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reith
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 Posté - 21 juil. 2013 : 10:45:00
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Bonjour,
Soit une AG ExtraO. concernant un point précis de travaux dans un local commercial intégré à la Copropriété.
Le copropriétaire concerné peut il être le Président de cette AGE ( avec l'assentiment de la majorité de l'AGE, bien sur) alors que cet ordre du jour le concerne totalement ?
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Stéphane
Contributeur vétéran
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 Posté - 21 juil. 2013 : 11:05:42
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Bien sûr ! Il n'existe pas de texte national qui traiterait de ce genre de conflit d'intérêts à ma conaissance
Que dit votre RdC ? |
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nefer
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Posté - 21 juil. 2013 : 11:18:09
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citation: Initialement posté par reith
Bonjour,
Soit une AG ExtraO. concernant un point précis de travaux dans un local commercial intégré à la Copropriété.
Le copropriétaire concerné peut il être le Président de cette AGE ( avec l'assentiment de la majorité de l'AGE, bien sur) alors que cet ordre du jour le concerne totalement ?
pour information il n'existe pas d'assemblée générale extraordinaire
il existe l'assemblée générale annuelle...ensuite ce sont des AG supplémentaires |
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Posté - 21 juil. 2013 : 12:26:21
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citation: Le copropriétaire concerné peut il être le Président de cette AGE ( avec l'assentiment de la majorité de l'AGE, bien sur) alors que cet ordre du jour le concerne totalement ?
Aucune interdiction bien évidemment si la majorité des autres copropriétaires le décident ainsi !!!
Mais franchement, faudrait-il qu'ils soient quelque peu inconscients pour ne pas user d'un adjectif plus trivial... à leur égard ! |
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Édité par - quelboulot le 21 juil. 2013 12:26:56 |
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reith
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Posté - 21 juil. 2013 : 12:57:41
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OK mais bien entendu, je l'entendais au sens où il y a une AGO obligatoire annuelle et donc , par analogie, une AG Ordinaire, et que tout problème urgent peut impliquer qu'un copropriétaire demande une AG supplémentaire.
Le DELMAS (21 éme édition ) indique en effet:
"L'assemblée supplémentaire est couramment et improprement qualifiée d'assemblée générale extra-ordinaire" (page 80)
MERCI.
Exactement : il n'y a eu aucune espèce de réactions mais en matière de travaux, il est très difficile d'apprécier les conséquences... |
Édité par - reith le 21 juil. 2013 13:00:31 |
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Posté - 21 juil. 2013 : 14:13:06
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citation: Exactement : il n'y a eu aucune espèce de réactions mais en matière de travaux, il est très difficile d'apprécier les conséquences...
"les" copropriétaires sont vraiment des idiots de laisser le demandeur président de l'AG...
Quelle était donc la nature de la demande et ses conséquences/impacts sur les parties communes ? |
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Gédehem
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Posté - 21 juil. 2013 : 14:39:44
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Sauf peut être dans le cas d'un copropriétaire majoritaire, en quoi la désignation d'une personne ayant demandé l'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG serait-elle un empechement à la présider ???
Le pdt de séance n'a aucune voix supplémentaire lorsqu'il vote.
Le fait qu'il soit concerné par la décision est sans effet !
".... concernant un point précis de travaux dans un local commercial intégré à la Copropriété."
S'agissant de travaux privatifs nécessitant une autorisation de l'AG, ils doivent être en conformité avec la destination de l'immeuble prévue au RDC. S'ils sont conformes, répondent à toutes les garanties, l'AG ne peut les refuser (refus = abus de droit).
De quoi s'agissait-il ?
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Posté - 21 juil. 2013 : 16:42:41
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citation: Sauf peut être dans le cas d'un copropriétaire majoritaire, en quoi la désignation d'une personne ayant demandé l'inscription d'une question à l'ODJ d'une AG serait-elle un empechement à la présider ???
Lors d'une AG annuelle je veux bien, c'est plus délicat dans le cas d'une AG ou seule une question est posée !!
citation: Le pdt de séance n'a aucune voix supplémentaire lorsqu'il vote.
Le fait qu'il soit concerné par la décision est sans effet !
Gedehem,
Avec votre connaissance du monde de la copropriété, n'allez pas nous faire croire que la fonction de pt de séance n'a aucun effet sur la manière de présenter les choses, d'inciter dans un sens ou dans l'autre etc...
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reith
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Posté - 22 juil. 2013 : 00:04:02
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Au rez-de-chaussée, nous avons dans notre copropriété ( 13 lots copropriétaires) , un local commercial de 120 m² avec de nouveaux locataires ( conformes au RDC ) mais s'agissant d'une SCM avec 5 infirmiers-ieres c'est un centre de soin.Le local disposait d'un WC indépendant, avec évacuation des eaux usées sur colonne fonte verticale et d'une cuisine avec évier ...L'ancien locataire (une association se suffisait de ces structures) Ce nouveau locataire désire installer des laves-mains dans chacune des pièces ( 3 ) , un WC indépendant transformé (accueillant des PMR) donc il fallait des canalisations et un nouveau branchement sur les CANALISATIONS COMMUNES .
Il y a une première résolution ( en AG normale) acceptant ces travaux avec des branchements sur les canalisations en sous-sol : c'est-à -dire PARTIES COMMUNES : nous n'étions pas bien chauds mais avec l'assurance d'un plombier-copropriétaire dans l'immeuble ( mais non présent dans les 2 AG et dans la première AG il a été contacté par téléphone en peine AG !) nous avons accepté...quand même.
Quelques semaines plus tard, la copropriétaire ( en indivision puisque je n'ai rien reçu du notaire alors qu'elle m'ont expliquées qu'il y a eu division : la mère est usufruitière... et les 2 sœurs nu-propriétaires) me contacte pour m'expliquer que les locataires ont changé d'avis car en sous-sol c'est trop complexe car cela appelle aussi à pénétrer dans des caves ( parties privatives), d'ailleurs ils changent de plombier!
désormais, ils veulent réaliser les travaux à l'intérieur du local sans toucher aux communs.
Il y aura donc 2 re-picages avec des T sur les colonnes fontes intérieures elles ...voilà : j'ai demandé à préciser que les travaux de plomberie doivent être réalisés dans les règles de l'art. |
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Posté - 22 juil. 2013 : 00:12:41
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"...la copropriétaire ( en indivision puisque je n'ai rien reçu du notaire alors qu'elle m'ont expliquées qu'il y a eu division : la mère est usufruitière... et les 2 sœurs nu-propriétaires)..."
Et donc, qui a présidé l'AG ???
La mère , l'une des 2 sœurs ....
question subsidiaire : qui est le syndic ? Vous ? |
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reith
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Posté - 22 juil. 2013 : 00:19:54
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excusez-moi, c'est assez complexe à exposer en voulant être exhaustif...
en effet, je suis le syndic non professionnel ( je me suis déjà exprimé de nombreuses fois sur ce forum )
et c'est l'une des sœurs qui s'est proposée ( et qui a participé à toutes les discussions ) pour la fonction de président en début de séance , mais la mère était présente également...la deuxième sœur qui s'occupe de l'agence immobilière de feu leur père n'a jamais réellement était impliquée... |
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Posté - 22 juil. 2013 : 08:13:44
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pour changer les branchements sur les communs par rapport à ce qui a déjà été décide, vous devez, en théorie, refaire une nouvelle AG.
En effet, la proprio a obtenu un accord d'une AG sur un dossier technique "précis". Pour en changer il faut un nouvel accord.
Mais si vous connaissez bien votre copro, peut-être que faire entériner les travaux lors de la prochaine AG peut suffire... mais aux risques et périls de tous (copro et vous syndic...) |
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nefer
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Posté - 22 juil. 2013 : 09:03:23
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citation: Initialement posté par reith
en effet, je suis le syndic non professionnel ( je me suis déjà exprimé de nombreuses fois sur ce forum )
vous n'avez posté que 4 messages...
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nefer
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Posté - 22 juil. 2013 : 09:11:23
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citation: Initialement posté par reith
la copropriétaire ( en indivision puisque je n'ai rien reçu du notaire alors qu'elle m'ont expliquées qu'il y a eu division : la mère est usufruitière... et les 2 sœurs nu-propriétaires)
- il ne faut pas confondre indivision et démembrement
- si le syndic (vous) n'a rien reçu du notaire (en RAR) il ne connait que le copropriétaire...dont vous parlez
- si c'est la mère qui est copropriétaire, la soeur ne pouvait pas présider l'AG !
S'agissant de travaux sur parties communes, il est impératif que le demandeur demande la mise à l'ordre du jour d'une résolution l'y autorisant en joignant un descriptif très précis des travaux (avec un schéma si possible)
lors de l'AG le syndic doit exiger que l'attestation d'assurance d e l'entreprise en charge des travaux soit transmise au syndic AVANT le début des travaux (et la vérifier) |
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Gédehem
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Posté - 22 juil. 2013 : 11:44:36
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Vous étant présenté pour être syndic, vous auriez du un peu avant mais certainement après vous préoccuper de ce qu'est cette fonction, ce qu'il est indispensable de connaitre.
Par exemple que le syndic ne connait comme membre du syndicat ayan droit de vote QUE le titulaire du droit de propriété dont l'identité lui a été communiqué (notifiocation = LRAR) par le notaire ayant dressé les actes. Ceci est valable pour toute mutation, par vente ou démembrement
de propriété.
Comme l'indique Nefer, en l'absence de cette notification, cette sœur est tiers au syndicat : vous n'avez pas à en tenir compte. Elle ne pouvait bien entendu participer à cette AG, sauf à être porteuse d'un mandat de la propriétaire. Elle ne pouvait être désignée pdte de séance !
Si tel est le cas, votre AG est irrégulière, entachée de nullité !
Même chose pour une demande d'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes.
C'est le bénéficiaire des travaux qui doit monter un dossier complet de A à Z, avec descriptif complet, et au besoin comme dans votre cas, plans, schémas, détail des techniques utilisées, + attestataion d'assurance des entreprises intervenantes, etc etc ....
Ce qui suppose que ce demandeur ai fait réalisé des devis et que l'on sache (lui comme le syndicat) ave qui est comment les travaux vont être réalisés.
C'est sur la base d'un tel dossier complet, exhaustif dans tous ces aspects, que la demande est recevable, les coproriétaires peuvent statuer "en pleine connaissance de cause".
Sur ce que vous exposez, il ne semble pas que ce soit le cas !
En particulier parce que le demandeur semblait ignorer le coût de l'opération.
Au final, les travaux autorisés (sur quel dossier joint à la convocation ?) ne seront pas réalisés.
Il est envisagé autre chose.
Ces autres travaux n'ont pas été autorisés.
Il vous faidrait revenir sur terre et bien comprendre ce qu'est votre fonction.
Vous devez vérifier QUI est propriétaire en titre de ce local commercial, sur la base de la dernière notification de ce titre qui vousa été faites par un notaire ou à défaut par les parties en cause.
C'est ce propriétaire qui est mentionné dans la "liste des copropriétaires" que vous devez tenir à jour.
vérificatio faites, vous informerez ce propriétaire qu'il l'est toujours, et qu'aucune mutation ne vous a été signifiée.
Concernant ces travaix, il faut rappeler à ce propriétaire que les travaux autorisés portaient précisémment (?) sur tels et tesl points, et pas d'autres (les rappeler)
Que s'il entend renoncer à ces travaux il doit vous en informer, et que s'il entend réaliser un autre projet, il doit monter un dossier précis (descriptif, plans/schémas, + attestation d'assurance des entreprises intervenantes), afin qu'il soit soumis à une autre AG.
Syndic non pro ne veut pas dire faire n'importe quoi. La rigueur est la même, quelque soit la forme du syndic.
PS : vous devez avoir une assurance RC pour cette fonction élective. |
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reith
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Posté - 25 juil. 2013 : 19:38:21
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Bonjour,
Réponse bien précise de Gédehem comme je m'y attendais. Merci pour le re-cadrage qui me permet à chaque fois de me remettre dans le bon chemin...
Un vrai plaisir mais je vous rassure tout de suite : je vais répondre point par point sachant qu'il y a la Loi et l'Esprit de la Loi...
Je n'ai pas le temps pour tput à l'instant.
Juste un point :
J'ai adhéré à l'UCIM-UNARC pendant 10 ans ce qui me permettait de bénéficier d'une assurance RC.
J'ai arrêté pour 2 raisons:
les manifestations diverses, formations, fournisseurs, contrats proposés tout ça par l'ARC ne sont essentiellement proposés que sur Paris et les quelques rares formations prodiguées ici chez nous par l'UCIM étaient trop rares et d'autre part, je me suis aperçu que le contrat MH de la Copropriété couvrait la RC du syndic bénévole, sachant que ladite coprop. n' jamais eu que des syndics bénévoles...pour autant que je le sache...
je reviendrai plus tard pour compléter... |
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reith
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Posté - 14 août 2013 : 19:49:46
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Bonjour,
je reviens préciser les divers points soulevés:
Concernant les copropriétaires concernés : il y a donc le père décédé, la mère et les 2 sœurs. Le père était donc le "constructeur" ( avec un associé en 1967 ) de notre immeuble et également patron donc de l'agence immobilière dans laquelle il cumulait plusieurs fonctions don celle de syndic professionnel...Il m'a toujours témoigné une grande confiance ... Le notaire m'a en effet notifié la donation : la mère est usufruitière les filles nu-propriétaires. Donc , il n'y a aucun problème quant à la participation de la mère et la fille à l'AG .Le locataire a présenté par écrit son projet avec des plans, et avec l'aide d'un plombier coprop dans notre immeuble. Le premier projet prévoyait donc le repicage sur les évacuations EU dans les communs au sous-sol...Cela a présenté des difficultés suite au fait que ces évacuations traversent des caves privatives ...Les locataires avec la participation de leur copropriétaire ont donc présenté un nouveau projet dans lequel le branchement se ferait entièremen t dans le local sachant qu'il y avait déjà dans ce local une cuisine et un WC.
Le copropriétaire concerné a donc demandé une nouvelle AG afin qu'il n'y ait aucune ambigueté avec les autres copropriétaires car il semble qu'il y ait eu quelques renaclement...
D'autre part, la réunion a eu lieue dans le local commercial lui-même : tous les copropriétaires ont pu examiner les lieux qui sont d'ailleurs en train de reprendre vie...
voilà pour être plus précis...
Par ailleurs, dans le précis 2013 DELMAS Express Copropriété mode d'emploi, page 217 , l'expression AG Extraordinaire est utilisable sans problème et toute AG supplémentaire peut ainsi âtre qualifiée. Aucune obligation légale ...
Dans une petite copropriété avec une AG unique annuelle depuis plus de 45 ans, je continuerai d'utiliser l'excpression AGE en cas d'assemblée générale supplémentaire .
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