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 Posté - 25 mai 2013 : 21:00:35
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Le CS n'expliquerait donc pas à l'AG pourquoi le solde des comptes du syndicat seraient déficitaires ou excédentaires dans son rapport d'activité (écrit et oral) ?
Vous ai-je bien compris Rambouillet ? |
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Gédehem
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 Posté - 26 mai 2013 : 00:57:11
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"le bilan du CS ne porte (en théorie) que sur les conventions avec des tiers et le controle des comptes n'en fait pas partie..."
Surprenant de la part de Rambouillet !
Le CR dont il s'agit D.art.22 s'entend de l'ensemble de la mission dévolue au CS par les textes : assister le syndic, controler sa gestion, et d'une façon générale controler le fonctionnement du syndicat.
Si l'on se réfère à L.art.21 et D.art.22 et suivants, rien ne peut échapper au controle du CS.
Le controle des comptes est une des missions du CS, parmi bien d'autres .... dont il doit rendre compte.
C'est en ce sens que l'absence de compte rendu de mission, compte rendu de la délégation reçue de l'AG pour exécuter tout ce qui est prévu, pourrait entrainer l'annulation d'une décision en raison du défaut d'information.
"Si le CS nous avez informé, nous n'aurions pas approuvé (ou refusé)"
Mis à part de la recherche en responsabilité de tel ou tel, bien entendu ! |
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filomat
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Posté - 26 mai 2013 : 08:02:12
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Si nous avions reçu le compte-rendu de mission écrit nous aurions pris nos dispositions (remise de pouvoirs ou autre) pour être présents ou représentés à l'assemblée.
Si nous avions reçu le compte-rendu écrit nous aurions eu le temps de consulter nos conseils, de nous concerter, avant de prendre notre décision.
C'est exactement comme si pour les élections on vous envoyait les bulletins de vote sans les professions de foi et que les candidats vous haranguent à l'entrée du bureau de vote. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 mai 2013 08:05:37 |
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Posté - 26 mai 2013 : 08:05:14
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citation: Si nous avions reçu le compte-rendu de mission écrit nous aurions pris nos dispositions (remise de pouvoirs ou autre) pour être présents ou représentés à l'assemblée.
c'est simplement ce bilan qui fait être présent ou non à l'AG ? .... étonnant  |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mai 2013 : 08:45:07
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Il ne s'agit pas d'un bilan rambouillet, mais d'un compte-rendu de mission.
"Comme j'étais à bon droit fondé à mettre en doute la validité de la convocation je n'en n'ai pas tenu compte."
Je reconnais avoir la particularité (je ne suis pas le seul dans ma copropriété) de rechigner à aller perdre mon temps pour rien aux assemblées générales, mais de son coté rambouillet a aussi la particularité d'avoir besoin d'une bonne nuit de sommeil avant de signer le procès-verbal de l'assemblée, et maintenant il voudrait se dispenser du compte-rendu de mission écrit à notifier en même temps que les convocations !
Ce n'est pas charitable rambouillet de s'amuser ainsi avec les débutants ! 
Il est vrai que si la question devait être tranchée par un tribunal ce ne serait pas aussi gagné d'avance que pour une notification hors délai et que l'obligation de compte-rendu écrit étant récente il n'y a peut-être pas encore beaucoup de jurisprudences.
L'exercice 2012 est terminé depuis le 1er janvier, le conseil syndical avait six mois pour écrire son rapport et se concerter avec le syndic pour établir l'ordre du jour de l'assemblée.
Ce n'est pas le jour même de l'assemblée appelée à renouveler le conseil syndical que l'on divulgue son compte-rendu de mission !
Il doit être joint aux convocations et notifié au-moins 21 jours avant la date de l'assemblée. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 mai 2013 09:06:08 |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2013 : 10:08:28
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Le conseil syndical avait six mois pour écrire son rapport ...."
D'autant plus que le CR des activités du CS est facile à établir, puisque, c'est bien connu  , tout CS tient des réunions au cours desquelles il aborde tous les sujets et questions qui se posent, et en dresse un PV qui rapporte ce qu'il en est est, le "qui à fait ou fera quoi et comment, pour quel effet ou constat ." ....
Tous les CS de France, de Navarre et autres lieux !
Donc, facile pour en faire une synthèse selon les 3 rubriques :
- assistance du syndic : blabla, dont recherche de devis : blabla ,
- controle de sa gestion : blabla , dont les comptes : blablablablabla ...
- controle du fonctionnement du syndicat : blabla, dont le suivi des prestataires : blabla, des travaux, blabla ....
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Louis92
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Posté - 26 mai 2013 : 10:26:05
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filomat écrit que citation: le conseil syndical avait six mois pour écrire son rapport Non pas 6 mois. Notamment pour rendre les AGs plus attrayantes (gros besoin dans votre copropriété), les UInautes http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14799 sujet compte rendu mission conseil syndical conviennent qu'ils vaut mieux que la période couverte par le rapport d'activité du CS soit décalée par rapport à l'exercice comptable.
Le rédacteur du CS doit donc avoir terminé son projet 1 mois environ avant l'AG, le temps de le faire valider/compléter par le reste du CS avant de le remettre au syndic pour joindre à la convocation. S'il est organisé, il l'aura avancé dans la période au fur et à mesure de la survenance des événements utiles à rapporter.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 26 mai 2013 : 10:34:12
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filomat : Je reconnais avoir la particularité (je ne suis pas le seul dans ma copropriété) de rechigner à aller perdre mon temps pour rien aux assemblées générales
filoamt : donnez des leçons sur UI et penser au les AG c'est perdre son temps est assez contradictoire.
C'est ne pas comprendre la copropriété. Il s'agit de gérer un vien commun dont vous avez une toute petite partie! ne pas se rendre aux AG c'est laissez un chèque en blanc au gestionnaire et à votre CS dictateur !! |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 26 mai 2013 : 10:36:48
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Proposition de complément au sommaire de Gédehem pour un rapport d'activité de CS :
- fonctionnement du CS : blabla, dont les changements par rapport à la période précédente,
- missions dont il avait délégation de l'AG : blabla,
- assistance du syndic : blabla, dont recherche de devis : blabla , dont avis donnés sur tels devis, factures ou situations,
- contrôle de sa gestion : blabla , dont les comptes : blablablablabla ... avis du CS donné à l'AG = OK pour approuver sauf lignes XX et YYY blablabla dont les travaux : blabla,
- contrôle du fonctionnement du syndicat : blabla, dont le suivi des prestataires : blabla, des travaux, blabla ....
- autres activités du CS (activités dont il s'est saisi lui-même) : blablablablabla ..., dont travaux à envisager dans 1, 2, 3 ans ou plus.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 26 mai 2013 11:21:07 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 mai 2013 : 11:24:31
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Ce n'est pas pour dévier, mais le cas :
" missions dont il avait délégation de l'AG : blabla," ne relève pas spécifiquement du CR de l'exécution de sa mission prévu D.art.22.
Il s'agit alors du CR que doit établir tout délégataire, ainsi qu'il est prévu D.art.21. Par exemple si la question, l'acte délégué est abordé.
Ce CR doit être distinct du CR du CS s'agissant spécifiquement de sa mission "CS"
Mais bon .... c'est dans le cas où un CS ferait un CR CS ...ET un CR délégataire ...
L'un ET/OU l'autre n'étant pas le cas partout ... |
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trackers
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Posté - 28 mai 2013 : 18:16:00
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Je suis membre d un cs d une copro de 16 lots. Nous n avons pas joind un cr de de a l ag mais transmis avant la convocation un courrier expliquants nos actions a chaque copro copie au syndic.
En retour le syndic a joind un rapport a chaege a la convocation pour expliquer tous les manquements du cs et valorise leur action.
Jene comprend pas les copropriétaires qui chaege en permanence le cs mais quin assite pas au ag et ne presente jamais comme cs.
Un mal bien français. ?.
A la lecture de vos posts, je m interroge desormais si nous n avons pas commis une erreur de ne pas joindre un rapport a la convocation, surtout que nous souhaitons changer de syndic , il va donc chercher a pointer du doigt tout nos manquement.
Nous nous sommes pourtant bcq investi mais le role de cs est une grosse charge en" lutte "permanente avec le syndic et les copropriétaires. Nous allons d ailleur démissionner.
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Posté - 28 mai 2013 : 18:34:41
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trackers : c'est bien le CS qui controle la gestion dy syndic et les comptes du SDC.
"il va donc chercher a pointer du doigt tout nos manquement."
Mais le syndic n'a pas à controler le CS, et dire quoique ce soit sur celui-ci qui ne rend des comptes qu'à l'AG et en aucun cas au syndic.
C'est l'AG qui choisi le CS et syndic !! à l'AG de changer le syndic et le CS si ils ne sont pas bons. Le CS n'a pas à se mêler de la façon dont le CS exécute sa mission, mais le CS a pour mission de vérifier si les décisions de l'AG soient bien exécutées, par le syndic
trackers :" [blue]En retour le syndic a joind un rapport a chaege a la convocation pour expliquer tous les manquements du cs et valorise leur action.[/blue]"
Aie !!! ce CS se mêle de ce qui ne le regarde pas ! il est le mandataire du syndicat et il doit rendre compte à l'AG, et il peut faire un rapport moral et financier MAIS sur la gestion et les comptes du syndicar, en aucun cas sur le CS. Syndic a remttre à sa place, ou à virer.
trackers :" transmis avant la convocation un courrier expliquants nos actions a chaque copro copie au syndic."
Ce rapport existait donc! pourquoi ne pas l'avoir joint à l'OdJ ? un peu idiot, mais les copros ont été informé ,et ce qui est important également c'est que le président du CS lise et explique les points de ce rapport devant l'AG réunie.
Pour les copros absents aux AG, tant pis pour eux, ils n'ont rien compris à la copropriété. la critique est facile, mais il n'assume pas lmeurs propos devant tout le monde, pas très courageux, mais c'est le lot de TOUS les CS !
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trackers
Contributeur débutant
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53
Posté - 28 mai 2013 : 19:05:41
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Nous avons un syndic, qui pointe en permanence nos ignorances sur la loi et les différents décrets. Des copropriétaires que nous prennent pour les concierges de l’immeuble, le syndic pour un employer bénévole de la copropriété.
Des post qui chargent continuellement les CS et qui finissent par, je ne vais jamais au AG.
Je comprends que certains CS baissent les bras et ne rédige pas de rapport, ou est l'intérêt d'informer des personnes qui ne s'occupe de rien, qui n'assiste jamais au AG. Le rapport ne sera jamais suffisant exhaustif.
Dans notre cas, nous avons loupé dans les comptes une mauvaise imputation des charges, (Garage au lieu de appartements) le syndic s'est auto congratulé d'avoir mis à jour un manquement du CS depuis des années et signale « notre faute dans son rapport » Il est vrai que sur ce point nous avons laissé en place une pratique qui dure depuis plus de 10 ans, nous sommes au cs depuis 3 ans.
Doit-on faire un contre rapport ? qui se résumera à un qui à la plus grosse.
Le rapport existe bien, nous l'avons même transmis en copie au syndic mais nous ne connaissions pas le texte de loi et le syndic pourtant très au courant des lois ne nous a pas suggéré de le joindre. Le Syndic peut il nous charger pendant l’AG sur ce manque ?
Pour information ce syndic est en place depuis 1 an, nous l’avons fait élire. L’herbe n’est pas plus verte ailleurs…
Nous avons ajouté à ODJ l'élection d'un nouveau syndic, en espérant être suivi à nouveau.
Nous ne nous représenterons pas, mais resterons vigilant sur la copro.
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mai 2013 : 19:26:48
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trackers a écrit citation: Nous avons ajouté à ODJ l'élection d'un nouveau syndic, en espérant être suivi à nouveau. Nous ne nous représenterons pas, Une copropriété ne peut pas changer de syndic comme cela, elle y laisse des plumes à chaque fois. Aucun syndic ne donne entière satisfaction pour les honoraires habituels de 150 à 180 € le lot. Le CS doit assister le syndic, il doit travailler en partenaire avec lui et spécialement dans les domaines difficiles pour le syndic.
Qu'est-ce cette stratégie du CS sortant ? faire changer de syndic et ne pas assumer derrière le changement ? C'est une méthode pour se mettre tous les syndics du coin à dos. Aucun syndic ne voudra d'une telle copropriété. Dangereux pour l'avenir.
Le syndic est le pro, lui est censé connaître les lois. Quand on est CS débutant, on n'en connaît qu'un petit bout et on apprend petit à petit. Il faut utiliser UI mais aussi le syndic pour cet apprentissage. Personne n'est parfait, la vérification des comptes par le CS n'est pas un exercice visant à mettre le syndic en défaut. Un syndic n'a pas à critiquer les manquements d'un CS qui est bénévole et prend le risque de commettre des bévues faute de connaissances.
Le CS doit fonctionner en partenaire du syndic pour que la gestion de la copropriété soit la meilleure possible compte tenu du temps que syndic et CS peuvent y consacrer. Pas de monde parfait dès lors que la disponibilité est limitée.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 28 mai 2013 : 19:28:03
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trackers : "Il est vrai que sur ce point nous avons laissé en place une pratique qui dure depuis plus de 10 ans, nous sommes au cs depuis 3 ans."
Mias c'est bien au syndic de présenter les comptes sans erreurs !!! C'est lui le fautof dans cette histoire. Ce nouveau syndic devait inforemr le CS des erreurs des syndics précédents !! son role n'est pas de piéger le CS mais de gérer un syndicat de copropriétaires !
Le syndic nest pas le aptron de la copropriété!! Sa présence n'est pas obligatoire à l'AG; vous lui dites la prochaine fois !!!
Vous lui rappelez aussi que le CS est un collège indépendant élu par l'AG; le syndic n'a aucun droit de se méler de son focntionnement et encore moins de critiquer leurs membres !! Ce syndic mérite une bonne fessée !!
Un conseil : un CS sérieux doit lire les lois de la copropriété pour ne pas se laisser rouler dans la farine par le syndic !!! Vous auriez vu que le rapport joint à l'OdJ est une obligation maintenant !
Pendant l'(AG le syndic ne prend pas la parole !! c'est le rpésident de séance qui dirige l'AG, pas le syndic. Si c'est pour insulter les copros, il faut le faire sortir ! Le CS n'a aucun pouvoir de décision ! il ne gère aps la copropriété !! |
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trackers
Contributeur débutant
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Posté - 28 mai 2013 : 20:03:01
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citation: Initialement posté par Louis92trackers a écrit citation: Nous avons ajouté à ODJ l'élection d'un nouveau syndic, en espérant être suivi à nouveau. Nous ne nous représenterons pas, Une copropriété ne peut pas changer de syndic comme cela, elle y laisse des plumes à chaque fois. Aucun syndic ne donne entière satisfaction pour les honoraires habituels de 150 à 180 € le lot. Le CS doit assister le syndic, il doit travailler en partenaire avec lui et spécialement dans les domaines difficiles pour le syndic. Qu'est-ce cette stratégie du CS sortant ? faire changer de syndic et ne pas assumer derrière le changement ? C'est une méthode pour se mettre tous les syndics du coin à dos. Aucun syndic ne voudra d'une telle copropriété. Dangereux pour l'avenir. Le syndic est le pro, lui est censé connaître les lois. Quand on est CS débutant, on n'en connaît qu'un petit bout et on apprend petit à petit. .... Le CS doit fonctionner en partenaire du syndic pour que la gestion de la copropriété soit la meilleure possible compte tenu du temps que syndic et CS peuvent y consacrer. Pas de monde parfait dès lors que la disponibilité est limitée. Cdlt. Louis92.
Nous avons perdu des plumes sur le 1er changement, mais nous nous sommes fait avoir par le nouveau syndic avec une offre financière alléchante et des propos sur ces méthodes de gestion qui semblaient nous convenir.
Au résultat , cette année il nous propose une augmentation de son contrat de 150 % et nous indique qu'il a consacre trop de temps à notre copros.
Comme vous le dite ils sont pro, ils doivent savoir faire un devis en fonction des éléments qu'ils ont.
Un membre du CS sortant ne se représente pas , car j'estime ne plus avoir le temps et l'énergie pour remplir la mission correctement. les 2 autres membres du CS qui se sont repose sur moi , démissionne aussi.
Justement nous assumons jusqu'au bout, nous avons proposer un nouveau syndic et ne nous représentons pas à l'AG. Nous aurions pu laisser faire avec ce syndic et laisser la copro sans solution de repli avec une augmentation de 150 % et des honoraires fantômes.
Si les copro souhaite conserver le syndic actuel ils peuvent s'exprimer, nous n'avons pas de stratégie.
Sur le terme le syndic est un pro, cela reste à démontrer , s'agit il d'une profession avec un minimum d'obligation de résultat ou un minimum de moyen, un minimum de diplôme, de référence. Car être pro ne veut pas dire grand chose... |
Édité par - trackers le 28 mai 2013 20:09:10 |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 28 mai 2013 : 20:46:19
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Louis92 est la voix de la sagesse.
Votre copropriété de 16 lots doit être un véritable enfer à gérer pour que votre syndic actuel en place depuis un an seulement se suicide en vous proposant 150% d'augmentation.
Attention, gardez bien le suivant car cela pourrait être le dernier
Les syndics se connaissent non seulement entre eux (un UMP va bien boire un coup avec un PS à la buvette de l'Assemblée nationale) et nous connaissons assez bien les copropriétés à fuir.
La vôtre est déjà dans la liste |
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trackers
Contributeur débutant
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58
Posté - 29 mai 2013 : 12:12:50
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citation: Initialement posté par sparteLouis92 est la voix de la sagesse. Votre copropriété de 16 lots doit être un véritable enfer à gérer pour que votre syndic actuel en place depuis un an seulement se suicide en vous proposant 150% d'augmentation. Attention, gardez bien le suivant car cela pourrait être le dernier Les syndics se connaissent non seulement entre eux (un UMP va bien boire un coup avec un PS à la buvette de l'Assemblée nationale) et nous connaissons assez bien les copropriétés à fuir. La vôtre est déjà dans la liste
Le syndic demande d'avoir un CS présent mais qui ne pointe pas les écarts de gestion. Nous avons eu une année difficile avec des gros travaux votés, mais rien d'insurmontable. La hausse de 150 % est d'une part due au rattrapage du prix concédé pour entrer et d'autre part pour augmente leur marge. Ils ont d'ailleurs par la suite fait une 2eme offre, il semble vouloir rester....
Cela marche dans les 2 sens nous faisons aussi une mauvaise pub pour ce syndic familial qui vient de perdre aussi une grosse copro.
Nous n'avons eu aucun mal à trouver une proposition dans les prix du marché. 16 lots un budget de 12 000 € , pas de gardien, pas ascenseur. 1 contrat de nettoyage et 1 contrat espace vert.
si un syndic n'arrive pas à gerer ce type de copro, il faut qu'il change de travail
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 29 mai 2013 : 12:34:39
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trackers, ne démissionnez pas. Le temps que vous avez investi à apprendre le fonctionnement de votre copro ne doit pas être perdu. Essayez de repartir sur des bases plus sereines de partenariat. Il y a sans doute eu des malentendus des 2 côtés. Si le syndic actuel tient à votre copro tout de même, il y a du grain à moudre. Présentez la mise en concurrence comme un coup de semonce.
Cdlt. Louis92. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 29 mai 2013 : 13:04:28
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trackers vous avez eu tort de ne pas exiger lors de la réunion de concertation avec votre syndic sur l'établissement de l'ordre du jour de l'assemblée que soit "notifié" votre compte-rendu de mission avec les convocations, mais ce n'est pas bien grave puisque vous l'avez envoyé en plis séparé.
Mais votre syndic a eu tort de "notifier" son compte-rendu avec les convocations, il aurait du, lui, l'envoyer s'il le désirait en pli séparé (et à ses frais)... Si ce supplément n'a pas entrainé de frais supplémentaire pour le syndicat il n'y aurait rien à dire, le syndic aurait aussi bien joindre une publicité pour des vêtements thermo chauffants ou des régimes amaigrissants, du moment que c'est compris dans ses honoraires !
Louis92 nul n'est censé ignorer la loi, comment voulez vous que j'aille aux assemblées tant que j'ignore la loi? Si ce sont le syndic et le conseil syndical qui m'apprennent la loi que puis je leur dire - si en plus il font nommer des huissiers à l'assemblée et me menacent de poursuite en diffamation dès que j'ouvre la bouche ? La loi est de bon sens, elle n'est pas compliquée contrairement à ce qu'on essaie de nous faire croire, le site vosdroitsservicepublic.fr donne les bases est tient en quelques lignes, si on veut aller plus loin évidemment en cas de problème il faut confier ses intérêts à un avocat et recourir à sa protection juridique.
Mais pour qui se prennent ils ces conseillers syndicaux : Pour des bienfaiteurs de l'humanité ? Personne ne leur a rien demandé, ils ont demandé, eux, à être chargés d'une mission par l'ensemble des copropriétaires : Qu'ils la remplissent et qu'ils en rendent compte.
Sur le fond, treckers, suivez bien entendu les conseils de Louis92 et Philippe388 qui ont la pratique des conseils syndicaux, alors que je n'en n'ai aucune et que je n'assiste même pas à toutes les assemblées générales de ma copropriété ... J'ai juste poussé les choses à l'extrême à titre d'illustration et pour juste"dire tout haut" ce que beaucoup de copropriétaires "pensent tout bas".
Le syndic a besoin d'au-moins un tiers des voix du syndicat en assemblée pour être désigné, et de même en pratique pour les conseillers syndicaux (qui pourraient se contenter en seconde convocation de la majorité des présents ou représentés) : Si les copropriétaires ne viennent pas c'est qu'ils sont prêts au changement : A vous de les convaincre d'y venir ou remettre leur pouvoir.
Tant qu'ils ne connaîtront pas, aussi bien que vous, la loi, ils ne viendront pas. |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 29 mai 2013 13:22:46 |
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