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GĂ©dehem
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 Posté - 20 mai 2013 : 19:45:49
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Ce dernier point concerne la politique à venir, dont il est important de parler sans doute lors d'une réunion d'information particulière!
Ce qui est demandé par les textes, et sur le fond logique, c'est le classique "rapport d'activité", que dans d'autres groupements on appelle "rapport moral", même s'il ne l'est pas au propre comme au figuré.
Autrement dit " pour l'exercice passé, qui a fait quoi et comment"
Sauf que chaque CS (son pdt) peut y mettre ce qu'il veut, et que dans certains syndicats, si la forme est respectée, le fond est ce qui manque le plus !
Bien qu'avec les moutons ......
Il ne faut pas se faire d'illusion : les textes, c'est bien, l'implication des copropriétaires et leur volonté c'est bien mieux ! |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2013 19:47:28 |
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Posté - 20 mai 2013 : 20:03:12
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snp : le rapoport du CS en collaboration avec le syndic !!! et NON !
pour votre info : je fais ce rapport écrit du CS depuis 8 ans que je faisais joindre au PV de l'AG. A chaque AG, je faisais un rapport oral sur la base de ce rapport, et le débat commencait sur chaque point de ce rapport - financier ( controle des comptes), point sur les travaux votés, appelés et effectués votés par l'AG précédente, et un point sur les trvaux et problèmes à venir !!!
Pour un CS sérieux et pugnace, pas besoin d'attendre que la loi oblige à produire ce rapport avec l'OdJ !! Le CS DOIT rendre compte de sa mission lors de l'AG.
J'ai réclamé pendant longtemps un rapport du syndic !!! Le syndic est un madataire du SDC, il devrait faire un tel rapport. Chaque copro. pourrait alors se faire une idée précise de la gestion de son SDC.  n'est ce pas snp !  |
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snp
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Posté - 20 mai 2013 : 20:04:33
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OK. Mais quel est l’intérêt de savoir qui a fait quoi et comment ? A part une question d’égo. A moins qu’il y ait des décorations, des bons points, des « images » (ah! souvenirs d’école) ????
Par contre, que le syndic, avec pourquoi pas, le concours du CS, explique dans un rapport pourquoi il y a eu un dépassement du budget, si déficit il y a eu, pourquoi des travaux votés lors de la précédente AG, n’ont pas été effectués ou terminés, si tel est le cas. Là d’accord pour un rapport !
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snp
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24
Posté - 20 mai 2013 : 20:19:38
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Punaise ! Double punition!
Non content d’avoir été vérifié les comptes, il faut se « farcir » un rapport sur ce que l’on a déjà vu et compulsé lors de la réception de la convocation. Ensuite, rebelote, cette fois, oralement. Grand bien vous fasse !
La meilleure façon de contrôler quelqu’un est d’être toujours derrière lui. Si, si, dans tous les cas de figure ! Pourquoi refuser une collaboration étroite et sérieuse entre syndic et CS ?
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GĂ©dehem
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25
Posté - 20 mai 2013 : 22:27:21
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Il faut poser ses valises !
Qu'elle est la mission d'un CS : assister le syndic, controler sa gestion et le fonctionnement du syndicat.
C'est de cela dont il doit "rendre compte", avec à la clé un "avis" au CS sur ces questions, ainsi que sur celles objet de l'ODJ.
S'il s'agit de questions sur le chauffage, il sera avant tout question des difficultés (ou non) avec le chauffagiste. Même chose s'agissant de l'entretien avec l'employé d'immeuble, ou de l'entreprise en charge des espaces verts.
Ou encore des consommations d'eau dont il a été constaté l'augmentation, ce qui explique en partie l'augmentation de la dépense. D'où les fuites à controler chez chacun.
Etc pour d'autres points.
Il ne s'agit donc pas d'égo, puisqu'il ne saurait y avoir de personnalisation dans une instance avant tout collégiale.
C'est le cas dans bien des assiciations pour le "rapport moral".
Lorsque le Pdt de la Cour des Comptes" fait son rapport d'activité, ce n'est pas de lui dont il s'agit.
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 20 mai 2013 : 23:39:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce dernier point concerne la politique à venir, dont il est important de parler sans doute lors d'une réunion d'information particulière!
Ce qui est demandé par les textes, et sur le fond logique, c'est le classique "rapport d'activité", que dans d'autres groupements on appelle "rapport moral", même s'il ne l'est pas au propre comme au figuré.
Autrement dit " pour l'exercice passé, qui a fait quoi et comment"
Sauf que chaque CS (son pdt) peut y mettre ce qu'il veut, et que dans certains syndicats, si la forme est respectée, le fond est ce qui manque le plus !
Bien qu'avec les moutons ......
Il ne faut pas se faire d'illusion : les textes, c'est bien, l'implication des copropriétaires et leur volonté c'est bien mieux !
Ce sujet me rappelle une question posée sur ce forum il y a quelques temps : "le rapport du conseil syndical doit il porter seulement sur l'exercice passé ou bien sur l'action du conseil jusqu'à l'assemblée générale au cours de laquelle il est lu ?"
Un consensus avait été réuni par les contributeurs sur la seconde option (jusqu'à l'assemblée), mais au vu de cette obligation de le joindre aux convocations il me paraitrait logique qu'il soit remis au syndic en fin d'exercice afin que l'assemblée puisse être convoquée le plus tôt possible après la fin de l'exercice et sans attendre la limite légale des 6 mois.
Dans le cas de ma copropriété l'exercice dont avait été chargé le syndic désigné s'est terminé depuis le 1er janvier, et le syndic restera peut-être (s'il n'y a pas de désignation en juin) en place jusqu'au 30 septembre.
Il aura fait pratiquement un an de "rab" (peut-être plus si c'est lui qui est à nouveau sélectionné par l'assemblée).
Il faudrait essayer de rapprocher les années de mandature des années d'exercice.
Supposons que nous changions de syndic en septembre, c'est le nouveau syndic qui présentera pour approbation en 2014 les comptes de l'exercice 2013, alors que cette gestion aura presque entièrement été assurée par le syndic précédent.
Il est un peu normal que les nouveaux candidats postulent pour un mandat de 3 ans car ils ne pourront être jugés au bout d'un an sur une gestion exercée pendant 9 mois par leur prédécesseur et seulement 3 mois par eux-mêmes. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 20 mai 2013 23:41:55 |
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Louis92
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Posté - 21 mai 2013 : 09:50:38
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filomat a écrit citation: Un consensus avait été réuni par les contributeurs sur la seconde option (jusqu'à l'assemblée), mais au vu de cette obligation de le joindre aux convocations il me paraitrait logique qu'il soit remis au syndic en fin d'exercice afin que l'assemblée puisse être convoquée le plus tôt possible après la fin de l'exercice et sans attendre la limite légale des 6 mois. La cause de délai de tenue de l'AG après la fin de l'exercice est la planification de la charge de travail du syndic en coordination avec les disponibilités du CS pour les vérifications et non pas la disponibilité du rapport d'activité du CS ! La date de l'AG est connue par le CS plusieurs mois à l'avance, le CS n'a pas de difficulté à planifier cette activité de rapport ... surtout si le rapport est avancé au fur et à mesure de la survenance des événements importants de la période.
Je laisse Ă d'autres les remarques sur les points suivants.
Cdlt. Louis92.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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28
Posté - 21 mai 2013 : 11:16:54
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La cause de délai de tenue de l'AG après la fin de l'exercice est la planification de la charge de travail du syndic en coordination avec les disponibilités du CS......"
Comme nous ne sommes plus au temps du tam tam ou des signaux de fumée pour la communication, et que les comptes ne se font plus sur un boulier depuis longtemps, il faut au maxi :
- 1 mois pour arréter les comptes,
- 1 mois pour les vérifier et préparer l'ODJ de l'AG annuelle,
- 1 mois pour la convoquer.
Une AG doit se tenir dans les 3 mois, 4 tout au plus en cas d'incident, après la date d'arret des comptes.
Le syndic qui n'est pas en mesure de suivre ce calendrier n'a pas la capacité de gérer le nombre de syndicats dans son portefeillle : mauvaise organisation, pas la bonne structure, manque de personnels, etc ....
Une comptabilité ne se fait pas le dernier jour du dernier mois de l'année, quelque soit l'organisation dont il s'agit.
Comme pour le controle des comptes par le CS, qui doit être trimestriel avec pointage identifié des pièces vérifiées (paraphe/tampon daté), l'arret descomptes en fin d'exercice, même au 31.12, ne demande que quelques heures, au pire quelques jours !
Prétexter l'arret des comptes pour justifier l'impossibilité de les présenter avant 2 mois au moins, ou pour expliquer l'AG convoquée 5 ou 6 mois après l'arret des comptes est injustifiable, inacceptable.
Sauf par les moutons.
Ajout :
Sur le CR d'activité du CS, son imposition par es textes montre que ce n'était pas jusqu'ici (et encore), une préoccupation des CS !
L.art21 prévoit pourtant depuis 1986 qu'il donne son "avis" aux copropriétaires sur toutes les questions pour lesquelles il est sollicité ou dont il se saisi lui même !
Sauf à ce que le CS ne fasse rien du tout, ne se réunisse pas, n'ai aucune activité, ce qui arrive hélas dans bien des syndicats, il est évident qu'un CS qui travail un peu, ne serait que pour vérifier les comptes, a obligation depuis 35 ans de donner son avis, faire une information de ce sur quoi il a travaillé.
Ce n'est donc pas une nouveauté que ce CR d'activité, qui n'a pas besoin d'attendre l'AG pour qu'une information des copropriétaires soit faite . |
Édité par - Gédehem le 21 mai 2013 11:25:45 |
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filomat
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29
 Posté - 21 mai 2013 : 11:50:18
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Voici textuellement ce qui figure dans ma convocation, immédiatement après les 4 premiers points (élection du bureau, président, scrutateurs, secrétaire) :
"Le président ouvre la séance à ... h et passe à l'examen de l'ordre du jour :
compte rendu annuel du conseil syndical : Le rapport du conseil syndical sera présenté en séance, il sera commenté en séance par le président du conseil syndical.
compte-rendu annuel du syndic : Le compte rendu d'activité pour l'exercice écoulé sera adressé à chaque copropriétaire par pli séparé. Il sera commenté en séance par le syndic."
Comme j'ai soulevé la question (le lièvre  ) sur le forum du conseil syndical je suppose qu'il y aura bien au-moins un des présents à l'assemblée qui s'étonnera de ne pas avoir pu disposer du compte-rendu écrit du conseil syndical avant l'assemblée.
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Édité par - filomat le 21 mai 2013 12:04:17 |
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ALH14U
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Posté - 23 mai 2013 : 19:17:17
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Je ne comprend pas vous Ă©crivez en mentionnant un compte rendu annuel de syndic :
Nous n'avons jamais eu de compte rendu et dans les textes de loi ou dans quel décret est ce indiqué ?
Le mandat écrit du conseil syndical figure bien lui dans le décret à l'article 8 II
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 14 mars 2013
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20130521
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filomat
Contributeur vétéran
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31
Posté - 25 mai 2013 : 10:19:03
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Dans la liste des pièces à joindre à la convocation pour l'information des copropriétaires
D11 : "Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :...Pour l'information des copropriétaires ...Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret ..."
D22 : "Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission." |
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Édité par - filomat le 25 mai 2013 12:10:14 |
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Posté - 25 mai 2013 : 10:27:03
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filomat : appuyez vous sur les textes plutôt que sur votre mémoire
le syndic n'a aucune obligation Ă fournir un bilan annuel Ă©crit comme oral  |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 25 mai 2013 : 10:30:01
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Pardon, rambouillet, j'Ă©tais justement en train d'Ă©diter mon message.
Pour ce qui est du compte rendu du syndic (et non du conseil syndical) il n'y a bien entendu aucune obligation, il le fait "de son plein gré" et "parce-qu'il le veut bien" et que "rien ne l'en empêche", et qu'il est peut-être , sait-on jamais en avance sur la loi ?), j'ai juste recopié ce qu'il y avait dans ma convocation pour permettre un parallèle entre les deux.
De plus ce rapport moral du syndic (non obligatoire) est envoyé par pli séparé, il n'est pas dans la même enveloppe que la notification des convocations, peut-être pour éviter toute contestation de la part des candidats concurrents. Et ce pli séparé n'est donc pas non plus soumis à la contrainte des 21 jours (je ne l'ai d'ailleurs pas encore reçu). |
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Édité par - filomat le 25 mai 2013 12:05:56 |
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Calendrier
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34
Posté - 25 mai 2013 : 13:43:29
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Bonjour Ă tous,
Une AG peut-elle être annulée quand le rapport d'activité du CS n'est pas joint à la convocation ?
Peut-on mettre en avant "le vice de consentement" ?
Merci pour vos réponses. |
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Posté - 25 mai 2013 : 15:19:32
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le rapport d'activité du CS qui porte sur les conventions signés avec un tiers n'est donné que pour information (article 11 du décret, paragraphe II) et non pour la validité de la décision (article 11 du décret, paragraphe I) , il y a donc peu de chances d'obtenir du juge qu'il annule une AG pour cette raison. |
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 25 mai 2013 : 15:23:55
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Votre question est fondamentale et explique la désillusion que l'on éprouve souvent avec les divers éléments de la vie
les lois sont belles et les politiques sont très heureux d'en faire,
Mais quand il n'y pas de sanction prévu pour irrespect, le juge ne peut pas proposer de peine,
Dans ce cas on constate une certaine hypocrisie des législateurs qui ont fait une belle loi mais n'ont pas prévu de sanction,..
Ilo en est ainsi pour de nombreux problèmes de société, parfois beaucoup plus grave en terme d'ordre public !
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filomat
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Posté - 25 mai 2013 : 18:01:52
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Pour ce qui est de ma copropriété : Wait and see !On ne va pas plus vite que la musique !
Pour ce qui est de celle d'ALH14U (à moins que nous ne soyons dans la même ), il faut voir, mais à mon avis ce pourrait être un cas d'annulation de l'assemblée (contestation dans les deux mois à partir de la notification du procès-verbal- selon ce qu'il y a dedans - ou les dix ans s'il n'est pas notifié). Cela dépend du contexte.
S'il n'y a pas de compte-rendu verbal en assemblée, évidemment il n'y en n'a pas non plus par écrit.
Mais s'il n'y a pas de compte-rendu, Ă ce moment lĂ on peut plaider l'absence de compte-rendu.
Le procès-verbal des décisions doit-il mentionner le compte-rendu du conseil syndical ? Faut-il faire constater par huissier le compte-rendu ou non en assemblée du conseil syndical ? Vaste sujet
Dans le cas de ma copropriété, tout ce que je sais, pour le moment, c'est que c'est un point de l'ordre du jour qui suit immédiatement lla constitution du bureau.
Toujours dans le cas de ma copropriété c'est la technique du rouleau compresseur : Cela prend le temps qu'il faut (c'est un gros navire) mais ça finit toujours par le faire.
Vous allez me dire qu'un gros navire peut couler aussi bien que les petits bateaux !
Le but probable (selon mon hypothèse) du conseil syndical et du syndic étant( de mon point de vue) d'essayer de faire venir un maximum de présents à l'assemblée (curieux d'avoir l'information) afin d'espérer décrocher le tiers des tantièmes fatidique pour obtenir la désignation du syndic et l'élection des conseillers syndicaux. Assemblée manipulable par les pratiques bien connues, un compte-rendu écrit préalable aurait pu "déflorer" l'information et anéantir un éventuel effet de surprise.
A la dernière désignation on a attendu les derniers retardataires pendant une heure avant de commencer !
Mais justement la loi dit que l'information doit être notifiée avec les convocations. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 25 mai 2013 18:58:54 |
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GĂ©dehem
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Posté - 25 mai 2013 : 19:06:48
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".. le rapport d'activité du CS (.....) n'est donné que pour information (article 11 du décret, paragraphe II).."
Il ne faut pas se tromper sur ce point.
Par elle-même, l'absence de CR n'entache pas de nullité l'AG ou telle décision.
Toutefois, il est bien connu que les copropriétaires ne peuvent se prononcer valablement que " .. en pleine connaissance de cause .."
D'où la notification avec la convocation des pièces prévus D.art.11 ....
Ce qui inclu le CR du CS, dans la mesure où les éléments qu'il rapporterait seraient nécessaires à l'information préalable des copropriétaires afin de statuer ..... "en pleine connaissance de cause ....."
Cela peut être par exemple (c'est connu) pour un défaut de controle des comptes par le CS, dont il n'est pas redu compte, une "bévue" portant préjudice apparaissant plus tard .
Même chose pour tel acte du syndic ....sur lequel le CS n'a pas d'avis ne l'ayant pas vérifié, d'où absence de compte rendu sur ce point, acte approuvé dans avoir TOUS les éménents en main.
Si l'absence de CR du CS n'entache pas à priori l'AG ou tellle décision, son absence peut entrainer la nulité de tellle décision en raison d'un défaut d'information préalable, d'un avis du CS, qui est "conseil de surveillance" du syndicat il ne faut pas l'oublier. |
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filomat
Contributeur vétéran
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39
Posté - 25 mai 2013 : 19:21:07
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Je ne fais pas de différence entre une convocation tardive et une pièce manquante.
La loi c'est la loi (qui vivra verra ) |
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Édité par - filomat le 25 mai 2013 19:23:01 |
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Posté - 25 mai 2013 : 20:30:08
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il faut tout de même rappeler que le bilan du CS ne porte (en théorie) que sur les conventions avec des tiers et le controle des comptes n'en fait pas partie... |
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