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 Posté - 15 mars 2013 : 15:19:42
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Bonjour
Je suis en train d'établir l'ODJ pour notre prochaine AGO
Je suis syndic non professionnel et j'ai une petite question relative à une majorité.
Dans notre copropriété, j'ai découvert qu'il existe un box "lottisé" qui appartient à la copropriété.
Le tantième de charge de ce box a d'abord été supporté par une copropriétaire (à priori depuis 1987, mais sans que cela soit indiqué en AGO)
Lorsque cette copropriétaire a vendu son appartement en 2001, elle a "magouillé" avec le syndic de l'époque pour "transférer" discrètement ce tantième de charge sur l'appartement de sa fille (qui avait aussi un appartement dans l'immeuble)
[ Toujours sans qu'aucune AG n'en ait touché le moindre mot ]
Lorsque cette dernière a aussi vendu son appartement en 2007, le nouveau propriétaire a récupéré l'usage du lot (et la charge du tantième associée au lot)
De nouveau, aucune AG n'est venue indiquer cela.
La notification de l'acte notarié indique "Observation étant ici faite que le vendeur déclare bénéficier d'une faculté de jouissance depuis environ les années 1987 du lot commun xx, comprenant le débarras xx et les un / millièmes de la propriété au sol et des parties communes généraless, et ce, en vertu d'un accord verbal donné par le syndicat des copropriétaires, qui a perduré depuis cette date sans interruption.
Le vendeur paie les charges afférentes aux un/millièmes de la propriété du sol et des parties communes ainsi qu'il ressort d'une copie du bordereau d'appels de fonds en date du xx xxxx 2007 demeurée ci-joint et annexée après mention.
Le vendeur ne garantit pas la perpétuité de cette jouissance"
Il est à noter que d'une part le syndicat n'a jamais été informé de cette jouissance, et d'autre part que le transfert s'est fait 2 fois de suite sans que le syndicat n'en soit informé
L'acte notarié est mensonger car le vendeur a récupéré de manière illicite ce droit de jouissance en 2001 et non en 1987.
Je tiens à éviter que l'usage de ce lot puisse un jour faire l'objet d'une procédure d'usucapion.
Et donc mettre à chaque AGO une résolution votant l'autorisation annuelle de reconduire ce droit d'usage moyennant le paiement du tantième de charge.
(Pour permettre éventuellement le rachat de ce box à la copropriété, ou pourquoi pas sa location)
A quelle majorité pensez vous que je doive voter cette résolution ?
Je penche pour l'art. 25. Qu'en pensez vous ?
Merci pour vos avis
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2013 : 15:52:54
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"j'ai découvert qu'il existe un box "lottisé" qui appartient à la copropriété."
Dans quel document ou acte avez-vous "découvert" ce lot de copropriété, qui serait de plus propriété du syndicat ?
S'il s'agit du RDC et que celui-ci n'a fait l'objet d'aucune modification, ou qu'aucun acte de mutation ou concession d'un droit d'usage dument enregistré au fichier immobilier, ce lot de copropriéré reste propriété du syndicat.
S'agissant des charges de ce lots et de ses voix pour les AG, il est constant qu'il n'en est tenu aucun compte. Le syndicat ne vote pas pour lui-même, ne se verse pas de charges pour lui-même.
Mettons un syndicat cumulant 10.000/10.000° avec un lot propriété du syndicat à 20/10.000°, les charges sont réparties sur le 9980/9980°°, le syndicat comptant pour les AG 9980/9980°°.
Il faut donc retrouver les actes memntionnant ce lot privatif du syndicat, ce qu'il en est au fichier immobilier. Demander une fiche hypothéquaire.
Concernant les votes sur ce lot, qui est la propriété indivise des copropriétaires, même traitement que pour les parties communes.
S'il s'agit d'un acte de disposition (location, vente, concession d'un droit de jouissance exclusif perpétuel, ...) maj.art.26.
Sauf si ce local est indispensable à la destination de l'immeuble : unanimité (rarissime).
Pour les autres décisions sur ce lot, en particulier pour son entretien : maj.art.24. |
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nefer
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 Posté - 15 mars 2013 : 16:08:43
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vous parlez d'un box puisd'un débarras
qu'en est il ?
si c'est un box c'est pour un véhicule
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Posté - 15 mars 2013 : 17:21:19
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Merci pour vos réponses
Il s'agit d'un débarras, réduit, ... (nefer, si c'est un box c'est aussi pour les chevaux.. )
Je sais qu'il appartient au syndicat grâce à un document descriptif de propriété émanant du bureau de conservation des hypothèques.
L'acte notarié que je vous ai cité précise également que ce lot est commun. Ils sont obligés de faire cette recherche.
J'ai bien compris votre démonstration avec les 1000e, qui n'est pas pour autant pour la paix des ménages et du syndic.
Jusqu'ici les charges ont toujours été appelées sur cette base depuis que l'immeuble existe.
Dans l'absolu, je devrais en effet modifier la clef de répartition générale et appeler les charges sur 999/999.
(ça met à peine le souk dans les appels prévisionnels...et je me demande si j'ai le droit de le faire, quand et comment)
Cela augmenterait les charges des autres copropriétaires (puisque le 1/1000e serait redistribués sur tous les copropriétairess).
Cela impliquerait également de voter en parallèle à l'art 26 la "location" du débarras, ce qui transformerait le syndicat en bailleur avec les contraintes associées.(déclaration des revenus)
Le débarras étant utilisé actuellement par le locataire de ce propriétaire, j'imagine le bazar si on retire ce droit de jouissance au copropriétaire, et par effet de bord au locataire...
Une "concession d'un droit de jouissance exclusif perpétuel" revient à prendre le risque d'usucapion dont je parlais précédemment.
Et en l'état, serait pire que tout puisque cela reviendrait à céder cet usage gratuitement.
Cela ne vous étonne pas que le notaire ait tout de même écrit dans un acte que ce droit de jouissance est lié au paiement des charges afférentes au 1/1000e ?
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Gédehem
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Posté - 15 mars 2013 : 18:34:45
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En qualité de syndic, lequel ne peut avoir d'état d'ame, vous devez appliquer les règles de répartition telles qu'elles sont prévues au RDC.
Il faut sans doute expliquer aux copropriétaires ce qu'il en est lorsqu'un syndicat est propriétaire d'un lot de copropriété, mais vous ne pouvez et ne devez pas faire autrement dans l'avenir pour la répartition des charges.
Concernant ce lot propriété du syndicat vous parlez de "droit de jouissance exclusif".
Ce droit n'existe et n'est opposable que s'il est enregistré comme tel au fichier immobilier.
Pas d'enregistrement = pas de droit.
Sur ce que vous exposez, ce serait le cas : pas d'enregistrement.
Il y a peut être une occupation abusive, qu'il faut régler à l'amiable, mais les éventuels actes privés (bail de location, acte de vente, etc ...) qui mentionneraient un "droit d'usage" ne sont pas opposables au syndicat puisqu'ils n'existent pas !
Si le locataire ou l'acquéreur n'est pas content en faisant mention de ses actes, c'est vers son bailleur ou son vendeur qu'il doit se retourner.
Pas sur le syndicat qui n'en a que faire, syndicat qui, lui, est dans son droit de propriétaire.
Pour la collectivité "syndicat" représenté par son syndic, ce local est propriété du syndicat sans aucune concession de quelque droit que ce soit, location ou servitude, location syndicat-locataire, pour la servitude enregistrée au fichier immobilier.
Dans ce type de situation, qu'il faut d'abord régler à l'amiable (on n'est pas que des bêtes !) le syndic se doit d'être ferme en contactant les personnes concernées et, s'il n'y a pas de réaction, en leur notifiant une demande d'évacuation des lieux et de restitution des locaux.
Pour le notaire, certains font mention de certains points dans les actes sur simple déclaration d'une ou des parties. Sauf que ces actes privés ne concernent que les parties à l'acte mais pas le syndicat, qui n'a pas à en connaitre les conditions.
Il est question ici d'un locataire qui occupe ce local : c'est à son bailleur qu'il faut demander la restitution, avec copie au locataire.
(que vient faire l'usucapion ici ??? ) |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2013 18:44:56 |
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Posté - 16 mars 2013 : 15:29:20
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Mais si, j'ai des états d'âme...
Cette manière de procéder existe depuis toujours dans l'immeuble, et la terre ne s'est pas encore arrêtée de tourner pour autant.
Je n'ai pas dit que dans l'absolu il ne faudrait pas passer sur 999/999 et réquisitionner le débarras (ce qui peut s'avérer compliqué à faire si le copropriétaire ou son locataire s'y refuse car ça aboutirait au tribual)
Mais je n'ai pas forcément envie d'arriver d'entrée de jeu avec un lance-flammes copyrighté gédéhem.
Je sais bien qie c'est au locataire de voir avec son propriétaire, ect...
Mais le problème n'est pas là : Personne n'est contre cette manière de procéder
Pratiquement, si je récupère le débarras, le SDC n'en fera rien.
Il restera vide, comme d'autres, et j'aurais juste emmerdé quelqu'un à qui il servait.
Mon idée était donc juste de clarifier dans un premier temps pour tous que ce lot existe (définir clairement le droit propriétaire avec une AG) et qu'un droit d'usage indiqué par le notaire y est associé...
Et pas forcément d'envoyer un missile dans le débarras pour expulser le cancrelat scélérat...
D'ailleurs, en pratique, cela n'a jamais gêné personne qu'un de ces locaux "fermé" puisse être attribué à l'usage de certains, dans la mesure ou tout le monde est d'accord pour.
Je ne vois pas en quoi le fichier immobilier est concerné par un droit d'usage laissé au copropriétaire, le fichier immobilier concernant la propriété des lots et non leur usage il me semble (art 10 décret 55-1530 du 14 oct 1955)
Par contre le risque d'usucapion est bien réel, puisque j'ai le cas d'un autre copropriétaire (également avec un de ces débarras) dont la propriété du lot n'est pas reconnue au niveau du bureau des hypothèques et qui envisageait cette procédure, arguant qu'il a toujours supporté les charges de ce lot,
et que ce lot appartenait à son père au moment de la division de l'immeuble. (il y a eu une erreur au niveau du bureau des hypothèques, qu'ils semblent reconnaitre puisque le nom du père apparait bien dans les fiches cadastrales)
Bref, la situation est identique. Il a eu un droit d'usage de ce lot en supportant les charges associées, et c'est bien des avocats et un notaire qui lui ont indiqué que cette procédure permettrait de récupérer la propriété du lot.
Pour d'autres débarras SDC, l'un d'eux a été laissé pour la société d'entretien, et un autre va servir pour que j'y stocke les archives (donc usage exclusif de moi-même)
Je vais le faire valider par les autres copropriétaires en AG, mais je ne crois pas qu'il soit nécessaire d'en passer par le fichier immobilier.
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2013 : 18:05:38
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Il n'est pas question de 105 SR, mais de régulariser dans un sens ou dans un autre une situation tordue ! 
Je ne vois pas en quoi le fichier immobilier est concerné par un droit d'usage laissé au copropriétaire, le fichier immobilier concernant la propriété des lots et non leur usage il me semble "
S'agissant d'un droit, ici de jouissance, il doit être enregistré pour être reconnu comme tel, comme il en est des servitudes, ce que prévoit le décret de 1955 .
C'est le point mis en avant par cet autre copropriétaire, s'appuyant sur l'enregistrement qui existait pour son père.
Pour officialiser ce droit de jouissance, qui entre dans le patrimoine du bénéficaire sans pour autant en devenir propriétare (*), il faudra qu'une AG en décide, avec mentien que le bénéficiaire de ce droit supportera les 1/1000° des charges, les 3 lignes de la décisions cerifiées conformes envoyées au notaire qui procèdera à l'enregistrement.
C'est tout simple !
(*) Ce local n'ayant aucune utilité pour le syndicat, autant aller au bout de la démarche et en faire la cession gratuite, avec la même procédure : AG > notaire > fichier immo. |
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Posté - 16 mars 2013 : 18:42:06
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Justement, il n'y avait pas d'enregistrement pour cet autre copropriétaire. Et c'est pourquoi il invoquait une procédure d'usucapion.
citation: Pour officialiser ce droit de jouissance, qui entre dans le patrimoine du bénéficaire sans pour autant en devenir propriétare
C'est impossible sans qu'il en devienne propriétaire, vous le dites vous même dans votre nota bene avec la "cession gratuite"
Mais ce n'est pas parce que l'usage du lot n'intéresse pas actuellement le SDC de manière collective qu'il n'intéresserait pas un autre copropriétaire.
Il serait donc injuste que ce lot, qui a une valeur immobilière, soit cédé gratuitement à une personne qui en a obtenu l'usage de manière illicite.
En l'état, vos remarques précédentes m'amènent à envisager de préparer ce propriétaire à ce que le lot soit restitué dès le 1er janvier 2014, afin de :
* présenter la situation au SDC
* préparer le changement des clefs (puisque la clef de maintenance ascenseur dépend elle même des tantièmes généraux pour son calcul)
* laisser un copropriétaire proposer d'acheter ce débarras au SDC (et donc payer les frais notariaux découlant de cette vente)
Reste la forme pour présenter cela lors de la prochaine AGO...
J'imagine qu'il n'est pas nécessaire que cela soit voté
En l'état, cela aura temporairement comme conséquence de réduire les voix de ce copropriétaire de 1/1000 et répartir les charges de ce 1/1000 sur 999 millièmes.
Je suis loin de ma question initiale qui n'avait à priori jusqu'ici pas eu de conséquences notoires. Mon objectif n'était pas de chambarder cette situation, mais juste de valider que le lot est bien propriété du SDC en autorisant officiellement cet usage (qui l'avait été "oralement" ou par voie de transmission notariale lors de la vente) |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2013 : 21:07:29
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Vous avez du sauter quelques cours de droit .. 
Un droit de jouissance est un droit réel, perpétuel, qui entre dans le patrimoine de son bénéficaire (donc dans son héritage), qui est cessible (monayable : on peut le vendre, le louer), droit d'usage "de surface ou de volume" sans qu'il n'emporte la propriété de ce sur quoi il porte.
Comme tous les droits fonciers, ici de propriété ou d'usage, ils doivent faire l'objet d'un acte enregistré au fichier immobilier.
S'agissant d'une copropriété, la concession de ce droit relève d'une décision d'AG prise à la maj.art.26 : acte de disposition sur parties commune (ou partie privative du syndicat traiter comme une partie commune).
C'est la difficulté de cet autre copropriétaire : faute d'un enregistrement au fichier immobilier, peu en importe la raison, impossible de revendiquer un droit de jouissance.
La restitution du lot propriété du syndicat est un préalable à tout : elle ne saurait attendre telle date ! Pourquoi donc le 1.01.2014 ???
Comme indiqué plus haut, il faut "amiablement" expliquer les chose au propriétaire 'occupant' (par son locatiare) l'absence de tout droit sur ce lot. En produisant coprie de la fiche hypo., et en fixant une date à 1 mois pour restituer ce local.
Si rien ne bouge au bout de ce mois, c'est la mise en demeure.
Il ne faut pas se tromper : ce n'est pas ue déclaration de guerre !
C'est tout simplement de la procédure, indispensable en pareil cas pour préserver les intéret du syndicat.
Ensuite, mais ensuite seulement, il sera temps d'envisager une vente, ue location, l'attribution d'un droit de jouissance.
Il semble indispensable de vous rapprocher d'un notaire au fait des histoires de copropriété ! |
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Posté - 16 mars 2013 : 22:28:07
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Je ne suis pas juriste, en effet.
Selon vous, il faudrait procéder à des inscriptions au fichier immobilier au fur et à mesure des changements de propriétaire du lot principal associé à ce débarras.
Et remettre ce principe en cause via des AG en Art 26.
D'où un no man's land entre la vente et l'AG suivante...
Quid du paiement de ces inscriptions au bureau de conservation des hypothèques, uniquement pour une gestion de droit d'usage...
Et si le droit de jouissance peut se vendre ou se louer, ça me parait créer encore plus de problèmes que ça n'en règle.
Je vais faire voter qu'un des débarras servira pour les archives de la copro, ce qui m'en donnera l'usage exclusif.
Je me vois mal aller demander une inscription au fichier immobilier pour le fait que ce soit moi qui en aurait l'usage (même si c'est dans le cadre de ma fonction). Idem pour un débarras laissé à l'usage de la société d'entretien pour y entreposer son matériel de nettoyage.
Si je préfère attendre, c'est pour ne pas avoir à recalculer mes appels sur une autre base que celle que j'ai programmé.
Et cela me permet de gérer l'affaire tranquillement, en préparant les copropriétaires.
Ca me permet également d'y réfléchir. (Ca m'arrive...)
A savoir par exemple si modifier la répartition n'a pas d'autres conséquences que je n'aurais pas vu.
Comme je l'ai déjà écrit, ça fait sans doute 40 ans ou plus que c'est ainsi. Je ne vois pas pourquoi vous y voyez une urgence.
Dégainer la mise en demeure au bout d'un mois est bien une déclaration de guerre si le copropriétaire ou le locataire est récalcitrant (on n'est pas des bêtes, rappelez vous  )
Les intérêts du syndicat ne sont pas menacés. (au contraire et pour l'instant les charges sont en 1000e et non en 999e. la réappropriation du lot représentera une augmentation des charges)
La difficulté de l'autre copropriétaire, c'est que le bureau des hypothèques à fait une erreur et ne l'a pas enregistré comme propriétaire du lot sur lequel il paie des charges depuis plus de 20 ans.
D'ou l'idée de passer par une procédure de récupération de propriété du bien en usucapion pour pouvoir le vendre par exemple (alors qu'il jouit DEJA du bien)
J'ai déjà consulté un notaire, qui était totalement paumé sur le sujet. Et je ne parle pas d'autres sujets, ou j'ai vu des choses grandioses.
Rien que celui qui a entériné le transfert du droit de jouissance "oral" ne devait pas y connaitre grand chose (ou plutôt s'est débarrassé du problème)
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2013 : 18:44:18
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Il semble effectivement que n'ayez aucune notion de quoi que ce soit ici, qui n'ont rien à voir avec la copropriété .... , et que vous en restiez à des idées fixes sans aucun fondement !
Selon vous, il faudrait procéder à des inscriptions au fichier immobilier au fur et à mesure des changements de propriétaire du lot principal associé à ce débarras.
Bien entendu, puisqu'il en est ainsi à chaque mutation d'un bien immobilier, en copropriété ou non (vente, donation) !
Vous vendez votre maison individuelle isolée au fond des bois : modification du fichier immobilier !
Votre voisin vend demain son lot de copropriété appartement auquel est associé le droit de jouissance de tel local ou sur une terrasse, le notaire procèdera à l'enregistrement au fichier immobilier du changement de propriétaire sans même que vous, syndic, vous en rendiez compte, et le syndicat non plus !
Même chose si vous vendez votre propre bien dans cette copropriété.
Et ainsi de suite, à chaque changement de propriétaire, de titulaire d'un droit immobilier, par exemple ici du titulaire d'un droit de jouissance exclusif sur une terrasse, un jardin, un local commun.
Vous êtes syndic : s'il y a eu des ventes dans votre copropriété alors que vous étiez en fonction, la procédure a été suivie à chaque fois sans que vous n'en sachiez rien, ce qui est normal.
A chaque mutation d'un lot, d'un droit de jouissance qui lui est attaché, il y a enregistrement de la modification au fichier immobilier par acte authentique (par le notaire qui établit les actes), les frais étant partagés, ou supportés généralement par l'acquéreur.
Pour le syndicat, hors de la notification de la mutation au syndic prévue par les textes, aucun effet : cette vente est une affaire privée entre vendeur et acquéreur !
La seule chose à faire par le syndic est la modification de la 'liste des copropriétaires' : supprimer l'ancien pour enregistrer le nouveau, aisni que lui ouvrir un compte individuel dans la comptabilité.
Et remettre ce principe en cause via des AG en Art 26.
D'où un no man's land entre la vente et l'AG suivante...
Que voulez-vous dire ??, 
Il n'y a aucun vide, l'AG n'a pas à être sollicité !
Il serait nécessaire que vous sortiez de vos certitudes pour vous informer plus avant dans ces mécanismes, qui sont liés à la mutation de droits immobilier, que l'on soit en copropriété ou non ! |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2013 18:51:24 |
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Posté - 18 mars 2013 : 16:33:21
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Cela s'apparente donc plutôt à de l'usufruit à durée illimitée, à moins d'en limiter la durée via l'AG.
Le SDC devenant alors une sorte de nu-propriétaire.
L'objet de cette discussion n'étant pas à l'origine de "donner" par voie officielle un usage perpétuel exclusif d'une partie commune à un propriétaire alors qu'il a eu cet usage en lésant le SDC.
(transmission orale, changement du lot principal associé à ce "droit de jouissance")
Et ce d'autant que les notaires précédents n'ont à priori par enregistré cet usage au niveau du fichier immobilier pour les 2 ventes successives, puisque ce droit de jouissance à un jour été "défini".
(Sachant que le droit de jouissance a fait du saute mouton d'un lot principal à un autre, et ce sur 2 ventes...)
citation: Il n'y a aucun vide, l'AG n'a pas à être sollicité !
L'idée est bien de ne pas donner advitam eternam une concession exclusive sur un lot commun et de garder la possibilité de faire cesser ce droit.
Si on admet l'idée de voter l'inscription au fichier immobilier de cette jouissance (qui n'est pas gratuite, puisqu'en l'occurrence, cela n'a pas été fait par les notaires précédents), alors c'est qu'il serait aussi possible de le retirer.
(hors le fait qu'un tel droit de jouissance est considéré comme perpétuel si l'AG n'en décide pas autrement, mais qui nécessitera donc de se poser la question à la mutation suivante...)
Si j'avais des certitudes je ne poserais pas des questions ici et je ne changerais pas d'avis
D'ailleurs j'étais venu pour obtenir un avis sur une majorité pour un droit de jouissance temporaire, et j'opte plutôt pour récupérer le lot à l'amiable sans bazooka.
Ne confondez pas le fait de demander un avis sur un point et avaler en bloc des affirmations & solutions qui ne sont plus en rapport direct avec le problème posé
Ce n'est pas la première fois que je vous le dis .
A contrario, je ne vous ai pas encore vu vous remettre en question une seule fois
Personne ici n'ose donc vous contredire ?
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Gédehem
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Posté - 18 mars 2013 : 17:26:33
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Lorsqu'une personne concéde (céde) un droit à une autre, le droit est acquis sans possibilité de retour arrière !
Si vous vendez votre appartement, vous n'avez aucune "chance" de le reprendre ..... Même chose pour la concession d'une servitude.
Il n'existe pas de "droit de jouissance temporaire", ou alors il est donné en nom propre et s'éteint avec cette personne nominativement désignée.
Dans votre affaire : le syndicat est propriétaire d'un lot de copropriété "local X", ainsi qu'il est enregistré au fichier immobilier, "lot X" qui n'est grevé d'aucun droit ni servitude, ainsi qu'il ressort de ce même fichier immobilier !
En l'état des choses, personne ne peut faire valoir un droit de jouissance sur ce lot. L'acte privé qui mentionnerait un tel droit n'est pas opposable au syndicat, qui a, par son syndic, les yeux rivets sur le RDC enregistré au fichier immobilier, et uniquement sur lui.
Votre affaire est donc simple : le syndicat voulant récupérer ce local indument occupé par un copropriétaire (ici son locataire), le syndic doit lui notifier une demande d'avoir à évacuer les lieux (recours amiable), en fixant une date limite à 30 jours par exemple. Mettons ici fin avril 2013.
Si début mai rien n'a bougé, le local est toujours occupé, c'est la "Mise en demeure" sous 15 jours.
Et si rien n'a bougé sous les 20 jours suivants, c'est le recours au juge.
Soyez certains que la procédure indiquée ici est celle très classique mise en œuvre chaque fois qu'il y a occupation/annexion d'une partie commune, d'un local commun.
Pas de bazooka, pas la peine de vous triturer les méninges sur des points qui ne souffrent pas la contestation : ce n'est que de la procédure (la copropriété c'est 98% de juridique), procédure 'normale' en pareil cas !
Si contestation il y a, elle ne peut venir que du copropriétaire ayant à priori annexé ce local (lui ou son vendeur). Dans ce cas, c'est à ce copropriétaire de se "triturer les méninges" et voir éventuellement un avocat pour porter l'affaire devant un juge.
Pour se retourner contre son vendeur, son notaire, qui il veut : c'est son affaire. pas celle du syndicat qui a "la loi" pour lui (le RDC qui est "la loi" du syndicat).
Pour le syndicat (pour son syndic), seuls comptent le RDC et les actes modificatifs tels qu'enregistrés au fichier immobilier !
PS : vous indiquiez :
"La notification de l'acte notarié indique "Observation étant ici faite que le vendeur déclare bénéficier d'une faculté de jouissance depuis environ les années 1987 du lot commun xx, comprenant le débarras xx et les un / millièmes de la propriété au sol et des parties communes générales.....
NB : cette réfétence à 1987 n'a aucune valeur : c'est une déclaration du vendeur qui n'engage que lui vis à vis de l'acheteur : le syndicat n'est pas concerné.
En revanche, vous précisiez :
"Dans notre copropriété, j'ai découvert qu'il existe un box "lottisé" qui appartient à la copropriété.
C'est la date de cette "découverte" qui met fin à une éventuelle prescription, ici trentenaire, qui serait dans tous les cas à échéance en 2017. Il faut le lui dire.
L'occupant ne peut rien revendiquer. A vous de mettre en œuvre la procédure prévue en pareil cas. |
Édité par - Gédehem le 18 mars 2013 17:37:49 |
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Posté - 19 mars 2013 : 18:44:34
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Je sais bien que le SDC est dans son droit par rapport à cette annexion.
Le nouveau propriétaire et ses locataires sont malheureusement victimes de la situation (qui en plus sont mes voisins de palier).
Je n'ai pas envie d'avoir à dégainer le mise en demeure et le recours au juge, et je veux leur laisser le temps d'encaisser le coup.
Je n'estime pas cela urgent car :
D'une part le débarras en question ne manque actuellement à personne dans l'immeuble, et peu de gens le savent.
D'autre part je n'ai pas envie de mettre le souk dans ma compta pour basculer les appels des 2 prochains trimestres sur de nouvelles clefs pour le prévisionnel restant (Notamment sur le calcul du réel en fin d'exercice, qui ne pourrait utiliser qu'une seule clef)
Et enfin, car ce propriétaire paie bien dans son appel prévisionnel trimestriel 1/1000e de charge pour "l'usage" de ce débarras, et donc lui retirer le droit en cours de trimestre implique du prévisionnel prorata temporis sur la charge associée.
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Gédehem
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Posté - 20 mars 2013 : 00:26:45
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...... 1/1000° de charge, cela doit faire au moins un gain de 1er tang au Loto, de quoi assurer la fin des ses jours !!!
Ou plus certainement quelques centimes ? 
"..... lui retirer le droit en cours de trimestre ....."
Il n'y a aucun "droit" ici !!!
Seulement une occupation abusive donc illicite d'une lot de copropriété, lot privatif propriété du syndicat.
Encore une fois vous n'avez pas bien saisi qu'il ne s'agit pas de sortir le fusil, mais de prendre date au cas où il y aurait ensuite litige, dans 1 mois ou dans 3 ans !
C'est de la procédure, rien de plus, certainement pas un acte d'expulsion qui obligerait les parties.
Par cette LRAR informant le propriétaire que selon les actes enregistrés au Fichier immo ce local est un lot privatif du syndicat, qu'il n'est grevé d'aucune servitude, mais qu'il est actuellement indument occupé par son locataire, occupation qui doit prendre fin rapidement selon des modalités à définir.
En qualité de syndic vous êtes chargé d'appliquer les règles qui s'imposent ici, en particulier celles fixées par le RDC publié, et sans aucun état d'âme, s'agissant de préserver les droits et action du syndicat.
Lorsqu'on est syndic non pro il faut oublier sa casquette "copropriétaire/voisin". Si ce n'est pas possible il faut se démettre.
La compta ? Ne nous dites pas de rectifier 1/1000° de charges, à répartir éventuellement en fin d'exercice (déc.2013 ?), pose un gros problème ! |
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Longshot
Contributeur actif
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15
Posté - 20 mars 2013 : 22:38:11
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Allons... Ne chipotez pas sur les mots.
Lui retirer la jouissance qu'il a actuellement si vous préférez (puisque nous sommes d'accord que ce n'est pas un droit)
Je n'emploierais le LRAR et la mise en demeure que si une procédure amiable ne peut aboutir (et ça m'évitera de chambarder mes clefs en cours d'exercice).
Pour employer votre jargon, je "prendrais date" si cela devient nécessaire. [ Un LRAR de cette nature n'est pas forcément perçu comme de la "simple procédure" ]
Encore une fois, vous n'avez pas saisi que les choses peuvent se régler sans que le syndic ait à lever le baton pour montrer son pouvoir.
Désolé, mais être syndic ne veut pas dire faire abstraction d'être copropriétaire, voisin, amis, ect..., "sans aucun état d'âme"
Ce n'est certainement pas une raison pour se démettre, bien au contraire.
Il faut savoir prendre la mesure des actions juridiques en fonction de leur gravité.
Et donc je ferais comme je l'ai indiqué car il n'y pas d'urgence, cette situation ayant survécu à 3 syndics et 3 ventes depuis 1987...
Pour le millième prorata temporis, 1 centime est 1 centime 
Mais vous oubliez que ce millième compte aussi sur l'ensemble des charges générales et ascenseur de l'année...
Et là vous pouvez déjà vous payer au moins une quinzaine de grilles euromillions (qui sait, vous pourriez aussi tirer le jackpot)
Le millième de charge compte pour les charges réelles jusqu'à la date ou il est pris en charge par la copropriété et plus par le propriétaire.
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Posté - 21 mars 2013 : 08:44:54
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vous pouvez aussi proposer à l'amiable, pour éviter qu'il ne parte de ses locaux ainsi, un bail de location "symbolique" (à faire voter en AG) qui s'éteindrait automatiquement avec le prochaine mutation (vente ou donation...) |
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Gédehem
Pilier de forums
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17
Posté - 21 mars 2013 : 19:57:54
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Longshot est venu ici poser une qustion .... pour au final faire comme bon lui semble !
Il ne fallait pas poser la question !
Dont l'exposé était :
"Je tiens à éviter que l'usage de ce lot puisse un jour faire l'objet d'une procédure d'usucapion."
Si pour l'éviter la réponse est de ne rien faire, la revendication d'un droit d'usage ne sera pas évitée.
Pour "éviter que l'usage de ce lot puisse un jour faire l'objet d'une procédure d'usucapion" ... il faut AU PLUS TOT prendre date pour faire suspendre le délai actuel d'occupation. Cela ne veut pas dire qu'il y a "expulsion.
Cela veut dire que le propriétaire de ce local prévient l'utilisateur qu'il en use abusivement, irrégulièrement, et que le propriétaire revendique son droit à la propriété et à l'usage de ce lot qui lui est privatif.
Personne ne sera à la rue !
Mais il sera mis fin à un délai qui coure depuis des années. C'est cela "prendre date" : on fixe une date précise de revendication, d'effet. |
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Longshot
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18
Posté - 26 mars 2013 : 10:03:31
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@gédéhem
C'est inexact.
Je suis venu en posant une question sur une majorité pour "droit d'usage délimité" car je tenais à rappeler officiellement que ce lot est copropriété du syndicat pour en éviter l'usucapion.
Inscrire ce point à l'ODJ était une manière de rappeler ce fait de manière officielle et incontestable.
Je n'étais pas dans l'idée de faire libérer le lot manu militari, ce que vous disiez initialement.
citation: "et en fixant une date à 1 mois pour restituer ce local.
Si rien ne bouge au bout de ce mois, c'est la mise en demeure.
Vous admettez maintenant que signaler officiellement la situation au propriétaire est nécessaire.
C'est ce que je dis depuis mon premier post.
Je pense en outre qu'il est nécessaire de faire cesser cette situation injuste vis à vis des autres copropriétaires.
Le risque d'usucapion n'existe finalement pas vraiment, car cette procédure n'est possible qu'au bout de 30 ans sans titre de propriété valable.
Gédéhem, comprenez bien que vos avis ne sont pas toujours si pertinents que vous aimeriez le penser.
(vous avez sur ce sujet par exemple pas mal digressé)(inscription au fichier immobilier, clef de répartition CG,ect... )
Ce n'est pas parce qu'on ne suit pas à la lettre vos avis que cela signifie pour autant que vous n'êtes pas écouté.
Je pose les questions pour avoir des points de vue, pas forcément pour prendre une position radicale.
(même si dans votre esprit, vous croyez que c'est la seule et unique bonne méthode...)
@rambouillet :
citation: vous pouvez aussi proposer à l'amiable, pour éviter qu'il ne parte de ses locaux ainsi, un bail de location "symbolique" (à faire voter en AG) qui s'éteindrait automatiquement avec le prochaine mutation (vente ou donation...)
C'était exactement l'objet de mon post initial, ou je me demandais à quelle majorité il faudrait voter un tel type de résolution.
Pas sûr que notre ami Gédéhem soit d'accord avec vous.
En quoi consiste exactement un "bail de location symbolique" ? |
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nefer
Modérateur
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19
Posté - 26 mars 2013 : 10:51:01
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en résumé, pour faire simple:
si un copropriétaire utilise indument une partie commune, la seule façon de préserver les interets du syndicat est de:
1) envoyer un courrier en RAR au copropriétaire pour le mettre en demeure de libérer la partie commune (en précisant bien un délai...sous jours, sous un mois..) en précisant qu'a défaut la juridiction compétente sera saisie
2) mettre à l'ordre du jour de l'AG une résolution donnant mandat au syndic pour assigner X en restitution des parties communes annexées
cela n ' empeche pas de discuter
un syndic se doit de respecter le réglement de copropriété et donc de veiller à ce que personne ne s'approprie les parties communes
en cas de sinistre....vous verrez la réaction des compagnies d'assurance |
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filomat
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20
Posté - 27 mars 2013 : 07:13:01
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Je me suis renseigné sur le tarif des garde-meubles près de chez moi et c'est loin d'être donné : 100 euros par mois pour un mètre carré au motif que les casiers sont sous télésurveillance et qu'en s'y prenant bien on peut entasser beaucoup de choses dans 1 m² en empilant les cartons sur 2 mètres de hauteur - et à condition de prévenir longtemps à l'avance car pour le moment presque tout est déjà loué.
Les copropriétaires qui arrivent à se faire concéder un local de stockage d'objets pour un millième de charges ou un euro symbolique font une affaire : Celà vaut le coup d'être sur le même palier que le syndic bénévole.
Beaucoup de copropriétaires font volontiers l'aumône à ceux qui "font la manche" en assemblée générale, se disant qu'ainsi ils rendent service, maintiennent la bonne ambiance, et peuvent espérer un retour d'ascenceur en cas de besoin : "Puisque celà ne me coûtera rien et si celà arrange le demandeur je vote pour, je n'ai pas de raison de m'opposer, le demandeur pourrait me reprocher de lui porter préjudice et vouloir chercher à lui nuire".
J'ai au contraire résolu de systématiquement refuser de voter favorablement aux résolutions qui ne m'avantagent pas directement et immédiatement... C'est un peu comme pour refuser le quitus : Je ne sais pas ce que la demande peut cacher et même si je n'ai pas de raison de m'opposer je m'oppose quand même par précaution et parce-que c'est mon droit.
En copropriété il faut que chacun défende son intérêt, uniquement son intérêt et sans se préoccuper de celui des autres copropriétaires, fussent-ils demandeurs.
Quand on commence à faire des cadeaux on ne sait jamais où celà peut s'arrêter.
La manie de conservation des objets devenus obsolètes et inutiles est telle en ce moment, associée à la difficulté croissante de pouvoir s'en débarrasser, qu'il revient plus cher de les stocker que de se loger soi-même.
Il est moins onéreux de louer dix m² en appartement qu'un seul m² en garde-meubles !
A ce régime une petite cave vaudrait plus cher qu'un grand appartement !
Tel local commun est inoccuppé, il est à l'abandon et un copropriétaire propose de le reprendre ? Je refuse car on ne sait jamais, le syndicat peut en avoir besoin un jour et il a le droit de le garder.
Ce qui appartient au syndicat reste au syndicat. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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