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 Sujet  |
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ClaudeH
Contributeur débutant
France
65 message(s)
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 Posté - 13 août 2013 : 17:34:43
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Bonjour à tous
Avant de poser ma question, le contexte : des travaux mal exécutés se terminent au tribunal, les conclusions d'un expert nommé par le tribunal,
stipule << les préconisations sont : ... , de réaliser une longrine avant de reposer les barrières de sécurité... >>
le syndic s'est approprié le texte ci-dessus et par le subterfuge d'une "étude (votée)" effectuée par un bureau d'étude spécialisé (choisi
parmi 2) avec une hypothétique réalisation d'un cahier des charges à l'issue d'étude. .....
le syndic à uniquement transmis (marchandiser) le dossier à un architecte qui a effectué des appels d'offre volumétrique de travaux ( cinq
prestataires).
l'expert du tribunal à proposé une longrine en BA extravagante de 0.40m x 0.40m x 70m DE LONG d'un coût démesuré simplement pour poser des barrières de SECURITE de 1n20 barreaudées en ALU.
Au cours de l'assemblée générale :
Le syndic à présenté la proposition de l'architecte comme incontournable considérant les conclusions de l'expert du tribunal?
Le syndic a demandé un vote de principe et son financement.
Ma question :
Dans quelle mesure un syndic peut imposer à une AG une solution disproportionnée et non justifiée, ficelée par un architecte sous le couvert d'une préconisation d'un expert au tribunal ?
le couple syndic plus architecte a influencé la décision, le vote de l'AG a été a mon point de vue honteusement manipulée
Votre point de vue, merci
merci à vous.
claudeH
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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1
Posté - 13 août 2013 : 18:32:13
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Vous ne citez pas le CS. Le CS devait au moins prendre connaissance du dossier, mieux, interviewer bureau d'étude et architecte puis donner son avis en AG.
Le CS est décisif dans la marche d'une copropriété. En l'absence de CS un peu actif et si personne n'a étudié le dossier avant l'AG pour poser un minimum de questions de nature à faire reporter à plus tard la décision, on se retrouve avec des décisions prises par des personnes majeures. Difficile de parler de manipulation. Difficile de parler d'abus de faiblesse. Situation où chacun compte sur les autres pour étudier et réagir.
N'est-ce pas déjà l'AG qui a voté la prestation du bureau d'étude ?
Pour l'avenir (autres travaux notamment), regroupez-vous pour vous faire élire plusieurs au CS et contrôler les ambitions de travaux du syndic.
Cdlt. Louis92 |
Édité par - Louis92 le 13 août 2013 18:33:39 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 13 août 2013 : 21:41:12
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Dans le même sens que Louis...... sauf à démontrer que la majorité des copropriétaires est "incapable", et qu'il faut la mettre sous tutelle ou l'enfermer !
Sur le fond :
Des travaux mal exécités, recours au juge, qui désigne un expert, qui rend sa préconisation....
La proposition du syndic va dans ce sens !
Que vous estimez cette proposition disproportionnée !
C'est votre droit !
Sauf que c'est celle avancée par l'expert désigné par un juge en fonction de données techniques, proposition acceptée par une majorité de copropriétaires.
A moins que vous ne contestiez l'expertise, on ne voit pas quels pourraient être les éléments contraire à apporter.
L'avez-vous fait en séance ? Avez vous demandé l'iscription de votre contestation étayée ???
Autre point :
" Le syndic a demandé un vote de principe....."
Un vote sur "le principe" de la réalisation de travaux n'entraine aucun effet opposable !
Il s'agit tout au plus d'un "sondage", de l'expression d'un vœu, d'un souhait. Certainement pas de la décision de réaliser effectivement les travaux.
Que dit exactement le PV ?
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Posté - 14 août 2013 : 08:45:33
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lorsqu'on va au tribunal et que celui ci désigne un expert, il convient de suivre les préconisations de cet expert. Sinon on peut se retrouver face à un copro qui assignerait le syndicat pour non respect des conditions de l'expert, ou en cas d'accident du à une mauvaise solidité de la barrière de sécurité, le syndicat serait reconnu responsable....
mais certes les experts ont tendance, pour se prémunir de responsabilités futures, à préconiser des solutions ultra protectrices....
à signaler que le syndic n'a rien imposer, car ce sont les copros qui votent et décident : ils leur suffisaient de refuser ces travaux... au risque de prise de responsabilité, mais au moins le syndic a couvert sa propre responsabilité.
quant à la manipulation des copros, c'est avoir une mauvaise opinion de vos collègues.  Ce jugement n'a t il pas été accompagné d'une obligation de paiement par un responsable ? Est ce que finalement ces travaux ne sont pas gratuits pour le syndicat ? |
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ClaudeH
Contributeur débutant
France
65 message(s)
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4
 Posté - 14 août 2013 : 18:01:32
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Bonjour à tous et merci pour vos réponses, avec diligence en ce mois de vacances, beau temps à vous et sale temps dans qq jours pour la rentrée,
merci encore pour votre collaboration..
Le texte ci dessous est transmis en deux messages.
En résumé, ce qu'il faut savoir, sur le dispositif de sécurité de la piscine :
La plate-forme piscine fait 800M2 …..
1) une BARRIÈRE de sécurité à été installée en 2003 à env 1m50 autour du grand bassin de 20m par 10m en conformité à la loi sécurité des enfants de moins de 5 ans non surveillés, pour limiter les accidents par noyade, ( a noter : un espace piscine petit bain est disponible).
Les travaux de pose de la barrière à donnée lieu à des défaut d'installation, un procès a été engagé....toujours en cours sur le plan financier, la partie adverse ne semble pas accepter le verdict, l'issue est incertaine.
2 ) La BARRIÈRE est psychologiquement refusée par les utilisateurs ADULTES , l'installation souffre de la conjonction des comportements individuels et collectifs incontrôlables devant l'entrave installée au milieu d'un espace de liberté.
3) l'installation d'une BARRIÈRE de ce modèle ne correspond pas SUR LE PLAN TECHNIQUE à une utilisation collective. Elle est destinée à une installation autour d'un bassin d'ordre privé d'une famille lambda.
4) De plus, l'absence d'une clôture périphérique dissuasive de non intrusion autour de la plate-forme pose un problème plus sérieux et majeur, la barrière de proximité ne résout pas le problème global de sécurité de la piscine.
Concernant, la solidité de la barrière, elle est déterminée lors de sa conception sur la base d'une grille, la mise en œuvre doit être conforme aux spécifications du fabricant associée à des consignes de pose.
Le dispositif a un développé de 24m + 2 fois 12m + 20m en périphérie du bassin.
l'installation de 12 grilles sur un linéaire de 24m n'entre pas dans les critères de pose normale décrite par un fabricant., elle fait apparaître une limite critique de l'installation.
La solidité d'une grille ne peut pas être évoquée, mais une installation de 12 grilles de 2m en linéaire en arc de cercle, pose un problème de sécurité en terme de résistance à la charge sans 4 à 6 renforts impossible à installer dans un espace piscine.
Actuellement les grilles se déforment entraînant le décollement du revêtement.
Il faut savoir que le fabricant des grilles actuelles à disparu des écrans radar et je n'ai pas connaissance détaillées des conclusions du tribunal, conservé top secret par un syndic au non de la transparence.
La conclusion évoquée par l'expert du tribunal 'au dire du syndic' est un constat de mauvaise fixation des grilles avec insuffisance d' adhérence des dalles posées au sol de la plage, la recommandation proposée est de bétonner en 0,40x0.40 une longrine et de reposer une nouvelle barrière,
Déplacer le problème de qq centimètres fera se concentrer les contraintes sur les tire-fonds.
Une barrière de sécurité dite de proximité est inadaptée au contexte de la piscine collective décrite ci-dessus.
Il y a 10 ans. Une erreur de solution technique s'est présentée, en 2012 une seconde erreur de même nature se répète.
La proposition est de remplacer la barrière en souffrance par une autre barrière de même type … ça laisse perplexe.
A suivre …
claudeH |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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5
Posté - 14 août 2013 : 22:25:56
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Tout ceci est très bien, mais n'apporte rien de constructif !
Un litige est porté devant le juge, qui désigne un expert, qui rend sa copie.
Le syndic convoque une AG pour décider de travaux basés sur le dire de l'expert. Ce qu'on pu estimer les copropriétaires, qui semblent se décider dans ce sens !
Sauf à contester cette expertise devant le juge, il n'est pas possible d'être plus royaliste que le roi : c'est la solution avancée qui serait la meilleure.
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ClaudeH
Contributeur débutant
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Posté - 15 août 2013 : 13:40:31
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Deuxième partie
En ce qui concerne les coûts : QUI paie, rien n'est gratuit, le préjudice a été estimé à 10500€ TTC plus 8000€ de préjudice, en 2010 sur la base d'une dépose et repose de la même barrière. A noter : une charge de 900€+TTC pour les expertises. sans évoquer les coûts de procédure et honoraires des avocats. Le coût des travaux de reprise estimé par l'expert du tribunal à 42000€ TTC qui n'a pas prévu une rénovation de la plage (!). J'ai demandé par deux fois par écrit au syndic le détail de cette estimation sans succès ( toujours au titre de la transparence).
Ce qui a été voté en AG 2013, c'est une dépense ESTIMÉE de 73000€ TTC honoraires architecte et syndic inclus pour reposer une nouvelle barrière sous le titre d'une solution de <<RÉNOVATION de la plage du grand bassin>>.
L'estimation est en deçà de 30000€ env. pour des - travaux non identifiés par l'architecte, ( concernant la sécurité des personnes, - un relevé topo. Etc.) ainsi que des éléments non conforme a exécuter impérativement avant une rénovation ( l'installation de collecte des eaux de surface est obsolète, la démolition d'une imposante jardinière non conforme à l'arrêté du 14 septembre 2004, la plate-forme piscine n'est pas sécurisée par une clôture périphérique).
En ce qui concerne les responsabilités.....
Le plus inquiet est le syndic, c'est déjà dans son discours <<.. en cas d'accident du à une mauvaise solidité de la barrière de sécurité, (!)>> la SOLIDITÉ serait-elle en relation avec la résistance de l'installation conforme à son usage ?
<< le syndicat serait reconnu responsable >>  c'est déjà le cas de l'installation actuelle « d'une barrière non adaptée à son utilisation ».
Ce qui m'interpelle << il convient de suivre les préconisations de cet expert >>. Est-ce dans ce cas, après la réalisation de travaux effectuée à partir des préconisations de l'expert, en cas d'accident c'est l'expert du tribunal qui est responsable ? Même dans un contexte de non conformité ?
<<Un expert a tendance à préconiser des solutions ultra protectrices pour se prémunir des responsabilités futures>> quitte à mettre sur la paille les propriétaires ? C'est avec de telle façon d'imposer une solution, la dégradation du construit s'installe faute de financement?
Quelles seraient les responsabilités de l'architecte dans ce contexte et devant les équipements non conformes et les travaux occultés dans l'appel d'offre?
Lors de l'AG
La non reconduction de la barrière serait la solution annihilant toutes les responsabilités, le corollaire est très simple à mettre en œuvre, il est décrit dans la loi 2009-3 art 1 128,1... pour un coût acceptable par la copropriété.
« Le syndic a demandé un vote de principe....." Un vote sur "le principe" de la réalisation de travaux n’entraîne aucun effet opposable !
Il s'agit tout au plus d'un "sondage", de l'expression d'un vœu, d'un souhait. Certainement pas de la décision de réaliser effectivement les travaux". En effet, mais l'astuce suivante est de proposer le financement, Le syndic procède de cette manière dès l'instant qu'il y a une estimation financière '< à hauteur de x€...>. lui permettant de compléter le financement en cas de dépassement sur la base du vote de principe  ! Dans le cas des travaux ci-dessus le financement à été voté en AG à hauteur de 73000€.
Résumé du scénario :
C'est l'AG qui a voté la prestation du bureau d' étude, le PV 2012 en 2ième vote sur la résolution (!) stipule <<une mission confiée à un prestataire avec: réalisation d'un cahier des charges effectué par un bureau d'études visant la RÉFECTION DE LA CLÔTURE du bassin sur la base de deux variantes l'une à l'identique la seconde en excentrant la clôture actuelle>> !
Le CR du CS du 24 juin a l'item : préparation de la prochaine AG - Travaux clôture de la piscine, financement ... c'est uniquement du texte, Ce point n'a pas été discuté au CS à ma connaissance. (Voir ci-après)
Le 16 juillet date de réception de l'ordre du jour AG 2013 (12 Aout ) les travaux piscine apparaissent en détail : sous formes d'appels d'offre volumétriques réalisées par l'architecte, l'ensemble des propriétaires ont découvert trois propositions de RÉNOVATION (de la plage) dont l'une à l'identique de l'existant à 70000€ ( je passe sur les autres variantes qui sont de l'ordre de la folie totale : 90000€ (en segmentant la piscine en deux grand bassin / petit bassin) et 150000€( avec une proposition très risquée (végétation) d'une clôture périphérique associée à une rénovation de la plage non justifiée dans ce cas) ).
Côté CS, au quel je participe est non structurée non organisée et de fait d'une incapacité chronique, le CS est une structure sans RFCS …. ). Le CS est constitué sur le papier en conformité avec la loi , Les propriétaires sont d'un age certain en majorité, certaines décisions sont votées sans concertations préalables, pour réaliser une évaluation des enjeux, il faut du temps. La participation d'un architecte a été le paramètre décisif !
Pour info : une demande d'achat d'un panneau d'affichage réservé au CS a été refusée pour la raison que les information CS ne doivent pas être diffusées au locataires - syndic)!
Dans le cas présent et compte tenu des dates ( propositions architecte datée du 9 juillet ) , le sujet étant verrouillé par le syndic afin d'éviter la diffusion des informations et la contestation possible avant l'AG. ( toujours dans l'esprit de la transparence).
Je n'exclue pas de faire intervenir l'ARS. au sujet de la non conformité de certains équipements et la conformité de la barrière installée dans un contexte collectif.
Le PV AG 2013 sera disponible dans deux semaines environ.
Quel est votre point de vue , merci d'avance.
claudeH
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Posté - 15 août 2013 : 16:38:23
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j'ose espérer que le CS a entre les mains les conclusions de l'expert !!! sinon, il faudra intimer l'ordre au syndic de le faire. Ensuite vous le demanderez au CS.... |
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