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mariezane
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 Posté - 19 avr. 2013 : 23:16:30
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Bonsoir,
Copropriété de 10 personnes, nous somme confronté à un problème relationnel, une mauvaise gestion et un manque de transparence sur les comptes avec notre syndic professionnel. De plus nous avons un conseil syndical n'ayant pour membre qu'un président qui est démissionnaire et à validé l'Ordre du jour par agacement sans consulter la copro. Le changement du syndic n'a donc pas pu y être inscrit.
Seul point sur le sujet à l'ordre du jour, le renouvellement du mandat du syndic pour 18 mois sachant que son madat s'arrêterait le jour de l'AG.
Tous les copropriétaire sont désireux de changer de syndic et nous avions penser au scénario suivant. Nommer le bureau, le conseil syndical, refuser tous les autres points, ne pas renouveler le mandat du syndic pro et nommé un syndic bénévole provisoire le temps de faire les démarche pour nommer un syndic pro.
Pourriez-vous partager votre expérience sur le sujet ? Je ne sais pas si juridiquement c'est faisable et comment mettre cela en place durant l'AG, sachant que l'AG se fera dans les locaux du syndic.
Merci d'avance pour votre aide.
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andre78fr
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 Posté - 20 avr. 2013 : 01:07:07
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Bonsoir,
L'Assemblée est souveraine et si tous les copropriétaires veulent changer vous pouvez tout à fait garder l'esprit de la résolution "renouvellement du syndic" pour élire un autre syndic qui, rappelons le, est un tiers dont la présence à l'AG n'est même pas obligatoire. Le problème c'est d'une part de récupérer la feuille de présence et de prévoir un plan B si le syndic dans son immense gratitude vous met à la porte dès qu'il aura compris ce qui se trame et qu'il est remercié...
Si vous êtes peu nombreux vous pouvez finir l'AG au café du coin...
Le sujet est abondamment traité dans de nombreux sujets, par exemple : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15158
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mariezane
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 2
 Posté - 20 avr. 2013 : 11:57:41
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D'accord, en effet nous allons essayer de récupérer la feuille de présence sur place mais est-ce que le syndic doit nous la fournir si nous lui réclamons ? Il risque de ne pas être coopératif lorsqu'il comprendra que nous ne souhaitons pas le renouveler mais je ne sais pas trop comment lui réclamer la feuille pendant l'AG ?
C'est comme pour le procès verbal, nous pensons qu'il faudra qu'un copropriétaire soit élu secrétaire afin que l'ag puisse se poursuivre si le syndic nous vire de ses locaux. |
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Posté - 20 avr. 2013 : 14:28:17
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mariezane : avant de décider d'élir un syndic bénévoe, il vous faut apprendre le fonctionnement d'une copropriété.
Changer de syndic ne s'improvise pas, et ici vous improvisez totalement.
Par exemple, le syndic prépare l'ODJ en concertation avec le CS; le CS et le syndic n'ont rien à demander aux autres copriétaires !! Ceux ci sont libres de proposer toutes les résolutions qu'ils désirent quelques semaines avant la tenue de l'AG !!
Rien ne vous interdisait de notifier en RAR votre candidature comme syndic non-pro, ou un autre contrat concurrent à cet ODJ !! ce 'nest pas la faute du syndic et du CS si personne ne l'a fait. !!! Vousne pouvez rien reprochez sur l'élaboration de cet ODJ? qui est tout à fiat conforme à la loi !!
D'ailleurs pourquoi ce cS ne comporte t'il qu'un membre ?? que dit vote RDC sur le nbre de membres ?? Un membre n'est pas un CS régulièrement consitué si il existe un nbre minimum !!!
Votre scénario n'est pas non plus conforme à la loi !! un copro. pourrait faire annuler cette AG par le TGI !! le syndic pourrait également demander la nomination d'un administrateur judiciare suite à cette AG !!
L'AG DOIT voter sur tous les points de l'ODJ.
VOus nous dites que vous avez "peur " de réclamer la fiche de rpésence !!! Vous ne savez pas qui va être secrétaire et rédiger le PV !! vous hésitez également sur la validité juridique de ce scénario ??
Trop de flou dans votre démarche qui est légitime si ce syndic n'est pas sérieux; mais vous n'aviez pas élu de CS sérieux en face pour controler les comptes et la gestion !! faute de volontaire!
Tout le monde veut changer de syndic, MAIS qui connait le fonctionnement d'un SDC ?? qui veut être responsable de la gestion du SDC ?? qui a des notions suffisantes en comptabilité ? un syndic non-pro a les mêmes responsabilités qu'un pro !
Vous devez renouveller pour un an ce syndic pro. Vu la méconnaissance du focntionnement d'un SDC et d'une AG ! Vous devez surtout élir un VRAI CS, qui va controler les comptes et la gestion de ce syndic, ET préparer l'AG prochaine en cherchant des contrats concurrents.
Un changement de syndic se prépare avec un CS sérieux et au courant du fonctionnement d'une AG. Il faut prévoir un président de séance sérieux, un copro. qui sera secrétaire et qui rédigera le PV ( le PV est LE document juridique importnat du SDC !!!).
L'AG DOIT se dérouler en dehors du cabinet du syndic; on ne déplace pas au bistrot du coin une AG de copros ! 
mariezane : formez un vrai CS, reportez d'une année ce changement, sinon vous partez dans de gros gros soucis !!
andre78r : le syndic n'est pas un " tiers" du SDC même si sa présence n'est pas une obligation, elle est assez incontournable !! Le syndic est le MANDATAIRE du SDC !!!
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andre78fr
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Posté - 20 avr. 2013 : 16:00:28
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Le syndic ne fait pas partie du syndicat, il en est juste le mandataire le temps de son "contrat", il ne décide pas et c'est l'AG qui est souveraine.
On peut discuter du sens et de la définition du "tiers" mais vous avez bien compris le sens de mon propos.
Dans un monde idéal on a des conseillers motivés, formés, avec les 1200 pages du Guide de la copropriété sur leur table de chevet, qui connaissent et suivent les procédures.
Dans la vraie vie on a des vrais gens avec leurs problèmes, leur boulot, qui n'ont pas forcément le temps mais qui n'ont pas envie de subir un an de plus un syndic dont personne ne veut.
Dans la vraie vie on fait avec ce qu'on a et on vient demander des conseils... après c'est sûr que la démarche comporte des risques.
Si tous les copropriétaires veulent changer, qui va contester ou demander l'annulation ?
A quel titre le syndic pourrait demander la nomination d'un administrateur judiciaire ?
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mariezane
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Posté - 20 avr. 2013 : 22:34:19
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Je sais très bien que cette solution n'est pas l'idéal mais nous avons un réel problème avec le syndic actuel.
Nous avons été pris au dépourvu car d'habitude le conseil syndical distribue l'ordre du jour à tous avant de le valider, donc personne n'avait prévu d'envoyer un recommandé pour l'AG.
Nous sommes une petit copro et tout le monde est d'accord sur le principe de passer par un syndic bénévole "temporaire" afin de convoquer une nouvelle AG pour choisir un nouveau syndic pro. Et nous comptons bien nous faire aider par l'ARC afin de bien faire les choses. |
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mariezane
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6
Posté - 21 avr. 2013 : 09:45:44
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Nous avions aussi eu le cas - une année d'un manque de copropriétaire lors de l'assemblée, le syndic a donc dû en convoquer une deuxième car nous n'avions pas peu voter grand chose. Est-ce que ce cas de figure nous permettrait de changer l'ordre du jour ? ou pas du tout ? |
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Posté - 21 avr. 2013 : 10:50:45
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mariezane : " une année d'un manque de copropriétaire lors de l'assemblée, le syndic a donc dû en convoquer une deuxième car nous n'avions pas peu voter grand chose. Est-ce que ce cas de figure nous permettrait de changer l'ordre du jour ? ou pas du tout ?"
Attention !!! vous allez vous retrouver sans syndic si son mandat est depassé !! et c'est la case direct vers l'administrateur judiciaire !!
Il n'y a pas de quorum en copropriété ! si il n'y a pas le nombre de tantièmes pour le vote à la majorité des copros., vous ne pouvez pas voter les résolutions à l'aricle 25 et 26 !! L'aricle 25 c'est l'élection du syndic.
Vous pouver passer à l'article 25.1 pour l'élection du syndic si un tiers des voix s'est exprimée ! c'est à dire à la majorité des présents et représentés. Si il n'y pas le tiers des voix, vous ne pouvez pas élir de syndic !!  Et si le mandat se temrine le jur de votre AG? plus de syndic du tout, le sortnat devre demander la nomination d'un AJ, comme tout copro, ou fournisseur ! .
mariezane : Nous avons été pris au dépourvu car d'habitude le conseil syndical distribue l'ordre du jour à tous avant de le valider, donc personne n'avait prévu d'envoyer un recommandé pour l'AG.
Très mauvaise habitude !! et comme vous désireiz changer de syndic, vous DEVIEZ lire la loi. La faute n'est pas du coté du syndic sortant, et du CS défaillant, mais d'une méconnaissance des textes. Le rpésident du CS qui semble d'accord sur le changemetn de syndic DEVAIT organiser proposer un contrat concurrent, ou un syndic bénévole !!
Un changement de syndic ne s'improvise pas!!!
La question qui se pose : avez ovus un copropriétaire capable de gérer votre petite copropriété comme syndic non-pro ?? attention c'est une responsabilité juridique importante, et aucun de vous n'a l'air d'avoir ouvert une seul texte de loi ! |
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mariezane
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Posté - 21 avr. 2013 : 13:11:33
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Bonjour Philippe,
Notre syndic ayant des mandats de 18 mois, il lui resterait au moins 6 mois pour refaire une AG.
Je me renseigne car nous avons une voisine absente pour le moment et qui représente beaucoup de voix donc si nous n'avions pas assez de monde pour renouveller le syndic, nous aurions p-e pu ajouter des points à l'ordre du jour ?!
Nous aurions eu une bonne alternative pour résoudre notre souci.
Pour la suite comme nous sommes une petite copro il 'y a pas de grosse gestion et comme je le disais nous allons nous inscrire à l'arc afin d'avoir les compléments d'infos. Nous sommes tous très intéressé par le syndic bénévole car cela permettrait de grosse économie et une gestion beaucoup plus proche de nos réels besoin.
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nefer
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Posté - 21 avr. 2013 : 15:05:19
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citation: Initialement posté par mariezane
Bonjour Philippe,
Notre syndic ayant des mandats de 18 mois, il lui resterait au moins 6 mois pour refaire une AG.
Je me renseigne car nous avons une voisine absente pour le moment et qui représente beaucoup de voix donc si nous n'avions pas assez de monde pour renouveller le syndic, nous aurions p-e pu ajouter des points à l'ordre du jour ?!
Nous aurions eu une bonne alternative pour résoudre notre souci.
Pour la suite comme nous sommes une petite copro il 'y a pas de grosse gestion et comme je le disais nous allons nous inscrire à l'arc afin d'avoir les compléments d'infos. Nous sommes tous très intéressé par le syndic bénévole car cela permettrait de grosse économie et une gestion beaucoup plus proche de nos réels besoin.
avez vous vous lu l'article 25- de la loi ? |
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Posté - 21 avr. 2013 : 17:42:35
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mariezane : "Nous sommes tous très intéressé par le syndic bénévole"
Pas de problème si parmi les 10 copropriétaires, un volontaire se propose, qui acceptera de prendre des responsabilités, ET qui sera capable de gérer !!! Avez ovus cette personne ?? êtes vous cette personne ??
mariezane : une voisine absente pour le moment et qui représente beaucoup de voix donc si nous n'avions pas assez de monde pour renouveller le syndic, nous aurions p-e pu ajouter des points à l'ordre du jour ?!
NON !!! SEUL le syndoic peut convoquer une AG !! sans syndic, SEUL l'administrateur pourra convoquer une AG pour élit un syndic !!! LISEZ les textes de loi,; c'est important.
Ne pas aller à cette AG est une grosse bétise !!! Pour modifier et compléter mon dernier post, si vous n'éliser pas de syndic, vous aller droit vers l'AJ.
L'ARC va vous conseiller, mais il ne va pas gérer votre copropriété. ET concernant vos besoins de votre SDC, ils sont exactement les mêmes si vous avez un syndic pro ou non-pro !!
N'oubliez pas que ce sont les copros qui décident en copropriété, et pas le syndic !! les syndics changent , pas la copropriété !!!
Un conseil : les choix des copros ne se font pas dans les escaliers !! vous ne savez jamais comment vont voter vos voisins, même si ils vous pensez que TOUS sont d'accord pour élir un syndic non-pro !! Il y a toujourts des surprises en copropriété, et seul le vote affiché à l'AG compte, pas les prommesses de couloir !
Une solution est d'élir votre syndic pour les 6 mois restants, ET un CS sérieux qui péparera cette AG, qui proposera un ou des contrats concurrents pour le prochain ODJ !
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andre78fr
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Posté - 22 avr. 2013 : 00:26:40
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On n'est pas dans ce cas de figure (absence de syndic) puisque le mandat court encore pendant 6 mois.
Dans ce cas un quart des copropriétaires ou le conseil syndical (démotivé ici) peuvent demander une nouvelle assemblée générale (art 8. D.67). Je ne pense pas que le fait de voter contre un nouveau mandat annule le précédent (?).
Après il faut savoir ce que vous voulez exactement, dans votre premier message il s'agissait d'élire un syndic bénévole pour gagner du temps, convoquer une autre AG dans le but de choisir un autre syndic pro.
Désormais vous envisagez une gestion complète ; ce n'est pas le même engagement, il faut effectivement avoir un volontaire avec les compétences et prêt à en assumer les responsabilités et un conseil syndical pour l'épauler (assister/contrôler).
Dans tous les cas vous devez étudier les bases qu'on vous a gentiment rappelées ; pas de quorum, article 25... |
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Posté - 22 avr. 2013 : 09:19:21
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andre78fr : si l'AG ne renouvelle pas le syndic sortant, et qu'aucun autre syndic n'est élu faute de contrat concurrent porté à l'ODJ, le SDC est dépourvu de syndic !! peu importe la date de fin de mandat !
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mariezane
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Posté - 22 avr. 2013 : 09:41:36
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Bonjour à tous, après plusieurs réunions entre nous : nous allons le laisser finir son mandat et ensuite nous devrons convoquer une nouvelle ag pour faire un changement.
Merci beaucoup de vos réponses, en tout cas cette expérience me permet de m'instruire sur l'univers de la copro et des AG ! Et de découvrir que c'est plus compliqué que ce que je croyais
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andre78fr
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14
Posté - 23 avr. 2013 : 00:56:12
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Ok mais... que se passe t'il dans le cas où l'AG ne réunit que 32% des voix et n'atteint donc aucune majorité pour renouveler son syndic, même si tout le monde (présent et représenté) est pour ?
Le syndicat paye son absentéisme par une nomination judiciaire ? Alors même qu'un précédent contrat du syndic en place permettrait de convoquer une nouvelle assemblée ?
Il y a là quelque chose qui m'interpelle...
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andre78fr
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Posté - 25 avr. 2013 : 10:31:56
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Je me réponds à moi-même après relecture des articles 25 et 25.1 :
citation: Article 25-1
(...)
Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
et je cite également PAP :
citation: Attention : votre syndic doit convoquer l'assemblée suffisamment tôt. Si la majorité requise n'est pas recueillie lors de la première assemblée, il doit encore être en fonction pour convoquer la deuxième.
Si son mandat est expiré, il n'a plus de pouvoir pour réunir valablement la deuxième assemblée et la copropriété se retrouve alors sans syndic.
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Posté - 25 avr. 2013 : 10:47:13
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andre78fr :" Il y a là quelque chose qui m'interpelle..."
Si la résolution n'a pas receuilli le tiers des voix faute de présents ou représentés, et que le syndic est hors mandat, c'est la case AJ.
Il n'y a rien de choquant, car ce sont les seuls copropriétaires qui décident !! Ils ne viennent pas aux AG, ils doivent alors subir les conséquences de laurs actes, et ils paieront TOUS les frais de cet AJ.
Tant pis pour eux !!
mariezane : vous avez pris la bonne décision, commencez déjà par chercher un autre syndic, et n'oubliez pas de le notifier très rapidement en RAR au syndic.
N'oubliez pas non plus que TOUT copropriétaire peut proposer un contrat de syndic; pas seulement ne CS. |
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Gédehem
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Posté - 26 avr. 2013 : 22:57:13
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André, c'est vers le décret d'application de 67 qu'il faut se tourner, décret qui explicite ou précise les dispositions légales (*).
Ici vers D.art.46 : si une AG dument convoquée pour désigner le syndic .. ne le désigne pas, peu importe le motif, le syndic ne peut être désigné QUE par le pdt du TGI !
S.art.46 ne permet pas la convocation d'une autre AG si la désignation n'a pas été possible à la maj.art.25 ou passage par la passerelle art.25-1. Pas de désignation du syndic = plus de syndic (j'appelle cet article "article couperet" )
Peu importe que le mandat du syndic initialement convenu était à échéance 15 jours ou 6 mois après la date de cette AG appelée à désigner le syndic ... pour un nouveau mandat (les 2 ne se cumulent pas : s'il est désigné "à nouveau" le précédent mandat prend fin, pas s'il n'est pas "désigné à nouveau" ??? Cohérence !)
(*) c'est le pourquoi des questions que je partage avec JPM sur le fondement juridique d'un "contrat de syndic" absent de la loi mais pouratnt inventé par le décret. |
Édité par - Gédehem le 26 avr. 2013 23:03:16 |
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andre78fr
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Posté - 27 avr. 2013 : 00:14:54
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Dans ce cas il faut prévenir le ministère du logement ...
http://www2.logement.gouv.fr/infos/...sa_f6_03.PDF
citation: c- Nomination par l’assemblée générale :
A la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25 de la loi de 1965). Si
l’assemblée générale n’a pu prendre une décision à la majorité de l’article 25 alors deux situations
peuvent se présenter (article 25-1 nouveau) :
-soit, la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même
assemblée peut se prononcer à l’occasion d’un nouveau vote à la majorité de l’article 24,
-soit, la résolution n’a pas recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle
assemblée générale convoquée dans le délai de trois mois peut décider à la majorité de l’article
24.
Je ne sais pas de quand date cette fiche mais l'article 46 ne dit pas que la désignation du syndic ne peut pas faire l'objet d'un second vote comme les autres points énumérés...
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Gédehem
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Posté - 27 avr. 2013 : 22:42:02
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Il n'est pas question de supprimer un "second vote" !! (  )
Dans la mesure où la proposition n'obtient pas la majorité art.25, il est possible de passer à un second vote si les conditions de la règle passerelle L.art.25 -1 sont remplies.
Si plus du 1/3 des voix il doit y avoir un second vote.
Ce qui n'est pas possible, spécifiquement pour la désignation du syndic, et uniquement sur ce point relevant de la majorité art.25, c'est la prolongation du mandat une fois épuisé les moyens prévus (2 votes).
D.art.46 est clair : lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic, que l'AG n'y procède pas une fois épuisée la possibilité d'un second vote lui aussi sans décision, le syndic ne peut être désigné que par le TGI ...... puisqu'il n'y a plus de syndic.
D.art.46 induit donc sans aucune ambiguité que le fait de convoquer une AG prévoyant dans son ODJ la désignation du syndic a pour effet d'entrainer automatiquement échéance du mandat en cours. Il n'y a pas ici de prolongation possible.
Imaginons un mandat à échéance du 30 juin 2013.
- L'AG qui se tiendrait le 29 avril désigne à nouveau le syndic sortant à compter de cette date d'AG. Il y aurait 2 mandats, dont l'un jusqu'au 30 juin ?
- Cette même AG change de syndic et en désigne un autre : il y aurait 2 mandats de syndic, 1 sur le sortant jusqu'au 30.06, un autre sur le nouveau ?
Il faudrait négocier pour que le nouveau n'entre en fonction que le 1.07, le lendemain de l'échéance prévue ? Soyons certains que le nouveau n'acceptera pas ..(ou c'est un idiot : perdre 2 mois d'honoraires .... !) 
L'échéance du mandat initialement prévue à 13, 14, 15 mois (pas plus !!!) n'a pour raison d'être QUE la sécurité du syndicat : personne ne maitrise 1 an à l'avance la date de l'AG annuelle suivante, que ce soit pour un mandat d'un ou de 2 ans (3 ans est à proscrire comme chacun sait).
Pour une AG 2013 le 29 avril désignant le syndic, personne n'est en mesure d'affirmer que l'AG 2014 se tiendra au plus tard le 29 avril 2014 ... ou le 15 mai ... ou pourquoi pas le 7 juin, CS ou syndic étant dans l'attente d'un dvis, d'un jugement, ou autre affaire importante.
Il est donc indispensable de prévoir un mandat "confortable" de 14 ou 15 mois, afin de permettre la convocation d'une AG chaque année en toute sécurité. (*)
Mais une fois lancée la convocation de l'AG prévoyant la désignation du syndic, du sortant seul candidat ou d'un autre, chacun (CS et copropriétaires) doit bien avoir en tête que cette question posée à l'AG induit automatiquement échéance du mandat en cours à la date de cette AG appelée à désigner le syndic, et que les copropriétaires sont dans l'obligation de le désigner faute de quoi il faudra se tourner vers le TGI, le syndicat se retrouvant dépourvu de mandataire (voir D.art.47 suivant " Dans les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic....."
(*) Qu'elle serait donc une autre raison de ces mandats de syndics de 14, 16, voire 18 mois ??
Qu'elle en serait la justification autre que celle de la validité de la convocation de l'AG ???
PS : D.art.46 ne permet pas l'application de la possibilité d'une autre AG ...si elle est convoquée : elle n'a rien d'obligatoire !.
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Édité par - Gédehem le 27 avr. 2013 23:04:16 |
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andre78fr
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Posté - 28 avr. 2013 : 01:24:02
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D'après PAP et la fiche du ministère, la désignation peut être reportée à une seconde assemblée, on trouve d'autres sources et auteurs qui vont dans ce sens mais libre à vous d’interpréter autrement l'article 46.
http://droit-finances.commentcamarc...t-nomination
citation: L'assemblée générale doit désigner le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires, présents ou absents (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965). A défaut, une seconde assemblée peut statuer à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés (article 24). Le renouvellement de son mandat est soumis aux mêmes règles de majorité.
Ou alors un certain JPM qui nous dit (http://www.jpm-copro.com/Etude%202-1-5-1.htm
citation: PROJET DE RÉSOLUTION
La durée du présent mandat est fixée à 18 mois à compter de ce jour, 14 avril 2010, pour se terminer au plus tard le 14 octobre 2011.
Elle expirera de plein droit à la date de la prochaine assemblée générale annuelle appelée soit à renouveler le présent mandat, soit à désigner un autre syndic ou, le cas échéant, en vertu de l’article 25-1 de la loi, à la date de la « seconde assemblée » appelée à décider ce renouvellement ou la désignation d’un autre syndic. |
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