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mmpp31
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 Posté - 22 juil. 2009 : 21:37:53
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bonjour
lors de la dernière AG, les copropriétaires ont voté pour des procédures de saisies immobilières à l'encontre de plusieurs copropriétaires débiteurs.
Ceux-ci ont d'abord reçu une mise en demeure de payer puis un commandement et devant l'absence de réponse l'avocat à engager les procédures pour obtenir un titre exécutoire pour engager la procédure de saisie immobilière.
Le syndic et l'avocat ont demandé 500€ de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifée. Ces dommages et intérêts n'ont jamais été demandés par les copropriétaires.
Les frais d'avocat devront être pris en charge par les débiteurs (décision d'AG).
Le syndic et l'avocat ont-ils le droit de demander des dommages et intérêts sans l'autorisation de l'AG?
Merci pour vos réponses
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nefer
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 Posté - 23 juil. 2009 : 09:20:30
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légalement l'AG doit autoriser le syndic à engager une action judiciaire pour la vente des lots présentant un compte débiteur
c'est l'avocat qui dans l'assignation et ses conclusions chiffrent les demandes
il est normal de demander des DI, l'article 700......
ensuite c'est le tribunal qui décide en fonction du dossier
Heureusement qu'il ne faut pas convoquer une AG pour chiffrer ces demandes........... |
Édité par - nefer le 23 juil. 2009 09:22:05 |
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mmpp31
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Posté - 23 juil. 2009 : 20:16:57
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merci
je suis d'accord concernant l'article 700 du NCPC. A ce titre, l'avocat a demandé la prise en charge de tous les frais de procédure. C'est une décision de l'AG.
Par contre, demander des dommages et intérêts en plus des frais et des impayés n'a jamais été demandé par l'AG |
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Posté - 23 juil. 2009 : 21:14:41
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citation: Le syndic et l'avocat ont demandé 500€ de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifée. Ces dommages et intérêts n'ont jamais été demandés par les copropriétaires.
Les frais d'avocat devront être pris en charge par les débiteurs (décision d'AG). Les frais d'avocat ne seront pris en charge que si le tribunal en décide ainsi, l'AG ne peut rien décider.
En tout cas, ils seront, et de façon certaine, pris en charge par vous, le syndicat. Ils seront éventuellement REMBOURSES.
Qu'est-ce qui vous choques dans la demande de DI?
De toutes façons, je pense que ce n'est pas le syndic qui agit, mais un avocat, et on ne peut pas dire qu'en demandant des DI pour résistance abusive, le syndic et/ou l'avocat aille(nt) a l'encontre des intérêts du syndicat.
Accessoirement, ce n'est plus l'article 700 du NCPC mais du CPC tout simplement. Le code a été toiletté. |
Édité par - ribouldingue le 23 juil. 2009 21:16:43 |
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Posté - 23 juil. 2009 : 22:22:50
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il est rare que l'article 700 soit obtenu dans sa totalité. Mettre des DI en demande est une bonne démarche pour que les copros rentrent dans leurs frais. |
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mmpp31
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Posté - 23 juil. 2009 : 22:42:10
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nous avons voté une résolution pour l'aggravation des charges dans laquelle il est spécifié qu'en cas de procédure de saisie immobilière contre des copropriétaires débiteurs ceux-ci prendront en charge les frais de procédure.
Ce qui me gêne dans la demande de DI c'est de se faire de l'argent sur le dos d'autres copropriétaires. S'ils ne paient pas leurs charges, je trouve normal que l'on engage des procédures et qu'ils paient tous les frais mais ensuite qu'ils donnent de l'argent aux autres copropriétaires, je ne trouve pas cela normal.
Dans cette histoire, le syndic n'a rien fait pendant 2 ans. Il a réagi une fois que la somme était importante (plus de 7000€).
500€ de DI c'est 3€ par copropriétaire mais 500€ de plus pour un copropriétaire qui du coup aura payé toutes ses dettes. |
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Posté - 23 juil. 2009 : 23:07:04
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mmpp31 : vous votez en AG la vente des lots des copropriétaires débiteurs qui ont mis la copro. en difficulté.
L'AG n"a pas a décider à la place du tribunal. Il fuat savoir,mmpp31, que les frias d'avocats et de procès ne sont rarement pris en compte en totalité par le tribunal. Les copros bons payeurs, devront alors payer la différence, trouvez vos cela normal ???
Les domages et intérêts demandés sont tout à fait normaux également.
Des copros ne paient pas leurs charges, pourquoi les autres paieraient ils à leur place ??. VOus avez de la chance qu'un administrateur judiciaire ne soit pas nommé par le tribunal pour votre copro en difficulté. TOUS les copros auraient du payer la note !!!
Vous votez la vente du lot et vous vous offusquez de demander quelques centaines d'euros de DI !!! que de contradiction dans votre copropriété.
Il faut laisser votre avocat agir, les copros n'ont pas intervenir dans ce choix des DI.
Quand à la résolution d'aggravation des charges de copropriété,, elle rst totalement innaplicable. Elle ne sertà rien. Vous avez voté la vente des lots des débiteurs pour vous payer ces retards de charges. Si vous arrivez à ccette vente par adjudication de ces lots, ne croyez vous pas que votre soir disant remord de demander des DI soit logique.
Vous désirez vous donner bonne conscience ???? Vous ne connaissez pas la situation financière des copros débiteurs. le syndicat n'est pas le seul débiteur de ces copros; les impots, la banque,....lancerons cette vente par adjudictaion avant vous, et les lots seront vendus à la moitié du prix. Ne pleurez pas pour ces 500€ de DI, alors que ces copros seront obligés de quitter leur appartement ou maison !!!
Si ils paient leurs dettes, des DI et l'article 700, vous aurez toujours ces mêmes voisins !!! |
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mmpp31
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Posté - 23 juil. 2009 : 23:50:31
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dans notre cas, nous savons qu'il n'y aura pas de saisie immobilière. Ce copropriétaire a remboursé plus de 4000€ de sa dette et doit rembourser le reste bientôt. Ce copropriétaire restera donc chez lui et copropriétaire.
Nous sommes également les seuls créanciers.
Je sais que le juge ne donnera pas forcemment raison à toutes nos demandes mais le fait de demander des dommages et intérêts à un copropriétaires qui a déjà commencé à rembourser peut faire mauvaise impression.
Nous n'intervenons pas dans cette procédure mais nous en découvrons le dossier que maintenant et nous posons simplement des questions. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 08:40:40
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IL ne s'git pas d'impressions.
Vous avez l'air de dire qu'il va payer de façon certaine, mais d'un autre côté vous ne contestez pas qu'il faut l'avocat pour obtenir votre dû, et vous critiquez le syndic qui n'a pas fait grand chose depuis deux ans pour récupérer cette dette dont le remboursement, si l'on vous lit, est certain.
Il y a la quelques contradictions...
L'intervention d'un avocat va vous couter très cher, et il m'étonnerait que le tribunal accède au remboursement intégral de tous les frais, avocat s'entend, mais aussi frais complémentaires de courriers, et frais additionels du syndic. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 08:59:51
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mmpp31 : si ce copro a payé une moitié de sa dette et que vous êtes sur qu'il va payer l'autre moitié, pourquoi vous posez vous toutes ces questions sur 500€ de dommages et intérêts ???
Vous pouvez suspendre les poursuites, et les reprendre si celui-ci ne paye pas le solde promis.
Le syndic a bien fait de lettre à l'ODJ la vente des lots, vous en avez la preuve.
Il ne faut pas perdre de temps quand un copro ne paie pas ses charges, mise en demeure, injonction de payer au TI, puis vote de la vente à l'AG.
Comment pouvez savoir que vous êtes le seul créancier de ce copro. mauvais payeur ???
La mise en vente de sont lot l'a fait bougé, c'est souvent le but de mettre aux votes cette procédure, sans la lancer pour autant. |
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mmpp31
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Posté - 24 juil. 2009 : 18:55:43
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C'est en effet la décision de l'AG de lancer une procédure de saisie immobilière qui l'a incité à payer ses dettes.
Il a déjà payé plus de la moitié de sa dette mais lorsqu'il a appris que la copropriété réclamait 1000€ pour les frais d'avocat et 500€ de DI il fait machine arrière et décide de tenter sa chance au TI.
Oui il a fallu l'avocat car sinon il ne payait pas. Il est normal qu'il paye les frais d'avocat. Et l'AG a voté que dans ce type de procédure les frais de procédure serait uniquement à la charge des copropriétaires débiteurs.
Les DI n'ont jamais été demandés et comme vous dites pas encore accordés. Si cela ne va pas au TI, il n'y en aura pas mais rien que de savoir que le syndic en demandait, le copropriétaire ne veut plus payer...
en fait ma question est : le syndic et/ou l'avocat, peuvent ils demander des DI au nom du syndicat des copropriétaires sans que celui-ci l'ait voté en AG? |
Édité par - mmpp31 le 24 juil. 2009 18:57:05 |
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Posté - 24 juil. 2009 : 19:03:46
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réponse OUI, ou alors il fallait que l'AG le spécifie expressément.
Etes vous certain que sans cela il payait, je pense que non, c'est l'excuse qu'il a trouvé, car son risque est grand tout de même. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 19:08:44
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Je pense aussi que le motif allégué n'es tpas le vrai, mais c'est une impression de ma part, et cela ne change rien au fait que c'est le travail de l'avocat de demander des DI sachant que le syndicat ne rentrera certainemnt pas dans ses frais.
Il y a réellement dommages et intérêts. |
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mmpp31
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Posté - 24 juil. 2009 : 19:21:47
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il a déjà payé 4500€ sur 7000€. Il nous a montré les preuves qu'il avait le reste et qu'il s'engageait à payer fin août.
Comme je l'ai dit, il a été voté que les frais de procédures seraient à la charge des débiteurs. Cela veut dire qu'ils seront ajoutés à ses charges, même si le juge ne le demande pas. Et s'il ne les paye pas, alors nous lancerons de nouvelles procédures pour non paiement des charges. |
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Posté - 24 juil. 2009 : 20:32:21
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citation: Et s'il ne les paye pas, alors nous lancerons de nouvelles procédures pour non paiement des charges. Si je peux me permettre, vous avez une singulière façon de gérer, et sans doute un manque d'habitude de ce genre de situation.
Si i a les preuves qu'il a le reste, et qu'il vous dit qu'il ne veut pas payer parce qu'on le menace de dommages et intérets, comment pouvez-vous dire qu'il s'engage a payer fin aout (pourquoi pas avant)?
Relancer une procédure qu'on arrête, ej ne sais pas si vous avez deja fait, mais ca coute beaucoup d'argent....
Un conseil... Laisez plutot faire ceux qui savent... |
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Posté - 24 juil. 2009 : 20:33:44
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citation: Comme je l'ai dit, il a été voté que les frais de procédures seraient à la charge des débiteurs. Cela veut dire qu'ils seront ajoutés à ses charges, même si le juge ne le demande pas. Totalement illégal.
La loi prime quand même sur la volonté du syndicat, et c'est heureux...
Vosou risquez uen nouvelle affaire au tribunal. |
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mmpp31
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Posté - 25 juil. 2009 : 00:29:18
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comme vous l'avez dit nous n'avons pas l'habitude de ce type d'affaires et d'un autre côté, tant mieux.
Mes questions ici servent à mieux comprendre. Je suis donc preneur de tout type d'info et conseils.
J'en reviens à ce que vous dites. Dans un post "laissez faire ceux qui savent" et dans l'autre vous dites qu'une résolution est illégale alors que c'est justement "ceux qui savent" qui l'ont fait voter.
Pouvez vous m'expliquer en quoi c'est illégal? Merci |
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Posté - 25 juil. 2009 : 07:17:56
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Non, je parle de l'avocat comme étant celui qui sait... Désolé de n'avoir pas été assez clair sur ce point.
Le syndicat peut voter en effet les frais de relances comem étant a la charge de celui qui est en retard de paiement, mais les frais de procès , d'avocat, d'huissier, ce sera le tribunal qui décidera,et ce n'est pas une résolution en assembéle géénrale qui peut aller en sens inverse d'un jugement; C'est en cela que je dis que ce serait illégal.
Votre avocat (donc vous) demandez au tribunal de prononcer le paiement des frais d''avocat, d'huissier, etc aux frais du perdant, et le tribunal ne juge pas ainsi. Votre mauvais payeur n'aura aucune difficulté a contraindre la copropriété de prendre en charge ces dépenses. |
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Posté - 25 juil. 2009 : 08:48:00
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mmpp31 : l'AG est la seule décisionnaire, mais en aucun cas elle ne décide à la place du juge !!!
Un copro est débiteur depuis longtemps, il pouvait demander un étalement du retard de ces charges, il n'en a rien fait. Il est de mauvoise foi sans aucun doute, alors ne chercher pas à tourner autour du pot, il faut qu'il règles sa quote-part sinon vous aurez TOUS à boucher les trous pendant des années.
mmpp31 : citation: Les DI n'ont jamais été demandés et comme vous dites pas encore accordés. Si cela ne va pas au TI, il n'y en aura pas mais rien que de savoir que le syndic en demandait, le copropriétaire ne veut plus payer...
PIPO, PIPO !!!! vous n'avez pas à écouter ce qu'il vous dit, il ne paie pas, le tribunal le jugera, l'avocat demandera des DI et l'article 700. Si celui persiste dans le non respect de la copro, alors mise en vente de son lot, et arrétez de bavarder, laisser l'avocat, le syndic et la justice régler ce problème; le CS devra SURTOUT suivre ce dossier pour que le syndic et l'avocat ne laisse pas trainer les choses. attention vous ne pourrez que réclamer 4 années plus l'année en cours,..... cela est important ce copro connait certainement cela,....
Ce copor DOIT ses charges, ce pretexte du vote de DI n'a acune valeur juridique, il DOIT aller au tribunal, et vous verrez que celui-ci sera dans ses petits souliers. Ce n(est qu'un prtexte pour retarder les choses, et le tribunaal n'appréciera pas cet argument, si ce copro. l'ose le prendre devant le juge; mais j'en doute, il semble plus malin que vous !!!!
A moins que vous désirez tous payer ses charges à sa place !!!
De toute manière, ce copro entrainera des charges supplémentaires, vous ne pourrez récupérer la totalité des frais d'avocat, alors discuter pour des DI ou non ne sert strictement à rien.
Oubliez également le vote sur l'aggravation des charges, seul le juge décidera des montants des DI et de l'article 700. Ceci est innaplicable, il n'y a que le juge pour fiare justice !!!!
Arétez une procédure en cours, alors que ce copro ne respecte pas ses engagements est idiot. Pour info, à chaque intervention d'un avocat, preparez votre chèque de 800 ou 1000 € !!!
mmpp31 : citation: c'est justement "ceux qui savent" qui l'ont fait voter.
qui sont les " ceux qui savent ", le syndic ?? des copros ??? le CS ???
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mmpp31
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Posté - 25 juil. 2009 : 11:50:44
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Philippe388, le copro est de mauvaise foi, c'est sûr, il ment c'est sûr, il a peur du TI c'est sûr mais il ne connait pas le fonctionnement c'est sûr.
Nous n'intervenons pas du tout en tant que CS dans ce dossier. Nous le suivons de près mais ce copro nous pose des questions et nous tentons d'y répondre en restant dans notre domaine.
Ma démarche ici n'est que mieux comprendre. |
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nefer
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Posté - 25 juil. 2009 : 12:36:31
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il faudrait savoir...
l'interet du syndicat est de faire en sorte que ce copropriétaire règle ses charges
si vous intervenez pour lui expliquer les ficelles pour échapper à la procédure ou la faire trainer.....vous n'aidez pas le syndicat |
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