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Gédehem
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 Posté - 23 mai 2013 : 15:36:18
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L'arret de la CA PAris rapporté plus haut par Prospère est très contestable sur le fond !
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
La question "générique" inscrite à l'ODJ est destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic.
Ceci, abstration faite que pour le syndic il ne peut s'agir d'un "renouvellement", le mandat de syndic étant à durée déterminée, mais d'une nouvelle désignation pour un autre mandat, éventuellement selon d'autres conditions.
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
On peut accessoirement noter qu'ils s'agit d'arrets de la même CA Paris !!! 
Autrement dit, s'appuyer sur D.art.13 pour justifier la solution est juridiquement très contestable, ne tient pas la route !
En revanche, c'est sur ce point que la Cour aurait du s'appuyer, JPM le rappelle très bien, c'est l'absence d'une proposition de "contrat de syndic", prévu D.art.29 et dont la présentation est imposée par D.art.11, qui devait motiver la sanction !
On peut au final se satisfaire de la solution adoptée, même si le motif avancé ne tient pas !
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Édité par - Gédehem le 23 mai 2013 15:40:35 |
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PROSPER83
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Posté - 24 mai 2013 : 01:05:30
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GEDEHEM 
Ce qui ne tient surtout pas la route, c'est de vouloir opposer des arrêts de 1983 et 1993 à un arrêt du 9/02/2011 pris sur la base de l'art.13 du décret du 17 mars1967 remanié par le décret du 27 mai 2004.
Et sur la base de quelle analyse juridique vous appuyez vous pour décréter que ce serait cet arrêt de 2011 qui serait très contestable sur le fond et non pas ceux que vous citez ?
Par ailleurs une Cour d'appel ne statue que sur les moyens soutenus par le demandeur. La Cour n'avait donc aucune raison de s'appuyer sur l'article 29 du décret si cette irrégularité ne lui a pas été soumise.
Je note que vous paraissez avoir enfin admis l'existence de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 et de sa notion de "contrat de syndic" , du moment que c'est JPM qui le dit, et pas PROSPER83.
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Posté - 24 mai 2013 : 08:14:28
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citation: Initialement posté par PROSPER83
BIBI
L'arrêt du 30 mai de 2012 de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ( pourvoi n° 11-11993) est venu rappeler à tous les prestataires intervenants au sein d'une copropriété que l'assemblée générale était la seule décisionnaire pour tous les contrats souscrits au nom du Syndicat des copropriétaires. Que chaque intervenant professionnel ne pouvait donc ignorer qu'il se devait de vérifier avant toute conclusion ou renouvellement d'un contrat que le syndic en avait bien préalablement reçu l'autorisation par décision d'assemblée générale et qu'il ne saurait s'abriter derrière la théorie du mandat apparent.
Il n'y a aucune raison de restreindre cet arrêt aux seuls contrats et pas aux marchés de travaux nécessitant l'accord d'une assemblée.
En conséquence, si aucune assemblée générale n'a autorisé ces travaux, le prestataire, qui se devait de le vérifier, devra restituer les acomptes perçus et pourra aussi aller se faire voir par les Athéniens qui l'informeront sur les douleurs qu'il pourrait ressentir pour le cas ou il envisagerait des mesures l'encontre du syndicat.
Attention à ne pas faire dire à cet arrêt le contraire de ce qu'il dit :
"Attendu qu'ayant constaté que le contrat n° 1664 avait été souscrit pour une durée de quinze ans renouvelable par périodes de cinq ans et que le contrat n° 1688 l'avait été pour une période de douze mois renouvelable par tacite reconduction et relevé que les deux contrats avaient été signés par la société Sagim, syndic, avec le cachet " syndicat des copropriétaires de Grigny II ", que la société Sagim n'avait pas obtenu l'autorisation préalable de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires et que ceux-ci ne relevaient pas de l'administration courante et n'avaient pas pour objet des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était tenue de procéder, ni à une recherche relative à la qualité de mandataire qualifié du syndic que ses constatations rendaient inopérante, ni à une recherche non demandée sur la ratification du mandat, a pu retenir qu'il incombait à la société Alarm'veille de vérifier si le syndic était autorisé à souscrire les contrats et que cette société ne pouvait pas valablement opposer sa croyance légitime dans les pouvoirs du syndic ni invoquer la théorie du mandat apparent, et a ainsi légalement justifié sa décision".
La Cour de cassation considère que c'est parce que le contrat en question ne relève manifestement pas de "l'administration courante" qu'il aurait dû être voté par l'assemblée. A contrario, cet arrêt confirme que les contrats relevant de l'administration courante n'ont pas besoin de l'être !
En fait, ces derniers sont autorisés dans le cadre du vote du budget. |
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PROSPER83
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Posté - 24 mai 2013 : 10:52:04
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Bonjour et réponse à Rédaction UI
La Cour de cassation considère que c'est parce que le contrat en question ne relève manifestement pas de "l'administration courante" qu'il aurait dû être voté par l'assemblée. A contrario, cet arrêt confirme que les contrats relevant de l'administration courante n'ont pas besoin de l'être !
En fait, ces derniers sont autorisés dans le cadre du vote du budget
Mais je n'ai jamais prétendu le contraire !
BIBI
Sachant que l'ex syndic "non pro" a signé des devis et commandé des travaux qui ne seront pas provisionnés .. et que :
- 35 000 e d'acompte ont été versés (" il y a 10 mois !!!!" pour certains .. )
PROSPER83
Il n'y a aucune raison de restreindre cet arrêt aux seuls contrats et pas aux marchés de travaux nécessitant l'accord d'une assemblée[/u].
Il ne me semble pas que des travaux dont le seul montant de l'acompte se monte déjà à 35 000 € rentre dans le cadre de la gestion courante |
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Gédehem
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25
Posté - 24 mai 2013 : 11:07:59
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Cas classique pour le contrat d'assurance de l'immeuble, entre autres contrats.
Prosper ecrivait aussi :
"Ce qui ne tient surtout pas la route, c'est de vouloir opposer des arrêts de 1983 et 1993 à un arrêt du 9/02/2011 pris sur la base de l'art.13 du décret du 17 mars1967 remanié par le décret du 27 mai 2004."
Il est nécessaire d'avoir connaissance de l'histoirique des textes pour ne pas se fourvoyer dans les réponses !
D.art.13 d'origine 1965, avant la réforme de 2004 :
"L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les norifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret."
Autrement dit, pas de changement sur le fond du litige.
L'arrêt de 2011 à été rendu au regard des mêmes dispositions que celles qui s'imposaient pour les arrets de 1983 et 1993, les questions inscrites pouvant être amendés, rectifiées, sous réserve de ne pas modifier le sens général de la question inscrite.
S'agissant de désigner le syndic, il importe peu que soit précisé "renouvellement cabinet X", la question 'générique' inscrite étant destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic.
En revanche, et c'est sur ce seul point que la solution pouvait être motivée, il n'était pas joint à la convocation une proposition de '"contrat", ainsi que l'impose D.art.11 "pour la validité de la décision" .
ajout :
"Il ne me semble pas que des travaux dont le seul montant de l'acompte se monte déjà à 35 000 € rentre dans le cadre de la gestion courante"
C'est la nature des travaux qui le détermine, certainement pas leur montant. |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2013 11:23:53 |
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PROSPER83
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Posté - 24 mai 2013 : 11:43:31
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S'agissant de désigner le syndic, il importe peu que soit précisé "renouvellement cabinet X", la question 'générique' étant de pourvoir le syndicat d'un syndic.
Sauf que ce n'est pas le syndic GEDEHEM qui puisse se prétendre plus qualifié qu'une Cour d'Appel pour savoir en l'espèce ce qui importe ou pas en ce domaine.
Or, entre opter pour un syndic professionnel, donc doté des garanties imposées par la loi, et un syndic bénévole, aux compétences totalement inconnues et doté d'aucune garantie, il ne peut pas y avoir de similitude dans l'interprétation de la résolution portée à l'ordre du jour.
En revanche, et c'est sur ce seul point que la solution pouvait être motivée, il n'était pas joint à la convocation une proposition de '"contrat", ainsi que l'impose D.art.11 "pour la validité de la décision" .
La logique de la décision de la CA de Paris de ne se référée qu'à l'art. 13 est absolument justifiée. Dans la mesure ou la question n'était pas prévue à l'ordre du jour, il ne pouvait donc à l'évidence y avoir une proposition de contrat jointe à celui-ci.
Donc la Cour a statué sur l'irrégularité qui lui a été soumise sans avoir à faire de quelconques extrapolations. |
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Gédehem
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27
Posté - 24 mai 2013 : 12:34:06
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On tourne en rond, puisque la même Cour avait déja noté "Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ...."
Le problème, sans doute, c'est que les demandeurs n'ont pas mis en avaint cet élément, pourtant bien connu, une assemblée n'étant pas une chambre d'enregistrement de décisions machées d'avance.
Ce qui est contestable ici ce n'est pas au final la solution adoptée : nullité de la décision.
Ce qui est irrégulier sur le plan du droit c'est de s'appuyer sur D.art.13, la question de la désignation d'un syndic étant bien inscrite à l'ODJ.
Le seul point juridiquement incontestable, c'est l'absence de présentation d'une proposition de "contrat" avec la convocation.
C'est au visa de D.art.11 que la décision pouvait/devait être annulée, certainement pas sur celui de D.art.13.
"entre opter pour un syndic professionnel, donc doté des garanties imposées par la loi, et un syndic bénévole, aux compétences totalement inconnues et doté d'aucune garantie, il ne peut pas y avoir de similitude dans l'interprétation de la résolution portée à l'ordre du jour."
Curieuse approche, à coté de la plaque !!!
Il s'agit là d'une appréciation qui relève du seul pouvoir de l'assemblée, certainement pas du juge, qui ne peut se substituer à elle (aux copropriétaires) pour juger de ce qui est bon pour le syndicat !
Choisir entre Pierre ou Paul pour être syndic, apprécier la compétence, les qualités de l'un ou de l'autre, relève du seul pouvoir du syndicat.
Hormis les cas prévus par les textes (en part. D.art.46 et 47), le mandataire du syndicat ne peut être désigné que par son assemblée.
Ce n'est pas la 1ère fois ni la dernière qu'un jugement ou un arret tord le cou aux règles de droit.
Par exemple, tout le monde a en mémoire cet arret de la CA d'Aix en P qui a validé la détention de plus de 3 mandats pour un administratreur de biens, arret unique très contestable et contesté qui n'est, hélas, pas aller en Cassation.
Mais personne n'en fait mention (*) parce qu'il est irrégulier dans ses motifs et surtout dans sa solution.
(*) sauf pour pointer du doigt la pirouette juridique très contestable. |
Édité par - Gédehem le 24 mai 2013 14:18:01 |
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PROSPER83
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Posté - 24 mai 2013 : 14:36:26
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GEDEHEM -Il s'agit là d'une appréciation qui relève du seul pouvoir de l'assemblée, certainement pas du juge, qui ne peut se substituer à elle (aux copropriétaires) pour juger de ce qui est bon pour le syndicat !
D'accord sur un point mais aussi pas du tout d'accord avec vous en tant que copropriétaire. S'il s'agit en effet d'une appréciation relevant du seul pouvoir de l'assemblée, il n'en demeure pas moins que pour pouvoir décider entre ces deux options totalement différentes, les copropriétaires doivent être clairement et préalablement informés sur justement ce qui les différencies et ces deux options doivent impérativement être formulées dans l'ordre du jour.
Le choix d'un syndic bénévole ne saurait donc être considéré comme une roue de secours que l'on peut utiliser en cours d'assemblée parce que la désignation du syndic professionnel aurait échoué. Dans ce cas, si tous les recours offerts par les articles 25/1 de la loi et 19 du décret ont été épuisés en vain c'est directement l'art D46 ou 47 qui doit s'appliquer et certes pas le recours à un syndic bénévole.
Quant à dire qu'il s'agit de la même Cour d'appel, vous n'êtes pas sans ignorer que la Cour de Paris est constituée de plusieurs chambres, qu'entre 1983 et 2012 tous les juges qui y siègent ne sont certainement plus les mêmes et que les revirements de jurisprudence sont plus que courants, notamment en ce qui concernent la copropriété.
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Gédehem
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29
Posté - 24 mai 2013 : 15:57:59
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"il n'en demeure pas moins que pour pouvoir décider entre ces deux options totalement différentes, les copropriétaires doivent être clairement et préalablement informés sur justement ce qui les différencies ..."
OUI ! C'est l'objet du "contrat" qui doit être joint à la convocation.
"... et ces deux options doivent impérativement être formulées dans l'ordre du jour."
NON, puisque c'est l'objet des propositions (contrats) qui sont jointes à la convocation en complément de la question inscrite.
Pour des travaux, est inscrite sur la convocation la question "Réfection des façades de l'immeubles" ...avec mention "devis joints". ....propositions annexées à la convocation.
Il n'est pas prévus "réfection des façades avec entreprise X, Y ou Z selon tels prix ......"
S'agissant du syndic : les textes ne font aucune distinction entre "syndic" …. "syndic" …et "syndic", qu’il soit pro, non pro, ou pdt-syndic dans un syndicat coopératif.
Il n'existe que LE syndic. La question "de base", générique : "Désignation du syndic", peu importe les temes ou la phraséologie utilisée.
Ce dont il s’agit pour la désignation du syndic, c’est la "délégation de pouvoir qui est donnée, du « mandat », acte juridique qui est étranger à toute autre considération, de compétence, de qualité, acte identique quelque soit la forme du mandataire du syndicat (un écrit, un "contrat" n'est même pas nécessaire : voir loi Hoguet)
Un peu comme pour le "quitus", ici aussi acte juridique valant décharge de responsabilité sans lien avec l’appréciation que l’on peut avoir par ailleurs de la personne déchargée.
Il faut distinguer la « délégation de pouvoir », le mandat, des modalités/conditions d’exécution de ce mandat, le « contrat ».
Pour la ‘jurisprudence’, on sait qu’elle fait parfois la girouette selon le sens du vent.
Il n’en reste pas moins qu’elle est constante sur des principes juridiques immuables : que l’on soit au Parlement européen, à l’Assemblée Nationale, ou dans l’association "Les joyeux joueurs de pétanque de la Place Mondésir" à Cucugnan sur Yvette, en passant par le syndicat "Résidence des Oiseaux" au 25 de la rue des Canaris dans la même ville, il est constant qu’il est dans la nature même de toute assemblée ..."..... de débattre des questions inscrites à l'ODJ, et qu'il est de l’essence même de la libre discussion, de la confrontation des opinions qui doit s’instaurer au cours des débats, que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour.
C'est ainsi que cela fonctionne dans nos systèmes démocratiques, et la copropriété est l'un d'eux !
Le "Je ne veux voir qu'une seule tête, la mienne", est à rechercher en Corée du Nord et autres systèmes similaires.
C'est sur la base de ce principe de droit que la CA Paris à pris cet arret en 93 :
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. "
J'insiste : la solution adoptée en 2011 n'est pas critiquable par elle-même, conforme aux règles de droit en l'absence de présentation d'un contrat au plus tard avec la convocation comme cela est imposé D.art.11 pour la validité de la décision.
En revanche, le motif avancé au seul visa de D.art.13 est très critiquable, juridiquement infondé, la question essentielle qui est la désignation du syndic étant bien inscrite à l'ODJ.
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Édité par - Gédehem le 24 mai 2013 22:28:06 |
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PROSPER83
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Posté - 25 mai 2013 : 15:08:49
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PROSPER83
"il n'en demeure pas moins que pour pouvoir décider entre ces deux options totalement différentes, les copropriétaires doivent être clairement et préalablement informés sur justement ce qui les différencies ..."
[blue]GEDEHEM
OUI ! C'est l'objet du "contrat" qui doit être joint à la convocation.
"... et ces deux options doivent impérativement être formulées dans l'ordre du jour."
NON, puisque c'est l'objet des propositions (contrats) qui sont jointes à la convocation en complément de la question inscrite.[/blue]
PROSPER83
Ce n'est pourtant pas l'avis de la Cour qui fait bien la différence en stipulant:
"Qu'au surplus, cette même désignation statue sur deux questions distinctes, le non renouvellement du syndic professionnel, d'une part, et la désignation du syndic bénévole d'autre part".
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Posté - 25 mai 2013 : 15:20:58
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Prosper83 : proposition de contrat de mandat qui n'existe pas dans la loi de la copropriété
Mais la mission du syndic est bien définie par la loi !! cette mission est exactement la même pour un syndic pro ou non-pro ! les responsabilités sont aussi les mêmes.
Le contrat ne propose que des clauses incluses dans la gestion courante et d'autres non-incluses, et également des montants d'honaraires horaires pour des vacations diverses et variées.
prosper83 : "il n'en demeure pas moins que pour pouvoir décider entre ces deux options totalement différentes"
Il n'y pas deux options totalement différentes, puisque la mission est identique et que le choix se fait entre le syndic X et le syndic Y !!! peu importe qu'il soit pro ou non-pro !! |
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2013 : 15:35:34
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Qu'au surplus, cette même désignation statue sur deux questions distinctes, le non renouvellement du syndic professionnel, d'une part, et la désignation du syndic bénévole d'autre part".
C'est cela la "pirouette juridique" qui ne tient pas la route !
Les 2 points relèvent de la même question, sont exactement de même nature : "désignation du syndic", décision sur LA délégation de pouvoir.
De plus, les textes ne font aucune distinctionentre "syndic" ..et syndic ! Qu'il soit 'pro' ou non relève de la même désignation.
Il n'existe pas de question spécifique pour le "renouvellement" du sortant d'une part (pro ou non), pour la "désignation" du nouveau d'autre part (pro ou non).
Il n'existe pas une question spécifique, de nature distincte selon qu'il est 'pro' ou 'non pro'
C'est une invention irrégulière, juridiquement infondée !
Prétendre dissocier sur ce point un "renouvellement" et une "désignation" tord le cou à toutes les règles de droit s'agissant pour l'organisme dont il s'agit (ici le syndicat) d'accorder une nouvelle "délégation de pouvoir", la précédente étant à échue au jour de l'assemblée.
L'affaire est identique en présence de 2 proposition pour des travaux : la question de base er "Réalisation de tels travaux", peu importe la présence de 2 ou 3 propositions.
l'ODJ ne prévoit pas :
Travaux de réfection des façades avec X.
Travaux de réfection des façades avec Y
Travaux de réfection des façades avec Z
Il n'y a qu'une seule question portant sur les travaux de réfection des façades, l'AG approuvant ou pas, avec l'une ou l'autre des propositions.
Pour la désignation du mandataire du syndicat c'est la même chose : la délégation de pouvoir, le mandat est identique, la question unique, peu importe le nombre de candidat, renouvellement ou pas et le choix de l'assemblée, après exercice de son droit d'amendement.
J'insiste encore : c'est l'absence de proposition d'un "contrat de mandat" qui entachait de nullité la décision, certainement pas une entorse à D.art.13 !
Mais nous noterons qu'au final, la solution est conforme : nullité de la décision. |
Édité par - Gédehem le 25 mai 2013 15:46:59 |
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Posté - 25 mai 2013 : 15:54:55
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prosper : le mandat de syndic se terminant à l'AG, les 2 ou 3 syndics proposés partent sur la même ligne : les pros ou les non-pros !
Un avantage est certain pour le sortant car les copros n'aiment pas ce genre de changement.
Mais il s'agit de la désignation du syndic sur une mission fixée par la loi ! le mandat de contrat joint n'est qu'une inforamtion sur les honoraires que l'AG " décidera" !
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