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filomat
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 Posté - 14 févr. 2013 : 23:04:34
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JPM
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 82
 Posté - 14 févr. 2013 : 23:48:49
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Personne ne vous dit le contraire.
Cela doit figurer dans la résolution de désignation et / ou dans le contrat de gestion.
Dans la pratique la mention est sans intérêt dans 95 % des cas parce que c'est une pratique courante. Elle devient utile si un syndic veut joue au petit mac.
Ce qui est vrai par contre est qu'en cas de renouvellement du mandat du syndic, il y a extinction de plein droit du mandat en cours qui est remplacé par le nouveau mandat.
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GĂ©dehem
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83
Posté - 15 févr. 2013 : 09:04:01
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Bien entendu !
Il ne peut y avoir 2 mandats (2 délégations de pouvoirs) en même temps, sur la tête de Paul sortant ET sur la tête de Pierre entrant.
Même solution s'il s'agit du "renouvellement" de Paul : la délégation passée prend fin à l'instant où il accepte la délégation à venir.
Raison pour laquelle la mission du syndic judiciaire prend fin dès l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'AG.
Dans tous les cas il n'existe pas de "prolongation", on n'est pas au foot ou au rugby (bien que parfois dans nos AG on frise la mélée avec des gnons !.....) |
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filomat
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84
Posté - 15 févr. 2013 : 09:14:38
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Passée une certaine heure le discours du juriste tend à s'écarter des logiques cartésiennes et de ses grammaires !
Si la pratique courante fait loi on peut continuer Ă manger du cheval avec l'Ă©tiquette du boeuf !
Je vais tenter une recherche sur le mot "renouvellement" dans la loi et le décret.
Je désigne un syndic en assemblée générale pour une durée comprise entre deux dates calendaires précisées par la résolution correspondante...Que le syndic désigné par l'assemblée ait ou non le nom du précédent n'y change rien... Même si ces deux "personnes" ont le même nom, pour moi elles sont "différentes" et leur durée de vie n'excède pas la durée de leur mandat.
Le mandat du syndic désigné par une assemblée générale n'est pas "prorogeable", à la différence de celui du syndic désigné par une ordonnance du président du tribunal de grande instance comme il est indiqué à l'article 46 (dans le chapitre "procédures") du décret de 1967.
citation: Section VII : Procédure.
Â
Â
Sous-section 1 : Dispositions générales.
Â
Â
Article 46
Â
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 23
A dĂ©faut de nomination du syndic par l’assemblĂ©e des copropriĂ©taires dĂ»ment convoquĂ©s Ă cet effet, le prĂ©sident du tribunal de grande instance dĂ©signe le syndic par ordonnance sur requĂŞte d’un ou plusieurs copropriĂ©taires ou sur requĂŞte d’un ou plusieurs membres du conseil syndical. Â
Â
La mĂŞme ordonnance fixe la durĂ©e de la mission du syndic. Cette durĂ©e peut ĂŞtre prorogĂ©e. Il peut ĂŞtre mis fin Ă la mission suivant la mĂŞme procĂ©dure. Â
Â
IndĂ©pendamment de missions particulières qui peuvent lui ĂŞtre confiĂ©es par l’ordonnance visĂ©e Ă l’alinĂ©a 1er du prĂ©sent article, le syndic ainsi dĂ©signĂ© administre la copropriĂ©tĂ© dans les conditions prĂ©vues par l’article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le prĂ©sent dĂ©cret. Il doit notamment convoquer l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale en vue de la dĂ©signation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions. Â
Â
La mission du syndic dĂ©signĂ© par le prĂ©sident du tribunal cesse de plein droit Ă compter de l’acceptation de son mandat par le syndic dĂ©signĂ© par l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.Â
Par contre on pourrait y lire - par extension - que tout syndic doit convoquer une assemblée générale de désignation de syndic "deux mois avant la fin de ses fonctions", en raison de la présence du mot "notamment" qui fait référence aux conditions prévues par l'article 18 qui s'applique aux syndics désignés par l'assemblée générale ... Sur ce point l'invocation de D46 par gédehem pour l'appliquer au cas général "hors cas des procédures" pourrait se justifier ... Mais pas sur le points de prorogation ou de cessation de plein droit de la mission.
Le syndic désigné par le juge n'a pas de mandat, il a seulement une "mission".
Il peut parfaitement y avoir deux délégations de pouvoir en même temps pourvu qu'elles ne recouvrent pas la même durée : C'est, comme on l'a déjà signalé,le cas de la présidence des Etats Unis : Alors que le nouveau président a été élu, l'ancien continue encore d'exercer le pouvoir pendant deux mois au cours desquels le nouveau "attend son tour"... Bien que déjà élu 
Et comme l'on signalé plusieurs contributeurs il y a de nombreux cas où le syndic désigné par l'assemblée générale ne prend pas immédiatement ses fonctions, mais au contraire différe cette entrée en fonction jusqu'à la date calendaire qui figure sur la résolution de l'assemblée générale, postérieure à la date de tenue de cette assemblée.
Ce que l'assemblée ne peut pas faire, évidemment et à moins de révocation du mandat, c'est désigner des syndics différents pour des périodes qui se recouvrent : La date calendaire de prise d'effet du mandat du nouveau syndic doit être le lendemain de la date calendaire fixant la fin de mandat du syndic précédent.
ps : En passant sur l'article 18.2, une nouvelle pierre dans le jardin de gédehem qui prétend (si je ne m'abuse) que le syndic doit conserver lui-même les archives  :
citation: Dans l’hypothèse où l’ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 15 févr. 2013 09:38:37 |
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Posté - 15 févr. 2013 : 09:19:25
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filomat :" Il peut parfaitement y avoir deux délégations de pouvoir en même temps pourvu qu'elles ne recouvrent pas la même durée "
ET OUi, Une belle Lapalissade !!! du filomat pur jus !!
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Louis92
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86
Posté - 15 févr. 2013 : 09:29:26
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Philippe, ce n'est pas une lapalissade mais un oxymore, c'est pire. |
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JPM
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87
Posté - 15 févr. 2013 : 09:37:59
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Le syndic classique, professionnel ou pas, est Ă©lu.
Il est le mandataire social d'une personne morale.
Ce mandat social n'est pas prorogeable. Il est renouvelable.
La loi dit " désigner à nouveau ", le terme renouvelable comporte cette acception car le renouvellement peut s'entendre strictement à l'identique comme avec des modifications.
Le syndic judiciaire de l'article 46 est désigné par le Juge. Il n'est pas élu.
Pour autant il est également le représentant légal du syndicat, c'est à dire son mandataire social.
S'il est administrateur de biens, comme cela est de plus en plus fréquent, il peut présenter sa candidature à l'expiration de sa mission judiciaire. S'il est désigné, il devient alors un syndic " normal ".
Du point de vue déontologique, certains froncent le nez, moi le premier. Mais ... il faut savoir vivre 
Par contre il me semble qu'on devrait soumettre la possibilité d'être syndic judiciaire à un niveau de connaissances assez élevé.
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filomat
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88
Posté - 15 févr. 2013 : 09:57:24
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C'est en effet ainsi que celà s'était passé dans ma copropriété (qui était alors encore entièrment sous statuts de sci d'attribution, celà remonte à une trentaine d'années au moins) : Le syndic choisi par le juge était "le meilleur de la place" et par conséquent il n'a eu aucun mal à se faire "renouveler" - à l'unanimité - par l'assemblée générale. On s'aperçoit aujourd'hui, hélas et avec le recul, que "le meilleur de la place" ne veut pas forcément dire le meilleur pour les copropriétaires ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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89
Posté - 15 févr. 2013 : 11:01:56
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filomat : : "Le syndic choisi par le juge était "le meilleur de la place" et par conséquent il n'a eu aucun mal à se faire "renouveler" - à l'unanimité - par l'assemblée générale."
Vous êtes près de 3000, et ce syndic a été élu par les 3000 lots ?? c'est cela l'Unanimité
Ne pas confondre avec la majorité de l'article 25, soit 5001/10 000 èmes !!! |
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GĂ©dehem
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90
Posté - 15 févr. 2013 : 11:53:04
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Unanimité de l'AG n'a jamais voulu dire unanimité du syndicat .
La différence entre le syndic L.art.17 et 25, et le syndic D.art.46, c'est que l'un est élu par une instance décisionnelle, l'autre est désigné par l'institution ayant compétence. |
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Xill
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91
Posté - 15 févr. 2013 : 12:24:01
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Bonjour Ă tous,
A force, on s'y perd dans cette discussion
Ce que j'en ai compris (et n'hésitez pas à m'indiquer si je me trompe...)
Le mandat accordé au syndic par l'assemblée doit fixer sa durée, et préciser ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance
Ce mandat ne peut pas être rétroactif (antérieur à la date de l'AG)
Pour un SDC ayant un exercice comptable du 01.01 au 31.12, il est souhaitable que l'échéance du mandat soit fixée au 30.06
Il ne peut pas y avoir deux syndic en même temps, mais l'assemblée peut élire un syndic dont le mandat prendra effet à l'expiration de celui accordé au syndic désigné précédemment.
Si l'assemblée désigne un syndic différent de celui "en place", à effet immédiat (1), sa désignation emporte de plein droit la révocation du précédent syndic (2).
Si l'assemblée appelée à désigner le syndic n'y parviens pas, cela ne vaut pas révocation du syndic "en place". Son mandat se poursuit jusqu'à son terme (3). Ce syndic pourra valablement convoquer une seconde AG.
Des précisions :
(1) Comme les décisions ne sont pas rétroactives, et que les dates sont calendaires, l'AG du 15.04 (par exemple) ne peut pas élire un syndic dont le mandat prendrait effet au 15.04.
En effet, dans cette rédaction, cela signifierait que le mandat prend effet (rétroactivement) au 15 avril à 0 h 00. Or, cela est impossible.
Il faut donc que le mandat prenne effet au 16.04 (0 h 00)... soit quelques heures après l'AG.
(2) Cette révocation ne vaut que pour le mandat. Le contrat du syndic prévoyait une durée plus longue. Le syndic "sorti" pourrait ainsi réclamer le règlement par le SDC de ce qu'il a "perdu dans l'affaire", du fait d'une résiliation prématurée de son contrat à la seule initiative du SDC (préjudice limitée à la perte de marge qu'il pouvait espérer si le contrat s'était poursuivi jusqu'à son terme... et l'on connait les marges - faibles - de l'activité syndic)
(3) En l''absence de décision de révocation du syndic, le décret ne peut pas prévoir des dispositions contraires à la Loi (Cf. hiérarchie des normes juridiques et observations de JPM).
J'ai bon ???
A vos claviers ??
Amicalement,
Xill
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JPM
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92
Posté - 15 févr. 2013 : 14:24:45
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Non ! Vous n'avez pas bon pour deux raisons :
Primo. Bien que le sens précis de certains termes vous ait été indiqué, vous continuez à les utiliser à votre guise dans un autre sens.
Ainsi pour révocation du syndic aux lieu et place de fin ou extinction de la durée du mandat. La révocation n'a rien à voir ici. C'est une sanction en cours de mandat pour une faute lourde.
Vous confondez aussi révocation avec non renouvellement du mandat. Celui ci peut aussi être une sanction mais c'est comme dans une entreprise : ne pas renouveler un CDD n'est pas licencier.
Secundo vous cherchez des complications inutiles.
En ce qui concerne le mandat social et le "contrat de syndic" : Il y a une règle juridique fondamentale : " l'accessoire suit le principal ". Ici le principal c'est la désignation du syndic et le mandat social qui en résulte. C'est ce qui est traité par la loi.
Si Dupont a été désigné en qualité de syndic à la majorité de l'article 25 sans qu'un contrat de syndic ait été établi ni approuvé, Dupont est néanmoins syndic. Il peut y avoir quelques difficultés mais il est syndic.
Si l'assemblée a approuvé un contrat de syndic présenté par Dupont mais que la résolution ne mentionne pas explicitement sa désignation en qualité de syndic, il n'est pas syndic et le syndicat est dépourvu de syndic.
Le contrat n'étant que l'accessoire du mandat, il en résulte que le contrat disparait de plein droit avec le mandat. Il est alors privé d'objet puisqu'il n'a pour raison d'être que de déterminer les modalités d'exercice de la fonction ou de la mission comme on veut.
On doit trouver une clause appropriée dans le "contrat" à ce sujet. Ce n'est que rarement le cas car les contrats de syndic sont truffés d'énormitée juridiques. C'est ce que M. le Conseiller Guillot a signalé dès le début avec quelques autres.
Quand le mandat du syndic Dupont court jusqu'au 30 juin 2013, l'assemblée tenue le 14 avril 2013 peut désigner Dubois comme syndic avec effet au 1er juillet 2013 jusqu'au jj/mm/aaaa.
C'est le cas notamment lorsqu'un syndic démissionne pour quelque raison que ce soit.
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GĂ©dehem
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Posté - 15 févr. 2013 : 14:30:12
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"Il ne peut pas y avoir deux syndic en même temps, mais l'assemblée peut élire un syndic dont le mandat prendra effet à l'expiration de celui accordé au syndic désigné précédemment."
Vous connaissez beaucoup de syndic qui accepte de poursuivre leur mandat 2 ou 3 mois alors mĂŞme qu'ils savent qu'ils ne sont pas "reconduits" ....mais Ă©conduits ??
Sur le point 3 (effet immédiat de l'absence de désignation du syndic par l'AG convoquée à cet effet = plus de syndic), vous sautez des épisodes !
D.art.46 est une modalité d'application de la loi, s'agissant spécifiquement de la désignation du syndic.
Comme l'est aussi D.art.29.1 : le compte séparé est obligatoire de par la loi ..... mais l'AG peut en dispenser le syndic.
C'est tout l'interet d'un décret d'application, qui précise ce que ne précise (*) pas la loi. Rien à voir avec la hiérarchie des normes.
(*) mais qui n'invente pas ...., comme le "contrat de syndic !
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Xill
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Posté - 15 févr. 2013 : 14:42:55
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citation: Initialement posté par Gédehem"Il ne peut pas y avoir deux syndic en même temps, mais l'assemblée peut élire un syndic dont le mandat prendra effet à l'expiration de celui accordé au syndic désigné précédemment." Vous connaissez beaucoup de syndic qui accepte de poursuivre leur mandat 2 ou 3 mois alors même qu'ils savent qu'ils ne sont pas "reconduits" ....mais éconduits ??
Au moins un, moi !! |
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Xill
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Posté - 15 févr. 2013 : 14:58:30
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Pour le reste...
"Si l'assemblée désigne un syndic différent de celui "en place", à effet immédiat, sa désignation met également immédiatement fin au mandat du précédent syndic".
C'est mieux ?
"Si l'assemblée appelée à désigner le syndic n'y parviens pas, cela ne met pas fin au mandat du syndic "en place". Son mandat se poursuit jusqu'à son terme. Ce syndic pourra valablement convoquer une seconde AG."
=> GĂ©dehem & JPM, j'ai l'impression que vous n'ĂŞtes pas d'accord sur ce point...
Les 2 argumentaires pourraient me convaincre, mais j'ai une préférence pour celui de JPM
Le contrat n'étant que l'accessoire du mandat, il en résulte que le contrat disparait de plein droit avec le mandat.
On doit trouver une clause appropriée dans le "contrat" à ce sujet.
Tout Ă fait d'accord.
Mais en l'absence de clause appropriée...
Le SDC s'engage sur une durée. Le syndic accepte une rémunération en tenant compte.
Un exemple pour illustrer mon propos : Un syndic (nouveau candidat) accepte une baisse de ses prétentions de rémunération, en échange d'un mandat de 3 ans.
Il est Ă©lu. Tout va bien
A l'assemblée suivante, un copro demande l'inscription à l'OdJ de la désignation d'un autre syndic, et ce dernier est désigné...
Il serait anormal que le SDC n'ait pas à honorer son engagement pris précédemment (3 ans), sans en subir une conséquence financière (ce que le syndic "perd dans l'affaire"...)
Non ??
Xill |
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JPM
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Posté - 15 févr. 2013 : 15:48:22
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Xill : citation: Un exemple pour illustrer mon propos : Un syndic (nouveau candidat) accepte une baisse de ses prétentions de rémunération, en échange d'un mandat de 3 ans.
Il est Ă©lu. Tout va bien
A l'assemblée suivante, un copro demande l'inscription à l'OdJ de la désignation d'un autre syndic, et ce dernier est désigné...
Il serait anormal que le SDC n'ait pas à honorer son engagement pris précédemment (3 ans), sans en subir une conséquence financière
C'est impossible :
Le copropriétaire doit demander en premier point la révocation du syndic qui a été désigné pour trois ans.
Si la révocation est votée, elle porte effet même si elle s'avère ensuite injustifiée.
En question suivante, le copropriétaire peut avoir inscrit la désignation d'un nouveau syndic.
Si la révocation n'est pas votée ? ... question suivante.
A noter qu'en cas de révocation injustifiée, les magistrats sont assez généreux pour le syndic évincé.
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Xill
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Posté - 15 févr. 2013 : 16:51:57
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Par orgueil peut-être, je ne me considère pas - habituellement - comme le dernier des imbéciles...
Mais lĂ , je craque...
C'est soit moi qui ne comprend rien, soit vous qui avez perdu un tuyau.
Comme par ailleurs, j'arrive plutôt à être convaincu par vos positions... la première possibilité semble l'emporter...
Pourquoi la révocation devrait-elle être votée ?
Vous veniez de me convaincre que la désignation d'un syndic (ou la désignation à nouveau du syndic en place) emportait de plein droit l'extinction du mandat accordé précédemment.
si ce n'est pas le cas, il faudrait inscrire la question de la révocation systématiquement, c'est à dire à chaque fois que le mandat arrive prochainement à terme, et qu'un autre candidat est également proposé...
Ex. Fin de mandat au 30.09 / AG le 15.05
Question 5.1 : RĂ©vocation du syndic actuel
Question 5.2 : DĂ©signation du syndic
Très clairement, je ne vois pas pourquoi, en droit, on devrait accorder un traitement différent, selon que la durée de mandat restant à courir soit de 4 mois, ou de 2 ans...
???
Merci d'avance, si vous ne désespérez pas de m'aider à comprendre... |
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Posté - 15 févr. 2013 : 17:01:59
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xill :" Le contrat n'étant que l'accessoire du mandat, il en résulte que le contrat disparait de plein droit avec le mandat.
On doit trouver une clause appropriée dans le "contrat" à ce sujet.
Tout Ă fait d'accord.
Mais en l'absence de clause appropriée... "
Xill : Avez vous saisi les termes " de plein droit" !!
VOus avez eu les explications du contrat de mandat qui ne concerne que les honoraires et diverses vacations !!!
Xill :" Un exemple pour illustrer mon propos : Un syndic (nouveau candidat) accepte une baisse de ses prétentions de rémunération, en échange d'un mandat de 3 ans.
Il est Ă©lu. Tout va bien
A l'assemblée suivante, un copro demande l'inscription à l'OdJ de la désignation d'un autre syndic, et ce dernier est désigné...
Il serait anormal que le SDC n'ait pas à honorer son engagement pris précédemment (3 ans), sans en subir une conséquence financière (ce que le syndic "perd dans l'affaire"...)
Non ??"
Vous êtes un syndic !!! mais vous imaginez une copropriété avec des règles différentes de la loi de 1965 et du décret de 1967.
Un syndic ne peut pas proposer un autre contrat concurrent Ă son propre contrat si celui-ci court sur les 3 ans.
Un ou plusieurs copropriétaires, DOIVENT demander d'abord la révocation du syndic en cours avec des arguments bétons !!! et en suivant un contrat d'un autre syndic.
Si l'AG rejette la révocation, pas de vote sur le contrat concurrent.
Xill : "Si l'assemblée appelée à désigner le syndic n'y parviens pas, cela ne met pas fin au mandat du syndic "en place". Son mandat se poursuit jusqu'à son terme. Ce syndic pourra valablement convoquer une seconde AG."
Si l'AG ne désigne pas de syndic c'est directement la case tribunal et la nomination d'un AJ !! C'est cet AJ qui convoquera une AG pour élir le nouveau syndic ! |
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JPM
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99
Posté - 15 févr. 2013 : 17:24:56
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C'est peut être un problème de rédaction de votre message.
Votre syndic est Ă©lu pour trois ans le 15/04/2012 donc jusqu'en 2015.
Vous écrivez " à l'assemblée suivante " un copropriétaire .... , dans votre texte l'assemblée suivante c'est celle d'avril 2013.
Si c'est bien pour l'AG d'avril 2013 que le copropriétaire propose un autre syndic, je confirme l'avis donné. Le mandat est en cours, l'assemblée n'a pas à traiter du problème de la désignation d'un syndic. Mais si le copropriétaire a notifié sa question, le syndic doit l'inscrire. C'est là qu'on lui répond qu'il fallait demander l'inscription de la révocation, en motivant sa demande.
Si c'est à l'assemblée d'avril 2015 que vous pensiez en parlant de la prochaine assemblée, là nous sommes d'accord.
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Posté - 15 févr. 2013 : 17:53:17
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Xill : "Très clairement, je ne vois pas pourquoi, en droit, on devrait accorder un traitement différent, selon que la durée de mandat restant à courir soit de 4 mois, ou de 2 ans..."
Xill : vous ne faites pas beaucoup d'effort pour comprendre. Il ne s'agit pas que de droit , mais aussi de simple bon sens !!!
Mais si l'AG a élu un syndic pour 3 ans, c'est pour 3 ans, et non pour une année renouvelable jusqu'à la fin du mandat !!!
Si le mandat court encore pour 2 ans, un contrat concurrent pourra être proposé avant l'AG de 2015; soit une notification au syndic 11mois, 6 mois ou 2 mois avant cette échéance.
Sinon, il faut voter sa révocation, avant de proposer un autre contrat !
Si le mandat court encore 4 mois, il est temps pour ceux qui désirent proposer un contrat concurrent de le notifier en RAR au syndic !!!
Xill :" si ce n'est pas le cas, il faudrait inscrire la question de la révocation systématiquement, c'est à dire à chaque fois que le mandat arrive prochainement à terme, et qu'un autre candidat est également proposé..."
Personne n'a jamais Ă©crit cela sur ce post, et aucun texte de loi n'existe sur votre affirmation !!! Ou avez vous lu cela ?
Vous êtes syndic, et vous avez du remarquer que la question proposée dans un ODJ annuel quand il n'y a pas de contrat concurrent OU qu'il y a mise ne concurrence est : RENOUVELLEMENT DU MANDAT DU SYNDIC !!! et non révocation du syndic.
C'est le syndic en place qui rédige l'ODJ
La révocation du syndic est demandée par plusieurs copros ou le CS en cas de faute grave averrée, de carence, ......... ce n'est pas un renouvellement normal du mandat !!
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Édité par - philippe388 le 15 févr. 2013 17:55:37 |
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