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BIBI
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 Posté - 27 févr. 2013 : 11:25:15
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Un syndic peut il modifier la rédaction d'une résolution , alors qu'il lui a été précisé de la respecter à la lettre et de joindre à la convocation la demande ( sur laquelle était noté les textes de loi , en vigeur , formalisme etc ..conformément aux conseils récoltés , grâce à la participation des contributeurs /universimmo - rubrique ( syndic non pro )
Le but était de mettre un terme à un plan pluriannuel de travaux (alimenté par des appel de fonds globalisés .. sans devis ..sans enveloppe précise )
Au lieu de proposer ( comme souhaité) :
- vote indépendant pour chaque poste de travaux à prévoir ( avec devis - budget précis ..) , la syndic a noté ;
"continuation du plan pluriannuel " .. et la demande n'est pas jointe
( les copropriétaires n'auront aucune explication valable ..) et comme ils sont des moutons .. et que selon eux : il faut payer =peu importe la forme .. et les lois .
Merci pour vos remarques .
bibi
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BIBI
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Posté - 01 mars 2013 : 18:48:53
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Comme ma question est restée sans réponse ..
j'ai un peu "travaillé" sur ce sujet et pense que ma question trouve sa réponse dans l'Article 10 du D de 1967 -
Mais j'aurais aimé obtenir une astuce , pour que la question en AG soit posée , telle qu'elle a été rédigée ..
Bonne soirée à tous .
Bibi |
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JB22
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Posté - 01 mars 2013 : 23:53:16
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Tout copropriétaire peut demander l' inscription d'une question à l' ordre du jour de la prochaine A.G.
Il doit s' agir d'une "question" demandant un vote et être accompagnée d' un projet de résolution.
Un plan pluriannuel de travaux n'est qu'un projet et non pas un engagement ferme de travaux, c'est la raison pour laquelle il n'y a pas besoin de devis ni "enveloppe".
En application de l' article 18 de la loi l'Assemblée générale peut prendre "la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d' équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l' assemblée générale.Cette décision est prise à la majorité de l' article 25 de la présente loi." |
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filomat
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 Posté - 02 mars 2013 : 06:55:09
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citation: Article 10
Â
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 6
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. Â
Â
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.Â
A l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent.
Â
Article 11
Â
Modifié par Décret n°2012-475 du 12 avril 2012 - art. 1
Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : Â
Â
7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26 (1), 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ; Â
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ; Â
L'aménagement du plan pluriannuel de travaux se décidant à la majorité de l'article 25, sa question doit obligatoirement être accompagnée d'un projet de résolution.
A moins d'un accord préalable du copropriétaire ayant notifié la question au syndic elle ne peut être modifiée : une question notifiée est autre chose qu'une simple suggestion.
Le projet de résolution peut être modifié par l'assemblée mais non dans les convocations.
Par contre, l'ordre du jour étant établi en concertation entre le syndic et le conseil syndical, et si le texte de la question et de la résolution soumis par un copropriétaire n'est pas conforme à la loi ou au règlement de copropriété, le syndic, dans son devoir de conseil, doit en avertir l'assemblée et le conseil syndical s'assurer qu'il le fasse, et en rendre compte à l'assemblée dans son rapport de mission.
Le cas s'est produit dans ma copropriété : Sur une proposition de révocation du conseil syndical il y avait de menues modifications de "mise en forme" entre le texte des convocations et le texte de la lettre du copropriétaire qui était jointe à la convocation, et une autre fois le conseil syndical proposant une résolution non conforme au règlement de copropriété (travaux à financer en charges communes générales au lieu de charges bâtiment, également comme pour Bibi sur un plan pluriannuel de travaux déjà engagé - sur dix ans et non trois -) le syndic l'a signalé dans la convocation en même temps que la question, juste pour prévenir l'assemblée que la résolution n'était pas conforme, mais néanmoins soumise au vote "souverain" de l'assemblée (et donc selon le voeu du conseil syndical, du syndic aussi peut-être, mais qui "s'en lave les mains" : S'il y a contestation c'est le syndicat qui sera responsable).
ps : J'ai l'impresion que jb22 confond l'avance pour travaux susceptibles d'être décidés dans les trois ans avec le plan pluriannuel qui est un ordre de travaux à réaliser et de financement. Lorsqu'il n'y a pas de devis mais seulement une enveloppe le syndic lance des appels d'offres et réalise les travaux s'il le peut.
La comptabilité du plan de travaux pluriannuel est indépendante de celle des charges courantes.
Ou alors la loi a (encore  ) changé depuis 2005 (date du vote de mon plan pluriannuel de dix ans, soit jusqu'en 2015) : Je décris juste ce qui s'est passé dans mon cas, sans dire que c'est ce qui doit se faire. |
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Édité par - filomat le 02 mars 2013 07:32:18 |
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JB22
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Posté - 02 mars 2013 : 10:46:07
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Filomat, vous avez mal lu ma réponse:
"Un plan pluriannuel de travaux n'est qu'un projet et non pas un engagement ferme de travaux, c'est la raison pour laquelle il n'y a pas besoin de devis ni "enveloppe".
L'A.G; peut décider le vote de travaux, à réaliser selon un "Plan pluriannuel" de réalisation, sur devis et mise en concurrence suivant modalités prévues par l' A.G.
L' article 18 de la loi a été modifié par la loi N°2007-309 du 5 mars 2007. |
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filomat
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Posté - 02 mars 2013 : 14:22:38
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Merci jb22, si celà résulte d'une modification de la loi en 2007 (je vois qu'elle a été de nouveau modifiée en 2010), il n'est pas étonnant que l'on soit "un peu dans le flou" dans ma copropriété au sujet de ce plan pluriannuel (réfection terrasses + ascenceurs + électricité) voté en 2005 sur dix ans, en une seule fois avec une "enveloppe" (une feuille au format A4 parait-il) et sans devis précis.
Le nouveau syndic a bloqué les travaux en arrivant (sauf les ascenceurs) mais depuis 3 ans il continue d'appeler les fonds travaux du plan pluriannuel ... et place les disponibilités sur un livret d'épargne avec autorisation de l'assemblée ... et ce sont les assurances qui paient les dégâts des eaux pluviales venant des terrasses qui n'ont pas été refaites... certaines ont été refaites ... au frais de tous les bâtiments (répartition en charges générales)... et en sus des réparations provisoires et ponctuelles portées sur les charges courantes.
Encore un sujet qui tôt ou tard conduira le conseil syndical à faire appel à un cabinet d'avocats spécialisés en immobilier pour tenter de sortir de l'imbroglio !
Les lois n'ayant pas d'effet rétroactif je suppose que ce qui a été décidé en 2005 reste valable et que le syndic(at) doit (devrait, aurait dû) poursuivre les travaux ordonnés par l'assemblée générale en 2005 et financés depuis par les copropriétaires mais non réalisés. |
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Édité par - filomat le 02 mars 2013 14:30:23 |
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JB22
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Posté - 02 mars 2013 : 16:53:05
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"Le nouveau syndic a bloqué les travaux en arrivant "
Sans avoir le texte et les documents joints, il est difficile de porter un jugement sur la ou les décisions prises. Il semble cependant que ces décisions n'ont pas fait l'objet d'une contestation devant le T.G.I.
"Encore un sujet qui tôt ou tard conduira le conseil syndical à faire appel à un cabinet d'avocats spécialisés en immobilier pour tenter de sortir de l'imbroglio !"
Il y a beaucoup plus simple et moins coûteux: Mettre à l' ordre du jour de la prochaine A.G., les travaux qui n'ont pas été effectués et de statuer sur l' utilisation des fonds de la provision pour travaux.
Une A.G. peut toujours revenir sur une décision antérieure tant qu'elle n' a pas été exécutée, ou qu'elle n' a pas été acquise par un tiers. |
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filomat
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Posté - 02 mars 2013 : 20:30:19
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JB22
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Posté - 02 mars 2013 : 20:57:35
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"Il n'y a pas eu de décisions d'assemblée pour arrêter les travaux, donc rien à contester au TGI"
Ce sont les travaux qui ne semblent pas avoir été votés régulièrement et qui auaient pu être contestés.
Ce n'est pas parce qu'un plan peut être modifié ultérieurement qu'il n'est pas nécessaire ou souhaitable de prévoir un plan pluriannuel de travaux. |
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JPM
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Posté - 04 mars 2013 : 23:57:05
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Filomat : citation: L'aménagement du plan pluriannuel de travaux se décidant à la majorité de l'article 25
Cela m'a peut être échappé mais je ne connais pas de texte indiquant cela.
Mais ce n'est peut être qu'une ambiguité de la phrase ?
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filomat
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Posté - 05 mars 2013 : 06:32:16
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Il s'agit de travaux sur les parties communes financés par le syndicat, donc je pensais que c'était à l'article 25 et je crois me souvenir qu'en 2005 ce plan avait été soumis à l'article 25 (puis 25.1).
Les nouveaux plans pluriannuels accompagnés cette fois des devis complets soumis en 2011 et 2012 ont été également soumis aux majorités 25 et 25.1 ,et refusés faute du tiers des voix favorables, avec majorité des présents représentés favorables au premier - de très peu et contestable (vote électronique)- et majorité des présents représentés exprimés défavorables au second - de beaucoup et incontestable (feuilles de vote).
J'avoue que je n'ai pas (encore) étudié le détail de la loi de 1965 et du décret de 1967 concernant les dispositions relatives aux plans pluriannuels de travaux.
Pour ce qui concerne les travaux privatifs visant aux économies de chauffage collectif à confier au syndic il s'agit du 25-g, donc bien aussi 25. La rumeur court dans ma copropriété que le Conseil d'Etat aurait maintenant défini ses modalités d'application et je ne sais pas ce qu'il en est en réalité. |
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Édité par - filomat le 05 mars 2013 06:48:19 |
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JPM
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Posté - 05 mars 2013 : 08:09:37
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Filomat Ne vous tracassez pas à chercher ce qui n'existe pas
Le statut évoque le plan pluriannuel de travaux en se gardant bien de lui conférer un régime juridique si modeste fut-il.
On reste alors dans le langage courant. Des plans pluriannuels de travaux ? On connait cela depuis mille ans et plus  Sic pour la planification des travaux forestiers ou d'autres opérations agronomiques dans des communautés villageoises. Qui pourrait croire que Vauban et Haussmann travaillaient au jour le jour ?
Dans sa forme la plus simple, le PPT est adopté à la majorité ordinaire, en ce compris les provisions pour travaux futurs.
Les décisions relatives aux études à réaliser sont également adoptées à la majorité simple, même s'il s'agit de travaux exigeant ensuite la majorité de l'article 25.
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filomat
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Posté - 05 mars 2013 : 10:18:48
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Merci JPM (j'avais tout de même commencé à me tracasser !)
Je viens de relire la loi de 1965 : Si ces travaux de plan pluriannuel (terrasses, ascenceurs et escaliers) sont des travaux d'entretien courant sans modification ils n'ont pas besoin de la majorité 25, donc de projet de résolution, plans et devis et celà aurait pour conséquence de répondre à la question de BIBI (s'il n'y a pas de projet de résolution à joindre obligatoirement à la question posée par le copropriétaire, le sujet de la modification de la résolution par le syndic ne se pose pas) et, pour ce qui est du cas de ma copropriété cela pourrait être un élément important, car le "bon sens" des copropriétaires : "Que l'on commence par faire l'entretien qui est nécessaire et que nous avons voté en 2005 avant de nous proposer des travaux somptuaires et trop coûteux" trouverait toute sa justification.
Je vais essayer de vérifier si le plan pluriannuel de 2005 a été voté à la majorité 25 ou à la majorité 24 : Si c'est la majorité 24 le syndic et le conseil syndical ont tort de le contester au motif qu'il n'a pas été voté dans les règles et seulement sur des montants approximatifs sur une feuille de papier A4.
Concernant le point le plus important (celui de la couverture des terrasses qui n'a été réalisé que sur quelques bâtiments) le syndic dit qu'il n'a pas le droit de le faire sans ajouter des garde-corps (disposition règlementaire donc article 25-e) et se poserait également la question de l'isolation thermique des terrasses présente sur les dernières refaites (mais pas sur les premières) qui est une "addition" par rapport à l'existant donc article 25 (au-moins sinon 26 comme le disent certains copropriétaires).
Pour la mise aux normes des ascenceurs (règlementaire) il s'agirait du 25-e, ce qui expliquerait que nous aurions (peut-être) voté à l'article 25 en 2005.
Il est bien possible que l'on cherche à nous mener en bateau en nous entrainant vers l'article 25 et nous faisant croire que c'est une obligation pour éviter la dégradation des toitures (et surtout augmenter les frais en y ajoutant des éléments relevant de l'article 25), alors que l'entretien normal ne demande que l'article 24.
Si le plan pluriannuel de 2005 relève bien de l'article 24, les copropriétaires sont en majorité d'accord pour que le nécessaire (qu'ils ont déjà payé 2 millions) soit fait et que les futurs plans à 50 millions peuvent être examinés plus tard (on a jusqu'en 2017) et ce n'est pas une raison à invoquer pour laisser le gros oeuvre se dégrader en interrompant les travaux de réfection des terrasses.
On a toujours intérêt en copropriété à faire et décider les travaux "étape par étape" (bâtiment par bâtiment) et le plus rapidement possible, sans faire des plans "sur la comète"... ni chercher des récompenses aux concours d'écologie !
ps : en passant j'ai peut-être trouvé un élément à apporter à la question posée ailleurs sur la majorité nécessaire à la modification de la répartition des charges (25 f) qui n'est donc pas toujours l'unanimité des voix du syndicat. |
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JPM
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Posté - 05 mars 2013 : 10:30:04
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Les projets de résolutions sont imposés pour certaines questions.
Cela ne veut pas dire qu'il ne faut pas en établir pour les autres questions.
C'est un bonne pratique qui apparait. Il faudrait se gendarmer sur la taille des caractères car, pour certains syndics, il s'agit de multiplier les photocopies plus que d'améliorer le fonctionnement de l'assemblée.
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filomat
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Posté - 05 mars 2013 : 14:01:23
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Ce qui était justement dénoncé dans l'émission de france5 dimanche soir ! (émission sur la copropriété avec enquête au Mans chez le syndic citya ,troisième après foncia et nexcity ... 9 millions de bénéfices l'année dernière) ! Un autre syndic s'est défendu sur le tarif des photocopies (40 ct au lieu de 8 chez le cordonnier du coin) : "C'est que ce n'est pas mon métier je n'ai qu'une petite machine qui revient plus cher !" |
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JPM
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Posté - 05 mars 2013 : 16:40:10
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40 c'est vraiment beaucoup mais la réflexion n'est pas infondée.
En outre entre le libre service (20 cts à La Poste présentement) et la photocopie faite en entreprise il faut ajouter le salaire de la personne qui fait les photocopies. Ce n'est pas toujours un grouillot.
J'ai eu l'occasion deux ou trois fois d'assister à une analyse de coût d'une prestation. C'est assez étonnant.
Dans les années 80, un expert comptable francilien qui effectuait des contrôles pour des garants financiers a branché deux de ses collaborateurs sur cette activité chez les syndics de copropriétés.
Ce sont certainement ses constatations qui ont généré la hausse des honoraires spécifiques comme ceux de mutation, mais aussi l'apparition de nouvelles sources de rémunération. Ses confrères ont suivi le mouvement.
C'est à cette époque qu'il aurait fallu pouvoir augmenter les honoraires de gestion courante pour rattraper les insuffisances du temps de la taxation. Très franchement, les associations ont mal pris le virage de la libération des honoraires. Les syndics n'ont eu d'autre choix que de forcer sur les honoraires extraordinaires et ils ont constaté avec surprise que cela passait très bien.
Le bilan est facile à faire : les consommateurs ont gagné 10 sur les hono de gestion courante et perdu 20, puis 25 sur les hono extraordinaires. Je ne garantis pas l'exactitude de 10, 20 et 25 mais je ne dois pas être loin du compte.
A noter que l'expert comptable faisait bien son travail. Il relevait également les économies sur les coûts qui pouvaient être réalisées. Elles étaient très nombreuses et tournaient principalement autour de l'informatique et des prestations de télétraitement. Dans certains cabinets l'enlèvement du courrier par la poste était une économie, dans d'autres une ruine.
Anecdote : Il y avait divergence entre les différents garants financiers sur les méthodes de calcul de la pointe financière Certains progiciels comportaient donc trois routines correspondant respectivement à chaque solution. D'où une augmentation du coût de 5 % environ au niveau du logiciel.
Mais aussi une augmentation du coût de garantie financière car la prudence commandait de calculer large. Certains syndics avaient une garantie de 500 000 alors que 400 000 aurait été largement suffisants.
Les sommes virées étaient déduites à la date d'émission. Les sommes payées par chèque étaient déduites à la date de décaissement révélée par le relevé bancaire. Cette solution était juridiquement intenable.
Les CCP ont à l'époque beaucoup aidé des professionnels dont les banques, bien que spécialisées, étaient incapables de répondre à leurs besoins. Il faut s'en souvenir. On peut sourir de nos jours quand on entend parler des difficultés que générerait la gestion par comptes séparés.
Mais il est vrai que j'ignore si la Banque Postale serait en mesure de faire aussi bien que les CCP autrefois
Voila une bonne piste d'enquête.
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