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Viviane
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81
 Posté - 15 juin 2013 : 21:23:45
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Les auditeurs de l'ARC ne sont pas des experts comptables. Ils ont des notions de comptabilité, c'est tout.
Ils vérifient surtout la gestion, pas vraiment la comptabilité.
- adéquation des factures et des contrats
- validité des contrats
etc...
Ce qui est déjà énorme, et souvent suffisant.
Mais si votre syndic bidouille la compta, ils y verront peut-être que du feu. Et sur 2800 lots, c'est plus facile à cacher que sur 22.
Nous on en a eu un contrôleur. Très bien. Au bout d'une heure, il m'a entendu poser des questions à la comptable, et il a entendu les réponses. Puis l'homme de ménage est soudainement venu passer l'aspirateur sous nos pieds.... il paraît que les bureaux fermaient.
En sortant il m'a dit : bon, c'est pas moi qu'il vous faut , c'est un comptable, et je le suis pas.
Au final, en 2010, on a trouvé a peu près 15% du budget en dépenses abusives, qui n'apparaissaient bien sur pas sur le relevé de dépense pour la plupart. Pas forcément grosses, et à la fin on a laissé passer les petites sommes genre 15 euros, j'en avais ras le bol. Mais les petits ruisseaux font les grandes rivières...
En 2011, a première vue, ce sera plutôt 40%. C'est là qu'ils ont pas été malins, ca devenait dur à cacher, on l'a vu et on est partis.
Vous pouvez évidemment payer des intervenants extérieurs pour contrôler presque tout ce que le CS contrôle dans une petite copro. ET vu la taille de la vôtre, vous y avez intérêt. Mais ils sont payés, donc à part les gens des assos, comme les contrôleurs de l'arc, ils retombent dans le schéma du "fournisseur" susceptible de s'arranger avec le syndic ou de voir son propre intérêt financier avant celui de la copro
Vous pouvez vous contenter de "sondages". Sauf qu'un syndic ne bidouille jamais tout.
Si on trouve UN problème ça peut
- être une erreur
ou être volontaire.
Pour être sur, faut éplucher en profondeur.
Après, je comprends pas pourquoi vous vous présentez pas au CS.
1) vous avez la trouille de pas être élu. Je peux comprendre, c'est pas franchement agréable de se présenter et pas être élu. Mais vous vous trompez peut-être, et au pire vous en mourrez pas.
2) Vous avez trop de conflits avec ceux qui y sont déjà . Ca c'est une raison relativement valable, dur de bosser avec quelqu'un qu'on déteste.
3) Vous savez que vous aurez pas le temps de bien le faire. Raison pas valable. Vous êtes pas seul et pouvez prendre des responsabilités à la mesure de votre temps libre.
4) Vous pensez vraiment ne pas être compétent ? Raison archi-nulle. Tout le monde ne sait pas tout faire, mais tout le monde sait faire des choses. Et tout le monde peut se perfectionner dans ce qu'il aime faire. Chez nous,sur 4, on a tous des compétences différentes, et toutes sont très utiles. Les "organes" quels qu'ils soient (un asso, une entreprise, un pays...) entièrement laissés sous la coupe des soi-disant spécialistes dont personne ne comprend ce qu'ils font, c'est juste le gage d'une bonne dictature.
5) Vous voulez être un "contrepouvoir", un peu comme les syndicats, ou les assos diverses et variées par rapport à un gouvernement. Très bien, mais le CS est déjà , en quelque sorte, le "contrepouvoir" du syndic. Etre le contrepouvoir du contrepouvoir, ça devient très compliqué. Mais bon, supposons que vous ayez pas le choix: impossible de rentrer dans un CS corrompu . Dans ce cas, soyez vraiment le contrepouvoir. Fédérez d'autres copros, montez une asso si besoin, utilisez tous les moyens légaux à votre disposition pour traiter à fond un ou deux dossiers spécifiques et primordiaux, jusqu'à faire chuter le CS pourri parce que les autres copros verront concrètement ce que vous faites,et que c'est dans leur intérêt de vous suivre.
6) Vous êtes seul à penser ce que vous pensez sur 2500 copros...Soit vous avez pas bien cherché, soit il faut quand même vous demander si vous faites pas erreur. Et si vous êtes sur d'avoir raison, laissez tomber quand même jusqu'à ne plus être seul.
7) Vous faites partie des râleurs congénitaux, qui se complaisent à critiquer mais refusent toute responsabilité? Je crois pas. Mais alors quoi? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 82
Posté - 15 juin 2013 : 21:30:20
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Le contrôle du conseil syndical n'a pas pour but (à mon avis) de lui faire porter la responsabilité des éventuelles erreurs du syndic, c'est à dire de tout vérifier mais bien de faire des contrôles ponctuels afin que l'assemblée sache si elle peut ou non faire confiance au syndic."
Je pense que vous devez être le seul à partager votre "avis" !! 
"Je suis "agacé" quand de ma fenêtre je vois les conseillers syndicaux monter sur les terrasses, parlementer et gesticuler avec les employés des entreprises prestataires, avec les employés du syndicat , se promener avec un carnet dans la main et en groupe dans la copropriété et noter le moindre détail qu'ils peuvent relever, tel arbre abimé, tel trou dans le parking etc...: C'est au syndic de le faire."
De se controler lui-même ??? 
"Le syndic n'a pas le droit à l'erreur."
Peut-être !
Mais qui donc va controler qu'il n'aurait pas pris ce "droit" ??? 
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Édité par - Gédehem le 15 juin 2013 21:32:16 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 15 juin 2013 : 21:37:21
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Viviane a écrit : citation: 20 copros = 20 pages = 200H
2500 copros = 2500 pages = 2500H. 200 h (5 semaines à temps plein) pour contrôler les comptes d'un syndicat de 20 copropriétaires ? cela ne semble pas raisonnable même à rechercher dans des exercices précédents. En tout cas, pas représentatif de la moyenne des syndicats ! Que les UInautes débutants ne s'inquiètent pas !
Une copro 125 fois plus grande donne effectivement 125 fois plus de risques de sinistre mais pas forcément 125 fois plus d'impayés.
Pour ce qui est de l'entretien courant, il n'y a pas 125 fois plus de portes d'entrée ou d'ascenseurs mais sans doute 40 fois plus de boutons-poussoirs, portes communes et autres petits équipements.
Pour ce qui est des contrats, il y a le même nombre de contrats : l'ascensoriste, le prestataire de ménage + sorties poubelles + le jardinier + l'assureur + eau + EDF + VMC + désenfumage, pas 250 fois plus de travail pour le CS même si le nombre des compteurs d'électricité multiplie les factures.
Ne faisons pas peur aux UInautes qui se tâtent pour entrer dans un CS. Le contrôle des comptes ne prend pas ces proportions.
Cdlt. Louis92. |
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Viviane
Pilier de forums
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84
Posté - 15 juin 2013 : 21:53:13
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citation: 200 h (5 semaines à temps plein) pour contrôler les comptes d'un syndicat de 20 copropriétaires ? cela ne semble pas raisonnable même à rechercher dans des exercices précédents. En tout cas, pas représentatif de la moyenne des syndicats ! Que les UInautes débutants ne s'inquiètent pas !
Effectivement,c'est pas du tout une moyenne, c'est une exception très "exceptionnelle". Quand on se retrouve obligés de refaire entièrement un grand livre volontairement mal fait pour y comprendre quelque chose. Ressaisir toutes les opérations, rapprocher les contreparties, dégrouper les opérations groupées, demander aux fournisseurs les factures manquantes, créer les comptes fournisseurs inexistants, mettre les opérations dans les bons comptes, et j'en passe..C'est même plus long que ça l'aurait été de faire la compta tout court.
Pour 2011, comme maintenant on connait sa façon de bidouiller, ça ira beaucoup plus vite.. |
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Viviane
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85
Posté - 15 juin 2013 : 22:01:32
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Je rajoute que j'avais pas la plus petite notion de compta au départ, il m'a donc fallu apprendre, ce qui prend du temps au départ...
Quand je regarde le grand livre de notre nouveau syndic, je pousse un grand OUF...
Non,pour 20 pages, une fois que vous savez quoi et comment regarder, si c'est bien tenu, que vous avez toutes les factures, et dans l'ordre, on va dire 10H/20h à faire sur toute l'année. |
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Viviane
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86
Posté - 15 juin 2013 : 22:11:14
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Je rajoute encore, car vous avez raison, Louis, faut pas faire peur non plus, qu'on doit gérer un nombre de problèmes tout à fait faramineux pour une copro comme la nôtre, et tous en même temps, du fait de la gestion déplorable des deux syndics successifs au moins de 2006 à 2012... + pas de chance.
Bref, une partie de ce que je raconte, c'est pas de la gestion normale, c'est de la gestion de crise...
N'empêche que, 3 conseillers pour 2800 lots, ben ce serait sans moi....
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Viviane
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87
 Posté - 15 juin 2013 : 22:24:57
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"Le syndic n'a pas le droit à l'erreur."
Non, tout le monde a droit à l'erreur, quand ça en est vraiment une. Même un syndic. Même un conseiller syndical. La perfection n'est pas de ce monde..
"Je suis "agacé" quand de ma fenêtre je vois les conseillers syndicaux monter sur les terrasses, parlementer et gesticuler avec les employés des entreprises prestataires, avec les employés du syndicat , se promener avec un carnet dans la main et en groupe dans la copropriété et noter le moindre détail qu'ils peuvent relever, tel arbre abimé, tel trou dans le parking etc...: C'est au syndic de le faire."
Et d'un, Gedehem a raison, c'est aussi un contrôle.
Et de deux, les visites de l'immeuble par le syndic, ben ça dépend de votre contrat..Si vous voulez qu'il passe tous les jours, ça se paye..
*** pose de balises **** |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2013 10:24:02 |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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88
Posté - 16 juin 2013 : 13:55:14
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J'ai une idée : comme le conseil syndical doit tout contrôler, ce n'est pas un syndic qu'il nous faut, c'est deux syndics et ils ne font rien à moins d'être tous les deux d'accord, comme dans les avions, comme pour les juges d'instruction !
Bien sûr, le système aura un coût, il faudra payer les honoraires de deux syndics au lieu d'un seul ... Mais au moins les copropriétaires pourront aller à la pêche ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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89
Posté - 16 juin 2013 : 14:39:19
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Allez, je me corrige. Je vous résume Filomat
- LE CS n'a à peu près rien a faire
- MAIS il DOIT rédiger un rapport tous les ans, puisque c'est noté dans le décret N°bidule. Sur quoi? Mystère, puisqu'il ne doit rien faire.
- Sans ce rapport d'inactivité, Filomat copropriétaire n'est pas suffisamment informé pour voter à l'AG (il n'a pas souhaité apprendre à lire les annexes, ni les relevés de dépenses, les devis...il ne va pas contrôler les comptes puisque c'est le boulot de... de qui déjà ?)
Je crois que la pêche est une bonne option pour vous Filomat... |
Édité par - Viviane le 16 juin 2013 15:45:24 |
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vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
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90
Posté - 16 juin 2013 : 21:46:02
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Après tant d'invectives visant Filomat, au court de son millier de "contributions" à ce forum... enfin une proposition constructive
citation: Je crois que la pêche est une bonne option pour vous Filomat...
Merci Viviane ! |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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91
Posté - 17 juin 2013 : 06:55:00
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On y pense, on y pense (à la pêche), ne perdez pas espoir ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 17 juin 2013 06:56:57 |
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