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Gédehem
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 Posté - 28 avr. 2013 : 12:15:30
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N'en déplaise aux auteurs, on ne peut passer sous silence le décret de 67 pour conforter une position, décret qui n'est pas d'application à géométrie variable lorsque cela nous arrange.......
Ici on applique l'art.29 sur le contrat de syndic, ou encore l'art.11 sur les pièces à présenter, pour oublier l'art.46 s'agissant de l'AG appelée à désigner le syndic parce qu'il va contre nos pratiques ou "nos chers syndics" 
A moins que ce ne soit le confort des copropriétaires laxistes....
Soit on prend en compte le décret, tout le décret d'application, soit on le laisse de coté et on n'en parle plus .... en particulier de ce fichu "contrat de syndic" qui n'existe pas dans la loi !  |
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snp
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Posté - 28 avr. 2013 : 20:19:10
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Et si personne, cà d aucun copropriétaire, ne vient à l'AG ? |
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Gédehem
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Posté - 28 avr. 2013 : 22:26:27
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 Et s'il y a un tremblement de terre et que l'AG ne puisse se tenir ???
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Édité par - Gédehem le 28 avr. 2013 22:30:05 |
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Posté - 29 avr. 2013 : 08:11:53
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il y a de grandes chances pour que le syndic reconvoque une AG pour justifier les fonds nécessaires à la reconstruction des batiments du syndicat : procédure d'urgence : 8 jours de délai de convocation à condition de trouver une poste, car pour ce qui est des mains propres, peu de chances (je reconnais c'est pas terrible....  ) |
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Posté - 29 avr. 2013 : 09:58:43
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snp :" Et si personne, cà d aucun copropriétaire, ne vient à l'AG ?"
Petit oubli, snp !!!! ce sont les copropriétaires qui décident de la gestion de leur bien commun, PAS le syndic !!! La politique de la chaise vide est assez absurde !!
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snp
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Posté - 29 avr. 2013 : 10:14:02
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Il est vrai que je ne suis pas pédagogue pour un sou!!! Mais j'essaie quand même!
Pour le problème de mariezane, qui ne veut plus du syndic actuel, qui a oublié (???) de faire inclure un contrat d'un snp dans l'OJ, qui veut éviter la case AJ...une solution serait, peut-être, que personne n'assiste à l'AG. Le syndic actuel, ayant mandat jusqu'en juin, pourrait, légalement, convoquer une autre AG et mariezane aurait le temps de mieux préparer son affaire.
Il y a aussi la possibilité de gédehem....surtout sur une ligne de Marseille à Strasbourg, en passant par Annecy. Pour Brest, un tsunami serait plus adapté! Quant à Clermont, avec le pack qu'ils ont....pas de problème. |
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juvaxe
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Posté - 12 mai 2013 : 07:31:39
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Bonjour
Il me semble que rien n'empêche de mettre le syndic sortant en minorité et de le faire partir (il doit quitter la salle sur le champ).
Ensuite deux hypothèses :
- Un copropriétaire (éventuellement le président) est désigné syndic bénévole (attention : vérifier que l'assurance de la copropriété le couvre bien dans ses nouvelles fonctions) le temps de trouver un nouveau syndic et de convoquer une AGE pour valider le nouveau contrat de syndic.
- Le président (ou un autre copropriétaire) sollicite du TGI la désignation d'un syndic provisoire le temps de régler la situation.
Bon courage |
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alexis
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28
Posté - 06 juil. 2013 : 10:17:34
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bonjour,
je lis avec intérêt le contenu de ce forum.
nous somme dans la situation de souhaiter nous séparer de notre syndic (copro de 7 lots,juste un comteur d'eau, une minuterie edf et une assurance.)
notre syndic nous à fait parvenir les convocations sans joindre le contrat d'un candidat présenté en CS (CS qui à réalisé l'ordre du jour). effectivement le syndic nous a gentillement précisé une fois les convocations reçu que nous n'avions pas respecté la procédure.
mandat actuel de 18 mois. "désignation du syndic" à l'ordre du jour.
l'intention en ag est celle ci :
-valider les comptes même s'il y a des prestations facturées non prévues au contrat (200 euros de copie, attestation tva, relevé de compteurs...)
- ne pas donner le quitus (afin de pourvoir revenir par la suite sur ces montants)
- se mettre dans une situation ou on ne peux pas désigner le syndic en place pour un nouveau mandat (son contrat joint dans les convocations ne présente pas d'honoraire en compte séparé mais uniquement des honoraires en compte commun. la case honoraires compte séparé est vide).
-dire au syndic que bien sur il n'est pas révoqué, mais juste pas désigné pour un nouveau mandat (contrat non conforme)
- dans la foulée présenter un copropriétaire en syndic non pro provisoire pour une durée de 8 mois avec pour mission de reconvoquer une ag.
précision : l'ag se déroule au domicile d'un copropriétaire.
nous considérons dans cette situation que le mandat du syndic prendra fin juste après la désignation du syndic provisoire, même si son contrat est présisait 8 mois de plus.
cette procédure tient elle la route ? y a t il des failles ?
merci d'avance. |
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Gédehem
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29
Posté - 06 juil. 2013 : 11:08:20
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La convocation d'une AG prévoyant à son ODJ la désignation d'un syndic pour un nouveau mandat entraine déchéance et automatiquement du mandat accordé précédemment à la date de tenue de cette AG.
Peu importe ici une éventuelle date échéance initialement convenue.
Comme il est en de toutes les décisions d'AG, la désignation du syndic prend effet aussitot la proclamation du résultat du vote.
Il n'existe aucune exception, sauf décision, contraire de l'AG.
Ne pas confondre ce point avec la suspension de mise en œuvre prévue L.art.42 pour certains travaux.
Autrement dit, si l'on veut s'"amuser à minuter les choses :
- au moment d'aborder la question de la désignation d'un syndic. le mandat du sortant prend fin automatiquement avnt même le vote.
- au moment de la proclamation du résultat du vote sur un candidat, le nouveau mansat prend effet.
Au pire, pendant quelques secondes il n'y a pas de syndic !
Ne pas désigner à nouveau le syndic sortant ne vaut pas révocation du mandat en cours, celui-ci ayant pris fin par simple application du principe prévu D.art.46.
Dans votre petit syndicat de 7 membres, sauf s'il y a un grincheux procédurier, aucun problème pour désigner aussitot un syndic non pro. Formellement ce n'est pas conforme, mais pratiquement ce n'est pas contestable, sauf à introduire une action en annulation de décision, pour laquelle seule les copropriétaires sont recevables.
Certains syndic pro, très mauvais perdants, ont tenté d'ingager une action e désignation d'un AJ pour un syndicat dépourvu de syndic. Sans succés : non seulement il ne sont pas recevables de cette action selon D.art.46, mais même selon D.art.47 l'action est vouée à l'échec. Le syndicat (par son syndic) aura le champ libre pour justifier la désignation d'un syndic par une AG et demander la rétractation de l'ordonnance désignant l'AJ.
S'il y a contestation sur la désignation d'un syndic non pro au motif que n'était pas proposé de contrat avec la convocation, elle ne peut être introduite QUE par un copropriétaire, et selon la procédure prévue L.art.42 : contestation de décision d'AG.
Autrement dit, dans votre petit syndicat de 7 membres, c'est sans aucun risque. |
Édité par - Gédehem le 06 juil. 2013 11:13:37 |
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alexis
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Posté - 06 juil. 2013 : 11:35:01
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ok, merci pour votre réponse.
juste une petite précision.
si je pense à l'option syndic non pro provisoire, c'est justement pour ne pas présenter une candidature de syndic non pro bénévole. j'ai cru comprendre que même un syndic non pro bénévole doit présenter sa candidature comme un syndic pro. c'est à dire candidature présentée dans la convocation et mise à l'ordre du jour.
La j'opte pour la situation ou l'on "voudrait" bien désigner le syndic en place qui à présenté un contrat dans les convocations, mais contrat que l'on estime non recevable du fait que l'on ne peux ensuite voter "compte séparé", n'ayant pas ses honoraires en compte séparé proposé dans son contrat.
donc du coup de dire nous n'avons pas le choix et en profiter pour présenter un "syndic non pro provisoire" qui forcément n'a pas présenté de candidature dans les convocations.
et de laisser le syndic actuel reproposer un contrat conforme à la loi s'il le souhaite à la prochaine ag qui aura obligatoirement pour objet de désigner un syndic pro ou non pro dans les règles.(pourquoi il n'y aurai que les propriétaires à devoir respecter la loi en terme de procédure).
Je prend cette précaution "syndic provisoire" plutôt que "syndic non pro bénévole" parcequ'il y a un copro qui fait du locatif que nous ne connaissons pas beaucoup mais ne semble pas vraiment procédurier. Et surtout que je ne veux pas mettre les autres copropriétaires dans une situation de doute ( la copro fonctionne bien, pas de souci majeur de relationnel, juste envie de dire que l'on est avant tout propriétaire).
je reste biensur sur le fait qu'il n'y a même pas à faire rétracter quoi que ce soit si le syndic actuel engage une procédure pour mettre la copro en administration jusdiciaire si il n'en à pas la capacité. |
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Gédehem
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Posté - 06 juil. 2013 : 12:40:35
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Si vous (le syndicat) ne votez pas de dispense de compte séparé, celui-ci est automatique puiqu'obligatoire.
S'il le sortant n'a pas proposé d'honoraires particulier en cas d'absence de dispense, c'est son problème.
Ce n'est que si le sortant refuse ce compte séparé, ou que le syndicat n'eccepte pas d'honoraires en sus (cette rectification peut valablement intervenir en séance, les honoraires avancés étant une proposition), que le sortant ne sera pas reconduit.
C'est dans ce cas, et dans ce cas uniquement, qu'il vous faudra désigner un autre candidat.
Il n'y a aucune distinction entre syndic provisoire ou pas, qui n'existe pas.
Dans tous les cas il faut une proposition de "contrat" s'agissant de désigner un mandataire pour le syndicat.
Qui est désigné pour une durée de mandat, qu'il accepte ou pas. Si c'est pour "provisoirement" pour 3 mois afin de convoquer une AG appelée à désigner un syndic pro, c'est une possibilité, certes irrégulière, mais qui permet dans les petits syndicats de sortir d'une impasse sans trop de casse.
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alexis
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Posté - 06 juil. 2013 : 13:32:49
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ok,
merci pour la rapidité et la précision de vos réponses.
sympa de prendre du temps pour ces réponses. |
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Gédehem
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Posté - 06 juil. 2013 : 14:58:16
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La facture, Ã qui je l'envoi ??? |
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alexis
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Posté - 10 juil. 2013 : 17:00:14
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Bonjour,
l'AG à lieu ce vendredi, vos infos me conviennent parfaitement au sujet de la fin du mandat du syndic si à l'ordre du jour il y a "désignation du syndic"
mais ça se complique si on cherche une aide local (clcv).
voici leurs réponse :
J'ai contacté mon collègue de la confédération à Paris et il maintient sa position qui est la mienne également, à savoir :
- le contrat du syndic est bien valable jusqu'au 14 avril, s'il refuse de partir sans indemnité , vous devez soit le garder comme syndic jusqu'au 14 avril, en élisant un syndic bénévole qui prendra ses fonctions le 15 avril et qui pourra convoquer une assemblée générale pour élire le nouveau syndic, soit le régler jusqu'au 14 avril.
Inutile de dire qu'élire un syndic non pro qui prendrai ses fonctions 8 mois plus tard me parait pas très cohérent.
Pourquoi le syndic actuel peut proposer un contrat qui démarre le jour de l'AG , et pas nous ?
je préfère de loin votre solution .
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Gédehem
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Posté - 10 juil. 2013 : 23:18:53
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Le collègue "de Paris" doit être une huile, pour être "à Paris" ..et pour avoir un ytel avis!
Sauf qu'il méconnait les textes, très clair pour ce qui concerne l'échéance automatique du mandat de syndic. Dans la mesure où l'AG appelée à le désigner n'a pu y procéder, peu importe le motif, le syndic ne peut être désigné QUE par le pdt du TGI.
Tout est bien précisé D.art.46, modalité d'application de la loi concernant la désignation du syndic, faut-il le rappeler ! (décret qui n'est pas d'application à géométrie variable, selon nos humeurs  ...!)
Pour le syndic, il est donc IMPOSSIBLE d'affirmer qu'il poursuit le mandat initialement convenu, sauf à tordre le cou aux textes, ni même qu'il puisse y avoir une autre AG 'en seconde lecture' comme précisé L.art.25-1.
Dans TOUS les cas :
La date échéance du mandat du syndic = date de l'AG prévoyant la désignation du syndic (nouveau ou sortant).
Par ailleurs il ne faut pas confondre le mandat donné au syndic, la délégation de pouvoirs, et le "contrat", absent de la loi faut-il le rappeler, destiné à préciser la ou les rémunérations du syndic.
Lequel est le "mandataire social" du syndicat, syndicat "incapable" et donc sous tutelle.
Le syndic n'est pas un "contractuel" !
Le "contrat" du syndic découle du mandat, procède de la délégation de pouvoirs3 S'il n'y a plus de mandat, il n'existe plus ni contrat ni rémunération.
NB : si les rémunérations du syndic sont approuvées jusqu'à l'arret des comptes (mettons au 31.12.2012), il à droit à la rémunération de sa délégation de pouvoir entre le 1.01.2013 et la date de l'AG appelée à désigner le syndic (pour vous, ce vendredi).
S'il n'est pas désigné pour un nouveau mandat au cours de cette AG (art.25, et art.24 si passerelle art.25-1 possible), il n'est plus syndic, votre syndicat n'a plus de syndic.
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Édité par - Gédehem le 10 juil. 2013 23:25:43 |
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alexis
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36
Posté - 13 août 2013 : 19:14:44
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Bonjour,
juste un message 1 mois après notre AG.
- Nous avons donc décidé de ne pas renouveler le syndic en place.
- Nous avons élu un copropriétaire (moi) en syndic bénévole pour une durée de 9
mois.
- Syndic qui a pour mission de reprendre les comptes et convoquer une AG afin de
confirmer ou nommer un autre syndic.
- une fois le vote réalisé, le syndic sortant à quitté l'AG. le nouveau syndic (moi en
l'ocurence) à continué l'AG.
Merci pour vos conseils qui ont été très précis et nous ont permis d'oser prendre cette décision.
J'ai récupéré les pièces du syndic sortant en prenant soin de préciser sous réserve de contrôle. Il s'avère que comme je m'y attendais un peu, le syndic s'est un peu servi au passage.
- facturation de l'AG : 120 euros (non prévus au contrat)
- remboursement de frais de l'exercice précédent (non prévu au contrat) sur la
trésorerie de la copropriété
- facturation du carnet d'entretien (non prévu au contrat)
- non remboursement d'honoraire et prestations refusé en AG
les comptes de l'exercice précédent ont été approuvé avec des réserves, et le quitus n'a pas été donné.
une fois tous les éléments rentrés je trouve un manque de 420 euros.
Ces sommes sont elle vraiment récupérable...?
Nous allons vers une gestion plus saine, reste encore une ou deux étapes et nous deviendrons enfin propriétaire.
et surtout merci pour vos conseils qui ont permis de convaincre tous le monde de la décision à prendre.
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