dommage collision" est obligatoire et c'est normal car il faut être en mesure d'indemniser les dommages causés à autrui. Idem dans l'habitation.
Mais je ne retrouve pas cette notion pour le bailleur avec l'assurance loyers impayés. Le bailleur ne peut causer de dommages à autrui, c'est lui qui prend le risque d'en subir et il est donc libre de couvrir ou non ce risque.
Pourquoi ne pas rendre obligatoire les assurances dépendance, complémentaires santé, santé pour les animaux, accidents de la vie, ...
On peut tout assurer.
Pour moi, ne doivent être obligatoires que les assurances couvrant les dommages que l'on peut causer à autrui.
Quand au signal fort à envoyer à un locataire indélicat, je ne pense pas qu'une pénalité financière soit un signal fort.
Le seul signal fort, à mon avis, serait la résiliation du bail.
Cela ne signifie pas qu'il faille jeter les gens à la rue, car c'est là que l'Etat se doit d'intervenir.
Le bailleur ne devrait pas avoir besoin de s'assurer.
Supprimons les assurances, la trêve hivernale et les délais ...
Si le locataire ne paie pas, soit les pouvoirs publics assument son relogement en foyer social, soit l'Etat prend en charge le loyer jusqu'à la restitution des lieux au propriétaires.
Après tout, l'Etat n'est-il pas un créancier prioritaire et n'a-t-il pas plus facilement les moyens de recouvrer ses créances qu'un bailleur ?
Quite à transférer le risque, autant le transférer à l'Etat !
Mais restons sérieux, et attendons sereinement la mise à plat des rapports locatifs pour juin prochain...
Cordialement |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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123
Posté - 19 févr. 2013 : 17:41:12
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merci criss pour votre intervention ce sont de très bons arguments
citation: Initialement posté par criss
ma crainte, est que la mutualisation du risque, n'entraîne à terme une contrepartie non négligeable qui pourrait être l'obligation pour un bailleur de ne plus pouvoir refuser un dossier locatif quel qu'il soit puisque forcément assuré ?
Ou d'être "attaqué" pour ce refus ? (discrimination)
c'est effectivement une question intéressante, même si l'interdiction de discrimination existe déjà , il serait effectivement probablement moins facile de refuser le dossier d'une personne dont les revenus nous semble limite (si acceptable dans le cadre de la GRL) cependant il est très difficile pour un locataire d'évaluer qui vous a telephonné avant l'autre, et bien entendu par politesse vous accorderez "toujours" la priorité à un candidat qui c'était présenté avant...
bref il existe 50 façons de contourner la question et ça ne changera pas pour autant
citation: D'autre part, la déresponsabilisation du locataire (de mauvaise foi bien sur) me parait évidente. Pourquoi payer son loyer puisque de toute façon le bailleur a une assurance ? c'est aussi ce que je pensais au début, mais je peux vous assurer que quand un locataire est poursuivit par l'assurance, les moyens mis en ouevre sont autrement plus puissant et moins "compassionel" que s'il s'agissait d'un petit bailleur.
Ca devient donc plutôt un argument de force, je peux vous garantir que quand je dis à un locataire, je vais transmettre votre dossier à mon assurance pour qu'ils agissent contre vous.. je suis loin de plaisanter...
et je pense sincèrement que quand les locataires parleront davantage de comment ils ont été traqués, pourssuit et assigné par un assureur... ca devrait plutôt calmer les risques que les augmenter (j'ai personnellement assisté au suivit d'un dossier d'impayé sur 2 ans et à la fin je vous garantie que ça fait mal...)
citation: Mais surtout pourquoi rendre le logement en bon état ? Et là , je trouve qu'il y a problème car l'assurance indemnise déjà mal les dégradations et il me semble que cela devient de plus en plus fréquent.
Bien sur, il faut tenir compte de la vétusté mais le reste à charge (surtout pour les grands logements) peut être conséquent et le fait de pouvoir déduire le déficit du foncier n'est pas un argument en soi quand un bailleur doit faire face à un remboursement de prêt. à ce sujet c'est vrai que si le dossier est pas 100% clair, l'assureur mégote un peu... (surtout certain)... mais si vous être capable de prouver la date précedente de remise en etat , la nature exacte des dégradations, et le montant exact des réparations alors là vous aurrez plus de chance d'obtenir un budget décent qui dépasse largement le montant du pauvre DG que le locataire vous abandonne en aumône.
citation: Enfin, si le taux de sinistralité augmente, le risque étant mutualisé, les primes ne pourront qu'aller crescendo.
Certes l'assureur se retournera contre le locataire défaillant mais si celui-ci est insolvable ou si le tribunal ne le condamne pas à régler l'intégralité du préjudice, c'est bien la collectivité (mutualisation) qui assumera. S'il n'y a plus de concurrence (GRL, GLI, Caution ou rien), il n'y aura plus de garde-fou. c'est bien justement là l'intérêt d'une assurance, si le locataire est insolvable et que ca tombe sur vous, l'impayé est 100% pour vous, alors que si vous avez une assurance, il est absorbé, par les fond qui alimente cette assurance
citation:
Si l'assurance devient obligatoire, aurons-nous encore le choix entre GRL et GLI ? Je ne le pense pas.
Si les 2 fusionnent en une garantie obligatoire et unique, la quasi non-concurrence entre les assureurs (proposant le même produit et ne pouvant se différencier que sur des options) ne serait-il pas un facteur d'augmentation des primes ?
effectivement il pourrait y avoir entente entre les assurances... comme pour les téléphone ou tant d'autres...
citation: Mutualisation du risque ou pas, une sélectivité s'impose de toute façon, n'en déplaise à certains. Il ne s'agit pas de "refiler une patate chaude" mais de protéger son patrimoine si petit soit-il.
Je considère que c'est à l'Etat, via nos impôts, de pourvoir au logement des personnes en grande difficulté et non aux bailleurs privés. Si'l est si difficile (long) aujourdh'ui d'obtenir un logement HLM c'est peut être aussi parce que le turn-over ne se fait pas (sous location, ...) et que le logement social ne remplit plus son rôle. Il semblerait qu'il y ait des surloyers quand les occupants ont leurs revenus qui augmentent et ne devraient plus leur permettre de rester dans le parc social. Mais si l'Etat est si tolérant, sans doute est-ce parce que ceux là sont solvables et honorent leurs loyers ... Qui refile "la patate chaude" ?
juste remarque, protéger le patrimoine c'est justement au coeur du sujet
et quoique beaucoup de borlot scellier et futur duflot aient aussi été soit disant mis en place dans cet esprit, vu les problèmes que vous évoquez, il est bien normal que le propriétaire tente au mieux de minimiser le risque
pour la petite histoire j'ai eu pendant 9 ans un logement en PST (plan social thématique) du très social (soit disant), pour accepter un locataire dans ce logement je devais obtenir l'aval de l'ANAH sur dossier tres complet (fiche d'impôt, salaire depuis les 12 derniers mois, indemnité, attestation situation familiale...)
je me suis donc toujours demandée comment un SDF pouvait accéder à ce logement... vu qu'il ne serait probablement jamais en mesure de fournir ces documents
et en plus il me fallait attendre un mois l'accord pour faire entrer une personne... je me suis donc aussi demandé comment par exemple une femme battue (après avoir réuni tous les papiers) attendrait gentiment pendant un mois une éventuelle réponse favorable...
alors évidement les dossiers que je préférais c'était de jeunes travailleurs avec garantie locapass GRL ou caution des parents
je suis donc vraiment convaincue que le logement dit social doit être entièrement repensé
et je n'exclue pas que la GRL soit une solution envisageable
après reste la question du coût de la GRL,
au cours de ces debats nous avons tenté de mettre le cout de la GRL à charges de l'un ou de l'autre,
et bien selon moi et pour les mêmes arguments que ceux que vous avez cité ci dessus ça devrait tout simplement à charge de l'état,
au lieu de ca en cas d'impayé, la CAF suspend les payements si vous ne parvenez pas à faire signer au locataire une plan d'apurement de la dette
ce qui augment donc la dette du locataire
oui ce système est fou.. et il menace de le devenir encore plus... alors voilà pourquoi selon moi la GRL est un moindre mal
cordialement |
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eolien40
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124
 Posté - 02 mars 2013 : 00:08:13
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Bonsoir,
A ce jour lors de petites dégradations ou de logement rendu sale
il est aisé d'effectuer une retenue de quelques dizaines d'euros.
Qui ira les réclamer à l'assureur après pour ces petites sommes, pour peu qu'il y ai des franchises ?
Je vois bien les loyers augmenter pour nombres de ces diverses raisons. |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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125
Posté - 02 mars 2013 : 15:34:56
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pour ce genre de pb vous ne faites pas appel à l'assureur
vous utilisez tout simplement le DG |
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sgnu
Contributeur actif
333 message(s)
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126
Posté - 02 mars 2013 : 19:47:43
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eolien40
Nouveau Membre
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127
Posté - 03 mars 2013 : 10:51:30
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C'est là que je voulais en venir ;) |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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128
Posté - 03 mars 2013 : 14:28:09
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pardon mais pour l'instant ce sont des bruits de couloir....
je n'ai rien vu encore dans ce projet qui parle de supprimer le dépôt de garantie
mais bon c'est bien connu....quand on veut tuer son chien on dit qu'il a des puces |
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