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alain collet
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PostĂ© - 18 mai 2013 :  10:47:33  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
un copro a présenté la résolution : percer la facade 2 trous de 200 mm pour la pose d'une clim pour son appart ...

Devant l'hésitation de l'assemblée, le syndic en tant que secrétaire d'AG, a proposé que cette résolution soit votée pour ce copro en tant qu'action expérimentale n'ayant pas force de loi pour cette copro.
La résolution amendée fut votée OUI.

Est ce bien légal qu'une décision favorable à un copro (membre du CS), ne puisse pas se généraliser obligatoirement à tous les copros ?
dit autrement, une résolution à titre expérimental a t elle de la valeur ou pas ?
merci
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alain souhaite un syndic honnête et qui ne nous mente pas. Illusion ? J'espère encore

Édité par - alain collet le 18 mai 2013 14:26:03


philippe388
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 1 PostĂ© - 18 mai 2013 :  13:16:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
alain collet : le B.A.BA pour un syndic.

Application de l'article 25.b de la loi de 1965 : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Si l'AG adopte cette résolution, elle concerne TOUS les copros, et cela ne peut pas être un accord expérimental !! TOUS les copors ont les mêmes droit et les mêmes devoirs !

Tout copro pourra donc poser une Clim. MAIS cela demande une résolution de l'AG, afin que ces travaux respectent LE cahier des charges précis adopté par l'AG par cette première demande.

Le syndic devait expliquer la loi et ne pas inventer une adoption expérimentale; l'AG adopte ou rejette des travaux privatifs sur des bases précises.

ET si cette expérimentationn'est pas concluente, l'AG devra voter le démontage de cette installation, mais qui va payer ?? ce copro ? ou Tous les copros ? que dit le texte de cette résolution sur cette expérimentation ??

Un copropriétaire qui se verrait refuser la même pose de clim. gagnera son proçès pour abus de majorité.

Que ce copro. soit au CS n'a aucun rapport avec l'adoption de travaux privatifs affectant les parties communes, article 25.b

alain collet : que dit votre RDC sur la pose de clim ??

Numero6
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 18 mai 2013 :  13:21:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
alain collet : que dit votre RDC sur la pose de clim ??

Le problème n'est pas tant la clim que le percement des trous dans le mur , non ?

philippe388
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 18 mai 2013 :  13:33:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
numero 6 : la pose de clim demande quelques trous, mais surtout la pose de goulottes extérieures - problème d'esthétique évident- et le bruit qui est toujours présent.

le bloc de clim. est à l'extérieur, quid de l'esthétique de l"immeuble ! Tout cela a du être évoqué lors de l'AG.

Cette résolution de percer les 2 trous de 20 m/m dans la façade n'est pas le problème principal dans la pose de clim. Le CS devait étudier ce dossier et proposer une résolution plus large avec un chaier des charges précis !

L'action expérimenantale liée à 2 trous de 20 m/m !! du " roulage dans la farine"???


Numero6
Modérateur



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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 18 mai 2013 :  13:41:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je connais. j'ai mis + 6 ans pour avoir l'autorisation de l'AG pour installer une clim en rez de chaussée pour un commerce.....Pour le bruit...pour l'évacuation de l'eau....pour l'esthétique , pour.... pour .....

alain collet
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 18 mai 2013 :  14:14:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
philippe388
L'action expérimenantale liée à 2 trous de 20 m/m !! du " roulage dans la farine"???

pas réellement. la clim est intérieure et seuls 2 trous dans la facade pour aspiration et évacuation ...
Le RDC date de 1973 et ne parle pas de clim (Ă  valider si ...)

Je mets ici le texte de la résolution du PV que je vais commenter après.
RESOLUTION N°25: A la demande de M. xxxx , autorisation à donner pour la pose d'un climatiseu r avec réalisation de trous en façade (courrier + descriptif joints). Article 25 ou à défaut article 25-1.

L'Assemblée Générale, après délibération, autorise M. xxxx à poser un climatiseur et à réaliser des trous en façade, diamètre 250mm environ .

Il est bien précisé que cette autorisation est nominative. En aucun cas d'autres personnes ne pourront effectuer ces travaux sans autorisation expresse du Syndic et du Conseil Syndical. Cette autorisation est donnée à titre d'expérience . L'Assemblée prend bien acte de cette condition.

M. xxxx s'engage à faire ces travaux dans les règles de l'art. Un cahier des charges sera élaboré
par le Conseil Syndical en cours d'année et proposé à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.

Abstentions : NĂ©ant Votes contre : NĂ©ant
Votes pour : 40 copropriétaires représentants 72763 tantièmes 1 100000 tantièmes.

Résolution adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Soit 72763 tantièmes /100000 tantièmes.

Cette personne est de plus mon voisin et affectivement je crains le bruit induit, tout en ne souhaitant pas m'opposer Ă  mon voisin.

L'objectif de ma question est davantage lié au formalisme à savoir : le "oui pour Mr XXXXX et après on verra"
le syndic (à mes yeux) a cherché à tordre l'esprit de la copro pour continuer à faire plaisir à certains de notre copro (membre gentil du CS).

Cela démontre encore une fois la nature "un peu spéciale" de notre syndic (filiale d'un grand groupe) qui ... cherche à s'attirer la sympathie (fidélité ?) des membres du CS. (sujet déjà évoqué sur UI)

J'ai un avis sur le texte proposé en AG ici mais je cherche à voir confortée (ou pas) mon analyse avec des arguments que je vais bien sûr reporter à mon syndic.
Les délais des 2 mois pour contester le PV D'AG est passé mais cela ne m'empêchera pas d'exploiter en temps utile cette faiblesse de ce syndic (si cela est bien avéré Bien sûr)

(grand sincère merci à Philippe388 pour son retour)
Signature de alain collet 
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Édité par - alain collet le 18 mai 2013 14:17:21

philippe388
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 18 mai 2013 :  15:33:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
alain collet : En aucun cas d'autres personnes ne pourront effectuer ces travaux sans autorisation expresse du Syndic et du Conseil Syndical.

Voilà une phrase qui est totalement hors la loi !! le syndic n'a aucun pouvoir de décision, et le CS aussi. Ils ne peuvent donc pas accorder ou refuser de faire des travaux à des copros !! le B.A.BA !!!

SEULE l'AG décide en copropriété.

Cette décision est contestable. Le fait quye ce soit un grand groupe financier, n'a pas grand chose à voir avec l'attitude du syndic dans cette décision et de sa proposition hors la loi de 1965.

Il est évident que cette décision est nominative car c'est à la demande d'un seul copro.; SI vous désirez poser une clim intérieur comme ce voisin, il vous faudra demander l'accord de l'AG. Un refus sera un abus de majorité!

A titre d'expérience pour 2 trous dans la façade !!! heureusement le ridicule ne tue pas!! mais les moutons suivent !

alain collet : les 2 mois sont dépassés,mais vous ne pouviez pas contester cette décsion puisque vous avez suivi les autres copros !!!! SEULS les oppposants et les défaillants peuvent contester une décision d'AG dans les 2 mois suivant la réception du PV.

Si vous voulez contester une décision d'AG, vous allez devoir attendre la prochaine AG? demander la pose d'une clim dans les mêmes conditions que votre voisin. Vous pourrez alors contester un éventuel refus, et un abus de majorité.







GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 18 mai 2013 :  16:44:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'autorisation dont il s'agit L.art.25b est obligatoirement nominative, portant sur les travaux précis tels qu'ils sont soumis à l'AG dans le dossier joint à la convocation, ou selon ce que précise l'assemblée.

L'autorisation dont il s'agit L.art.25b est de la seule compétence de l'AG, sur un dossier qui lui est soumis, ou au moins sur le projet de résolution, ainsi qu'il est prévu D.art.11.

Il y a des lustres qu'il a été rappelé qu'elle n'entre pas dans le champ de compétence du syndic ni même du CS, ce que n'ignore pas un bon professionnel de la gestion immobilière, ce que ne devrait par ignorer un CS chargé de controler la gestion et donc les actes du syndic.
Le RDC ne peut non plus prévoir une telle autorisation : une telle clause est réputée non écrite.

Ajout :
Si par bêtise le syndic donnait demain une telle autorisation, non seulement il engagerait sa responsabilité, mais aussi celle du propriétaire qui effecturait des travaux sans décision d'AG, lequel peut se retourner sur le syndic dans la mesure où il subirait un préjudice, ce qui est quasi toujours le cas.
Tout copropriétaire pourrait demander la remise en état d'origine, et ce durant 10 ans (L.art.42 al.1)

Édité par - Gédehem le 18 mai 2013 16:54:39

alain collet
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 18 mai 2013 :  18:45:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
philippe388
Cette décision est contestable. Le fait quye ce soit un grand groupe financier, n'a pas grand chose à voir avec l'attitude du syndic dans cette décision et de sa proposition hors la loi de 1965.
bien sur mais je tenais Ă  souligner la "nature non professionnelle" de mon syndic qui ose Ă©crire dans un PV d'AG une telle "c.nnerie"
Il appartient Ă  un grand groupe et cela n'est pas Ă  l'honneur de ce grand groupe C.....

citation:

alain collet : les 2 mois sont dépassés,mais vous ne pouviez pas contester cette décsion puisque vous avez suivi les autres copros !!!! SEULS les oppposants et les défaillants peuvent contester

j'avais de quoi annuler tout l'AG mais ne l'ai pas fait pour ne pas paraitre betement pointilleux mais j'ai semé pour la suite ...
. J'ai été (avec qq autres) opposant (réserves) pour les comptes, le quitus.
Pour le syndic j'ai émis des réserves (SAS) ...
je prépare le prochain round en dec 2013. D'où les questions ...
Signature de alain collet 
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Édité par - alain collet le 18 mai 2013 18:47:17

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 18 mai 2013 :  19:04:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n'y avait pas matière à contester la décision d'AG rapportée.
Confier au syndic et/ou au CS la délivrance d'une autorisation n'est pas en soi, dans ses modalités, un vice de forme.

Ce qui sera contestable, et durant 10 ans, c'est la délivrance par le syndic ou le CS d'une telle autorisation, peu importe la décision d'AG, ou une clause du RDC .

alain collet
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 18 mai 2013 :  19:21:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Il n'y avait pas matière à contester la décision d'AG rapportée.
Confier au syndic et/ou au CS la délivrance d'une autorisation n'est pas en soi, dans ses modalités, un vice de forme.

oui je sais j'avais la possibilité d'annuler en TGI car le rapport du CS et le document des rémunérations du syndic n'étaient pas dans la convocation.
Cela m'a permis de semer ...pour le futur.
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philippe388
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 18 mai 2013 :  19:35:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
alain collet : attention, êtes vous si sur que le tribunal va annuler une AG car il manque le montnat des rémunérations du syndic et le rapport du CS !!! Pas si sur. Le syndic ne sera pas sanctionné la dessus !

Il en faut beaucoup plus pour annuler une AG.

alain collet : pourquoi avoir voté pour la résolution de la clim ?? pas très logique.

Le "grand groupe" financier n'est pas responsable d'une certiane incompétence de certains employés.

alain collet : des réserves sur le vote du quitus ??? l'AG le donne, ET c'est une grosse " c......ie, ou le rejette. Rien à rejetter la dedans.

Pour info le quitus n'existe pas en copropriété; invention des syndics qui le propose pour se garantir de fautes éventuelles !! une assurance vie !! ce vote du Quitus n'est pas une approbation sur le " bon travail " accompli par le syndic mais un acte juridique important.



nefer
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 18 mai 2013 :  19:52:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
voulez vous dire que la proposition de contrat du syndic n'Ă©tait pas jointe Ă  la convocation ?

alain collet
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 18 mai 2013 :  21:59:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
philippe388

alain collet : attention, êtes vous si sur que le tribunal va annuler une AG car il manque le montnat des rémunérations du syndic et le rapport du CS !!! Pas si sur. Le syndic ne sera pas sanctionné la dessus !
Il en faut beaucoup plus pour annuler une AG.
source site JMP = les 2 manques sont chacune une cause suffisantes d'annulation car l'info préalable au copro est incontournable (même si aucun vote n'y est attaché).
si besoin je peux rechercher le texte (JPM) ...

De toutes façons, l'idée n'était pas aller au TGI mais de ... préparer la suite

citation:

alain collet : pourquoi avoir voté pour la résolution de la clim ?? pas très logique.
je ne pensais pas que cette résolution allait passer. Le syndic /secrétaire a sorti de son chapeau la "résolution expérimentale" et que personne ne s'opposait ...
ce copro est mon voisin direct (sympa ) et ...

C'est l'aspect expérimental qui me choque bien sur. Est ce bien normal pour un syndic qui représente la loi aux yeux de tous (sauf moi bien sur) (le sachant comme dirait Gedehem) peut user d'un tel stratagème ? Je réfléchis à la bonne manière d'exploiter sa magouille ...

citation:

Le "grand groupe" financier n'est pas responsable d'une certiane incompétence de certains employés.
si pour moi car il possède 100% de cette filiale !! que le DG met en avant (publiquement) la déontologie, admet que son personnel a besoin de formation ...
d'oĂą l'importance que j'attache Ă  la question de JPM "syndic = personne physique"

citation:

alain collet : des réserves sur le vote du quitus ??? l'AG le donne, ET c'est une grosse " c......ie, ou le rejette. Rien à rejetter la dedans.
ce n'est pas ce que j'ai voulu dire. J'ai émis des réserves sur les comptes (suivant en cela les recommandations de Gedehem), j'ai voté contre le quitus.

La prochaine fois, je vais bétonner un max le formalisme de l'AG, des réserves, de la rédaction en séance du PV, exiger que les réserves soient reportées ...
oui j'apprends !!!

je continue Ă  sensibiliser les copro voisines dont la mienne sur tous ces sujets Cela me prend du temps mais qq part, cela commence Ă  marcher. on verra bien
la lutte continue ... pour un syndic plus respectueux ...
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Édité par - alain collet le 19 mai 2013 11:21:14

alain collet
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 20 mai 2013 :  11:30:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

alain collet : attention, êtes vous si sur que le tribunal va annuler une AG car il manque le montnat des rémunérations du syndic et le rapport du CS !!! Pas si sur. Le syndic ne sera pas sanctionné la dessus !
Il en faut beaucoup plus pour annuler une AG.

voir le topic intéressant
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=15481
qui traite uniquement de l'une de ces 2 causes
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alain collet
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 20 mai 2013 :  12:06:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
RESOLUTION N°25: A la demande de M. xxxx , autorisation à donner pour la pose d'un climatiseu r avec réalisation de trous en façade (courrier + descriptif joints). Article 25 ou à défaut article 25-1.

L'Assemblée Générale, après délibération, autorise M. xxxx à poser un climatiseur et à réaliser des trous en façade, diamètre 250mm environ .

Il est bien précisé que cette autorisation est nominative. En aucun cas d'autres personnes ne pourront effectuer ces travaux sans autorisation expresse du Syndic et du Conseil Syndical. Cette autorisation est donnée à titre d'expérience . L'Assemblée prend bien acte de cette condition.
réflexion pour les puristes ....

analyse TRES TRES pointilleuse et contestataire de ces phrases pour le fun, dans un premier temps ...

L'autorisation est conditionnelle Elle est aussi expérimentale. La condition renferme une clause illégale ("autorisation expresse du Syndic et du Conseil Syndical") car le syndic et le CS n'ont pas d'autorité (seule l'AG peut décider) !!!!

DONC cette condition est illégale et donc la résolution n'est pas valable car elle repose sur une condition non recevable.
donc la résolution est déclarée nulle ...

de plus "expérimentale" souligne le caractère non définitif de cette autorisation ... Peut on en conclure que si l'expérience ne réussit pas, l'autorisation ne tient pas et le copro devra remettre en état et donc retirer son installation et reboucher les 2 trous ?

Qui veut bien réagir pour démonter ou infirmer cette analyse ? je préfère l'avis de personnes de UI ... avant de la proposer à mon syndic (n'est ce pas ?)
merci
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Édité par - alain collet le 20 mai 2013 12:08:06

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 20 mai 2013 :  14:02:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Analyse folklorique !

"L'Assemblée Générale, après délibération, autorise M. xxxx à poser un climatiseur et à réaliser des trous en façade, diamètre 250mm environ .
Il est bien précisé que cette autorisation est nominative"...


Conclusion : l'assemblée a autorisé à M. xxx la pose de la cilm et les travaux, concession d'un droit devenu définitif.

" En aucun cas d'autres personnes ne pourront effectuer ces travaux sans autorisation expresse du Syndic et du Conseil Syndical. Cette autorisation est donnée à titre d'expérience . L'Assemblée prend bien acte de cette condition."

Ces points ne valent que pour l'avenir, ne conditionnent pas le droit accordé, n'entache pas de nullité la décision d'autoriser la climatisation et les travaux.




alain collet
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 20 mai 2013 :  14:54:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
GĂ©dehem
Analyse folklorique ! ...

j'ai bien compris ce que voulait dire le syndic (et que vous avez rappellé).
Mon analyse (TRES CRITIQUE) soumise à la sagacité de UI est une analyse de juriste (que je ne suis pas) qui analyse les mots, les phrases ... et qui interprète au sens du français.

Or en analysant les mots ... mon analyse peut tenir la route. Non ?

Il semble que en justice (jurisprudence connue), le rédacteur à écrit l'inverse de ce qu'il voulait écrire dans un texte officiel et la justice a tranché : le prisonnier fut relaché alors que la décision émise verbalement était contraire.
C'est le texte officiel qui importe d'oĂą mon approche.

Question annexe : le fait que une affirmation illégale (syndic + CS décideurs !!!) dans un texte officiel de cette résolution d'AG n'est il pas utilisable (pour ...)
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philippe388
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 20 mai 2013 :  15:44:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
alain collet : application de l'article 25.b loi de 1965; ne cherchez pas d'autres textes : b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

alain collet : "C'est le texte officiel qui importe d'oĂą mon approche."

Votre texte officiel concernant cet accord est le PV d'AG; l'AG a décidé d'accorder ses travaux à Mr Machin !!! Incontestable. ET seuls les défaillants pourraient la contester dans les 2 mois, car tous les présents et représentés ont voté pour, même vous

alain collet :" DONC cette condition est illégale et donc la résolution n'est pas valable car elle repose sur une condition non recevable.
donc la résolution est déclarée nulle ...
"

alain collet : SEUL le juge peut annuler cette décision, et pas alain collet tout seul !!! Dans les 2 mois, celle-ci ne sera plus contestable ( apr un défaillants).

alain collet : si le CS ou le CS donne l'accord à un autre copro. de faire les mêmes travaux, alors vous aurez matière a contester cet accord, car le syndic et le CS n'ont aucun droit de décision en copropriété ! Seule l'AG décide.

Vous pourrez aussi contester un rejet de l'AG si vous faites la même demande de pose de clim, car elle a accordé ces travaux auparavent, et que les autres clauses de cette résolution ne sont pas valables : accord du syndic ou du CS,....

alain collet : tant que vous n'avez pas contesté au TGI, aucune résolution n'est " illégale "; et tout cela n'est que de la discussion de comptoir !







GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 20 mai 2013 :  17:22:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Mon analyse (TRES CRITIQUE) soumise à la sagacité de UI est une analyse de juriste (que je ne suis pas) qui analyse les mots, les phrases ... et qui interprète au sens du français.
Or en analysant les mots ... mon analyse peut tenir la route. Non ?
"

Il ne s'agit pas de se livrer à une analyse sémantique mais juridique d'une décision d'AG rapportée dans son PV..
Une AG a décidé de donner une autorisation sur un objet précis ainsi qu'il le lui est demandé L.art.25b, acte qui produit un effet juridique.

Le reste n'est que du verbiage sans aucun effet juridique.

Ajout
:
Met avis que malgré tout vous allez avoir raison, et que votre analyse est la bonne puisque c'est votre analyse ....

Édité par - Gédehem le 20 mai 2013 17:26:37

alain collet
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 22 mai 2013 :  10:21:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
philippe388

alain collet : En aucun cas d'autres personnes ne pourront effectuer ces travaux sans autorisation expresse du Syndic et du Conseil Syndical.

Voilà une phrase qui est totalement hors la loi !! le syndic n'a aucun pouvoir de décision, et le CS aussi. Ils ne peuvent donc pas accorder ou refuser de faire des travaux à des copros !! le B.A.BA !!!

SEULE l'AG décide en copropriété.

sans vouloir ergoter, je viens de lire sur un autre post que l'AG peut mandater le CS pour une décision précise (choix d'un prestataire).

Ne peut on pas interpréter le texte de résolution (trous ...) comme "l'AG mandate le syndic et CS pour ...."

Il est clair que cette phrase l'AG mandate ... n'existe pas mais ne serait elle pas implicite ? auquel cas, il n'y aurait rien d'illégal.

merci d'avance de votre réponse
Signature de alain collet 
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