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242 message(s) Statut:
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Posté - 26 mai 2013 : 12:56:35
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Bon dimanche à tous,
Voici l'extrait de l'article 19 du décret n° 2006-504 du 03/05/2006 (portant application de l'ordonnance n° 2004-632 du 01/07/2004 relative aux associations syndicales de propriétaires) :
"L'assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres.
Lorsque cette condition n'est pas remplie, l'assemblée est à nouveau convoquée sur le même ordre du jour dans des délais fixés par les statuts. L'assemblée délibère alors valablement sans condition de quorum."
Mais j'ai lu sur le forum qu'il n'y avait pas besoin de quorum pour ouvrir une séance d'AGO et que le problème néanmoins dans ce cas (pas de quorum), EST que les majorités difficiles à atteindre soient respectées.
Et je vois dans l'article (si je comprends bien n'étant pas juriste ni avocate), que ce quorum doit être respecté tout au long de l'AGO.
Comment interprétez-vous cet extrait ?
Merci
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 26 mai 2013 : 13:07:06
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Le décret cité concerne exclusivement les "Association de propriétaires", regroupés en général dans des ASL.
Il ne concerne en rien les immeubles en copropriété, qui relèvent d'un autre statut (loi de 1965, son décret d'application de 1967)
Vous êtes en copropriété ou en ASL ??? (entre nous, il serait temps que vous le sachiez !!!)
En copropriété il n'existe pas de "quorum" pour la validité de l'AG elle-même. Il n'existe que des 'quorum" de majorités pour les prises de décisions.
Il est admis qu'une AG composée de 2 personnes soit valide, le syndicat serait-il composé de 250 membres. Avec 2 personnes on peut adopter les comptes de l'exercice passé, peu importe le montant, approuver le budget prévis peu importe son montant, approuver le ravalement des façades pour 2.256.372,25 €, donner quitus au syndic (bien que chacun sait qu'il ne faut jamais le donner ), et toute autre décison qui relèverait de la maj.art.24.
Pour les autres, dont la désignation du syndic et des membres du CS, c'est impossible : il faut au moins la majorité des voix du syndicat, à défaut au moins le 1/3 de ce total (maj.art.25, passerelle art.25-1))
Quid chez vous ? |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2013 13:14:17 |
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Calendrier
Contributeur actif
242 message(s) Statut:
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2
Posté - 26 mai 2013 : 14:43:45
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J'ai honte GDM ; je suis en copropriété.
Mais je ne peux pas vous garantir que mon ignorance ne soit pas mise en avant dans un autre sujet. Pardon d'avance. Je tâcherai de lire et relire la prochaine fois.
Laissez-moi au moins espérer s'il vous plaît, que ma question pourrait aider à la compréhension pour d'autres collègues inscrits sur le forum. Moi, j'ai bien compris cette fois.
Je vais tout de même regarder pour la désignation du syndic et des membres du CS. Merci.
Très très grand MERCI
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s) Statut:
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Posté - 26 mai 2013 : 15:15:23
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Pour la désignation du syndic et des conseillers syndicaux, s'ils obtiennent plus de la moitié des voix du syndicat ils ont élus, s'ils obtiennent entre la moitié et le tiers on peut soit procéder immédiatement à un second vote pour décider à la majorité des seuls présents ou représentés et exprimés, soit convoquer une seconde assemblée générale (dans les trois mois) qui statuera à cette majorité des présents représentés exprimés.
S'ils ne recueillent que moins du tiers des voix du syndicat il ne peut pas être procédé à un second vote à la même assemblée et une nouvelle assemblée doit alors être convoquée dans les trois mois pour procéder au vote à la majorité (dite "simple") des présents ou représentés et exprimés .
A noter que cette majorité peut parfaitement refuser tous les candidats (si tout le monde est contre il n'y aura jamais plus de la moitié pour) et alors les solutions sont prévues par la loi (recours au tribunal de grande instance sur requête d'un copropriétaire par exemple).
Le nombre de voix total du syndicat c'est en général environ 10.000 par exemple (c'est le total des tantièmes),un peu plus de 100.000 dans le mien parce-qu'il a beaucoup de lots.
Pour être élus en première assemblée les candidats ont besoin donc d'au moins 3333 voix (33333 pour la mienne) et c'est pour celà qu'ils font tout ce qu'ils peuvent pour faire venir un maximum de copropriétaires à l'assemblée. |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 mai 2013 15:25:17 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s) Statut:
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Posté - 26 mai 2013 : 15:24:40
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Calendrier, vous apprendrez petit à petit comme tout le monde. Pas facile. Je connais 2 syndics qui continuent à parler de "quorum" et spécialement pour le 1/3 de présents ou représentés nécessaires pour espérer l'élection du syndic en fin de mandat, cas fréquent en AG vu la durée fréquente (sans doute majoritaire) des mandats de 1 an pour les syndics. Cdlt. Louis92. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 26 mai 2013 : 15:43:58
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"une nouvelle assemblée doit alors être convoquée dans les trois mois pour procéder au vote à la majorité (dite "simple") des présents ou représentés et exprimés ."
Une (grosse) rectification s'impose, avec aussi 2 précisions.
- ce n'est pas "doit" mais "PEUT" qui est précisé, c'est à dire que c'est une éventualité et non une obligation (abstraction faite de la limite des 3 mois).
- cette disposition "passerelle" concerne indistinctement toutes les décisions prévues à la majorité "art.25", sans distinction entre elles, en particulier pour ce qui concerne spécifiquement le syndic, dans le "pot commun".
- sauf que pour ce dernier (la désignation du syndic), D.art.46, qui explicite, détaille, précise ce qui doit en être, il est expressément prévu qu'il ne peut poursuivre son manadat, et pas un jour de plus. Faute d'avoir été désigné "en 1ère main" à la maj.art.25 et éventuellement application de la passerelle art.25-1 avec second vote à l'art.24 par l'AG convoquée pour le désigner, le syndicat est dépourvu de syndic. Le syndic ne peut alors être nommé que par le pdt du TGI sur requête de copropriétaires.
Certains objectent l'introduction de la passerelle de l'art.25-1 pour justifier la prolongation du mandat "jusqu'à cette nouvelle AG convoquée dans les 3 mois". Objection balayée par le maintien de l'art.46 du décret, qui n'est pas modifié pour ce qui concerne spécifique la désignation du syndic.
Pour s'appuyer sur cette affirmation il faudrait réformer ou supprimer l'art.46 du décret. Ce qui n'a pas été le cas en 2000 lors de l'introdiction de l'art.25-1. Rien de changé pour ce qui concerne le syndic : l'AG convoquée pour cela ne le désigne pas = plus de syndic.
Pour toutes les autres questions relevant de la maj. de l'art.25 une autre AG est possible, sans aucune obligation ou certitude, possibilité rendue "impossible" pour ce qui concerne spécifiquement la désignation du syndic.
Lorsque la question de la désignation du syndic est prévue à l'ODJ, la date de l'assemblée fixe dans tous les cas l'échéance définitive du mandat passé, que le sortant soit renouvelé, qu'un autre syndic soit désigné, ou qu'aucun nom ne sorte du chapeau !
Une assemblée étant convoquée pour désigner le syndic, si elle ne le désigne pas il n'y a plus de syndic. Donc plus personne ayant qualité pour convoquer une autre AG : recours au juge.
NB : j'insiste sur D.art.46 parce qu'il s'agit d'une précision pour ce qui concerne spécifiquement la désignation du syndic, insistance que je mets en parallèle avec celle des tenants de D.art.29 (et art.11) pour ce qui concerne la 'promotion' du "contrat de syndic". Le décret n'est pas d'application à géométrie variable : - ici on applique à la lettre D.art.29 et D.art.11 pour mettre en avant un "contrat de syndic" qui n'existe pourtant pas dans la loi (donc juridiquement très contestable), - mais il faudrait passer sous silence D.art.46 qui précise ce qu'il en est de l'application de la loi spécifiquement pour la désignation du syndic parce qu'il ne nous convient pas !
Faut savoir ce qu'on veut ! |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2013 16:00:23 |
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Posté - 26 mai 2013 : 16:04:08
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une assemblée comme son nom l'indique c'est au moins la réunion de deux personnes et dans ce cas tout ce qui se vote à la majorité 24 peut être soumis à vote.... |
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s) Statut:
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Posté - 26 mai 2013 : 20:19:42
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citation: Article 19  Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 12 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004  Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure.   Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi.   Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :   1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;   2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée. Â
Donc si le syndic obtient plus du tiers des voix du syndicat, et moins de la moitié, et s'il n'est pas procédé à un second vote au cours de la même assemblée (option toujours possible), alors, dans ce cas, l'assemblée "doit" décider de reporter la question à une assemblée ultérieure (si elle convoquée dans les trois mois, alors il sera possible de désigner le syndic à la majorité de l'article 24).
Pour moi il serait bien préférable de toujours convoquer une seconde assemblée quand le syndic n'obtient pas le tiers des tantièmes, ainsi on "avertit" l'ensemble des copropriétaires qu'il y a une difficulté, le syndic n'a pas obtenu la moitié des tantièmes et alors tous ceux qui le veulent peuvent venir voter et décider à la majorité simple des présents représentés exprimés si le syndic candidat doit être oui ou non désigné.
Evidemment pour que la convocation d'une seconde assemblée soit possible il faut que la désignation du syndic ne soit pas repoussée au dernier moment, bien qu'alors le délai de convocation soit réduit à 8 jours au lieu des 21 habituels.
Ce qui nous amène directement au second point : Un syndic non redésigné en première assemblée peut il continuer d'exercer ses fonctions, jusqu'à la tenue d'une seconde assemblée dans les trois mois par exemple ?
Ceci a été expressément prévu dans la résolution de désignation du mien actuel (jusqu'à l'assemblée annuelle au plus tard le 30 juin 2013 ou jusqu'à la tenue d'une seconde assemblée au plus tard le 30 septembre au cas ou aucun syndic n'aurait été désigné à la première assemblée).
Et je ne sais pas du tout ce qui va se passer le 24 juin 2013 si aucun des trois candidats n'est désigné : Le syndic va-t-il nous dire simplement "au-revoir et merci" ? Et c'est bien ce qui m'inquiète.
Si l'assemblée est annulée pour convocation irrégulière (pas de compte-rendu écrit du conseil syndical) alors la "non désignation" du syndic à la première assemblée serait annulée et il redeviendrait donc syndic !
La demande d'annulation pouvant être déposée (si j'ai bien compris) dès le lendemain de l'assemblée et sans attendre la notification du procès-verbal, mais ne saurait plus être déposée plus tard que 2 mois après cette notification.
Dans une grande copropriété il peut-être difficile de trouver un syndic, mais il peut-être moins difficile d'engager de bons avocats, car les frais sont partagés entre un grand nombre de copropriétaires.
J'ai l'impression d'être en croisière, la nuit, sur un grand paquebot qui se rapproche tout près des rochers et qu'on ne sait pas où est le capitaine (on n'a pas le compte-rendu écrit du conseil syndical) ! |
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Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 26 mai 2013 20:44:19 |
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dan69
Contributeur actif
366 message(s) Statut:
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Posté - 05 juin 2013 : 10:25:13
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Si j'en crois Gédehem, il n'est pas besoin d'avoir un "quorum" pour tenir une AGO de copropriété. Or depuis 10 ans, notre syndic évoque le fait que moins de 50% des copropriétaires sont présents (ou représentés) pour "entamer" l'ordre du jour avec beaucoup de retard par rapport à l'heure prévue. A t'il tort ou raison, sachant que de toute façon, en général, les premiers points de l'ordre du jour sont examinés à la majorité 24? |
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Posté - 05 juin 2013 : 11:26:32
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calendrier : attention une ASL n'est pas un SDC. C'est une association qui ne réponds pas aux lois de la copropriété. Les statuts fixent l'objer de cette association, et ils peuvent donc fixer un quorum pour la tenue d el'AG
dan 69 : c'est simple , il n'existe pas de quorum en copropriété.
IL est question de majorité de vote à atteindre, la 25 et la 26 demandent la majorité de TOUS les copros; si il n'y a pas les présents et représentés pour atteindre la moitié des voix, l'AG ne pourra pas voter ces résolutions. ( voir aussi passerelle article 25.1)
la majorité de l'article 24 est la majorité des présents ou représentés, l'AG peut commencer par voter les résolutions à l'article 24, comme le " bureau", le budget, les travaux, ..... il suffit que 2 copros soit présents ou représentés; un copro avec un pouvoir !!! |
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Posté - 05 juin 2013 : 11:26:53
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on confirme: pour tenir une AG il suffit de 2 copros et tous les textes votables à la majorité 24 peuvent être examinés, donc le syndic et le président de séance pourraient au moins débuter l'AG par tous ces points, ensuite les retardataires arrivent et les autres points peuvent être abordés...
il faut aussi se poser la question pourquoi ces retards : peut-être l'horaire est-il trop tôt... |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s) Statut:
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Posté - 06 juin 2013 : 22:45:19
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C'est effectivement un point à voir ! Il n'y a que dans les copropriétés "maison de retraite" que l'on peut tenir des AG à 15 h !
Si la grande majorité travaille, ce qu'il faut souhaiter, les AG doivent se tenir hors des ouvertures de bureau.
Il y a aussi la crainte de ne pas atteindre la maj.art.25 pour son renouvellement. Depuis l'introduction de la passerelle art.25-1, moins de risque.... |
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