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 Posté - 26 mai 2009 : 18:50:22
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Le Règlement de copropriété classe en général dans les parties privatives les fenêtres, volets ou persiennes, garde-corps de balcons ou portes-fenêtres,
portes de boxes Mmais doivent être entretenues comme des parties communes par l'ensemble de la copropriété etc....:
-alors la question est de savoir si dans le cadre de travaux de ravalement la résolution votée en AG mettant à la charge du copropriétaire les travaux
de remplacement de la barre d'appui du balcon est-elle licite car contraire au règlement de copropriété ?
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manech
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Posté - 26 mai 2009 : 19:08:08
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Ce qui est imùportant, c'est ce que dit exactement votre RDC particulier:
les volets et garde corps sont-ils considérés comme privatifs ou non?
Dans votre RDC y a-t-il une clause particulière en cas de ravalement.
Le mieux serait que vous recopiiez exactement les passages de votre RDC. |
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Gédehem
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 2
Posté - 26 mai 2009 : 22:17:19
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Surtout ce qui a trait aux modalités de répartition des travaux lors d'un ravalement, qui comprend généralement le traitement des parties privatives extérieures tel que fenetre, gardes-corps, persiennes, etc ... |
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3
Posté - 27 mai 2009 : 07:55:34
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le RDC ne stipule rien de particulier dans le cadre d'un ravalement.
Comme je vous l'ai dit l'entretien de certaines parties privatives (notamment barre d'appui de balcon) sont entretenues par l'ensemble de la copropriété |
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manech
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4
Posté - 27 mai 2009 : 09:11:43
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citation: Comme je vous l'ai dit l'entretien de certaines parties privatives (notamment barre d'appui de balcon) sont entretenues par l'ensemble de la copropriété
Vous le dites, mais ce qui est important c'est ce qui est écrit précisément dans votre RDC. En effet une clause prévoyant que des parties privatives sont entretenues par le syndicat, (en dehors de la question du ravalement) c'est pour le moins étonnant.
Vous dites que cles barres d'appui sont des parties privatives, mais ce qui importe c'est ce qui est écrit dans votre RDC.
Pour vous répondre, on a besoin de savoir ce qui est écrit.
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Édité par - manech le 27 mai 2009 09:17:08 |
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oldman24
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5
 Posté - 27 mai 2009 : 11:25:10
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Disposez vous d'un devis séparé pour ce qui concerne les travaux sur les parties privatives ?
A t ' il été prévu l 'application des normes relatives aux balcons ? |
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6
Posté - 27 mai 2009 : 11:42:28
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voici ce qui est écrit dans le RDC :
Article 10 – Définition des parties privatives :
point 2 : « la porte palière, les fenêtres, les stores et volets, garde-corps et barre d’appui des fenêtres, balustrades et barres d’appui des loggias ou balcons et tous accessoires de ces choses »
Article 13 – Usage des parties privatives :
point 4 : « les choses classées dans les parties privatives, mais qui doivent être entretenues comme parties communes (fenêtres, barres d’appui, balustrades, volets, loggias ou balcons et autres) sont entretenues, réparées et modifiées exclusivement par la communauté des Copropriétaires de l’immeuble »
donc à lecture de ces articles une AG dans le cadre d'un ravalement peut il décider d'imputer les travaux de changement de barre d'appui aux seuls copropriétaires concernés ?
merci
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manech
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7
Posté - 27 mai 2009 : 13:08:21
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Votre RDC me paraît bizarre, mais , il est clair pour moi: le ravalement de ces parties revient à l'ensemble des copropriétaires. |
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oldman24
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Posté - 27 mai 2009 : 13:46:33
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L'article 13 est bien explicite :
les choses classées dans les paties privatives sont réparées et modifiées à la charge de tous les copropiétaires ,
(tantièmes des parties communes) |
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Posté - 27 mai 2009 : 13:57:57
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l'interet de ce type de RDC qui met des contraintes aux parties privatives gérées par la communauté, est d'éviter de se retrouver dans qq années avec des balustrades en fer forgé, d'autres en bois, d'autres en béton et garder une homogeneité de facade. |
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Gédehem
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10
Posté - 27 mai 2009 : 14:28:34
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C'est une évidence que les RDC sont mal régidés pour ce qui touche à l'aspect extéreur de l'immeuble, son harmonie (qui n'est pas uniformité !).
C'est tout aussi une évidence que tout ce qui est extérieur doit être traité comme "partie commune", y compris les fenetres, balcons et gardes-corps, dans la mesure où ils concourent à cet aspect extérieur, cette harmonie !
C'est donc tout naturellement que les travaux d'entretien de tout ou partie de ce qui est "façade de l'immeuble" dans sa totalité soient "travaux communs" à charge de tous selon ses tantièmes.
Dans le cas présent il semble que ce soit le cas. Il faudrait voir les clauses 'travaux communs' ou travaux d'entretien
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Édité par - Gédehem le 27 mai 2009 14:31:51 |
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manech
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Posté - 27 mai 2009 : 14:56:00
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La question posée ne portait pas sur l'harmonie, mais sur la répartition des coûts: dans ce cas il n'y a aucune évidence qui tienne; ce qui compte c'est la rédaction du RDC.
Quand le RDC est silencieux, même si les travaux portant sur les barres d'appui peuvent et doivent être imposés par l'assemblée génénrale au nom de l'harmonie, le paiement peut et doit être privatif.
C'est seulement parce que le RDC de lppdomaine est précis, que l'on peut imputer le coût de ces travaux au syndicat.
Accessoirement, il me paraît très dangereux de présenter sur ce site des réponses fondées sur de prétendues évidences, ou sur des "naturellement". Avec de telles réponses on trouvera "évident" qu'une clause réputée non écrite ne soit pas appliquable... |
Édité par - manech le 27 mai 2009 15:03:53 |
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Posté - 27 mai 2009 : 17:30:28
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je suis de l'avis de manech "'car dans ce cas précis le RDC est sans équivoque : les travaux sont bien à la charge de la copropriété" mais :
1°) qu'en est il exactement quand une AG a voté que dans le cadre d'un ravalement ces travaux de remplacement de la barre d'appui sont à la charge du copropriétaire concerné.
2°) cette AG n'a pas été contesté par les opposants ni par les défaillants
3°) en ce qui me concerne l'AG ayant eu lieu en 12/07 et ayant acheté en 07/08 puis je contesté cette décision
sinon quel recours me reste il ?
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2009 : 21:19:05
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Je n'ai sans doute pas été assez clair : un RDC bien fait DOIT prévoir que lors d'un ravalement de façade l'intégralité de la façade serait traité comme "travaux communs", donc y compris ce qui serait indiqué comme privatif (fenettre, etc ...)
Je vais même plus loin : un RDC bien fait DOIT classer en "partie commune à usage privatif" les balcons, fenetres et gardes corps.
Ils sont constitutifs de la façade (le clos de l'immeuble qui sans eux ne serait pas habitable) et qui concourent à son aspect, son harmonie.
C'est d'autant plus vrai que changer une fenetre "privative" (alu, PVC) requiert l'accord de l'AG. Si c'était "privatif-privatif" l'AG n'aurait pas son mot à dire, sauf à l'unanimité !
Le cas de figure est le même pour les radiateurs d'un chauffage collectif !
Les classer "privatifs" dans le RDC est une erreur !
Les radiateurs concourent au bon équilibre du service commun "chauffage collectif", qui ne s'arrete pas à la limite du lot.
Les radiateurs et canalisations sont constitutifs de ce "service commun chauffage collectif" , n'en sont pas détachables.
A ce titre ils doivent donc être classés "équipement commun". |
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Posté - 28 mai 2009 : 08:04:50
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mais il faut bien se contenter de celui que l'on a.
votre réponse n'apporte pas d'éclaircissement sur mes questions dans mon post précédent :
1°) qu'en est il exactement quand une AG a voté que dans le cadre d'un ravalement ces travaux de remplacement de la barre d'appui sont à la charge du copropriétaire concerné.
2°) cette AG n'a pas été contesté par les opposants ni par les défaillants
3°) en ce qui me concerne l'AG ayant eu lieu en 12/07 et ayant acheté en 07/08 puis je contesté cette décision
sinon quel recours me reste il ?
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2009 : 09:01:02
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Il me semble que la chose est claire depuis le début :
- dans le cadre d'un ravalement de façade (travaux d'entretien courant), les éléments définis comme étant privatifs par le RDC (les fenêtres, volets ou persiennes, garde-corps de balcons ou portes-fenêtres,...) seront entretenus comme étant des parties communes.
C'est à dire selon une répartition auxtantièmes et non individuellement en nombre, m² ou ml.
- pour ce qui concerne le remplacement de ces éléments privatifs, ils sont à charge du seul copropriétaire.
S'il s'agit d'entretien lors d'un ravalement, tout est considéré comme étant commun.
S'il s'agit de remplacer un élément privatif vétuste, trop dégradé, c'est à charge de celui a qui cet élément appartient.(*)
Rien d'anormal, au contraire : c'est ce qu'indique votre RDC !
(*) en fait le travail sera fait par l'entreprise chargée du ravalement. Ce n'est que l'imputation qui sera personnelle.
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2009 09:05:29 |
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Posté - 28 mai 2009 : 10:02:57
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désolé, mais vous n'avez surement pas bien lu mes posts précédents car il est écrit dans le RDC que
article 13 – Usage des parties privatives :
point 4 : « les choses classées dans les parties privatives, mais qui doivent être entretenues comme parties communes (fenêtres, barres d’appui, balustrades, volets, loggias ou balcons et autres) sont entretenues, réparées et modifiées exclusivement par la communauté des Copropriétaires de l’immeuble »
ce n'est pas seulement l'entretien courant mais le changement si nécessaire.
d'autre part, ce n'est pas l'entreprise chargé du ravalement qui a la charge de faire la réparation mais le copropriétaire concerné.
Donc, en ce qui me concerne j'ai choisi l'entreprise et payé directement l'entreprise mais j'en ai demandé le remboursement au titre du RDC.
Le Syndic me renvoit à l'AG qui a décidé du ravalement et mettant à la charge les travaux aux copropriétaires en cause.
C'est pourquoi je réitère mes questions :
1°) qu'en est il exactement quand une AG a voté que dans le cadre d'un ravalement ces travaux de remplacement de la barre d'appui sont à la charge du copropriétaire concerné contrairement au RDC
2°) cette AG n'a pas été contesté par les opposants ni par les défaillants
3°) en ce qui me concerne l'AG ayant eu lieu en 12/07 et ayant acheté en 07/08 puis je contesté cette décision
sinon quel recours me reste il ?
merci pour les réponses aux questions
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2009 : 10:24:03
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Pardon, mais ce que vous exposez est votre interprétation d'une clause du RDC !
"article 13 – Usage des parties privatives :
point 4 : « les choses classées dans les parties privatives, mais qui doivent être entretenues comme parties communes (fenêtres, barres d’appui, balustrades, volets, loggias ou balcons et autres) sont entretenues, réparées et modifiées exclusivement par la communauté des Copropriétaires de l’immeuble »"
Il s'agit bien ici et exclusivement de l'entretien, qui consiste à "entretenir, réparer, modifier" l'existant.
A partir du moment où ces choses "classées privatives" sont cassées, vétustes rendant l'entretien inopérant, leur remplacement (enlèvement du vieux, mise en place d'un nouveau tout neuf) ne relève pas de l'entretien défini par le point 4 de l'article 13.
Entretenir et remplacer ce n'est pas la même chose, que ce soit pour votre voiture ou pour les barres d'appui.
Ce qu'a décidé l'AG n'est en fait que la simple application (ou précision) de la clause de votre RDC. |
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manech
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18
Posté - 28 mai 2009 : 10:49:47
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La distinction que fait gédehem entre entretenir et remplacer me paraît plutôt pertinente. |
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Posté - 28 mai 2009 : 11:21:58
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en fait depuis le début je demande des réponses concrètes mais à chaque fois on me donne une interprétation de ceci et de celà .
pour ma part je peux aussi interpréter le mot réparer :
dictionnaire larousse : remettre en bon état de fonctionnement (donc si c'est cassé il faut remplacer = mettre à la place de ... changer le vieux pour du neuf...)
alors oublions l'interprétation et revenons aux questions posées si possible
merci pour les réponses
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Gédehem
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Posté - 28 mai 2009 : 12:11:38
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Le problème existe lorsqu'on n'accepte pas les réponses qui ne confortent pas sa propre position !
Si vous en êtes là , la seule solution est le recours au juge qui "dit le droit".
Les parties privatives sont à charge du copropriétaire concerné.
Votre clause RDC déroge à ce principe pour l'entretien :
" les choses classées dans les parties privatives, mais qui doivent être entretenues comme parties communes (fenêtres, barres d’appui, balustrades, volets, loggias ou balcons et autres) sont entretenues, réparées et modifiées exclusivement par la communauté des Copropriétaires de l’immeuble »"
Lorsque ces parties privatives "doivent être entretenues" suppose donc une décision qui oblige à cet entretien ! C'est le cas lors d'un ravalement de façade, la décision d'AG étant opposable.
Remplacer est autre chose, ce que ne dément pas votre Larousse :
- entretenir, réparer, suppose qu'on bouche les trous, éventuellement on met une patte de renfort, on reprend telle chose, on refait la peiture.
Mais l'élément d'origine est toujours là .
- remplacer impose le démontage de l'existant et sa substitution par un élément nouveau, identique au précédent mort et enterré.
Les mots ayant un sens, y compris pour le juge, entretenir votre voiture ne suppose pas que vous la remplaciez. Même chose pour la barre d'appui 'remplacée'.
Lors d'un ravalement de façade l'entretien est à charge de tous.
Lors du même ravalement le remplacement est à charge du copropriétaire concerné !
Ce n'est pas là une interprétation, c'est la stricte application de la règke de droit, cette clause conventionnelle de votre RDC.
Qu'elle ne vous satisfasse pas est une autre affaire !
Ajout :
Notez bien que la clause de votre RDC déroge au principe
"privatif = à charge du propriétaire", pour l'entretien, et l'entretien uniquement.
Faute d'une telle clause, entretien, réparation, changement, remplacement sont en totalité à charge du seul propriétaire concerné s'agissant de ses parties privatives.
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Édité par - Gédehem le 28 mai 2009 12:22:12 |
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