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JB22
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 Posté - 10 mai 2013 : 00:37:00
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Tout est dit par Gédehem:
"C'est de ce coté là qu'il faut creuser : est-ce une donation de complaisance pour contourner la limitation des voix, ou est-ce un début de réglement de sa succession ?
Toujours selon ce que vous avez exposé, c'est la seule piste possible.
S'il n'est pas possible de démontrer une fraude, l'affaire est bouclée : il n'y a aucune irrégularité"
Ainsi que la conclusion:
"Même si vous engagiez une action destinée à faire constater et sanctionner cette donnation, vous seriez toujours dans l'obligation d'être tous les 2 d'accord !
Faute de règles spécifiques aux copropriétés de 2 membres, il faut les exclure : seule solution la vente et l'installation ailleurs."
Il n'y a rien d' autre à ajouter, même si vous trouvez cela "désagréable", nous n' y pouvons rien.
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andre78fr
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 22
 Posté - 10 mai 2013 : 03:52:33
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Rien de bien désagréable dans les conseils de Gedehem destinés à vous éviter une mauvaise piste...
En plus de cette donation, l'historique de la copropriété est assez complexe avec plusieurs procédures et notamment l'acquisition particulière de deux lots par "prescription trentenaire" ou usucapion...
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=5709
Il semblerait d'ailleurs que la question de la donation a déjà été tranchée par un juge :
citation: Donc, le jugement n'a pas conclu sur l'aspect frauduleux de cette donation. dans http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13444
A mon avis vous devez vous résigner à être minoritaire pour toutes les décisions des articles 24 et 25, en revanche vos 31 voix sont nécessaires pour la double majorité de l'article 26.
Vous pouvez évidemment surveiller de près les comptes et la stricte application des règles... avec malgré tout réalisme, surtout si le syndic est "bénévole" au sens de "sans indemnités".
Dans un autre sujet vous contestez la répartition d'un mètre cube (3 ou 4 € ?) qui ne respecte pas les tantièmes... c'est pas très clair si vous avez 2 ou 3 compteurs mais j'espère que vous vous rendez compte des sommes en jeu par rapport au travail de gestion et/ou à ce que vous coûterait un syndic professionnel...
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sigebert
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Posté - 10 mai 2013 : 07:04:30
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Ma dernière question portait sur la répartition des charges selon les principes posés par les articles 605 et 606 du Code Civil entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et plus particulièrement sur l'aspect retenu dans l'acte de donation-partage sur "les charges "non locatives" imputables au nu-propriétaire. Point barre.
Pour le reste, j'en fais mon affaire.
D'autre part, je répète que si le juge n'a pas conclu sur l'aspect de la donation-partage c'est que la demande initiale portait sur l'annulation de l'AG - Ce n'est qu'après la clôture des débats que l'avocat a demandé une révocation de cette clôture afin de soulever l'aspect frauduleux de cette donation.
Il m'appartient ensuite de séparer le bon grain de l'ivraie car ânnoner des textes de loi ne confère pas la pertinence d'une réponse et encore moins d'y répondre par des émotions.
Je vous souhaite une bonne journée.
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andre78fr
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24
Posté - 10 mai 2013 : 08:00:11
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Gedehem vous a clairement répondu il me semble...
Le problème c'est que vous inventez des règles :
citation: Le syndic doit donc, au moment de l'appel des charges correspondant aux lots considérés, tenir compte de cette situation et procéder à une ventilation entre les charges imputables à l'usufruitier et celles imputables au nu-propriétaire.
et que vous attendez des réponses qui vont dans votre sens.
Les appels de provisions sont calculés d'après les clés et sans distinction du caractère récupérable (le plus souvent auprès du locataire). Beaucoup de syndics distinguent ces charges récupérables au niveau des charges mais ce n'est même pas une obligation, à défaut il faut éplucher le relevé général des dépenses...
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sigebert
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25
Posté - 11 mai 2013 : 07:02:31
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Merci André78fr.
Notre syndic ne distingue pas ce qui est imputable à l'usufruitier et au nu-propriétaire.
Et à vouloir répartir systématiquement les charges courantes à l'une et à l'autre, elle fait beaucoup d'erreurs dans sa comptabilité.
Il n'y a jamais d'équilibre en l'actif et le passif. |
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Gédehem
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26
Posté - 11 mai 2013 : 12:29:46
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"Notre syndic ne distingue pas ce qui est imputable à l'usufruitier et au nu-propriétaire."
En quoi cela vous concerne t-il, en quoi cela vous regarde ???? 
Dans la mesure où les dépenses du syndicat sont réparties entre tous selon les tantièmes prévus, et pour votre part pour 31/100°°, ce qui concerne les autres copropriétaires et d'éventuelles répartition entre eux ne vous regarde pas !
C'est une affaire privé sur laquelle vous n'avez pas votre mot à dire ! |
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sigebert
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27
Posté - 11 mai 2013 : 12:40:13
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D'après vous, la manière dont est gérée la copropriété n'intéresse pas le syndicat ? |
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andre78fr
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28
Posté - 11 mai 2013 : 12:57:35
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Vous avez le droit de consulter toutes les pièces, contrats, factures, qui concernent la gestion de la copropriété et les répartitions entre copropriétaires des provisions et des dépenses mais il s'agit là de la propriété d'un lot et des arrangements entre usufruitier et nu-propriétaire ; ça ne vous regarde pas plus que les détails du bail et des relations entre un propriétaire et son locataire.
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sigebert
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Posté - 11 mai 2013 : 13:17:24
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C'est précisement en consultant les comptes de la copropriété que nous sommes devant l'évidence qu'en fait la nue-propriétaire ne paie aucune charge ; qu'en d'autres termes, le compte qu'elle crée est fictif.
Qu'aux appels de fonds, elle (le syndic) répartit les charges au prorata des tantièmes de 2 copropriétaires, en oubliant d'inclure la quote-part de la nue-propriétaire (7%) ce qui procure un déséquilibre au niveau des comptes.
Et que sur la ventilation des fournitures d'eau, elle répercute l'excédent sur 2 compteurs, étant rappelé qu'elle loue le lot en cause.
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andre78fr
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Posté - 11 mai 2013 : 14:18:39
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Vous pouvez dans ce cas contester l'approbation des comptes et vous adresser au Tribunal de Grande Instance, faites vous aider par une association de copropriétaires comme l'ARC mais attention à bien faire la part des choses en limitant votre action au domaine de la copropriété... |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2013 : 18:08:14
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.... Et à votre propre compte individuel s'agissant de la répartition !
Pour ma part je n'ai pas bien saisi .... 
"C'est précisement en consultant les comptes de la copropriété que nous sommes devant l'évidence qu'en fait la nue-propriétaire ne paie aucune charge ; qu'en d'autres termes, le compte qu'elle crée est fictif. "
Sur une dépense de '1000" réglée par le syndicat, vous êtes imputé sur votre compte individuel pour 31/100°°, soit pour "310" pour prendre notre exemple.
La répartition entre les autres lots (62/100° pour 4 lots de la mère, 7/100°° pour le lot de la fille) ressort à "690".
Que la répartition de ces "690" entre "mère et fille" soit mal faites, que l'une ou l'autre ne paye pas sa part de charge (c'est la mère qui supporte les '690') ne vous concerne en rien, ne concerne pas le syndicat.
Ce qui vous regarde c'est que les "1000" soient justes et justifiés, et que votre compte soit bien imputé de "310".
Si contestation il doit y avoir, litige entre propriétaires, usufruitier/nu-propriétaire, c'est entre mère et fille que cela se passe.
Si les comptes du syndicat sont justes, que vous êtes imputé des quotes-parts de charges qui vous reviennent, tout est bien dans le meilleur des mondes. 
Si d'autres copropriétaires ont des problèmes, contestent leur compte ou leur répartition, ils doivent les régler avec le syndic. Cela ne concerne en rien ni le syndicat ni vous-même.
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Édité par - Gédehem le 11 mai 2013 18:14:12 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 mai 2013 : 18:27:07
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Un principe clair : le syndic n'a pas à répartir les charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.
Une bonne raison pratique est que dans la plupart des cas la convention créatrice de l'usufruit comporte à cet égard une ou plusieurs clauses que le syndic ne connait pas. L'acte prévoit aussi qui doit être l'interlocuteur du syndic, ce qui aussi prévu souvent dans le règlement de copropriété.
Par contre le syndic doit produire des comptes permettant pour l'essentiel de distinguer ce qui revient à l'un et à l'autre. Il doit de même faire ressortir les charges locatives récupérables. Les bons syndics tiennent compte des pourcentages légaux pour les charges de gardiennage et les charges d'ascenseur par exemple.
Je vous passe le régime des charges d'espaces verts pour lesquelles il existe des ventilations cocasses.
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 11 mai 2013 : 19:23:20
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Je vous remercie pour l'essentiel.
Bonne soirée. |
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