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 Posté - 04 mai 2013 : 08:12:09
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole dans une petite copropriété et j'aimerai pour la prochaine assemblée mettre à l'ordre du jour pour la désignation du syndic
un projet de résolution irréprochable.
Quelqu'un peut-il me renseigner sur une rédaction type pour ce projet de désignation ?
J'ai entendu dire qu'il fallait joindre un contrat avec la convocation. Quel modèle faut-il pour un syndic bénévole ?
Merci
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andre78fr
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 Posté - 04 mai 2013 : 13:57:15
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Sujet évoqué à de nombreuses fois, tapez donc la ligne suivante dans Google :
résolution contrat syndic bénévole site:universimmo.com
Vous obtiendrez de nombreuses réponses, par exemple, récemment : http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=139070
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GBLG
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Posté - 06 mai 2013 : 18:10:24
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Merci andré78fr pour la réponse, il y a dans votre lien un exemple de contrat de mandat de syndic non pro écrit par Gédehem, qui est intéressant.
Par contre aucun exemple précis de projet de résolution pour la désignation d'un syndic bénévole. j'ai fait des recherches sur Google et la plupart en sont encore à écrire "renouvellement du syndic"...
Faut-il mettre le nom de la personne qui se présente, la durée, jusqu'à quelle date etc...
J'aimerai avoir une rédaction de projet de résolution irréprochable car il y a un copro très pointilleux ! |
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2013 : 18:50:56
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Les textes parlent "du syndic", sans distinction entre pro ou non, les attributions et pouvoirs étant identiques.
Question ODJ :
- Désignation du syndic. proposition de "contrat de mandat" jointe.
Projet de résolution :
L'assemblée désigne (Mme Ginette X (*)) en qualité de syndic, pour un mandat qui prend effet ce jour (date AG) pour se terminer au plus tard le (date AG + 1 an + 30 jours fin de mois, soit 14 mois au plus).
PS : que je n'aime pas cette appellétion incontrolée de "syndic bénévole", ce "bénévole" étant ici un adjectif qualificatif précisant qu'il n'est pas rémunéré.
Ce n'est donc pas un statut particulier que d'être bénévole/ non rémunéré .... un syndic professionnel pouvant l'être aussi ! ( ne révons pas ! )
Parlons de "syndic copropriétaire" ou encore de "syndic non professionnel", ce qui est plus juste, les 2 pouvant être bénévoles ou rémunérés !
(*) Le représentant légal du syndicat doit être nominativement désigné, le mandat étant personnel ("à la personne"). C'est indispensable, ne serait-ce par exemple pour identifier le mandataire du compte bancaire (le titulaire étant le syndicat) |
Édité par - Gédehem le 06 mai 2013 19:09:04 |
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andre78fr
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Posté - 06 mai 2013 : 19:16:52
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Oui oui il faut mettre le nom du copropriétaire syndic bénévole, la durée, la date de fin, faire référence au "contrat", les indemnités éventuelles, quelque chose comme ça :
« L’Assemblée Générale désigne M. / Mme XXXX en qualité de syndic pour une durée de 14 (15, 16 mois...) jusqu’à la date du xx xxxx xxxx.
Conformément au contrat joint à la convocation, elle fixe à xxxx € le montant de son indemnité pour ce mandat.
Elle désigne M. / Mme YYYYYY, président(e) de séance pour signer le contrat. »
Je pense qu'il y a l'essentiel...
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Gédehem
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Posté - 06 mai 2013 : 22:08:44
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"Elle désigne M. / Mme YYYYYY, président(e) de séance pour signer le contrat. »"
Inutile .... et irrégulier ! 
La désignation du syndic est un acte qui relève d'une décision prise à la maj.de l'art.25. (voir D.art.29)
La 'délégation de pouvoir' pour acter au nom syndicat qui serait donnée à tel ou tel ne peut porter QUE sur un acte relevant de la maj.art.24 (voir D.art.21).
Il est donc illicite de déléguer la signature d'un contrat qui relève de la maj.art.25.
C'est de plus inutile, car toujours selon D.art.29, mandat et 'contrat' (*) relèvent de la même décision, étant liés, bien que certains estiment qu'il faille 2 votes distincts......
L'approbation du "contrat de syndic" (ses rémunérations) par l'AG ainsi qu'il sera rapporté au PV entraine validation du contrat. Pas besoin de signer quoi que ce soit.
Ici, seul le représentant légal du syndicat pourrait signer ce "contrat". Pas besoin d'un dessin pour montrer le coté ridicule de l'affaire ..... 
"elle fixe à xxxx € le montant de son indemnité pour ce mandat."
Il s'agit donc d'une rémunération destinée à compenser le travail nécessaire à l'exercice de la fonction ?
Dans ce cas là il faut revoir la dernière clause du "contrat de syndic non pro".
Tout autre chose est le remboursement de frais qui seraient engagés par le syndic pour l'administration du syndicat.
Idem que le remboursements des frais engaés par le CS pour l'exercice de sa mission (D.art.27).
Voir l'affaire de près : indemniser un travail (le rémunérer, l'indemniser) ou rembourser une avance de frais n'est pas la même chose.
Si le syndic est rémunéré/indemnisé pour son travail, ce qui est toujours possible, il n'est plus "bénévole" ! 
(*) contrat absent de la loi mais inventé par le décret, ce qui est juridiquement contestable il faut le rappeler. |
Édité par - Gédehem le 06 mai 2013 22:24:38 |
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andre78fr
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Posté - 07 mai 2013 : 01:09:59
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Mouais, je vois mal l'intérêt d'un contrat écrit mais qui n'est pas signé, qu'on l'appelle "Tarifs des prestations" ou "Conditions générales" ou "Modalités de la gestion" ou je ne sais quoi...
Dans le cas présent il ne s'agit pas de déléguer un pouvoir de décision (prise par l'AG par le vote) mais simplement de représenter le syndicat pour la signature d'un acte... au moins on a un document officiel avec les frais, tarifs et autres engagements. Je ne conteste pas votre propos, je dis juste que c'est un peu ridicule ce contrat qui n'en est pas un et que personne ne signe alors qu'il engage tout le monde.
Toutes ces subtilités rendent la copropriété incompréhensible et obscure
citation: Article 29
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 14
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Les remboursements vont de soi mais pour l'indemnité c'est le terme habituel pour les mandats (notamment les élus) par opposition à la rémunération qui sous-entend contrat de travail et c'est une option à envisager en effet. Syndic "bénévole" ou plutôt "non professionnel" c'est un vrai travail avec des responsabilités et je trouve à la fois normal et sain qu'il soit payé.
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Posté - 07 mai 2013 : 10:31:35
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Comment doit-on présenter le contrat de mandat de syndic non professionnel dans la convocation ? sur une feuille libre séparée?
Sur ce contrat doit-on écrire : "entre les soussignés, le syndicat des copros d'une part et Mme Ginette d'autre part.... il a été convenu" ?
Quelqu'un a t-il une trame toute faite avec un contrat non pro non rémunéré pour me faciliter la tâche ? merci. |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2013 : 11:46:29
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Hum !
Le représentant légal du syndicat de copropriétaire est un "Mandataire social" désigné par une assemblée.
Le syndicat est comme une personne "incapable", ne pouvant agir par lui-même autrement que par un "tuteur".
Le syndic n'agit donc pas dans le cadre d'un contrat, comme le ferait un prestataire lambda, contrat qui fixerait la mission, les taches du tuteur/mandataire.
La mission du syndic est fixée par la loi (nos act.14 à 18 en particulier), loi qui ne prévoit pas de "contrat écrit" .... ce que reprend la loi Hoguet !
Le "contrat" dont il s'agit D.art.29, ainsi que le précisait explicitement l'ancienne rédaction de cet article (pourquoi le changer !!  ), fixe "Les conditions de la rémunération du syndic (...) ainsi que les conditions particulières de son mandat..." .. mandat qui relève de la loi (et non du contrat).
La formule "Entre les soussignés Cabinet X et syndicat Y il est co,venu ce qui suit" violerait les textes, faisant passer le syndic du statut de mandataire social à celui de 'prestataire de service" dans le cadre d'un contrat de nature commercialle. Ce qui ne peut être !
La proposition de "contrat de mandat" (ou autre appellation tout aussi incontrolée) procède de la "délégation de pouvoir" (du mandat) pour ce que prévoient les textes, en est une déclinaison, sans être par lui même un "contrat" fixant la mission à remplir ...
Celui que j'expose pour le syndic non pro non rémunéré est conforme aux textes, sans qu'il puisse être mis plus en avant que le mandat lui même, dont il n'est qu'une déclinaison.
(Sur ce sujet, voir l'importante étude de JPM : http://www.jpm-copro.com/Etude%202-2-1-2-1.htm)
"Syndic "bénévole" ou plutôt "non professionnel" c'est un vrai travail avec des responsabilités et je trouve à la fois normal et sain qu'il soit payé."
Bien d'accord ! D'où il n'est pas "bénévole"
C'est pourquoi il est anormal que les syndicats désignent un syndic non pro sans le rémunérer, uniquement par un soucis économique, d'une certaine façon en exploitant la bonne volonté de celui qui se présente. Ils économisent sur son dos puisque c'est lui qui fera le travail.
Dans ce cas, comme il en est d'un syndic professionel, il faut prévoir la rémunération des missions prévues par les textes. Partir sur la base du contrat "TOUT SAUF ..." allégé, rémunération pour gestion courante : XXX €, éventuellement "Rémunérations exceptionnelles hors gestion courante" (à éviter si possible).
Les rémunérations convenues seront déclarées par le syndic dans la case BNC (bénéfices non commerciaux) de sa déclaration de revenus. |
Édité par - Gédehem le 07 mai 2013 12:08:25 |
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Posté - 07 mai 2013 : 14:40:15
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Gédehem, je suis désolé mais je ne comprends plus très bien ce qu'il faut mettre dans la convocation à propos du contrat du mandat de syndic.
Pouvez-vous m'indiquer ce que je dois mettre précisément, merci à vous. |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2013 : 15:45:44
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Dans le lien indiqué plus haut par André, cela semblait clair !
Sur la convocation :
"(...)
L'ODJ sera le suivant :
- désignation du pdt de séance
- désignation du secrétaire de séance
- ......
- désignation du syndic (projet de contrat de mandat joint).
- (.....)
- etc ...(autres questions)
"
Annexé à la convocation, comme prévu D.art.11 des pièces nécessaires à la validité de la décision :
Le projet de résolution (" X est désigné en qualité de syndic ....etc ...)"
Le projet de "contrat" :
""Contrat de mandat de syndic non professionnel
- Le syndic exercera ses fonctions conformément aux dispositions de la loi du 10.07.1965 modifiée et plus particulièrement des articles 14 à 18 de la dite loi.
- La durée du contrat de mandat sera celle du mandat fixé par l'AG.
- Ce contrat prendra effet à la date de l'AG appelée à désigner le prochain syndic, dans la limite de la durée fixée pour le mandat. Il prendra fin à la date échéance fixée par l’AG.
- Le syndic exercera ses fonctions bénévolement. Il sera défrayé des sommes qu'il aurait engagé pour l'administration du syndicat."
Si le syndic est rémunéré, cette dernière clause, à réformer, doit préciser ce qu'il en est. |
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Posté - 07 mai 2013 : 16:22:57
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Encore merci Gédehem pour toutes ces précisions qui vont m'être bien utiles. |
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