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sigebert
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 Posté - 07 mai 2013 : 08:21:03
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Bonjour,
Je vais vous exposer notre modèle de règle de majorité après réduction de voix pour lequel je souhaiterais avoir votre avis.
La copropriété comprend 6 lots.
Une copropriétaire détient les lots n°1,2,3 et 6 en pleines propriétés auxquels sont rattachés 62/100e
La même copropriétaire possède aussi le lot n°5 en usufruit, sa fille est nue-propriétaire. Ce lot correspond à 7/100e
Quant à nous, nous détenons le lot n°4 pour 31/100e.
Après réduction des voix de la copropriétaire majoritaire (62/100e) à la somme des voix des autres copropriétaires :
31 + 7 = 38/100e.
Lors d'un vote : 38/100e + 7/100e (vote de la nue-propriétaire) = 45/100e.
En fait, aussi bien à l'article 25 qu'à l'article 24, le résultat est le même...
Qu'en pensez-vous ?
Merci par avance.
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Posté - 07 mai 2013 : 09:10:44
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sigebert : un propriétaire majoritaire à 62/100 e et les autres copropriétaires ont 38/100 e.
Par conséquent, le coprpriétaire majoritaire se voit réduire ses voix à 38 /100 e, ce qui fait que le total des voix est de 76 et non plus 100èmes.
Les majorités se comptent désormais sur la base de 76/76 èmes.
Ce copro. majoritaire a 38/76 e, et les autres copros 38/76 èmes.
La majorité article 24 est la majorité des présents ou représentés. Si les 3 copros sont présents, 39/76 èmes, si le seul majoritaire est présent 20/38 èmes
la majorité article 25 est la majoritéde tous les lots, soit calculé sur les 76/76 èmes, c'est à dire 39/76 e.
La majorité article 26 est la majorité des 2/3 des voix et la majorité des copros, soit ici 51/76 èmes et 2 copros sur les 3.
bon courage !  |
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Gédehem
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Posté - 07 mai 2013 : 12:55:16
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Suite de : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13444
Il semblerait que dans votre cas, cette donnation "de complaisance" soit à la base du litige.
Complaisance car il s'agit à 'évidence de contourner l'obstacle : dans un syndicat comme le votre, en fait réduit à 2 membres, la règle de l'unanimité s'impose puisqu'il a en permanence 50/50.
C'est donc ingouvernable, aucune majorité ne pouvant se dégager sauf dans un même sens à l'unanimité.
Même si vous engagiez une action destinée à faire constater et sanctionner cette donnation, vous seriez toujours dans l'obligation d'être tous les 2 d'accord !
Faute de règles spécifiques aux copropriétés de 2 membres, il faut les exclure : seule solution la vente et l'installation ailleurs. |
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sigebert
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Posté - 08 mai 2013 : 06:58:51
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Enfin quelqu'un qui va pouvoir m'aider ! Merci Philippe 388 (avant vous aucun avocat n'avait été capable de faire le calcul !)
Mais comme le fait remarquer très justement Gédehem que je remercie aussi, il y a la donation-partage et pour laquelle l'article 22 ne s'applique pas en cas de pluralités de copropriétaires.
Donc, pour reprendre vos calculs, la copropriétaire majoritaire détenant 69/100 doit réduire ses voix à la somme des voix des autres copropriétaires, c'est-à -dire :
38/76 tantièmes.
Mais vu que la copropriétaire lors du vote récupère les 7% de sa fille nue-propriétaire, le calcul est le suivant :
38 + 7 = 45/76 tantièmes
Contre 31% (nous)
Article 24 :
45 /2 = 23 contre 31
Article 25 :
38 + 7 = 45 sur 76 tantièmes
Nos 31% ne font pas la balance !
Qu'en pensez-vous ?
Merci par avance.
Cdt, Sigebert |
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sigebert
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Posté - 08 mai 2013 : 07:08:24
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Pour répondre à Gédehem : je suis tenace car nous tenons à ce bien.
Et j'estime que la patience est la mère de la victoire...
J'ai vite fait de comprendre qu'il ne servait à rien de faire annuler des AG mais qu'il fallait aller chercher d'autres stratégies pour mieux la condamner.
Certes, elle régente la copropriété mais un jour elle aura le revers de la médaille.
Bonne journée ! |
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Gédehem
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Posté - 08 mai 2013 : 09:56:33
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L'autre stratégie c'est de faire reconnaitre la manœuvre frauduleuse de cette donation : quel est ce lot "donné" pour 7/100° ??
Sinon il n'y en a pas.
Votre assemblée compte 76 voix (pour les répartition c'est toujours 100/100°)
Vous en comptez 31, la fille 7, reste pour la maman 38
Maj art.24 ...selon le nombre de prés.et représ.
Si tous sont présents ou représentés (ce doit être toujours le cas), elle est de 39/76°°.
La maj.art.25 ...c'est la même  : 39/76°°
Comme la maman dispose de ses voix et de celles de sa fille, soit au total 45/76°, elle est toujours majoritaire.
Donc ne reste que la vente où la reconnaissance de la manœuvre de contournement. |
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 08:05:04
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Merci Gédehem,
Mais avant de poursuivre, je voudrais que vous m'indiquiez comment vous trouver les 39/76e et non 38/76e.
Et d'après vous, comment doit s'établir le décompte des voix lors des AG à l'article 24 et à l'article 25 ? ; sous quelle forme ?
Car il faut aussi tenir compte de l'article 23 de la Loi du 10 juillet 1965 qui stipule qu'en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun.
A ce titre, elles ne peuvent pas voter chacune à leur tour.
Merci par avance. |
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andre78fr
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 Posté - 09 mai 2013 : 08:34:49
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La majorité c'est la moitié plus un...
Le décompte est fait en donnant le détail des opposants, conformément à l'article 17 du décret :
citation: Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Si la fille propriétaire (nue) est présente (habillée) elle peut voter, si elle n'est pas là elle donne son pouvoir à la mère...
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 09:05:05
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Bonjour André78fr,
La fille est toujours présente (ça pimente les AG...)
Le mandataire commun doit assurer la représentation de l'universalité.
Si le mandataire est désigné, elles (la mère et la fille) n'auront qu'une seule voix, et non un vote cumulatif.
Vu que la mère est syndic, c'est la fille qui doit représenter l'universalité des lots.
Comment donc appliquer la règle de l'article 22 ainsi que celle de l'article 23 de la même Loi sur la feuille de présence ainsi que dans le décompte des voix ??
Merci. |
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andre78fr
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Posté - 09 mai 2013 : 09:26:06
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En effet, j'ai zappé le fait que la mère est syndic et ne peut pas recevoir le pouvoir de sa fille...
Je ne comprends pas bien le reste de votre propos ; il y a deux propriétaires, elles émargent toutes les deux, la fille vote avec ses 7 tantièmes et la mère avec ses 38... non ?
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 09:35:04
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C'est exact et cela mes observations depuis 10 ans que je notifie sur le procès-verbal concernant la règle de l'article 23. |
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2013 : 09:57:32
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Que voulez-vous dire par là en référece à l'art.23 ?
Dans la mesure où c'est la fille qui représente le lot ayant 7/76°°, c'est elle qui émarge la feuille de présence et qui vote pour ce lot.
La mère votant de son coté pour les 38/76°°...
Si elles sont d'accord sur la proposition inscrite à l'ODJ, elles cumulent 45/76°° et emportent la décision.
Vous ne nous avez toujours pas dit ce qu'était ce lot en usufruit porteur de 7/100°° des parties communes. |
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 17:11:52
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La mère possède 4 lots en pleine propriété : 1,2,3 et 6.
Elle est aussi usufruitière du lot n°5 dont elle avait fait une donation-partage à sa fille le 23 mai 2003.
Sa fille est donc nue-propriétaire dudit lot.
Dans ce cas d'espèce, notre Règlement de copropriété prévoit "Dans le cas où, par suite d'ouverture de succession ou autre cause légale, la propriété d'une portion de l'immeuble se trouverait appartenir, soit à des co-propriétaires indivis, tant majeurs que mineurs ou incapables, ces derniers représentés comme de droit, soit par un usufruitier et des nus-propriétaires tous devront être convoqués et auront le droit d'assister aux Assemblées Générales avec voix consultatives, mais ils devront élire un seul d'entre eux comme représentant ayant voix délibérative et qui votera pour le compte de la collectivité"
La clause de Notre Règlement de Copropriété qui date de 1954 est valable et réaffirmé par l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965.
Donc, malgré mes observations en début de séance, ces dames se bornent à leur bon vouloir...
Alors, en fin de séance, je réitère à chaque AG mes réserves sur le PV quant à la violation de la règle de l'article 23 de ladite loi puisque qu'aucun mandataire commun ne représente l'universalité.
Je vous y laisse réfléchir. |
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2013 : 17:56:48
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1 : c'est tout réfléchi.
2 : cette clause de 54 limitant le droit des copropriétaires est à oublier, en partie illicite, réputée non écrite.
3 : elle prévoit que l'expression des voix pour le lot en usufruit soit portée par une seule personne, ce qui est conforme !
Pour ce lot n°5 (dont vous ne nous dites toujours pas ce qu'il est !!!  ), et uniquement pour celui là , il y a bien un seul représentant, la fille, qui émarge la feuille de présence et vote !
D'où votre erreur : "je réitère à chaque AG mes réserves sur le PV quant à la violation de la règle de l'article 23 de ladite loi puisque qu'aucun mandataire commun ne représente l'universalité."
Il n'y a aucune violation !
Ajout : la désignation du représentant légal d'une indivision, d'un usufruit, ne concerne en rien le syndicat, ne le regarde pas !
Cette désignation est notifiée au syndic, qui en prend acte et l'enregistre comme tel.
Dans votre affaire, la fille est réputée être le mandataire légal du lot, l'avoir notifiée à sa syndic de mère.
Ce pourrait être directement la mère qui soit représentante commune, sans qu'il y est entorse à L.art.22 pour le délégation du droit de vote interdit au syndic, qui n'est pas le cas ici !
PS : à quoi donc vous servent ces réserves, que vous faites depuis 10 ans, qui plus est par erreur ?????  |
Édité par - Gédehem le 09 mai 2013 18:04:01 |
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 18:59:42
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Le règlement de copropriété n'est en rien obsolète dès lors qu'il affirme bien qu'un seul aura une voix délibérative.
Article 23 de la loi du 10 juillet 1965 : "En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande Instance à la requête de l'un deux ou du syndic"
Principe : Il n'est pas possible au nu-propriétaire et à l'usufruit de voter simultanément à l'Ag.
Je vous concède que la nue-propriétaire (la fille) représente le lot.
Néanmoins, j'ai ressorti le dossier de l'administrateur judiciaire qui est intervenu dans notre copropriété en 2003.
Et sur les deux procès-verbaux des AG du 11 juin et du 3 juillet 2003, ce dernier indique le nombre de copropriétaires sans pour autant indiquer le nombre de tantièmes de chacun.
Et la cerise sur la gâteau, est que l'administrateur judiciaire n'applique même pas la réduction des voix !!
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2013 : 19:19:44
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Il semble que vous fassiez une confusion qui vous fait partir sur une voie de garage !!!!!
"Je vous concède que la nue-propriétaire (la fille) représente le lot."
Il n'y a pas de concession : la fille est la représentante de l'indivision ou de l'usufruit pour le lot n°5, et uniquement pour ce lot !!
Les lots "1,2,3 et 6." sont la pleine propriété de sa mère, pour lesquels il n'y a pas de mandataire à désigner !
La mère, en qualité de copropriétaire pour ces (ses) 4 lots vote en personne. serait-elle syndic.
Dans votre syndicat, il y a 3 propriétaires ou représentant ayant droit de vote, l'un (vous) pour 31 voix, un autre pour 7 voix, et la dernière pour 38 voix par application de la règle majoritaire.
"....ce dernier indique le nombre de copropriétaires sans pour autant indiquer le nombre de tantièmes de chacun."
Ce n'est souvent pas utile, ni même nécessaire, les tantièmes dont sont porteurs les votants résultent de la feuille de présence. (*)
Ce lot n°5 pour 7/100, QU'EST-IL ????
Une cave, un bout de couloir, un cellier, un emplacement de stationnement ???
(*) sans vous offenser, il semble que vous méconnaissiez (mal connaitre) certaines règles, ou que vous n'en ayez pas la maitrise.
Attention à ne pas faire les réponses lorsque celles-ci ne confortent pas votre position, vont à l'encontre de ce que vous pensez.
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Édité par - Gédehem le 09 mai 2013 19:29:42 |
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 19:28:15
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Autre constat pour lequel vous serez tentés de répondre :
En l'absence de clause, les charges se répartissent selon les principes posés par les articles 605 et 606 du Code Civil.
C'est-à -dire : les charges correspondantes aux "réparations d'entretien" au sens de l'article 605 du Code Civil sont supportées par l'usufruitier.
Le syndic doit donc, au moment de l'appel des charges correspondant aux lots considérés, tenir compte de cette situation et procéder à une ventilation entre les charges imputables à l'usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire.
Puisque j'ai en ma possession l'acte de donation-partage que je me suis procuré à la Conservation des Hypothèques, Je vais donc reproduire le passage sur "obligations du donataire attributaire" :
Le donataire, en sa qualité de nu-propriétaire, respectera pendant toute la durée de l'usufruit, les droits de l'usufruitière.
Il effectuera les grosses réparations nécessaires et acquittera toutes les charges "non locatives".
Chacune des parties accepte, expressément, les obligations résultant de cette convention".
Comprenez-vous "charges non locatives" ?
Merci par avance. |
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 19:32:10
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Dernière précision réclamée par Gédehem :
Le lot n°5 correspond à une studette que l'usufruitière loue depuis son acquisition en 1986.
La nue-propriétaire ne tire aucun bénéfice de cette donation (pour le moment)
Bonne soirée, |
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Gédehem
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 Posté - 09 mai 2013 : 19:41:16
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Hum !!!!!!!!
Vous êtes dans le système judiciaire américain, qui est "inquisitorial" !
En quoi ce que doit faire le syndic vis à vis d'une indivision ou d'un usufruit vous concerne t-il ???
Ou concernerait le syndicat
Le syndic doit répartir les charges entre les copropriétaires selon les grilles de répartition prévues au RDC, point.
Dans la mesure où vous est imputée votre part pour 31/100°°, tout est parfait.
La répartition qui serait faites (ou à faire) entre indivis ou usufruitier/nu-propriétaire ne concerne que ceux-là , pas vous, y compris si ces lots sont loués.
En quoi un accird entre indivis, usufruitier/nu-propriétaire vous regarde t-il ?
Ce sont leurs affaires ! Les textes ne sont là que pour statuer en cas de litige. S'il n'y en a pas, que tout le monde est d'accord pour fonctionner de telle façon, cela ne concerne en rien les tiers à l'organisation ! (vous, le syndicat, le syndic, l'Administration !)
Il semble que vous vous fourvoyez à chercher des petites bêtes là où elles ne sont pas, alors que vous avez peut-être sous les yeux un moyen (??) de mettre fin à la manœuvre. |
Édité par - Gédehem le 09 mai 2013 19:47:16 |
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sigebert
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Posté - 09 mai 2013 : 20:28:23
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Pourquoi Gédehem vous montrez-vous si désagréable soudainement ?
Je vous rappelle que vous étiez précédemment intervenu sur un post où j'évoquais une situation inéquitable et vous n'avez cessé d'arguer que le problème était précisément cette donation-partage qu'il fallait contre tout autre action remettre en cause.
Vous savez dans toute procédure judiciaire, le Tribunal ne se contente de 'on dit'...
Je regrette d'avoir soulevé quelque réminiscence.
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Gédehem
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Posté - 09 mai 2013 : 23:19:26
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Pardon, mais je ne vois pas trop où je serais "désagréable" !
Serait-ce parce que mes propos ne confortent pas votre position ?
Je tente simplement de vous informer, même si ce n'est pas plaisant si cela bouscule des certitudes.
Sur ce que vous exposez, tout semble régulier, depuis la réduction des voix pour la mère copropriétaire majoritaire, jusqu'à la présence de la fille en tant que représentante pour le lot n°5.
Que ces 2 personnes soient ensembles majoritaires est sans doute pénalisant compte tenu de leur proximité, mais n'est pas juridiquement contestable.
Il ne resterait que cette histoire de donation, que vous dites être intervenue suite à la découverte que cette dame n'était plus majoritaire pour faire passer ses affaires.
Pour contourner la réduction des voix, elle fait une donation à sa fille pour un petit lot porteur de 7/100°
C'est de ce coté là qu'il faut creuser : est-ce une donation de complaisance pour contourner la limitation des voix, ou est-ce un début de réglement de sa succession ?
Toujours selon ce que vous avez exposé, c'est la seule piste possible.
S'il n'est pas possible de démontrer une fraude, l'affaire est bouclée : il n'y a aucune irrégularité.
Vous êtes hélas tombé dans ces toutes petites copropriétés de 2 ou 3 membres, ingérable, ou alors à sens unique, celui du copropriétaire majoritaire qui plus est s'il est allié avec d'autres membres de sa famille.
PS : si j'ai bien suivi, cette histoire de donation serait arrivée il y a 10 ans ???
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