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 Posté - 13 févr. 2013 : 17:56:50
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JPM : Tertio parce que l'incident éventuel ne veut pas forcément dire que les copropriétaires veulent changer de syndic.
?????????
JPM oppose à l'article 46 de la loi, cette affirmation qui n'a rien de juridique !!! les copros sont des abrutis qui n'ont pas compris qu'ils désirait garder le sortant tout en votant contre son renouvellement !! Le non renouvellement d'un syndic n'est pas un incident !!! sauf pour un ex syndic comme JPM
Il oublie aussi la possibilité d'élir un syndic bénévole qui pourra convoquer une AG pour élir un nouveau syndic !! possibilité qui n'a rien de juridique non plus; mais évitera un AJ !!!
Une question : y a t'il un copropriétaire en France qui a fait sauter une ordonnance de nomination d'un AJ en affirmant que le mandat du syndic non renouvelé par l'AG s'arrêtait en septembre?? Autant de chance que de gagner le gros lot du loto !!!
JPM :"" Dans d'autres cas, le syndic préférerait planter là les copropriétaires ? Oui, cela existe, j'en conviens. Il peut même provoquer la désignation d'un administrateur provisoire."
Cela est du déjà vu; le syndic sortnat a refusé de tenir l'AG convoquée
le dernier jour de son mandat !!! malin, malin à demi, car les copros ont élu quleques minutes après un syndic bénévole. Le syndic sortant a saisi le Tribunal un mois plus tard en affirmant une vacance du syndic, alors qu'un bénévole avait été élu !!!
L'AJ a rendu son dossier en confirmant le syndic bénévole. Le sortant
est définitivement sorti !!! O€ de frais d'AJ pour le petit SDC.
****moderation****
correction de balises |
Édité par - Numero6 le 13 févr. 2013 18:33:04 |
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Posté - 13 févr. 2013 : 18:21:28
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citation: Initialement posté par JPMJe n'avais pas lu le message d'Universimmo avant de rédiger le mien qui précède. Pas de changement de position, pour l'excellente raison déja mentionnée ci dessus : les difficultés ne veulent pas toujours dire que les copropriétaires veulent changer de syndic. Dans certains cas c'est la version " assemblée ultérieure " de l'article 25-1 qu'il faut mettre en oeuvre. Dans d'autres cas, le syndic préférerait planter là les copropriétaires ? Oui, cela existe, j'en conviens. Il peut même provoquer la désignation d'un administrateur provisoire. Et un copropriétaire peut sortir la désignation antérieure du syndic pour démontrer qu'il y a toujours un syndic et faire sauter l'ordonnance. Après ? Parfois la révolution mais le plus généralement tout le monde se calme et on repart du bon pied en septembre. Quand la clôture est au 30 juin c'est plus difficile. Février n'est pas un bon mois. 
Nous ne contredisons pas : nous disons que pour l'assemblée en présence d'un syndic qui ne la "plante" pas, et qui ne veut pas courir le risque d'une contestation, c'est plus prudent de voter la prolongation : c'est pas cher et ça peut éviter les tentations. Maintenant, le fait de disposer d'un mandat qui va au delà de l'assemblée peut servir à faire annuler une désignation d'administrateur provisoire, mais c'est de la procédure qui prend du temps et en attendant la copropriété est au point mort... |
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JPM
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63
Posté - 13 févr. 2013 : 18:51:38
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OK UI, on est finalement bien d'accord.
Nous traitons de la grande masse des syndicats ! Nous savons bien qu'il y a fatalement des dérives, des cas imprévus, des copsychotiques. Si on arrive à déterminer des procédures et pratiques satisfaisantes pour 85 % des copropriétés, c'est tout bon.
Quant à l'article 46 du décret. Il ne sert vraiment que pour les copropriétés à deux, trois ou quatre, dépourvues de règlement de copropriété et bien souvent d'une véritable assurance.
A noter que la rémunération des syndics judiciaires ne relève pas des accords CNC ou de l'arrêté célèbre. Le syndic judiciaire est un mandataire de justice.
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Gédehem
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64
Posté - 13 févr. 2013 : 19:14:36
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Les textes portent sur les copropriétés en général, sans particularisme entre celles de 3 ou 2800 lots !
Comme indiqué plus haut, ils ne sont pas à géométrie variable : les mêmes règles pour tous, de Dunkerque à Tam..... , pardon, Perpignan.
Qu'il y ai des pratiques déviantes ici ou là , dans un sens ou dans un autre, c'est une autre affaire.
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PROSPER83
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65
Posté - 13 févr. 2013 : 23:33:53
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GEDEHEM- Ayant été désigné comme "enfumeur" au motif que j'osais contredire notre ami Prosper sur son affirmation "la notion même de mandat au syndic avait été supprimée" en 2004 par l'introduction d'un "contrat de mandat du syndic" (voir plus haut), "contrat" qui prenait le pas sur tout, j'ai pensé que selon cette 'logique' M.Weber l'était aussi, lui qui mettait en avant dans son rapport annuel, dont j'ai transcrit un extrait, la référence de la Cour de cassation au "mandat" s'agissant du syndic ....
En plus de l'enfumage de plus en plus très caractérisé, GEDEHEM en arrive maintenant à mentir en transformant délibérément mes propros.
QU'IL INDIQUE DONC LES POSTS OU J'AURAI ECRIT QUE LE CONTRAT PRENAIT LE PAS SUR TOUT.
JPM - Si je comprends bien, c'est M. Weber qui aurait été un " enfumeur rigolo " ? Si oui, étonnant de la part de Gedehem, qui a tout simplement pioché dans le rapport annuel de la Cour de Cassation.
Elle devrait donc inciter les syndics à une extrême vigilance sur les conditions de validité de leur mandat et sur l'échéance de son terme, notamment lorsqu'il s'agit de convoquer l'assemblée qui devra se prononcer sur le renouvellement du mandat.
Sur l'ensemble de la question : encore un domaine qui a généré des controverses stupides alors qu'un modèle lapidaire aurait suffi.
J'ose espérer que le modèle lapidaire auquel vous faite allusion n'est pas ce rapport annuel de la Cour de cassation utilisé par GEDEHEM..
Tout d'abord, il aurait déjà été honnête de la part de GEDEHEM d'indiquer la date de ce rapport annuel.
Car au vu des références citées par M.WEBER, il ne semble pas qu'il soit d'hier, et même d'avant hier.
[i]Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l'article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d'un mandat invalidé, soit parce que l'assemblée ne s'est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat (*1), soit parce que l'obligation de saisir l'assemblée générale pour l'ouverture d'un compte séparé n'a pas été respectée *2)[/i]
1/ Depuis un arrêt du 12 octobre 2005 prit par ce même président, M. WEBER, le délai de contestation pour ce type d'irrégularité est de 2 mois et non plus de 10 ans.
2/ Depuis le décret du 27 mai 2004, (art.29-1 du décret du 17 mars 1967) le syndic peut ne pas ouvrir un compte séparé s'il bénéficie d'une dispense. Apparemment au jour de ce rapport, M.WEBER n'était pas informé de cette possibilité.
3/ Il en ressort donc qu'à l'époque de ce rapport, M. WEBER n'avait pas encore entendu parler de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 introduit par le décret du 27 mai 2004.
La véritable polémique n'était pas le débat sur la signification des dates calendaires ou autres, mais sur le fait qu'aujourd'hui les assemblées générales sont appelés à se prononcer pour l'acceptation d'un CONTRAT de MANDAT, par le fait de l'art. 29 du décret du 27 mai 2004, et non plus comme avant ce décret, à la désignation d'un mandataire (à l'art.25) et l'acceptation d'un contrat(à l'art.24).
Que selon GEDEHEM, ce CONTRAT DE MANDAT serait illégal au regard de l'art. 25 de la loi et qu'il ne faudrait pas en tenir compte car il serait à même de remettre en cause la nature juridique du mandat de syndic.
Que selon moi, du fait de ce décret, le terme seul de mandat ne peut plus être utilisé dans le langage des assemblées, que c'est dorénavant ce terme de contrat de mandat qui s'impose par le fait conjugué des articles 11/1-4 et 29 du décret du 17 mars 1967, que à aucun moment je n'ai dit, pas plus que les pros. du droit que j'ai cités, que la nature juridique du mandat du syndic en était affecté.
ET que ce problème, si toutefois problème il devait y avoir, qui semblerait si existentiel aux yeux de GEDEHEM pour l'intégrité juridique du mandat du syndic , ne concernerait que les syndics et certainement pas les SDC qui n'en ont rien à faire savoir si l'art.29 précité est, ou n'est pas, légal au regarde l'art.25 de la loi.
J'observe donc que vous vous être bien garder d'apporter une quelconque réponse, autre que celle de "controverses stupides".
Je livre donc un nouvel arrêt de la Cour de cassation dont les éléments qui ont servis de fondement à la décision risquent de provoquer une grave crise d'urticaire à GEDEHEM et qui devrait peut-être calmer sa phobie sur l'illégalité des 2 articles précités (car ils sont liés) envers l'art. 25 de la loi.
Extraits Arrêt Cour de cassation 3ème ch. du 9 mai 2012 - n°11-726. Président : M.TERRIER
°) ALORS QUE le contrat de syndic auquel renvoyait expressément la délibération d'assemblée générale du 22 avril 2006, précisait que la durée du mandat de la société INVESTIMMO PLUS était d'un an à compter du 1er janvier 2006 et qu'il se terminerait donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 ; qu'en retenant qu'il résultait du contrat que si sa durée n'était que d'une année à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prenait fin que lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 de sorte que si les comptes n'étaient pas arrêtés à cette date, le contrat ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de syndic, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
°) ALORS QU'en toute hypothèse, le mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic, toute clause contraire devant être réputée non écrite ; qu'en l'espèce, l'article 4 du contrat de syndic précisait, après avoir fixé la durée du mandat à un an courant à compter du 1er janvier 2006, que celui-ci « se terminer ait donc lors de l'assemblée générale appelée à statuer sur l'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 » (arrêt page 5, pénultième al.) ; qu'en déduisant de cette mention que si la durée du contrat de syndic n'était que d'une année à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prenait fin que lors de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2006 de sorte que dès lors qu'il n'était pas démontré que les comptes avaient été arrêtés à cette date, ce contrat ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007, la Cour d'appel a donné au contrat un sens lui conférant une durée dépendant de la volonté du syndic, en violation de l'article 29 de la loi du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Si donc le Président de la Cour de cassation en arrive à fonder son arrêt sur les dispositions d'un article du décret illégal, mais ou va donc la justice ? (on lui pardonne bien évidemment la faute de frappe "la loi du décret")
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PROSPER83
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66
Posté - 14 févr. 2013 : 00:32:37
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PHILIPPE388 : Il oublie aussi la possibilité d'élir un syndic bénévole qui pourra convoquer une AG pour élir un nouveau syndic !! possibilité qui n'a rien de juridique non plus; mais évitera un AJ !!!
Selon l'arrêt de la Cour d'Appel de Paris Pole 4, ch.2, du 9 fev.2011 (RG 09/17735) il n'est pas possible de recourir à un syndic bénévole si la possibilité d'une telle désignation n'a pas été inscrite à l'ordre du jour, cet ordre du jour n'ayant prévu que le renouvellement de la désignation de la Sté X...
Que la question relative à la désignation d'un candidat nommément désigné est une chose ; celle de la désignation d'un autre syndic, de surcroit bénévole, en est une autre.
JPM :"" Dans d'autres cas, le syndic préférerait planter là les copropriétaires ? Oui, cela existe, j'en conviens. Il peut même provoquer la désignation d'un administrateur provisoire."
Cela arrive effectivement, mais s'il s'avère que son contrat de mandat n'était pas arrivé à échéance et que l'assemblée opte dans le cadre de l'art. 25/1 pour la convocation d'une 2ème assemblée et qu'il refuse d'assurer cette convocation, tous les frais de l'administrateur provisoire seront à sa charge car le syndic ne peut pas présumer par avance des résultats d'une deuxième assemblée avant de considérer qu'il n'a pas été reconduit.
Car qu'il résulte de 2 arrêts de Cour d'Appel (23ème ch. b ,27 mars 2008 et 23ème ch. B 15 juin 2006) que la décision de passer à un second vote à la majorité de l'art.24, lorsque + d'un tiers des voix est réuni, n'est qu'une possibilité et non une obligation (la même assemblée peut-décider : cf. art.25/1) et que les copropriétaires peuvent donc décider de convoquer une assemblée s'il l'estime préférable. |
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filomat
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67
 Posté - 14 févr. 2013 : 06:43:23
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La mission du syndic désigné par le juge cesse de plein droit au moment où un syndic désigné par l'assemblée générale accepte son mandat ... Certes mais il n'est dit nulle part que cette disposition s'appliquerait à un syndic non désigné par le juge (et donc désigné par une assemblée générale) ... D46 est le premier article du chapître "Procédures", il ne s'agit pas d'une disposition de portée "générale".
Au contraire, si la disposition avait eu une portée générale le législateur ne se serait pas donné la peine de l'indiquer dans le chapitre des procédures.
D46 a bien été modifié en avril 2010 (suppression dans le second alinéa de la référence au dernier alinéa). |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Posté - 14 févr. 2013 : 07:36:28
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prosper:
citation: (la même assemblée peut-décider
certes l'AG peut choisir de procéder à une seconde AG, mais le libellé de la phrase citée :
" la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
signifie que lors d'un second vote la décision se prend à la majorité 24 ; il ne faut pas lire autrement ce libellé ; à aucun moment on ne peut lire "peut procéder à un second vote ou à ne seconde AG". |
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JPM
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Posté - 14 févr. 2013 : 07:47:22
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Prosper 83 citation: Je livre donc un nouvel arrêt de la Cour de cassation dont les éléments qui ont servis de fondement à la décision risquent de provoquer une grave crise d'urticaire à GEDEHEM et qui devrait peut-être calmer sa phobie sur l'illégalité des 2 articles précités (car ils sont liés) envers l'art. 25 de la loi.
Extraits Arrêt Cour de cassation 3ème ch. du 9 mai 2012 - n°11-726. Président : M.TERRIER
Votre affirmation est inexacte.
Vous ne nous livrez pas un arrêt 
Vous recopiez les paragraphes d'un moyen de cassation et non pas l'arrêt lui-même !!!!!!
Il est parfois utile de citer un moyen de cassation, mais il faut préciser qu'il s'agit du moyen
Vous êtes fort excusable de ne pas connaître la structure d'une publication judiciaire. Vous êtes sans doute dans une branche dans laquelle je suis ignare.
Seulement il ne faut pas alors sortir péremptoirement une argumentation inepte à des gens qui connaissent un peu mieux cette chanson.
En second lieu vos observations à l'égard des travaux de M. Robert sont anachroniques !
Vous oubliez que lorsque la Cour de cassation traite en 2011 un dossier, il concerne une instance qui a pu débuter en 2004 et qui concerne des faits ou actes qui ont eu lieu en 2002 ou 2003.
La Cour de cassation doit juger en fonction des textes applicables en 2002 et 2003. Il importe peu qu'il y ait eu postérieurement des décrets ou lois modifiant le régime applicable.
Dans certaines instances le décalage dans le temps est beaucoup important encore.
J'ai voulu distinguer cette observation. On reviendra sur la question qui, précisément, ne doit pas être enfumée.
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PROSPER83
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Posté - 14 févr. 2013 : 09:40:51
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Réponse à JPM-
Seriez-vous vous aussi en train de devenir un spécialiste de l'enfumage (ce qui n'aurait rien d'étonnant pour un ancien syndic)
Votre affirmation est inexacte.
EN QUOI SERAIT-ELLE INEXACTE
Vous ne nous livrez pas un arrêt
Vous recopiez les paragraphes d'un moyen de cassation et non pas l'arrêt lui-même !!!!!!
Il est parfois utile de citer un moyen de cassation, mais il faut préciser qu'il s'agit du moyen
Vous êtes fort excusable de ne pas connaître la structure d'une publication judiciaire. Vous êtes sans doute dans une branche dans laquelle je suis ignare.
MAIS MEME LE PLUS IGNARE, et donc à fortiori un "pro" comme vous, DE CE FORUM SAIT OU TROUVER SUR LE SITE DE LEGIFRANCE L'ARRET INTEGRAL DE LA COUR DE CASSATION DU 9 MAI 2012 - N° DE POURVOI 11-726 TEL QUE JE L'AI BIEN MENTIONNE.
Seulement il ne faut pas alors sortir péremptoirement une argumentation inepte à des gens qui connaissent un peu mieux cette chanson.
ET QUELLE SERAIT-DONC CETTE ARGUMENTATION INEPTE ?
En second lieu vos observations à l'égard des travaux de M. Robert sont anachroniques !
QUI EST M.ROBERT
Vous oubliez que lorsque la Cour de cassation traite en 2011 un dossier, il concerne une instance qui a pu débuter en 2004 et qui concerne des faits ou actes qui ont eu lieu en 2002 ou 2003.
La Cour de cassation doit juger en fonction des textes applicables en 2002 et 2003. Il importe peu qu'il y ait eu postérieurement des décrets ou lois modifiant le régime applicable.
Soit votre extrême suffisance vous amène à considérer les autres comme des imbéciles, soit vous êtes en train de vous laissez contaminer par la mauvaise foi développait par GEDEHEM tout au long de ce débat.
Croyez-vous que j'ai attendu après vous pour savoir replacer les décisions de justice dans leur contexte chronologique ?
Maintenant, si vos allusions portent sur le rapport annuel de la Cour de cassation NON DATE communiqué par GEDEHEM, je vous signale simplement que celui-ci a pensé le produire comme preuve en sa faveur dans la "controverse" qui nous animait sur l'illicéité de l'article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967 au regard de l'art.25 de la loi et sur l'ATTEINTE à la nature juridique de mandat du syndic que je prétendais soutenir.
C'est donc la raison pour laquelle j'ai voulu démontrer qu'à l'époque SUPPOSE ANCIENNE, de ce rapport annuel, M. WEBER n'avait pas encore entendu parler de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 introduit par le décret du 27 mai 2004 et que donc ce rapport n'apportait rien de plus, hormis un degré supplémentaire d'enfumage.
Au fait, ce fameux rapport annuel de la Cour de cassation, il remonterait à quelle année ?
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Gédehem
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71
Posté - 14 févr. 2013 : 09:55:04
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 A ce stade de la "dispute", ce n'est pas un juriste qui est nécessaire, mais un médecin !
Il y a des pilulles pour faire comprendre que l'article d'un décret sorti en 2004 ne remet pas en cause le fondemenr même d'une règle immuable s'agissant de la "délégation de pouvoir", du mandat tel que fixé par le Code civil ?
Que la doctrine majoritaire que retient la Cour de cassation est celle du "mandat" par delà le temps et les évolutions législatives ?
En sirop peut être .....
A moins que Prosper ne soit un éminent juriste méconnu ..... |
Édité par - Gédehem le 14 févr. 2013 10:01:59 |
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PROSPER83
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72
Posté - 14 févr. 2013 : 10:18:54
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RAMBOUILLET - prosper:
citation:
(la même assemblée peut-décider
certes l'AG peut choisir de procéder à une seconde AG, mais le libellé de la phrase citée :
" la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
signifie que lors d'un second vote la décision se prend à la majorité 24 ; il ne faut pas lire autrement ce libellé ; à aucun moment on ne peut lire "peut procéder à un second vote ou à ne seconde AG"
C'est exact. J'ai simplement voulu souligner (comme l'ont fait les 2 arrêts de CA) que même si le projet a recueillie plus d'un tiers des voix, la même assemblée pouvait décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote de convoquer une nouvelle assemblée et non, contrairement à certaines idées reçues répandues sur le forum, d'être tenue à se prononcer à nouveau sur la désignation du syndic, puisqu'en l'occurrence c'est de cela qu'il s'agit.
C'est à mon avis la meilleure formule pour coincer le syndic dans ses obligations, à condition bien sûr que le CONTRAT DE MANDAT ne soit pas arrivé à son échéance.
La menace de lui faire supporter tous les frais inhérents à la désignation d'un administrateur provisoire pour le cas ou il refuserait de convoquer une deuxième assemblée dans le délai maximum de trois mois suffit en principe à ce qu'il accepte (nous l'avons fait dans notre copro. et ce syndic s'est tellement bien demené qu'il a du reste été reconduit).
Mais pour que cette soupape de sécurité puisse être actionnée il convient alors de prévoir une durée du CONTRAT DE MANDAT qui soit au moins de 15 à 16 mois avec obligation faite au syndic de convoquer la prochaine assemblée au maximum 2 mois avant l'échéance.
Il conviendra donc aussi pour garantir cette obligation, de donner parallèlement au CS un mandat pour imposer cette décision au syndic en temps voulu et l'autorisation, au cas ou il ne s'y soumettrait pas, de saisir le juge des référés pour l'y contraindre.
Mais ce n'est bien sûr qu'une idée de solution parmi d'autres.
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JPM
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Posté - 14 févr. 2013 : 10:44:19
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L'arrêt du 09/05/2012 présente un grand intérêt car il est rendu sur second pourvoi et les deux arrets cassés ont été rendus par deux formations différentes de la même Cour d'appel de Bordeaux.
On trouve là encore un bon exemple de la résistance opiniâtre de certaines juridictions provinciales (comme aussi Aix en Provence).
La question était simple ; à une date donnée le syndicat était-il pourvu d'un syndic. A deux reprises la Cour d'appel de Bordeaux a répondu OUI. A deux reprises la Cour de Cassation a répondu NON.
Arrêt +++++++++++++++++++++
Attendu que pour rétracter l’ordonnance du 31 janvier 2007 et dire n’y avoir lieu à désignation d’un administrateur provisoire,
l’arrêt [de la Cour d'appel de Bordeaux ndlr] retient que le procès verbal de l’assemblée générale du 22 avril 2006 porte en sa 6° résolution que l’assemblée générale renouvelle le mandat de syndic du Cabinet XXX selon les modalités définies dans le contrat de syndic joint à la convocation et dont elle accepte les clauses et conditions,
que le contrat de syndic en date du même jour porte en son article n° 4 que le présent contrat est consenti et accepté à compter du 1er janvier 2006 pour une durée d’une année, qu’il se terminera donc lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2006,
qu’il résulte de cet article que si la durée du contrat n’est que d’un an à compter du 1er janvier 2006, ce mandat ne prend fin que lors de l’assemblée générale statuant sur les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2006 ;
que comme il n’est ni démontré ni soutenu que lorsque M. Y...a saisi le juge d’une requête pour faire désigner un administrateur provisoire, ces comptes aient été arrêtés, il résulte du contrat du syndic visé par l ‘ assemblée générale que ce dernier ne devait prendre fin au plus tard que le 22 avril 2007, qu’au jour de la demande en désignation d’un mandataire ad hoc sur requête, en janvier 2007, ce délai n’étant pas expiré, il n’y avait donc lieu à désignation d’un administrateur provisoire ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait au syndic de convoquer l’assemblée générale en temps utile avant l’expiration de son mandat qui devait se produire au terme de la période d’un an ayant commencé à courir le 1er janvier 2006, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
+++++++++++++++++++++
L'esprit du mécanisme figurant dans le contrat était bien en conformité avec celui que nous avons décrit.
Mais pour la lettre, le texte du contrat comme celui de la résolution étaient boiteux !!
citation: le présent contrat est consenti et accepté à compter du 1er janvier 2006 pour une durée d’une année (soit expirant le 31/12/2006 ndlr)
, qu’il se terminera donc lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2006 (soit après, voire même longtemps après le 31 décembre 2006 ndlr)
Contradiction interne évidente.
On ne peut qu'approuver, sur le plan juridique, la solution de la Cour de cassation.
Ce qui n'interdit pas de constater qu'elle est absurde sur le plan pratique.
On revient alors au mécanisme proposé plus haut, mais avec une résolution et une clause dans le "contrat" mieux rédigées.
A noter qu'en l'espèce les faits et actes incriminés remontent au 22 avril 2006, mais aussi que l'arrêt est rendu au visa de l'article 1134 du Code civil !
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JPM
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Posté - 14 févr. 2013 : 10:56:42
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L'article 25-1 permet si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de faire un second vote.
Il ne permet rien d'autre.
Il faudrait d'ailleurs écrire si un projet a recueilli ...
Si le renouvellement n'a pas obtenu au moins un tiers des voix
et si une autr candidature a obtenu au moins un tiers des voix
le nouveau vote ne peut porter que sur cette seconde candidature.
L'indication de Prosper :
citation: J'ai simplement voulu souligner (comme l'ont fait les 2 arrêts de CA) que même si le projet a recueillie plus d'un tiers des voix, la même assemblée pouvait décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote de convoquer une nouvelle assemblée et non, contrairement à certaines idées reçues répandues sur le forum, d'être tenue à se prononcer à nouveau sur la désignation du syndic, puisqu'en l'occurrence c'est de cela qu'il s'agit.
est donc inexacte et ne correspond pas à ce qu'a indiqué exactement Rambouillet.
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Gédehem
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Posté - 14 févr. 2013 : 11:10:49
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Mayonnaise avec des textes que vous arrangez à votre sauce :
"et que les copropriétaires peuvent donc décider de convoquer une assemblée s'il l'estime préférable ....."
Qu'elle est la question inscrite à l'ODJ ?
S'il s'agit, comme il en est question ici, du point : "désignation du syndic", l'AG ne peut valablement se prononcer QUE sur cette désignation.
Certainement pas sur autre chose, ici la convocation d'une autre AG qui n'est pas prévue à l'ODJ..
Celle-ci n'est possible, éventuellement, en application de L.art.25-1 al.2 QUE si la résolution proposée n'a pas obtenu le seuil du 1/3 nécessaire pour statuer à la maj.art.24. (*)
Si la proposition obtient ce 1/3, l'AG DOIT se prononcer par un second vote, le "peut" s'appliquant à la règle de majorité, ici celle de l'art.24 (dérogation à la règle art.25)
Par ailleurs, si l'AG n'a pu désigner le syndic, quel qu'en soit le motif, D.art.46 s'applique aussitôt : syndicat dépourvu de syndic > TGI > syndic provisoire.
Il ne faut pas tout mélanger sur cet art.25-1 : la convocation d'une autre AG pour statuer sur les questions relevant de la maj.art.25 n'est qu'éventuelle, conditionnée par la présence d'un syndic en cours de mandat, ce qui exclue cette possibilité pour la désignation du syndic.
Faute de le désigner au cours de l'AG convoquée à cet effet, le syndicat n'a plus de syndic. (**)
A moins que vous n'ayez une autre lecture "triturée" de D.art.46, qui n'a pas bougé depuis sa configuration 1967.
(*), dans ce cas, et dans ce cas seulement, l'AG pourrait "obliger" le syndic a convoquer une AG, puique la possibilité en est alors offerte.
Mais pas avant d'avoir épuisé tous les moyens, ici un second vote par application du seuil 1/3.
(**) c'est le seul cas de figure où L.art.25.al.2 ne peut s'appliquer, personne n'ayant plus qualité pour convoquer cette AG.
Ou alors il faut supprimer D.art.46.
AG qui n'est qu'éventuelle, faut-il le rappeler, sous réserve qu'elle le soit dans les 3 mois, par exemple s'agissant d'une autorisation de travaux privatifs, de la pose de compteurs divisionnaires, ou d'autres points indiqués sous l'art.25. |
Édité par - Gédehem le 14 févr. 2013 14:27:39 |
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filomat
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76
Posté - 14 févr. 2013 : 14:18:54
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La question "désignation du syndic" figure bien à l'odre du jour : Toutes les décisions en rapport avec la question sont valides et donc aussi la décision éventuelle de reporter la question à une assemblée ultérieure.
De mon point de vue il n'est donc pas nécessaire de prévoir sur la convocation le report de la question à une assemblée ultérieure, mais il est nécessaire que le président (et l'organisateur-secrétaire de l'assemblée, dans son devoir de conseil) proposent le choix à l'assemblée quand la majorité de l'article 25 n'est pas réunie au premier vote... Ce qu'ils se gardent bien de faire jusqu'à présent, du moins dans ma copropriété : Si le tiers des voix est obtenu on s'empresse de procéder au second vote immédiat (et même quelquefois se contenter de reproduire le premier) sans autre forme de procès et si le tiers n'est pas obtenu personne ne convoque une seconde assemblée sauf dans le cas de la désignation du syndic, puisqu'il faut bien un syndic sous peine de tomber dans l'administration provisoire ou judiciaire : Mon syndic actuel a ainsi été désigné (pendant l'administration provisoire) en "seconde convocation" car au "premier tour" aucun des trois candidats n'avait reçu le tiers des voix. Dans ce cas (moins du tiers des voix) l'assemblée n'a pas besoin de décider le report de la question à une assemblée ultérieure : La possibilité en est "automatique" de par la loi article 25.1
citation: Article 19
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Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
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Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.
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Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.
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Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :
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1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;
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2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée.
citation: Article 25-1
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Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
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Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
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Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
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Édité par - filomat le 14 févr. 2013 14:36:11 |
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Gédehem
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77
Posté - 14 févr. 2013 : 14:33:48
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Les pratiques dans tel syndicat ne fondent pas une règle.
D.art.19, de portée générale, n'entraine aucune modification pour ce qui est prévu D.art.46, portant spécifiquement sur le syndic et l'absence de désignation.
PS : lorsque l'on sait ce qu'il en est de l'absentéisme aux AG et de la dispersion des voix lors des votes, il est irresponsable de présenter 3 projets au pretexte de "mise en concurrence" !
On est certain de ne rien sortir de bon ! |
Édité par - Gédehem le 14 févr. 2013 14:39:15 |
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filomat
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78
Posté - 14 févr. 2013 : 14:38:23
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D46 est au chapitre "procédures" et ne s'applique donc pas au syndic non désigné par le juge. |
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filomat
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79
Posté - 14 févr. 2013 : 14:41:58
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citation: Initialement posté par Gédehem
Les pratiques dans tel syndicat ne fondent pas une règle.
Loin de moi l'idée de vouloir le prétendre, mais plus le syndicat est important et plus, en principe, il devrait avoir les moyens - et même la nécessité vu l'importance des sommes en jeu - de pouvoir faire les choses dans les règles
Pour l'anecdote et dérider un peu le sujet des copropriétaires de grande copropriété ont beaucoup de peine à trouver des candidats syndics (d'abord enthousiastes mais qui se dérobent aussitôt qu'ils s'aperçoivent où ils mettraient les pieds) et ils n'osent pas faire appel à Foncia en raison de son e-réputation, même si cette société, à l'instar des banques, assurances et autres opérateurs téléphoniques, propose(rait) maintenant le matin sur radio RTL une ristourne de 40% sur ses honoraires "pour la première année" ...
Ces copropriétaire (qui ne veulent pas eux mêmes se mouiller) recherchent donc d'autres copropriétaires qui seraient "candidats" pour présenter la candidature de foncia !
Bientôt D46 s'inspirera de la disposition relative à l'élection des conseillers syndicaux : "Si, faute de candidats, il ne peut être désigné de syndic, le juge etc... etc...".
A moins de devoir recourir au "syndic polonais" |
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Édité par - filomat le 14 févr. 2013 15:11:37 |
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Gédehem
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Posté - 14 févr. 2013 : 15:31:19
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"D46 est au chapitre "procédures" et ne s'applique donc pas au syndic non désigné par le juge."
...... Diantre !!!! Vous avez compris ce que vous avez écrit ?? 
Et qui donc d'autre que l'AG pourrait désigner le mandataire du syndicat, son représentant légal ?? |
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