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albireo
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 Posté - 08 avr. 2013 : 22:10:11
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Avec l'accord du CS et de la plus grande partie des copropriétaires, j'ai fait convoquer (à mes frais) une assemblée spéciale de notre petite copropriété pour faire voter la cession de combles et l'isolation de la toiture, sans avoir à attendre la prochaine AG annuelle.
En plus de mon vote, je dispose de 7 mandats qui me permettront (sauf défaut de procédure) d'atteindre la double majorité de l'article 26. Je prévois donc de venir avec deux personnes dont le seul rôle sera d'être mandataire afin de respecter la limite de 3 pouvoirs par personne. Il est probable qu'aucun autre copro ne viendra à l'AG, puisqu'il s'agit d'une réunion de pure forme. Donc on s'attend qu'il y ait comme participation :
- Le représentant du syndic
- Un copropriétaire (moi), représentant au maximum 3 autres copros
- Deux personnes extérieures à la copro, représentant au maximum 6 copros
En principe lors de toute AG on doit commencer par désigner le président de séance, le scrutateur et le secrétaire. Le secrétaire est traditionnellement le syndic. Mais pour le président et le scrutateur :
- Peuvent-ils être des mandataires extérieurs à la copropriété ?
- Sinon, un copropriétaire (moi, en l'occurrence) peut-il cumuler les deux rôles ?
- Si la réponse est non aux deux questions précédentes, comment faire ?
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Édité par - albireo le 08 avr. 2013 22:12:38 |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2013 : 22:39:44
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Voir ce que précise votre RDC.
Les textes n'imposent que "pdt" et "secrétaire", un ou des scrutateurs n'étant qu'éventuels (D.art.15)
SI vous êtes "pdt séance", le syndic "secrétaire", l'AG est valide.
Il faut éviter qu'un mandataire, qui plus est s'il ne connait rien à la copropriété, soit pdt de séance. |
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Posté - 09 avr. 2013 : 12:03:30
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citation: Il faut éviter qu'un mandataire, qui plus est s'il ne connait rien à la copropriété, soit pdt de séance.
mais ce n'est pas interdit par les textes : il suffit d'être légalement membre de l'AG donc soit copro, soit mandataire. |
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JB22
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3
Posté - 09 avr. 2013 : 16:44:18
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Vous dites:
"Avec l'accord du CS et de la plus grande partie des copropriétaires, j'ai fait convoquer (à mes frais) une assemblée spéciale de notre petite copropriété pour faire voter la cession de combles et l'isolation de la toiture, sans avoir à attendre la prochaine AG annuelle."
Vous n' avez pas pouvoir de convoquer, je pense que vous avez fait convoquer cette A.G. par le syndic. A défaut tout copropriétaire peut contester cette A.G.
N'oubliez pas que vous devez attendre l'expiration du délai de contestation avant d' engager les travaux... |
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Posté - 09 avr. 2013 : 17:33:56
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albireo : le CS n'a pas pouvoir de donner un accord à un copropriétaire pour convoquer une AG à ses frais !!!
Un ou plusieurs copropriétaires représentant plus de 25% des voix peuvent demander la convocation d'une AG. le CS n'a pas pouvoir de donner un accord ou non !!
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PROSPER83
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5
Posté - 09 avr. 2013 : 17:48:56
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Bonjour albiero.
j'ai fait convoquer (à mes frais) une assemblée spéciale de notre petite copropriété pour faire voter la cession de combles et l'isolation de la toiture, sans avoir à attendre la prochaine AG annuelle.
En plus de mon vote, je dispose de 7 mandats qui me permettront (sauf défaut de procédure) d'atteindre la double majorité de l'article 26. Je prévois donc de venir avec deux personnes dont le seul rôle sera d'être mandataire afin de respecter la limite de 3 pouvoirs par personne. Il est probable qu'aucun autre copro ne viendra à l'AG, puisqu'il s'agit d'une réunion de pure forme
Désolé mais votre réunion de "pure forme" sent un peu la magouille !
D'abord c'est quoi une réunion de pure forme ?
Vous parlez de "faire voter la cession de combles", donc de parties communes.
A l'intention de qui ? De vous, avec l'appui des deux personnes que vous comptez faire venir ?
Selon un arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2002, le président est choisi parmi les copropriétaires ou les associés d'une société d'attribution membres de la copropriété (Bull. civil III, n°58 - JCP G 2002 ; Revue administrer juin 2002 p. 52 obs. JR Bouyeure ; AJDI 2002, p.465 obs. P.Capoulade);
La désignation d'une personne extérieure à l'assemblée comme président serait nulle (CA Paris, 19è ch.B, 19 sept.1999 loyer et copro.1990);
Selon un arrêt de la CA de Montpellier, 1ère ch.B, 28 mars 2006 : juris data 2006-313353), contesté par d'éminents juristes, l'assemblée pourrait être présidée par le mandataire d'un copropriétaire extérieure à la copropriété.
Donc la vérité absolue en cette matière ne se trouve pas sur ce forum et il vous appartient de bien calculer les risques du montage que vous avez envisagé.
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Gédehem
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6
Posté - 09 avr. 2013 : 21:49:13
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Il ne faut pas voir le diable où il n'est pas !
Le syndic détient le quasi monopole de la convocation des AG. Il convoque quant il veut, que cette AG lui soit remandée ou pas !
La référence au dispositions de D.art.8 ne vaut que pour obliger le syndicat, cette convocation étant alors "de droit" (de par la loi).
Mais contrairement à une vraie fausse idée hélas répendue, il n'y a aucune magouille lorsqu'un copropriétaire demande au syndic la convocation d'une AG, en proposant d'en assurer les frais, et que le syndic y réponde.
Il n'y en a pas non plus dans le fait que soit attribué des mandats à des mandataires extérieurs au syndicat !
Comme font les petits syndicats de 2 ou 3 membres, dont l'un est syndic, lorsque personne ne vient aux AG ?
Le syndic ne pouvant présider l'AG, il faut bien qu'il délègue ses propres voix afin que l'assemblée soit valide, le mandataire étant président, lui même secrétaire.
Ici encore pas de magouille !
Sur les combles, le lot d'albitéo occupant tout le dernier étage, il n'aurait même pas besoin d'en demander la "vente" dans la mesure où ils (les combles) ne sont pas expressément identifiés, précisés comme étant "communs" dans le RDC.
Dans la mesure où n'y existe aucun équipement commun (conduits, VMC, etc ...) ils sont même considérés comme étant privatifs au lot du dernier étage.
Pas la peine de sortir le fusil dès qu'une tête dépasse !  |
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albireo
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Posté - 10 avr. 2013 : 15:03:54
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citation: Initialement posté par JB22
Vous dites:
"Avec l'accord du CS et de la plus grande partie des copropriétaires, j'ai fait convoquer (à mes frais) une assemblée spéciale de notre petite copropriété pour faire voter la cession de combles et l'isolation de la toiture, sans avoir à attendre la prochaine AG annuelle."
Vous n' avez pas pouvoir de convoquer, je pense que vous avez fait convoquer cette A.G. par le syndic. A défaut tout copropriétaire peut contester cette A.G.
En fait il y a un raccourci malheureux dans la formulation du post originell. La lettre demandant au syndic de convoquer l'AG était signée de l'ensemble du CS et de moi-même -- et nous représentons plus de 25% de la copro.
Enfin, pour la qualification "de pure forme": l'AG spéciale reprend à l'identique des points discutés et votés lors de la dernière AG. Le résultat du vote aurait été positif si toutes les voix des copros qui s'exprimaient "pour" avaient pu être comptabilisées, ce qui n'a pas été le cas à cause d'un problème de procédure (un mandat n'a pas pu être pris en compte parce que le représentant légal d'un copro n'avait pas reçu sa convocation). J'aurais pu demander à faire annuler l'AG précédente, avec une bonne probabilité de succès, mais j'ai jugé (en accord avec le CS) que convoquer une AG spéciale était une façon plus simple et moins agressive d'arriver à mes fins.
Enfin, je suis au courant du délai de deux mois avant de passer à la vente et c'est une des raisons pour laquelle nous ne pouvons attendre la prochaine AG annuelle.
Je peux effectivement annexer sans formalité les combles qui remplissent les conditions pour être privatifs, néanmoins le rachat est une solution juridiquement plus propre (notamment en cas de revente de l'appartement avant la fin du délai trentenaire). Et si j'annexe les combles (de faible hauteur: 1m20 au faîte) c'est pour isoler sous la toiture, travaux pour lesquels l'autorisation du syndicat est nécessaire. |
Édité par - albireo le 10 avr. 2013 15:34:54 |
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JB22
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Posté - 10 avr. 2013 : 15:17:33
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"Dans la mesure où n'y existe aucun équipement commun (conduits, VMC, etc ...) ils sont même considérés comme étant privatifs au lot du dernier étage."
Dans le "etc..." il faut inclure "un accès commun".
Donc si, seul le copropriétaire du dernier étage a l' accès aux combles ils sont considérés comme privatifs. |
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vazy
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Posté - 10 avr. 2013 : 21:42:17
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citation: Posté - 10 avr. 2013 : 15:17:33 "Dans la mesure où n'y existe aucun équipement commun (conduits, VMC, etc ...)
Faut-il comprendre que le simple passage de conduits (conduits de cheminées des étages inférieurs) suffit à empecher cette privatisation de fait des combles ? |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 02:00:55
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A priori oui, du moins il en a été jugé ainsi, si ces conduits de cheminée sont effectivement "communs". Ce qui n'est pas certain, chaque conduit desservant un lot étant généralement privatif à celui-ci (voir RDC).
Dans ce cas cela constitue une servitude "privatif/privatif. |
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vazy
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 Posté - 11 avr. 2013 : 07:31:24
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C'est paradoxale car dans ce cas il ne devrait exister aucun grenier privatisable de fait, puisqu'ils contiennent tous a minima un élément commun: la charpente !
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JB22
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Posté - 11 avr. 2013 : 09:44:00
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De Vasy:
"C'est paradoxale car dans ce cas il ne devrait exister aucun grenier privatisable de fait, puisqu'ils contiennent tous a minima un élément commun: la charpente !"
Ce n' est pas exact, dans un lot "appartement" il y a toujours des parties communes le gros oeuvre.
Vous n' avez pas répondu à la question: L'accés aux combles est-il possible à vous seule ou est-il accessible à tous les copropriétares: Trappe dans les parties communes donnant accès aux combles.. |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 10:55:33
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Vazy a sans doute oublié que ce que chacun appelle SA partie privative dans une copropriété verticale se résume à la propriété d'un 'volume", d'un "trou d'air" (de gruyère !) compris entre des dalles planchers/plafond communs, des murs sépartifs quasi toujours eux aussi communs.
Sautons les cloisons privatives internes, qui ne sont là que pour découper le volume privatif.
Lorsqu'on parle de comble habitable, il s'agit du volume compris entre la dalle formant plancher et la charpente ou dalle formant toiture.
Au final, à bien y réfléchir, cela fait bien cher le m3 d'air plein de vide ...... |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 10:57:32 |
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JB22
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Posté - 11 avr. 2013 : 11:20:36
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"Au final, à bien y réfléchir, cela fait bien cher le m3 d'air plein de vide "
Aucun prix n' a été avancé, mais effectivement cela fait cher si l'on considère que albireo pourrait se contenter de faire une demande de "travaux touchant l' aspect extérieur ou les parties communes"
.
Il peut donc proposer un prix symbolique pour que les combles non habitables deviennent privatives, et être libre de les aménager à sa convenance. |
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vazy
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Posté - 11 avr. 2013 : 21:42:55
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Oui c'est vrai, la charpente est plus qu'un "élément "!
Mais la distinction me reste un peu obscure: dans le grenier auquel je pense les conduits de cheminées sont de véritables murs à eux seuls (immeuble de 1850 avec cheminées dans toutes les pieces). Difficile de les considérer privatifs car indissociablement liés entre eux dans cette maçonnerie monumentale.
Il y a aussi des tuyaux de chauffages qui distribuent les radiateurs du dernier niveaux, (donc privatifs) mais.... tout au bout il y a les purgeurs automatiques de l'installation (donc communs)!
Installation de chauffage central commune qui dispose de son conduit indépendant qui traverse le comble en bas de pente (sur quelque décimetres....
J'ai l'impression que dans ce "volume" comble il n'y a ni plus ni moins d'élément commun que dans les volumes habitables.
Vos avis m'interesse.
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2013 : 22:09:55
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Dans les volumes habitables la ou les servirudes existent d'origine.
Si des travaux communs sont engagés sur le conduit ou la canalisation qui passe dans le coin de la salle de bains, le propriétaire du lot ne peut s'y opposer.
Dans le cas du grenier, de comble, l'opération est inverse : en décidant de "privatiser" au motif qu'on est seul au dernier étage, il faudrait créer des servitudes pour ce qui est communs ET privatifs.
Le juge a donc tranché (résumé) : si existe des éléments ou équipements communs (à l'usage d'autres lots)), le propriétaire du dernier étage ne peut réclamer la "privatisation" d'office.
Il doit en passer par l'AG qui décidera d'aliéner ou non ce grenier, ce comble.
Si c'est "plein de vide" sans rien, il peut "privatiser".
Toutefois, dans les 2 cas, il faut passer par l'AG pour la modif EDD/RDC. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2013 22:12:19 |
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vazy
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Posté - 12 avr. 2013 : 08:31:24
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merci Gédehem pour ces précisions |
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albireo
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Posté - 20 avr. 2013 : 15:15:14
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citation: Initialement posté par Gédehem
Voir ce que précise votre RDC.
Les textes n'imposent que "pdt" et "secrétaire", un ou des scrutateurs n'étant qu'éventuels (D.art.15)
Mais un scrutateur est fort utile pour vérifier ce qu'a écrit le secrétaire (le syndic).
Puis-je me faire élire à la fois président (pour mener la séance) et scrutateur (pour en vérifier le compte-rendu) ? |
Édité par - albireo le 20 avr. 2013 15:16:10 |
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