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MATARE
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 Posté - 04 févr. 2013 : 17:54:54
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Bonjour, c'est mon premier contact excusez mon tâtonnement
Ceci concerne une annulation d'ag 2011 par le TGI pour délai de convocation non respecté.
Tout l'ordre du jour est a refaire ou on reprend l'ODJ tel qu'il était ?
A savoir que dans la requête par mon avocat, on dénonçait tous les vices de forme de cette ag menée parle gestionnaire du syndic, lui était secrétaire et ne s'occupe que de l'ordinateur.
Ceci est une entrée en matière , pour voir si le dialogue peut démarré.
Je suis depuis très longtemps toutes les questions sur la copropriété et j'apprécie les réponses de Gedehem .
Mon historique sur la copropriété a commencé en 2007, où j'ai découvert
toutes les tricheries de notre syndic
Les détails suivront , mais commençons par un premier avis
Merci pour vos réponses
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Posté - 04 févr. 2013 : 18:13:32
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si l'AG2011 a été en totalité annulée, elle n'existe plus et votre syndic doit tout recommencer ordre du jour compris et qui peut être différent de celle annulée.
mais dans cette AG2011, n'y avait-il pas la désignation du syndic ; si oui, ceci signifie que le syndic n'a pas été désigné ou renouvelé  |
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nefer
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 Posté - 04 févr. 2013 : 18:31:43
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et celle de 2012, a t elle procédé à la nomination du syndic?
avez vous aussi assigné en annulation de l'AG de 2012? |
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MATARE
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Posté - 04 févr. 2013 : 20:11:49
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Rambouillet :Pour l'annulation nous avons l'info du TGI et attendons la notification par l'huissier.
Les résolutions qui avaient été refusée par le syndic malgré les LRAR pourraient être maintenant incorporée
mais avec certainement obligation de les remettre à l'ODJ par voie légale dès que cela sera possible.Au vu de tous les griefs
qu'il serait trop long à vous exposer ici, peut-être pourrions-nous proposer la révocation puisque la requête en carence n'a pas passée
ni au TGI , ni en appel, en prétextant que les griefs qui, bien que existants ne sont pas suffisamment importants.
Il y a aussi des problèmes de disparition de fonds disponibles sans que le syndic se justifie malgré toutes les démarches que
j'ai pu faire lorsque j'étais PDT de CS A suivre par un retour en arrière à un autre moment mais dans l'immédiat c'est cette AG 2011
qu'il faut remettre en place . Il n'y avait pas d'élection de syndic avant Juin 2012
ET pour répondre à Nefer je pense que la grosse erreur de mon avocat a été de ne pas assigner en 2012
Il avait dit que puisque l'AG 2011 sera certainement annulée , ce n'était pas la peine. J'ai découvert l'erreur trop tard, surtout que là le syndic
s'est fait élire pour 3 ans scandaleusement au vu des contrôles que j'ai pu faire avec docs réclamés ( feuille et pouvoirs ) 6 corrects / 23
Il n'aurait jamais dû être élu.
Dans les résolutions projetées en 2011 il y avait un projet de contrat de syndic pour succéder au syndic en place avec comme dates calendaires
1 Janvier 2012 31 Déc 2012. pour correspondre à la gestion comptable, J'ai un courrier du syndic avisant les copros qu'il refusait toute demande d'inscription à l'ODJ
J'aimerai que les copros comprennent un jour qu'il les roulent dans la farine, comme j'ai lu tout à l'heure dans un forum
Plus bien sûr tout ce que j'ai pas le temps de développer là.
C'est parti pour un long dialogue ou peut-être un livre. Il y aurait de quoi. Aidez-moi. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 04 févr. 2013 : 21:37:58
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donc depuis 2012 vous avez un syndic...élu pour 3 ans
concernant l'AG de 2011, le syndic mettra à l'ordre du jour d'une AG les résolutions necessaires pour la vie de la copropriété: exemple,des travaux ou des autorisations demandés par des copropriétaires |
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Posté - 05 févr. 2013 : 07:31:50
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citation: et attendons la notification par l'huissier.
vous attendez qui, quoi ?  la notification par huissier se fait par la partie la plus diligente et en général, celle qui a obtenu gain de cause
pour la révocation, il vous faut un dossier bien étayé et pas seulement des impressions ou des "dire" mais des lettres recommandés soit par des copros soit mieux par le CS lui-même exprimant mise en défaut, mécontentement justifiée, etc... sinon vous allez vous retrouver au tribunal et avec peu de chances de gagner donc des frais superflus..... |
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PROSPER83
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Posté - 05 févr. 2013 : 10:46:37
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Bonjour MATARE
Vous risquez effectivement de vous coltiner votre syndic pour 3 ans mais vous n'êtes pas obligé d'en faire autant avec votre avocat.
En, effet, tout avocat un tant soit peu sérieux ne saurait ignorer que depuis son arrêt du 6/02/2002, la doctrine de la Cour de cassation n'a pas varié d'un iota sur l'autonomie de chaque assemblée générale et donc sur la nécessité, dans le cas de l'engagement d'une procédure visant à l'annulation d'une assemblée ayant procédé à l'élection du syndic, de dénoncer toutes les assemblées subséquentes dans le délai de 2 mois imposé par l'art. 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'à défaut de cela, donc, seule l'assemblée contestée sera annulée et la carence de syndic ne pourra être contestée puisqu'un syndic (le même ou un autre) aura été désigné par l'assemblée suivante.
Quant à demander la révocation votre syndic actuel, RAMBOUILLET à raison, si vous n'avez pas un dossier solidement étayé, oubliez cette idée qui ne pourrait que vous conduire vers le tribunal correctionnel pour accusations calomnieuses et diffamatoires.
Epluchez plutôt le PV de l'AG de 2012 pour voir si par hasard il ne vous resterait pas une possibilité de recours pour le dégager par le fait de :
- Absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé dans les 3 mois suivants l'assemblée;
- Absence de dispense précise dans le temps donnée par l'assemblée pour ne pas ouvrir ce compte;
- Contrat de mandat rétroactif à la date de l'assemblée (c'est une astuce presque devenu une constante pour beaucoup de syndic qui passe comme une lettre à la poste aussi incroyablement que cela puisse paraître).
Bon courage
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MATARE
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Posté - 05 févr. 2013 : 17:25:12
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Infos pour tous
Le syndic avait été élu au cours d'une AG le 9 Nov 2009 pour entériner la séparation d'avec la copro voisine
puisqu'il gérait les 2 dans la même comptabilité.
Sur ma demande et pression, il a donc convoqué. L'AG pour les 2 copro avait eu lieu le 8 Juin 2009 et s'était finie en cata.
Donc le même syndic a réussi à se faire élire par 5158/10000 sur le PV manuel (pas encore d'ordinateur ) et par 5294/10000 sur le PV
fait à posteriori comme d'habitude, avec comme mention: " en foi de quoi........;après un débat, il a été décidé de renouveler le mandat de syndic
lors de l'AG de Juin 2012" Et c'est tout
C'est pour cela qu'il avait refusé de mettre à l'ODJ de 2011 un projet de mandat pouvant prendre en charge la copro au 1 Janvier 2012
Pour le PV de 2011, fait maintenant par ordinateur mais très "retravaillé " on trouve beaucoup d'erreurs dans le comptage des voix
dans tous les votes etc....
Je n'ai jamais pu avoir les copies des pouvoirs de cette AG
Pour répondre à PROSPER83 , le compte séparé que j'avais mis en résolution avait été voté à l'unanimité le 9-11-2009
mais je ne comprend pas l'astuce du contrat rétroactif. Expliquez-moi Merci |
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Posté - 05 févr. 2013 : 18:38:50
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MATARE :" Pour le PV de 2011, fait maintenant par ordinateur mais très "retravaillé " on trouve beaucoup d'erreurs dans le comptage des voix, dans tous les votes etc.... "
Le syndic a l'air de gérer l'AG et ce PV.
Mais que fait le président de séance ? Ou sont les scrutateurs ? Comment le bureau a t'il pu laisser passer des erreurs dans TOUS les votes lors de la vérification en fin d'AG ?
Le PV doit être imprimé en signé en fin de séance, c'est la loi. Cela évite toutes les magouilles
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nefer
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Posté - 05 févr. 2013 : 23:31:06
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PROSPER83
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Posté - 06 févr. 2013 : 09:27:44
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Bonjour MATARE
Votre interrogation résume bien l'astuce quasiment inaperçue utilisée par certains syndics pour récupérer un peu plus de laine sur le dos de leurs copropriétaires moutonniers.
Théoriquement les contrats de syndic conformes à l'arrêté du 19 mars 2010 (mais même déjà certains antérieurs ) comportent la clause suivante :
Le contrat étant établi pour une durée brève, il n'est prévu de révision, ni d'indexation. Si le contrat était établi pour une durée de deux ou trois ans, l'indexation se ferait sur l'indice INSEE du coût de la construction.
Supposons que votre AG précedente se soit tenue le 15 avril 2012 et que vous ayez donné un contrat d'1an au syndic.Le montant des prestations indiquées dans celui-ci devraient donc être figées pour la durée du contrat, soit jusqu'au 15 avril 2013
Supposons que vous redonniez à nouveau au syndic un même contrat d'1 an sur la base du nouveau contrat joint à l'ODJ prenant donc effet au 15 avril 2013.
Supposons maintenant que le syndic, soit avec la connivence du président de l'AG ou soit en profitant de son inexpérience ou naïveté, fasse adopter par cette AG du 15 avril 2013 la résolution suivante :
L'assemblée.....désigne le Cabinet...... Le contrat prend effet rétroactivement au 01/01/2013 (début de l'exercice) et sera soumis à reconduction......
Ainsi le syndic aura toute latitude pour contourner la clause du contrat 2012 et appliquer le montant des prestations prévu dans le nouveau contrat à partir du 1er janvier, pratiquant ainsi par ce biais une augmentation de ses prestations sur la période du 01/01 au 15/04.
Cette rétroactivité peut-être également utilisée pour palier à la carence momentanée d'un syndic qui aurait convoqué une assemblée pour une date ultérieure à l'expiration de son contrat en espérant ainsi donner une valeur juridique aux actions qui auraient été entreprises pendant cette période de carence.
Mais, la rétroactivité d'un contrat est, et reste illégale quelle qu'en soit la raison.
Bonne journée 
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Xill
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Posté - 07 févr. 2013 : 11:29:17
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Bonjour PROSPER83,
Vous précisez que "la rétroactivité d'un contrat est, et reste illégale quelle qu'en soit la raison."
Autant, je suis d'accord pour le mandat de syndic. Il me semble qu'il ne peut pas être rétroactif.
Autant, pour le contrat, je ne vois pas ce qui empêcherait une rétroactivité (et des contrats rétroactifs, il s'en signe tous les jours...)
Cordialement,
Xill
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2013 : 22:02:36
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On fait une fixation sur le "contrat de syndic", qui n'existe pas dans la loi, il faut le rappeler.
Le syndic agit sans le cadre d'un MANDAT de représentation, une délégation de pouvoirs. La mission du syndic est fixée par la loi (L.art.18 en particulier), pas par un "contrat" qui serait de nature cpommerciale.
Il s'agit ici d'une sorte de "contrat de rémunération", contrat qui procède du mandat et qui fixe les honoraires au regard des taches à exécuter.
Le MANDAT peut être rétroactif, le mandant faisant son affaire des actes passés par le mandataire qu'il désigne.
NB : à force de faire une fixation sur le "contrat de syndic", y compris par les adeptes du contrat "Tout sauf ...", on en oublie qu'il n'est qu'une déclinaison du MANDAT et que sans cette délégation de pouvoir il n'y a pas 'contrat'. |
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PROSPER83
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Posté - 07 févr. 2013 : 22:09:02
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XILL.
Vous précisez que "la rétroactivité d'un contrat est, et reste illégale quelle qu'en soit la raison."
Autant, je suis d'accord pour le mandat de syndic. Il me semble qu'il ne peut pas être rétroactif.
Autant, pour le contrat, je ne vois pas ce qui empêcherait une rétroactivité (et des contrats rétroactifs, il s'en signe tous les jours...)
Je ne sais pas ou il peut s'en signer tous les jours, par contre ce que je sais c'est qu'en copropriété c'est illégal.
Et je le sais à plus forte raison pour avoir moi-même obtenu l'annulation d'une assemblée et du contrat de mandat de syndic qui y était liée sur la base des arrêts de la Cour de cassation, 3è ch. civ. du 17 juillet 1996, de la Cour d'Appel de Versailles, 1er ch. du 9 juillet 1992 et du jugement du TGI de Toulon du 14 janvier 2008, pour lesquels le contrat du syndic ne vaut que pour l'avenir et ne saurait rétroagir puisque les décisions d'assemblée générale n'ont pas d'effet rétroactif.
Cordialement
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Gédehem
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Posté - 07 févr. 2013 : 22:46:13
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Les numéros des affaires, svp, les dates ne suffisant pas !
L'annulation d'une AG ayant désigné le syndic entraine la nullité de son mandat, c'est bien connu !
Quant à la rétroactivité des décisions elle est depuis longtemps admise, par exemple pour la ratification par l'AG d'un acte passé !
C'est en particulier de qui se passe lors du vote du 'quitus' : le syndicat exonère le syndic de la responsabilité des actes passés qu'il a engagé.
Le syndicat endosse rétroactivement la responsabilité de tel acte passé 8 mois plus tot, les effets de cet acte. |
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PROSPER83
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Posté - 08 févr. 2013 : 16:56:41
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Les numéros des affaires, svp, les dates ne suffisant pas !
Je ne peut vous les donner, les arrêts en question sont dans le dossier de la procédure archivée chez mon avocat. Quant à l'affaire que j'ai gagnée, je n'ai absolument pas l'intention de divulguer mes coordonnées sur le forum. Donc vous me croyez ou pas, c'est comme vous voulez.
L'annulation d'une AG ayant désigné le syndic entraine la nullité de son mandat, c'est bien connu !
Sans blague ! Vous parlez d'un scoop ! Et à votre avis, quelle est donc l'irrégularité qui à conduit le juge à annuler l'assemblée ?
Quant à la rétroactivité des décisions elle est depuis longtemps admise, par exemple pour la ratification par l'AG d'un acte passé !
Tout d'abord un acte passé ne découle pas d'une décision sinon on ne perçoit pas pourquoi alors une assemblée postérieure devrait avoir à le ratifier.
La rétroactivité d'une décision se détermine à partir de la date ou elle a été prise pour une prise d'effet à une date se situant avant l'action qu'elle vient de décider. Ainsi, par exemple si l'assemblée du 1/03/2013 décide que le contrat de mandat du syndic prendra effet au 1/01/2013.
La ratification d'un acte passé, que vous assimilez à une rétroactivité, fait donc l'objet d'une décision spécifique prise après la réalisation de cet action. Cela peut notamment être le cas de travaux d'urgence engagés par le syndic, mais à la seule condition que toutes les dispositions de l'art. 37 du décret du 17 mars aient été respectées afin que cette ratification puisse être légalisée.
Hormis ce cas, la ratification d'un acte passé ne peut se concevoir que pour le cas ou une décision d'assemblée a été judiciairement annulée pour vice de forme, comme par exemple un marché de travaux voté à une mauvaise majorité mais qui a toutefois été réalisé.
Une autre décision d'assemblée pourra alors à la majorité légale, régulariser la réalisation de ce marché de travaux réalisé et payé sans que cela ne confère nullement un caractère rétroactif à cette nouvelle décision.
Par contre, si la décision de ce marché de travaux a été aussi annulée pour vice de fond (par ex. absence de devis, des conditions essentielles etc.) toute régularisation de cette décision sera légalement impossible puisqu'il n'est pas admis que ces éléments essentiels à la prise initiale de décision d'un marché de travaux (ou autre) puisse être communiquées après la réalisation de ce marché, donc rétroactivement
C'est en particulier de qui se passe lors du vote du 'quitus' : le syndicat exonère le syndic de la responsabilité des actes passés qu'il a engagé. Le syndicat endosse rétroactivement la responsabilité de tel acte passé 8 mois plus tot, les effets de cet acte.
Le quitus entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s'ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic (LITEC - Art. 18 loi du 10 juillet 1965).
Il n'est donc nullement question de ratifier rétroactivement une décision qui aurait été irrégulièrement prise par une assemblée mais de renoncer à contester des actes commis par le syndic sans autorisation d'une assemblée. |
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MATARE
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Posté - 08 févr. 2013 : 19:26:05
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Bonsoir à tous et merci de vos interventions pas toujours faciles à comprendre pour un amateur. Le sujet principal pour moi, c'était de savoir suite à l'annulation d'AG
comment cela doit se passer pour être fait dans les règles . j'ai précisé que l'élection du syndic n'était pas prévu puisque élu.
Merci à GEDEHEM de préciser que c'est un mandat que nous donnons au syndic pour effectuer un travail de gestion à notre place et pour la période civile
dans notre cas , allant du 1 Janvier au 31 Décembre et c'est tout. C'est pourquoi lors de la mise à l'ODJ j'ai déposé, dans les règles un projet de mandat
d'un autre syndic, il a refusé de le mettre à l'ODJ. C'est trop facile après de faire traîner les choses jusque fin Juin.
La situation d'un syndic qui gère après le 1er Janvier n'est pas logique. Il arrête ses comptes, point barre! Il a été payé pendant les 12 mois pour cela
De plus cela permet au syndicat de savoir où il va. Il est bien dit que le prolongement dans les mois suivants c'était pour éventuellement rectifier les appels
mais cela on le sait même avant puisque le CS doit suivre les travaux et factures, je l'ai fait c'est pas dur.
Par contre , je n'ai pas d'avis encore sur la disparition des fonds disponibles, qui pour moi, qui avait tout les éléments en mains ( Facheux bien sûr! puisque personne ne s'était jamais inquiété de cela ) Voir 100.000 € partir en fumée çà fait mal au coeur. J'était un PDT trop génant
Pour l'AG qui va être refaite , tout va être préparé pour éviter les magouilles habituelles.
Vos avis sur l'élection d'un syndic au 1er Janvier,,puisqu'il est prévu que le syndic sortant donne tous les éléments au nouveau. C'est simple.
Cela éviterait le fameux retard volontaire d'une AG au 28 Juin sachant que les gens sont déjà démotivé, et donc comme je l'ai dit "Fraude à tout va " sur les pouvoirs.
Je me calme et attends votre point de vue et vos avis juridiques |
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Xill
Contributeur actif
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Posté - 08 févr. 2013 : 20:12:09
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Bonjour MATARE,
Un mandat donné à un syndic, du 1er janvier au 31 décembre serait anormal.
Pour être pratique : La fin du mandat doit correspondre à un moment où l'AG va pouvoir décider - si elle le souhaite - de changer de syndic.
L'AG doit avoir lieu au minimum une fois par an. A cette occasion, les comptes de l'année (civile) écoulée sont analysés, et validés (ou pas, ou partiellement...)
Le syndic ne peut pas présenter les comptes de l'exercice écoulé le 31.12.
Les AG des syndicats dont l'exercice est calée sur l'année civile ont lieu vers avril, mai.
La bonne date pour la fin d'un mandat, c'est celle qui permet au syndic de présenter les comptes, sans lui laisser trop de temps. Ainsi, un mandat se terminant au 30 juin me semble pas mal... mais pas au 31.12
Quand se termine le contrat de votre syndic ? 2015 ?
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 08 févr. 2013 : 21:40:19
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Matare :
"....dans notre cas , allant du 1 Janvier au 31 Décembre et c'est tout. "
Ce qui a pour traduction immédiate que, pour le mandat passé se terminant le 31.12.2012, votre syndicat est dépourvu de syndic depuis le 1er janvier 2013.
Si tel est le cas, plus personne ne peut passer aucun acte au nom du syndicaty, payer des factures, "expédier les affaires courantes", ....et bien entendu convoquer une AG, qui serait alors entachée de nullité.
Toujours si c'est votre cas, l'unique solution pour en sortir est celle prévue D.art.47 : dès demain, dépot d'une requête en désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic.
Xill : "La bonne date pour la fin d'un mandat, c'est celle qui permet au syndic de présenter les comptes, sans lui laisser trop de temps. "
La présentation des comptes importe peu ici !
La bonne date échéance du mandat du syndic est celle qui lui permet la convocation d'une AG. Personne ne maitrisant un an à l'avance la date de l'AG suivante, il faut se garder une marge pour la sécurité de tous, su syndic mais surtout du syndicat.
Le schéma devrait être celui-ci (exercice arreté au 31.12) :
Il faut :
- 1 mois pour arreter les comptes
- 1 mois pour le controle des comptes par le CS préparer avec lui l'ODJ de l'AG.
- 1 mois pour convoquer l'AG.
Ce qui donne en gros une AG début avril, au plus tard fin avril.
D'où l'application de la formule que je préconise pour le calcul de la date échéance du mandat du syndic (et aussi des membres du CS (mandat 1 an)) :
Date AG + 1 an + 30 jours fin de mois.
Pour reprendre l'exemple d'une AG tenue le (mettons) 10 avril 2012 :
"Le syndic est désigné pour un mandat d'un an, prenant effet ce jour (date AG 10.04) et qui sera à échéance le 31 mai 2013"
On voit qu'entre le 31.12.2012 et le 31.05.2013, le syndic a tout le temps de convoquer une AG. En particulier s'il attend les derniers devis, un contrat, etc .... |
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sparte
Contributeur senior
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19
Posté - 08 févr. 2013 : 21:59:12
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Surtout s'il ne gère qu'une seule copro |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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Posté - 09 févr. 2013 : 00:20:53
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GEDEHEM post 12 - Le MANDAT peut être rétroactif, le mandant faisant son affaire des actes passés par le mandataire qu'il désigne.
Ces actes auraient passés par qui ? Sauf à comprendre que ce mandat rétroactif permettrait de faire couvrir par un nouveau mandataire une période sans syndic, je ne vois PAS sinon comment un mandant peut faire son affaire des actes passés par le mandataire qu'il désigne puisqu'à l'évidence s'il a reçu un mandat rétroactif c'est bien parce qu'il n'était pas désigné au moment où ces actes ont été réalisés ?
Je serai aussi curieux de savoir comment le mandat pourrait être rétroactif et pas le contrat puisque aujourd'hui les deux sont mêlés.
Car si l'on s'en tient à vos propos sur le sujet, l'assemblée du 15 avril 2013 pourrait donc décider par exemple que le mandat du syndic (auquel vous tenez tant) prendrait effet au 1er janvier, mais que le contrat lui ne prendrait effet qu'au jour de l'assemblée ?
A noter que pour XILL c'est le mandat qui ne peut être rétroactif . Il va falloir vous mettre d'accord.
Pour ma part, je m'en tient à la décision du juge du TGI de Toulon qui m'a donné raison, un contrat de mandat (puisque c'est de cela qu'il s'agissait , l'ag s'étant tenue en mars 2006) ne vaux que pour l'avenir et ne peut rétroagir. POINT.
MATARE - Merci à GEDEHEM de préciser que c'est un mandat que nous donnons au syndic pour effectuer un travail de gestion à notre place et pour la période civile dans notre cas , allant du 1 Janvier au 31 Décembre et c'est tout.
C'est pourquoi lors de la mise à l'ODJ j'ai déposé, dans les règles un projet de mandat d'un autre syndic, il a refusé de le mettre à l'ODJ. C'est trop facile après de faire traîner les choses jusque fin Juin.
Si vous avez déposé un projet de "mandat" d'un autre syndic il ne faut pas vous étonnez que votre syndic ne l'ait pas porté à l'ordre du jour.
GEDEHEM peut dire tout ce qu'il veut et on peut ergoter à l'infini sur la nature du mandat par rapport à la nature du contrat, le seul document pouvant être présenté AUJOURD'HUI à une assemblée est un CONTRAT DE MANDAT du syndic conforme à l'arrêté du 19 mars 2010 et aux dispositions de l'art. 29 du décret du 17 mars 1957. |
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