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Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
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gary75
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 Posté - 10 mai 2013 : 18:43:14
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Régulièrement la question de la création d'un ascenseur est mise à l'ordre du jour.
La cage d'escalier étant petite et l'immeuble ne comportant que cinq étages seule une minorité de copropriétaires y est favorable.
A l'assemblée, lorsqu'arrive la question de la création d'un ascenseur, un sondage oral est effectué.Et la réaction est assez largement négative.
Du coup, le Syndic ne procède pas au vote et passe à la résolution suivante.
Y a t-il ou non quelque chose à redire à cette façon de faire?
La création d'un ascenseur peut-elle être mise ainsi indéfiniment à l'ordre du jour?
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Gédehem
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Posté - 10 mai 2013 : 19:37:17
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"le Syndic ne procède pas au vote et passe à la résolution suivante."
On peut donc en conclure que c'est le syndic qui préside l'AG, ce qui est cause de nullité de la réunion ! 
Parce que le pdt d'AG qui a été désigné, il comptait les mouches au plafond ?
Ce que vous exposez montre un dysfonctionnement au moins des AG, sans doute par méconnaissance des copropriétaires. En particulier de celui qui se porte candidat pour présider l'AG. Pour n'avoir fait procéder au vote sur une questioninscrite, il a engagé sa responsabilité si un des copropriétaires met en avant un préjudice.
Mais, car il y a un mais .... il ne semble pas qu'une proposition ait été jointe à la convocation, proposition sur un projet précis, chiffré, proposition/devis obligatoirement joint à la convocation (D.art.11).
S'il s'agissait uniquement de se prononcer sur "le principe de réalisation", cela relève du sondage, de l'expression d'un souhait, d'un vœu : un vote ne serait pas "décision", ne produisant pas d'effets juridiques opposables.
Dans votre affaire, rien n'interdit à un groupe de copropriétaires, voire à un seul, de demander l'autorisation d'installer un ascenseur pour leur (ou son) profit.
Il existe des systèmes permettant aux seul(s) copropriétaire(s) ayant été autorisé à réaliser ces travaux privatifs à utiliser cet équipement.
Si d'autres veulent s'y joindre par la suite, il leur faudra payer un "droit d'entrée" corresponsant à la part qu'ils auraient supporté si le syndicat avait décidé de réaliser ces travaux.
Que ceux qui souhaitent cet ascenseur fassent faire une étude, réaliser un devis, proposition soumise à la prochaine AG au profit de quelques uns (autorisation travaux privatifs), ... ou de l'ensemble du syndicat, cette fois par un "vrai" vote sur une proposition précise, ... vote organisé par le pdt de séance aidé de scrutateurs (au moins 2). |
Édité par - Gédehem le 10 mai 2013 19:38:20 |
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nefer
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 Posté - 11 mai 2013 : 14:54:56
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il se peut aussi que la majorité requise ne soit pas atteinte par les présents ou représentés |
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gary75
Nouveau Membre
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3
Posté - 11 mai 2013 : 15:58:43
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Gédehem et Nefer merci encore pour votre contribution.
1.Ce n'est pas le Syndic mais bien le Président du CS qui préside l'AG.
2.Les copropriétaires favorables à l'ascenseur ne veulent pas du tout d'une installation à leus seul profit.
3.La question de la création est inscrite à l'ordre du jour et les documents sont joints à la convocation dans les règles de l'art..
Comme d'habitude, la question étant à l'ordre du jour les copropriétaires qui n'y sont pas favorables se sont mobilisés et sont présents ou représentés.A l'AG, lorsque la question arrive, la discussion s'engage.
Les POUR disent que le devis est d'un magnifique rapport qualité /prix et que l'installation valoriserait tellement le patrimoine de chacun.
Les CONTRE, eux, soulignent l'étroitesse de la cage d'escalier, le fait que l'escalier n'est pas du tout pénible et que les paliers sont minuscules.Et puis il y a les grosses dépenses à venir de la toiture et des sous-sol qui sont à refaire.
Le coup de grâce vient du jeune homme qui vient d'arriver et qui déclare "J'ai fait un prêt pour acheter mon studio et je suis très endetté".(C'est clair, une fois de plus cette installation va être rejettée.
Tout naturellement le Président du CS passe au point suivant.(Chaque fois c'est le même scénario).
Bonne fin de semaine à tout le monde. |
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Gédehem
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Posté - 11 mai 2013 : 17:55:53
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Pouquoi l'un des copropriétaires ne rappelle pas que l'AG doit se prononcer sur toutes les questions inscrites, qui doivent donc faire l'objet d'un vote qui sera rapporté dans le PV ???
Si personne ne fait un un rappel aux règles, "c'est chaque fois le même scénario..."
Sur le fond de l'affaire, si à chaque fois il y a un vote majoritairement de refus sur cette question, ou que ceux favorables au projet ne le montent pas à leur seul profit, le projet tombe à l'eau .. à chaque fois.
Pas d'autre solution. |
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JPM
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Posté - 11 mai 2013 : 18:12:43
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Dans votre cas il s'agirait d'une amélioration aux frais du syndicat visée par l'article 30 de la loi
Il faut donc la majorité de l'article 26 :
en premier lieu la majorité par tête de tous les copropriétaires c'est à dire 9 copropriétaires s'il y en 16.
Si cette majorité par tête est obtenue, il faut ensuite obtenir les 2/3 au moins des voix.
Vous indiquez vous même qu'une minorité de copropriétaires y est favorable.
Rien d'étonnant à ce que l'on passe rapidement à la question suivante 
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gary75
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Posté - 14 mai 2013 : 15:31:50
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Merci à vous tous, Nefer, Gédehem, JPM, peu à peu les choses s'éclaircissent.
Effectivement, il faut une majorité par tête, par exemple 9 sur 16 soit la moitié plus un.Et, aussi, 2/3 de l'ensemble des millièmes c'est à dire des millièmes de l'ensemble de la copropriété.Puis, éventuellement, un vote à une AG, ultérieurement......à la majorité des 2/3 des seuls présents+ représentés.
Ce qui m'étonne c'est que les lots peu et, pour tout dire, pas concernés du tout par l'ascenseur participent à la décision.Je pense aux caves ( caves appartenant à des personnes extérieures à l'immeuble), et aux entrepôts en sous-sol, ainsi qu'aux magasins et aux ateliers d'artisanat en rez de chaussée.
Ces millièmes ni utilisateurs ni payeurs doivent-ils, véritablement, intervenir à tous les votes successifs=principe de la création d'un ascenseur, choix d'un des devis, choix du financement, choix de la grille de la répartition des frais d'installation, choix de la grille de la répartition des frais de fonctionnement....Bref, doivent-ils participer à tous les votes successifs alors même qu'ils ne vont ni utiliser l'ascenseur, ni payer le moindre centime, ni, pour certains, ne jamais apercevoir cet ascenseur ne mettant jamais les pieds dans la cage d'escalier.
Reste à savoir s'ils auront à participer aux frais de réfection de la cage d'escalier.Cage au demeurant en parfait état.
Merci encore . |
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Gédehem
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Posté - 14 mai 2013 : 16:20:56
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"Bref, doivent-ils participer à tous les votes successifs alors même qu'ils ne vont ni utiliser l'ascenseur, ni payer le moindre centime, ni, pour certains, ne jamais apercevoir cet ascenseur ne mettant jamais les pieds dans la cage d'escalier."
OUI, puisque l'affaire concerne le syndicat dans son ensemble.
On comprend que ceux qui n'ont aucun intéret à cet équipement, aucune utilité, n'ont pas les fonds, ne vont pas voter pour son installation.
Autre chose serait la demande faite par quelques copropriétaires intéressés, pour un équipement qui serait réservé à leur profit et dont ils supporteraient seuls le financement et l'entretien.
Sauf que vous indiquiez :
- 2. Les copropriétaires favorables à l'ascenseur ne veulent pas du tout d'une installation à leur seul profit.
Conclusion : il faut savoir ce que l'on veut ......
Ajout : l'installation d'un ascenseur à la demande d'un groupe de copropriétaire relève de la maj.art.25 (L.art.25b), bien que s'agissant d'une amélioration, dans la mesure où elle n'entraine aucune aliénation de parties communes (sinon c'est l'art.26).
Il a été jugé que fait pour l'installation d'empiéter sur des parties communes n'était pas appropriation mais simple modification de leur usage dans un intéret commun, l'ascenseur étant susceptible de bénéficier à tous les copropriétaires (ou à une majorité d'entre eux) (CA Rennes, 27.09.2005).
Que ceux qui souhaitent cet équipement montent un dossier (sans doute celui déja présenté) et le propose à l'AG, autorisation de "travaux privatifs" qui relève de la maj.art.25.
En cas de refus de l'AG, un recours au juge est possible afin d'obtenir l'autorisation judiciaire de réaliser les travaux d'installation de cet ascenseur. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 mai 2013 : 18:16:47
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Dans tous les cas de création d'ascenseur il y a emprise sur un volume d'espace qui est partie commune, c'est le volume de la trémie au minimum, et parfois le volume du local des poulies et encore celui de la machinerie.
C'est pourquoi il faut un vote de tous les copropriétaires.
Mais alors pourquoi la majorité de l'article 25 suffirait-elle lorsqu'il s'agit d'une amélioration financée par certains copropriétaires seulement ????
Ben ! Euh ! A la vérité rien ne permet vraiment de dire qu'elle suffit sauf ce brave arrêt de Rennes cité par Gedehem. Juridiquement il est boiteux surtout que jusqu'à présent on a considéré que le nouvel ascenseur devait être considéré comme une partie commune aux seuls copropriétaires ayant financé l'opération.
On a été jusqu'à prétendre que le syndic n'avait pas à s'occuper de cet ascenseur qui n'ést d'ailleurs utilisé que par ses constructeurs. Un vrai casse tête était l'assurance de l'appareil
En hauts lieux on a pris conscience de la controverse au moment de l'adaptation pour les fauteuils des handicapés. A qui devait-on notifier les PV d'infraction pour les ascenseurs non traités ?
Personnellement j'ai toujours pensé que l'art. 25 b ne s'appliquait qu'à la réalisation de l'installation mais qu'un vote de tous les copropriétaires était préalablement nécessaire pour l'autorisation d'emprise.
Dans la pratique, elle était rarement refusée, sauf dans les cas où certains copropriétaires objectaient des motifs sérieux de refus. On butait alors sur le refus de cession d'emprise mais on aurait ensuite buté sur la réduction de largeur de l'escalier ou autre chose.
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Gédehem
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Posté - 15 mai 2013 : 10:27:10
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Mais alors pourquoi la majorité de l'article 25 suffirait-elle lorsqu'il s'agit d'une amélioration financée par certains copropriétaires seulement ????
Parce qu'il n'y a pas "amélioration" pour le syndicat, L.art.30 ne visant QUE les améliorations qui seraient destinée au syndicat dans son ensemble.
Demandée par un copropriétaire, l'autorisation de réaliser des travaux privatifs conformes à la destination de l'immeuble n'entraine aucune 'amélioration' pour la collectivité "syndicat".
C'est ce qui distingue sur ce point les travaux privatifs de ceux collectifs.
S'il y a refus de l'AG, qui ferait référence à la maj.art.26, le demandeur est recevable d'une action devant le TGI pour abus de majorité afin d'obtenir une autorisation judiciaire .
Concernant l'arrêt de Rennes, il ne porte pas sur la question de savoir s'il doit y avoir recours à la maj. art.26 pour délivrer l'autorisation prévue
Il estime, à juste raison, que la construction d'un ascenseur demandée par certains n'entraine pas "appropriation de parties communes" dans la mesure où un empiétement ne modifirait pas l'usage de cette partie commune.
Par exemple, l'escalier de 1,20 de large qui serait à 1,10 après travaux.
L'usage de la partie commune : je me demande ce que peut-être l'usage du volume d'espace jusqu'ici inoccupé (le grand trou vide au milieu de la cage d'escalier), espace dans lequel peut être implanté l'ascenseur envisagé sans porter atteinte à quelque droit ou usage que ce soit. |
Édité par - Gédehem le 15 mai 2013 10:37:26 |
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