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ALH14U
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 Posté - 19 mai 2013 : 12:36:37
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Que faire ?
L'envoi avec la convocation du compte rendu écrit du mandat du conseil syndical est maintenant obligatoire (décret 17 mars 1967 modifié par le décret du 20 avril 2010)
Que faut il faire le réclamer avant l'AG
Peut on faire annuler a posteriori pour faute grave du syndicat et de son mandataire
Il y a déjà de nombreux conflits et ce compte rendu écrit était très attendu !
Merci.
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alain collet
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Posté - 19 mai 2013 : 14:25:19
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ETASPAK
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 2
Posté - 19 mai 2013 : 14:54:00
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Bonjour,
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise que :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
II. - Pour l'information des copropriétaires :
« 4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; »
Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
Et l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 de préciser :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
A partir de là , s’agissant d’une simple information écrite aux copropriétaires ne faisant pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.
Légalement, il n’y a rien à contester.
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Édité par - ETASPAK le 19 mai 2013 14:55:05 |
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alain collet
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Posté - 19 mai 2013 : 15:02:29
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ETASPAK
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4
Posté - 19 mai 2013 : 15:31:09
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Et JPM de préciser :
« L’omission du rapport du conseil syndical dans la convocation peut donc justifier l’annulation de l’une de ces décisions. Mais, dans ce cas, le demandeur doit rapporter la preuve d’un vice du consentement. »
Et à défaut d’une éventuelle preuve…………...ou d’une éventuelle jurisprudence………..
JPM précise également :
« En l’état des textes, le compte rendu du conseil syndical n’est suivi d’aucun vote sur l’exécution de sa mission. L’assemblée ne peut se manifester qu’à l’occasion du renouvellement éventuel des mandats des conseillers syndicaux. On peut le regretter mais il est prématuré de proposer un remède. Il faut attendre que les copropriétaires, - et les syndics professionnels -, aient pris conscience de la substitution à l’aimable désordre de beaucoup de conseils syndicaux d’un régime juridique fortement charpenté. »
5. OBLIGATION DE RENDRE COMPTE :
http://www.jpm-copro.com/Etude%202-4-4.htm
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Édité par - ETASPAK le 19 mai 2013 15:35:40 |
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alain collet
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5
Posté - 19 mai 2013 : 15:36:28
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ETASPAK
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6
Posté - 19 mai 2013 : 15:58:47
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citation: Initialement posté par alain colletcitation: Mais, dans ce cas, le demandeur doit rapporter la preuve d’un vice du consentement. »[/i]
qq peut il préciser ce que veut dire cette phrase ?
Action en constatation d’inexistence de décisions de l’assemblée générale :[/b]
http://www.jpm-copro.com/Inexistence%20AG.htm
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filomat
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 Posté - 19 mai 2013 : 16:39:30
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Moi non plus, pas de rapport écrit du conseil syndical notifié avec la convocation (pas de question de quitus non plus, "oubliée" par le syndic encore une fois ). Le syndic indique qu'il enverra son rapport moral par pli séparé.
Si le rapport du conseil syndical n'est pas joint à la convocation alors que la loi le prévoit, de deux choses l'une, c'est la faute du conseil syndical ou c'est celle du syndic : De toutes façons le syndic devait une explication sur l'absence de ce rapport (en fait le conseil actuel ne peut se faire aucune illusion sur sa réelection et il a donc virtuellement "démissionné" dans son ensemble, ne se donnant donc pas la peine de rédiger un compte-rendu, telle est du moins mon hypothèse). Je ne suis même pas sûr que ces conseillers se présenteront à l'assemblée, alors pourquoi faire un rapport ?
Il y en aura peut-être un, parmi les moins mouillés, qui viendra faire un vague compte-rendu verbal et bref, mettant l'accent sur son innocence et son désaccord avec les autres conseillers absents, afin que l'assemblée puisse paraitre plus régulière.
Dans beaucoup de copropriétés les conseillers syndicaux n'ont jamais lu la loi de 1965, ils n'ont aucune notion de la mission pour laquelle ils postulent, ils demandent juste à y être présents pour voir comment cela se passe, pour avoir des facilités s'ils ont besoin de renseignements auprès du syndic.
Ils ne savent pas qu'ils sont chargés par l'assemblée de contrôler les comptes et ne savent pas non plus comment on contrôle des comptes et pensent qu'ils sont là pour représenter l'assemblée générale auprès du syndic (selon l'expression de mon syndic il est obligé de tenir compte des avis du conseil syndical car il s'agit d'un organe "représentatif" des copropriétaires, lui non plus n'a pas lu la loi de 1965).
Le conseil syndical ne représente personne d'autre que lui même et il a un "travail" à faire, sur lequel il doit des comptes à l'assemblée.
Comment est ce que je peux voter la rédésignation du syndic, approuver des comptes et un budget prévisionnel, si je n'ai pas le résultat du travail demandé par l'assemblée précédente aux conseillers syndicaux, et accepté par eux ?
Pas de compte-rendu notifié avec la convocation ? Je ne peux pas voter, inutile que je me déplace !
Le conseil syndical considère le compte-rendu obligatoire comme une occasion de se faire envoyer des fleurs (et des applaudissements nourris si possible) ... Quand ils s'attendent à recevoir des tomates ils ne font pas de compte-rendu ! |
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Édité par - filomat le 19 mai 2013 16:47:43 |
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ALH14U
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Posté - 19 mai 2013 : 18:38:42
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Je pense qu'il y a également beaucoup de conseils syndicaux dont la composition est viciée (vérification des droits non faits par les copropriétaires) et dans d'autres cas des copropriétaires trop proche (pour divers raisons,..) du "syndic".
A mon avis l'absence de compte rendu écrit ou un compte rendu trop succinct met en évidence cette proximité anormale qu'il faut savoir et pouvoir analyser,..... dans chaque copropriété et chaque contexte!
Merci pour toutes ces réponses qui sont très intéressantes.
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Posté - 19 mai 2013 : 18:58:11
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filomat : de nouvelles correction à fiare sur le focntionnement de la copropriété :
"pas de question de quitus non plus, "oubliée" par le syndic encore une fois"
Le quitus n'existe pas en copropriété; le syndic ne commet pas d'erreur en ne le proposant pas à l'ODJ; et il évite aux copros de le donner. On ne donne pas quitus au syndic de copropriété !!
"Si le rapport du conseil syndical n'est pas joint à la convocation alors que la loi le prévoit, de deux choses l'une, c'est la faute du conseil syndical ou c'est celle du syndic "
Le syndic n'a rien à voir avec le rapport d'activité du conseil syndical ! SEUL le CS ne respecte pas la loi dans ce cas ! Aux copros présent à l'AG de réclamer au président du CS en début d'AG ce rapport d'activité. Ce rapport doit être lu et expliqué lors de l'AG pour un bon focntionnement de votre SDC, le CS n'a rien à cacher, il est élu pour vérifier ET rendre compte de sa mission à l'AG.
Comment est ce que je peux voter la rédésignation du syndic, approuver des comptes et un budget prévisionnel, si je n'ai pas le résultat du travail demandé par l'assemblée précédente aux conseillers syndicaux, et accepté par eux ?
filomat : la loi prévoit que TOUT copropriétaire puisse vérifier les comptes entre la réception de la convoc. et la date d'AG. TOUS les docs et annexes compatables sont joints à la convocation. TOUT copro. peut donc vérifier tout seul les comptes, et poser toutes les questions lors de l'AG. De plus le CS vérifie les comptes MAIS SEULE l'AG les adopte ou les "accepte". Le CS n'a AUCUN pouvoir de décsion.
filoamt : que vient fiare le renouvellement du syndic dans la vérification des comptes et le rapport d'activité du CS ??
Pas de compte-rendu notifié avec la convocation ? Je ne peux pas voter, inutile que je me déplace !
Comme d'habitude vous pronez pour un absenteisme des copros aux AG !! cette obligation de joindre le rapport d'activité du CS à l'ADJ est très récente !! comment faisiez vous avant sans ce rapport ??
L'essentiel est que chaque copro. lise l'ODJ et TOUS les docs joints à la convoc., vérifie les comptes chez le syndic comme la loi l'y autorise, ET surtout se déplace aux AG ET pose toutes les questions , même celles qui fachent. le silence des copors est une acceptation de la gestion du syndic et de la façon dont le CS controle les comptes du SDC et la gestion du syndic.
filomat : comprenez une fois qu'il s'agit du bien commun Ă tous les copros, et non pas du syndic ou du CS !!  |
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Posté - 19 mai 2013 : 19:29:36
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je ne suis pas certain que le bilan du conseil syndical joint à la convocation, soit une bonne chose : en effet, on peut s'interroger si certains copros ayant ainsi une vision de l'année écoulée, ne se dispense t il pas de venir à l'AG et de se faire représenter. On peut s'interroger...
quant à son absence, les textes ne prévoient pas de sanction alors que déciderait un juge ? il faudrait effectivement que cela porte préjudice "PROUVE" pour qu'un juge annule toute une AG !!!!
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mai 2013 : 20:18:03
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Il faudrait un lien entre l'absence de compte rendu de la mission du CS et surtout son avis sur tel point important soumis au vote, et par ailleurs un préjudice lié à l'adoption d'un point qui ne l'aurait pas été si le CS avait rendu compte ......
Sauf qu'on peut mettre en avant que, même avec un avis du CS qui aurait éré rendu obligatoire, cet avis serait-il défavorable, l'AG aurait pu décider d'adopter le projet, et qu'on ne peut alors avancer un "vice du consentement" ...
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mai 2013 : 12:19:21
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C'est comme si je loue une voiture avec chauffeur ... Et qu'il n'y a pas de chauffeur ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 20 mai 2013 : 12:22:33
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Chez nous on verra comment se passera la prochaine AG en juin (a la dernière AG de notre syndicat, les gardiens de la Paix du Commissariat voisins ont été obligés d'intervenir !).
Syndic et conseil syndical ont tous les deux tords puisque est inscrit
Au point 2
L'assemblée générale prend acte du rapport écrit du Conseil Syndical sur l'année écoulée, joint à la convocation de l'assemblée
OU
L'assemblée générale prend acte du rapport verbal donné en séance par le Conseil Syndical sur l'année écoulée, le Conseil Syndical n'ayant pas souhaité joindre un rapport écrit.
Apparemment il n'y a pas inscrit de vote (Résultat des votes), donc l'agence gère l'ensemble de ces copropriétés et syndicats selon cette méthode !
Le syndic dans le cas présent fait une faute professionnelle en obligeant pas les membres du conseil syndical à rédiger leur rapport, c'est ma conclusion
Cela est complétement illégal, surtout au vu d'intervention fréquentes d'avocats et de problèmes récurrents et encore actuels dans notre syndicat et il y a complicité du conseil syndical et du mandataire '?) du syndicat pour faire passer un rapport verbal de conseil syndical comme une pièce officielle et une preuve engageant le syndicat les copropriétaires à ne pouvoir contester en disant qu'ils n'ont pas pu avoir d'informations sur la gestion.
J'adresse ce projet de délibération abusif à la DDPP et à certaines associations de défense des consommateurs pour que les dirigeants contournant le décret du 20 avril 2010 de cette façon soient sanctionnés.
Dans cette attente encore merci pour vos contributions.
Il faut dénoncer ce détournement de la Loi
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filomat
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Posté - 20 mai 2013 : 12:24:39
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Les conseillers syndicaux qui ne font pas de rapport - écrit et notifié avec les convocations - paient une autre assemblée générale de leur poche !
D'autant plus qu'ils en ont les moyens : J'ai justement un tract sous les yeux m'apprenant qu'une entreprise a(urait) versé récemment une "récompense" en numéraire (je ne donne pas le chiffre exact mais il dépasse les cent mille euros) au président du conseil syndical.
La société en question étant une entreprise conseil dans le dispositif des certificats d'énergie je ne sais pas exactement ce que recouvre ce terme de "récompense" ... S'il s'agit de la valeur des certificats c'est normal, encore que le chèque aurait dans ce cas plutôt été remis au syndic qu'au président du conseil syndical ... Peut-être plus de précisions après l'assemblée.
L'an dernier il avait déjà remporté un "prix" subventionné par le gouvernement et les cabinets d'architectes qu'il avait consacré (avec autorisation de l'assemblée) à l'équipement d'un appartement de démonstration d'économies d'énergies. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 20 mai 2013 12:55:46 |
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alain collet
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Posté - 20 mai 2013 : 12:35:01
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Posté - 20 mai 2013 : 13:07:16
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ALH14U : le syndic ne peut pas avoir tort si le président du CS ne lui remt pas de rapport d"'activité ?? le syndic ne se mêle pas du focntionnement du CS !!! le texte inscris dans la convocation est automatique, et ne met pas en cause le syndioc sur une promesse du CS et de son président de fournir ce rapport avant l'envoi des convosations.
ALH14U :" Le syndic dans le cas présent fait une faute professionnelle en obligeant pas les membres du conseil syndical à rédiger leur rapport, c'est ma conclusion"
MAIS le syndic n'a aucun pouvoir sur le CS !! il ne peut pas obliger celu-ci a remttre un rapport Ă©crit; il ne peut que rappeler la loi et c'est tout !!! Le CS ne rend des comptes que devant l'AG et non au syndic !!! Pas de faute professionnelle sur ce sujet.
C'est à l'AG de prendre des décisions et de ne pas renouveller le mandat de ce CS qui ne communique rien et n'informe pas les copros !!
Cette résolution concernant le rapport écrit n'appelle pas de votes !!! |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mai 2013 : 13:21:36
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Le syndic est chargé de l'organisation de l'assemblée générale, il doit joindre le rapport du conseil syndical aux convocations, c'est une pièce obligatoire ... Comme dirait Gédehem (au sujet du contrat de mandat des syndics bénévoles) "même s'il n'a que trois lignes il faut le joindre quand même", tant que le syndic n'a pas le rapport il ne peut pas convoquer l'assemblée générale. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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alain collet
Contributeur senior
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Posté - 20 mai 2013 : 13:37:34
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Posté - 20 mai 2013 : 14:18:12
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filoamt : "même s'il n'a que trois lignes il faut le joindre quand même", tant que le syndic n'a pas le rapport il ne peut pas convoquer l'assemblée générale."
AIE ??? de quel texte sortez vous cette affirmation ??
filomat : Le Syndic prépare l'OdJ en concertation avec le CS !! c'est la loi. Le CS ne peut ignorer que son rapport annuel d'activité est devenu obligatoire. Mais le syndic doit convoquer l'AG pour adopter les comptes du SDC, pour adopter un budget, pour proposer des résolutions travaux, élir le CS,..... ET l'AG doit se prononcer sur toutes les résolutions en votant.
Que le rapport ne soit pas joint à la convocation ne change rien à la bonne marche du SDC puisque cette résolution n'appelle pas de vote, et quels seraient les préjudices causés par la manque de ce rapport ??
filomat : votre syndic convoque bien votre AG sans rapport joint aux convocs ?? cela change t'il quelque chose dans la gestion de votre SDC ? 
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snp
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Posté - 20 mai 2013 : 19:15:17
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Pourtant ce n’est pas compliqué de « pondre » un rapport.
D’après la loi, il faut un rapport. Soit ! Mais elle ne dit pas explicitement ce que doit inclure ce rapport. De plus il y a des bons rapports, des plagiés (vive le copié-collé), et des mauvais…Donc pour avoir la paix et être conforme à la loi …« trois lignes de blabla » et le tour est joué. Si « on » trouve mon rapport incomplet, inepte ou que sais-je, que ce « on » se fasse élire au CS, il pourra rédiger le rapport tel qu’il le conçoit. Le fait de ne pas élire ou réélire une personne au CS, n’est pas une sanction. Être conseiller n’est pas un titre honorifique et surtout pas rémunérateur.
D’autant plus que tout copropriétaire qui se respecte reçoit le détail des comptes avec la convocation, peut aller vérifier ces comptes, donc le rapport d’activités ne sert pas. Les résolutions concernées, par ce rapport, seraient l’approbation des comptes du budget de fonctionnement, des comptes de travaux effectués, éventuellement pour l’élection du syndic. Les seules choses importantes seraient de signaler les erreurs du syndic, s’il y en a. Mais ces erreurs pourraient être rectifiées au fur et à mesure, si le CS avait effectué un contrôle constant de la gestion du syndic. Donc, rapport inutile.
Par contre, un rapport utile serait que le CS donne des renseignements, des informations sur le pourquoi du comment de ce qu’il projette de faire comme travaux, comme économies d’énergie, comme économies de gestion tout court…et plus si affinité ! En collaboration avec le syndic (ces derniers mots pour éviter une réplique du commissaire politique)
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