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albireo
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 Posté - 19 avr. 2013 : 22:34:52
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Une AG spéciale convoquée lundi prochain doit statuer sur la modification du règlement de copro pour crééer un lot à partir d'une partie commune "combles" (lot que je souhaite racheter à la copro). Le point correspondant à l'ordre du jour est strictement le même qu'un point mis à l'ordre du jour d'une assemblée ordinaire, il y a plus de 6 mois, et le projet de règlement révisé est le même. Ce projet avati été vu par le syndic qui n'avait fait aucun commentaire.
Or moins de 24h ouvrables avant la nouvelle AG le syndic me transmet une note d'un copropriétaire faisant valoir des irrégularités sur le projet de nouveau règlement (confusion sur la numérotation des caves qui implique l'attribution d'un tantième en trop pour lui). Je n'ai pas encore vérifié ces assertions mais on peut supposer qu'elles sont exactes.
Je vais essayer de contacter le géomètre expert en urgence lundi matin, mais il est moins que certain qu'il puisse produire un projet révisé en quelques heures.
Par conséquent comment faire pour éviter l'obstruction du vote (pour lequel j'ai suffisamment de pouvoirs pour qu'il soit favorable) lors de la prochaine AG :
- Peut-on voter l'adoption du projet présenté avec la convocation, en précisant qu'il sera amendé suivant les remarques présentées par le copro lésé ? (même si celles-ci n'ont pas été jointes à la convocation)
- Si par miracle j'arrivais à obtenir lundi un projet corrigé pour l'AG, peut-on le faire voter alors qu'il n'était pas joint à la convocation ?
Merci d'avance pour vos conseils. L'ironie est que le syndic nous a facturé fort cher (8000 euros pour 18 lots !), il y a 2 ans, la rédaction et l'adoption d'un règlement de copro rénové dans lequel il s'est avéré, après publication aux hypothèques, qu'il contenait plusieurs erreurs qu'il a fallu faire corriger a posteriori.
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nefer
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 Posté - 19 avr. 2013 : 22:58:46
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de quelle erreur s'agit il exactement?
comment expliquez vous ce tantième de différence?
est ce une erreur de chiffre?
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albireo
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 2
Posté - 19 avr. 2013 : 23:08:38
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Oui, je viens de regarder et c'est la propagation d'une erreur existant dans le règlement de copro actuel. Il y a une confusion sur les attributions de cave, et la création d'un lot (avec 1 tantième) correspondant à une cave qui n'existe pas, ce lot étant attribué au copro qui proteste. |
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albireo
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3
Posté - 19 avr. 2013 : 23:21:37
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En fait c'est encore plus bizarre que cela : il semble que le RCP récupéré par le géomètre expert auprès du conservateur des hypothèques n'est pas celui que nous a communiqué le syndic comme étant le RCP publié.
La contestation du copro porte sur la répartition des 1021 tantièmes du RCP d'origine. La création du lot "combles" rajoute 4 tantièmes pour porter le total à 1025. Peut-on faire acter ce point par un vote, en laissant une AG ultérieure corriger la répartition des 1021 tantièmes d'origine ? Si oui, faudra-t-il attendre l'AG ultérieure avant de procéder à la vente des combles ? |
Édité par - albireo le 19 avr. 2013 23:31:39 |
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nefer
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4
Posté - 19 avr. 2013 : 23:28:52
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seul compte celui enregistré aux hypothèques |
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albireo
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Posté - 19 avr. 2013 : 23:32:47
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Et c'est celui qui comporte une erreur... je commence à me demander si le syndic a effectivement procédé à la correction auprès des hypothèques des erreurs d'origine du RCP rénové (celui qui nous a coûté 8000€), ou s'il s'est contenté de nous envoyer un texte de RCP corrigé (qui n'a aucune valeur bien sûr). |
Édité par - albireo le 19 avr. 2013 23:37:25 |
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JB22
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Posté - 20 avr. 2013 : 00:01:18
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Une A.G. peut très bien amender un projet de résolution.
Puisque vous dites qu'il a été créé un lot cave qui n' existe pas, il faut donc le supprimer.
Créer le nouveau lot "combles" en lui attribuant un Numéro et 4 tantièmes.
Le total des tantièmes sera de : 1021 - 1 + 4 = 1024
"j'ai suffisamment de pouvoirs" vous ne pouvez disposer que de trois pouvoirs ou plus dans la limite de 5 % des voix. |
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JB22
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Posté - 20 avr. 2013 : 11:37:20
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" la rédaction et l'adoption d'un règlement de copro rénové dans lequel il s'est avéré, après publication aux hypothèques, qu'il contenait plusieurs erreurs qu'il a fallu faire corriger a posteriori."
On peut se demander si les modifications du règlement de copropriété ont bien été publiées, compte tenu du fait que le R.C. récupéré auprès des hypothèques n' est pas celui communiqué par le syndic.
Ce point doit être résolu pour connaitre les modifications qui doivent être publiées...
8.000 € pour la modification de votre R.C. est manifestement abusif pour 18 lots principaux. Des modifications législatives étant intervenues depuis sa rédaction il n' est déjà plus en conformité...
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albireo
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Posté - 20 avr. 2013 : 15:05:58
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citation: Initialement posté par JB22
" la rédaction et l'adoption d'un règlement de copro rénové dans lequel il s'est avéré, après publication aux hypothèques, qu'il contenait plusieurs erreurs qu'il a fallu faire corriger a posteriori."
On peut se demander si les modifications du règlement de copropriété ont bien été publiées, compte tenu du fait que le R.C. récupéré auprès des hypothèques n' est pas celui communiqué par le syndic.
Ce point doit être résolu pour connaitre les modifications qui doivent être publiées...
La problématique qui se pose maintenant est : étant donné cet état de fait, comment faire pour que l'AG spéciale à venir ne se tienne pas pour rien (ie : sans pouvoir prendre de décision concernant la vente des combles) ? Peut-on faire voter cette série de résolutions qui dirait en substance :
- L'AG demande au syndic de bien vouloir mettre en conformité, dans l'état descriptif de division, la répartition des lots actuels (sur 1021 tantièmes) en tenant compte des remarques écrites de Mr. X ;
- L'AG vote la création d'un lot "combles", décrit dans le projet de RCP joint à la convocation, pour 4 tantièmes supplémentaires ;
- L'AG vote la cession du lot "combles" Ã Mr. Albireo pour un prix de ... ;
- L'AG demande au syndic de procéder à la publication du RCP révisé
Dans la mesure où, création des combles ou non, une nouvelle publication du RCP est nécessaire (pour corriger les erreurs -- imputables au syndic semble-t-il -- sur le RCP existant), puis-je dans la séquence proposée exiger que, même si les combles sont cédés, la publication du RCP modifié se fasse aux frais du syndic ?
Pour info, les trois projets de résolution dans l'ODJ originel prévoient des frais de publication à ma charge et sont :
i/ L'AG approuve (sous réserve de réserve du vote de la résolution ii/) le projet d'acte modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du bâtiment A proposé par Mr Albireo et portant création d'un lot n°zz correspondant aux combles situés à la verticale des parties privatives des lots numérotés xx et yy, et donne tout pouvoir au syndic pour faire publier le modificatif au règlement, les frais de publication de l'acte modificatif étant intégralement à la charge de Mr Albireo.
ii/ L'AG décide de céder, moyennant x euros net vendeur, le lot n°zz ainsi créé à Mr Albireo, et de donner tout pouvoir au syndic pour la signature de l’acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, et, plus généralement faire le nécessaire en vue de l’exécution de cette décision, les frais induits par cette décision étant intégralement à la charge de Mr Albireo.
iii/ L’AG, connaissance prise de la demande et de l’ensemble des éléments techniques communiqués, autorise Mr Albireo à faire effectuer les travaux d’isolation de la toiture du bâtiment A, sous le contrôle d’un architecte.
citation:
8.000 € pour la modification de votre R.C. est manifestement abusif pour 18 lots principaux. Des modifications législatives étant intervenues depuis sa rédaction il n' est déjà plus en conformité...
Là je suis entièrement d'accord, mais c'est un autre débat... |
Édité par - albireo le 20 avr. 2013 15:35:49 |
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JB22
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Posté - 20 avr. 2013 : 20:12:40
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Il faut dissocier le problème de la régularisation d' un lot cave inexistant ainsi que celle de la publication du R.C. modifié.
L' A.G doit voter sur les résolutions inscritent à l' ordre du jour:
- L'AG vote la création d'un lot "combles", décrit dans le projet de modification RCP joint à la convocation, pour 4 tantièmes supplémentaires ;
- L'AG vote la cession du lot "combles" Ã Mr. Albireo pour un prix de ... ;
- L'AG demande au syndic de procéder à la publication de l' additif modificatif au RCP suite à la création du lot cave, les frais de cette publication seront à la charge exclusive de Mr Albireo.
Si des modifications décidées par une A.G. antérieures n'ont pas été publiées ce n'est pas de la responsabilité de Mr. Albireo, mais du syndic qui n' a pas fait le nécessaire en temps voulu.
"le syndic me transmet une note d'un copropriétaire faisant valoir des irrégularités sur le projet de nouveau règlement (confusion sur la numérotation des caves qui implique l'attribution d'un tantième en trop pour lui)."
Il importe de connaitre la nature de cette "confusion". S'agit-il d'une erreur faite de recopie du réglement existant ou du report d'un lot figurant dans le R.C., mais qui en réalité n'existerait pas.
Dans ce premier cas il est possible de rectifer le projet. Dans le deuxième cas l erreur n' est pas de la responsabilité du syndicat, mais du promoteur-vendeur qui a vendu un bien inexitant. Le préjudice subit par l' acquéreur pouvant être estimé au quart de votre prix d' acquisition des combles (La valeur relative des lots étant proportionnele au nombre de tantièmes).
Pour le deuxième cas la question n' ayant pas été demandée dans les délais et forme elle n' a pas été mise à l'ordre du jour, elle ne peut donc valablement faire l' objet d' un vote.
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albireo
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Posté - 21 avr. 2013 : 16:49:12
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citation: Il importe de connaitre la nature de cette "confusion". S'agit-il d'une erreur faite de recopie du réglement existant ou du report d'un lot figurant dans le R.C., mais qui en réalité n'existerait pas.
Après enquête il s'avère qu'il s'agit d'une erreur dans la recopie du règlement existant. L'erreur est double (mais ne modifie pas le nombre total de tantièmes sur la clé de répartition) et porte :
- Sur l'attribution de 59 tantièmes à un lot qui en a 60 sur le règlement de copro publié ;
- Sur l'ajout d'un lot (cave pour 1 tantième) qui n'existe pas, ni dans la réalité ni dans le règlement de copro publié.
J'ai écrit au géomètre pour lui demander de me fournir au plus vite (avant l'AG qui a lieu demain) un projet corrigé, en conformité avec le réglement publié.
Si je l'obtiens : comment procéder dans ce cas en AG, peut-on voter sur ce projet corrigé qui n'aura pas été joint à la convocation ? (même si je prévois de le diffuser par email dès que je le reçois au syndic et aux autres copros).
Si je ne reçois pas de projet corrigé avant l'AG : comment procéder pour le vote ? Peut-on valablement mentionner les corrections à apporter sur le projet d'etat descriptif de division dans la résolution qui adopte la création du lot "combles" ? |
Édité par - albireo le 21 avr. 2013 16:51:19 |
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JB22
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Posté - 21 avr. 2013 : 17:29:31
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"Si je ne reçois pas de projet corrigé avant l'AG : comment procéder pour le vote ? Peut-on valablement mentionner les corrections à apporter sur le projet d'etat descriptif de division dans la résolution qui adopte la création du lot "combles" ?"
Oui, puisque vous n' apportez aucune modification au RC publié, seulement au "projet" . Vous ne faite que corriger une erreur matérielle, et un projet cela s' amende se modifie.
En règle générale, pour la création d' un lot, on publie aux hypothèques un "Additif" au R.C.
Que vous ayez ou non le rectificatf du géomètre, vous devez voter la création du lot et sa vente à votre profit et l' autorisation de publication à donner au syndic.
Nous attendons les résultats de votre A.G. de lundi. |
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albireo
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Posté - 23 avr. 2013 : 00:00:14
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citation: Nous attendons les résultats de votre A.G. de lundi.
Voilà , l'AG est terminée .
Ambiance tendue, il a fallu plus de 2 heures pour voter ces trois questions sans même discuter du fond (tout le temps a été passé à vérifier la forme et les questions de procédure), mais au final c'est passé. Il ne reste plus qu'à attendre deux mois pour entériner ces décisions.
J'ai pu obtenir du géomètre un projet rectifié quelques minutes avant l'AG, le syndic l'a imprimé en séance et, après lecture par les participants, il le joindra au CR de la réunion.
Merci à tous pour vos conseils, sur ce sujet et tous ceux (liés à la préparation de cette AG) que j'ai lancés sur ce forum depuis janvier. |
Édité par - albireo le 23 avr. 2013 00:00:46 |
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JB22
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Posté - 23 avr. 2013 : 09:29:24
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Satisfait, vous voilà "comblé".
" Il ne reste plus qu'à attendre deux mois pour entériner ces décisions."
C' est entériné, vous devez attendre l' expiration du délais de recours, deux mois de la réception du P.V, pour commencer les travaux.
Dans l' immédiat il faut remplir les formalités de la vente. |
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albireo
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Posté - 23 avr. 2013 : 13:53:13
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citation: Dans l' immédiat il faut remplir les formalités de la vente.
Non, pas dans l'immédiat : à l'expiration du délai de recourt. C'est alors que la notaire pourra obtenir du syndic un certificat de non recourt, et procéder à la vente. |
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JB22
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Posté - 23 avr. 2013 : 15:48:57
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La suspension de l' exécution des décisions de l' A.G. ne s' applique que pour les travaux (Article 42, 2e alinéa de la loi).
C' est votre intérêt, comme vous ne pouvez faire de travaux dans l' immédiat.
Vous ne devrez les charges de ce nouveau lot qu' Ã partir de la vente effective.
Attention, à ce que le syndic ne vous impute pas les charges de ce nouveau lot sur tout l’exercice.
Les logiciels ne sont pas conçus pour ce genre de problème et beaucoup de syndics ne savent pas le résoudre correctement.
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