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filomat
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 Posté - 27 mai 2013 : 18:03:33
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Assemblée à Souveraineté Limitée.
On met quelquefois en avant la souveraineté de l'assemblée qui peut prendre toute décision irrégulière, laquelle deviendrait définitive et incontestable deux mois après la notification du procès-verbal.
Il doit tout de même bien y avoir des limites : Par exemple si une assemblée décidait de désigner le même syndic pour un mandat d'une durée de dix ans, alors que la loi le limite à trois il me parait vraisemblable que ce texte serait déclaré "non écrit" pendant une durée d'au-moins dix ans, même si la décision n'a pas été contestée dans les deux mois suivant notification aux opposants et défaillants.
Ce qui est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi est réputé non écrit, or seuls les six premiers articles de la loi de 1965 ne sont pas d'ordre public d'après ce qui est indiqué à la fin de la loi.
Je pose cette question car si je dis que le syndic doit forcément être désigné en première assemblée et que la décision ne peut être reportée à une assemblée ultérieure au droit de l'article 46 du décret de 1967 (si l'assemblée convoquée à cet effet ne désigne pas le syndic c'est le tribunal qui nomme le syndic sur requête du conseil syndical ou d'un copropriétaire), alors que l'assemblée a décidé l'an dernier que le mandat du syndic se poursuivrait jusqu'à cette assemblée ultérieure, on va certainement m'objecter que cette décision n'a pas été contestée dans les deux mois suivant notification du procès-verbal.
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 27 mai 2013 18:06:51 |
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Posté - 27 mai 2013 : 18:18:58
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filomat : ou est la question ???  |
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Gédehem
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Posté - 27 mai 2013 : 19:00:59
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"Par exemple si une assemblée décidait de désigner le même syndic pour un mandat d'une durée de dix ans....."
Ce serait la marque que la folie ordinaire est transmissible, et qu'il faut rapidement alerter les autorités sanitaires qu'une pendémie est en marche ....
Pensons au 8 millions et quelques de copropriétaires qui seraient agents de transmission .....
"alors que l'assemblée a décidé l'an dernier que le mandat du syndic se poursuivrait jusqu'à cette assemblée ultérieure."
Sans indiquer une date précise ?
Alors cela ne vaut rien ! Même régime que la résolution vague "jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes" : du vent ! |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2013 19:04:47 |
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Calendrier
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Posté - 27 mai 2013 : 20:54:49
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Bonsoir à tous,
Filomat soulève là une question que je me pose également.
Et je suis, par ailleurs, sur un navire identique au sien.
Comment le syndic peut-il laisser inscrire à l'ODJ des projets de résolution illégaux ou avec des articles inappropriés que l'AG approuve ?
Ces décisions irrégulières adoptées NE SONT PAS VALABLES qu'il y ait eu ou non contestation après réception du PV.
Elles sont caduques et ne peuvent pas être appliquées,... non ?
Y a-t-il un recours pour le SDC,
qui aurait été informé sur l'irrégularité d'un ou plusieurs projets de réso MAIS BIEN APRES LE DELAI DES 2 MOIS suivant réception du PV d'AG ?
Merci à Filomat,
Et merci pour vos idées sur la question.
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moumoune
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Posté - 28 mai 2013 : 11:03:59
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Le 20mai 2013 , dans la même rubrique ,sujet ARTICLE 25b , Rambouillet écrivait:
" Mais cette décision a été prise par une AG et elle est applicable tant que cette résolution n'a pas été déclarée illégale par un juge ..."
N'y a t il pas contradiction avec ce qu'écrit Calendrier?
"ces décisions irrégulieres ne sont pas valables qu'il y ait eu contestation ou pas ..." |
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Posté - 28 mai 2013 : 11:47:29
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dans le cas précis de notre ami filomat (syndic pour 10 ans), le cas ne se pose pas mais notre ami a l'habitude de se faire des entorses au cerveau....
au bout de 3 ans le syndicat sera déclaré sans syndic s'il n'est pas procédé à une nouvelle désignation ; un copro sera en droit de demander un AJ.... ce qui lui sera ccordé par le juge. |
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Posté - 28 mai 2013 : 11:50:43
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calandrier :" Comment le syndic peut-il laisser inscrire à l'ODJ des projets de résolution illégaux ou avec des articles inappropriés que l'AG approuve ?
Ces décisions irrégulières adoptées NE SONT PAS VALABLES qu'il y ait eu ou non contestation après réception du PV."
Comme pour filomat, il vous faut lire et comprendre la loi de la copro. de 1965 et le décret de 1967. A lire ausis votre RdC.
Le syndic prépare l'OdJ en concertation avec le CS, et c'est le syndic qui rédige cet OdJ et envoie les convocations.
Le syndic et le CS n'ont pas de pouvoir de décision, et il ne peuve rejetter une demande de résolution que tout copro. peut notifier en RAR plusieurs smeaiens avant l'AG, aussi louffoques qu'elles soient, et juridiquement illégales !
La mention de l'article de majorité n'est pas une obligation, et si il est précisé, et même non conforme à la loi de 1965, c'est après le vote que le président de séance doit préciser son adoption au bon article de loi !!!
Le syndic ne dirige aps l'AG, et sa présence n'est pas obligatoire.
L'AG est le lieu des débats, et TOUT copro. peut demander des explications au syndic présents sur la loi et les bons articles de majorité.
calendirer : SEUL l'AG est décisionnaire, et si elle adpte des résoltions " illégales" elles seront applicables SAUF contestation dans les 2 mois après réception du PV. Attention SEULS les opposants et les défaillants ont le droit de contester une résolution !
Ce 'nest donc pas le syndic qui décide MAIS toujours les copropriétaires. A eux de rejetter lors de l'AG des résolutions non conformes à la loi !
moumoune: les affirmations de calendrier ne sont pas justes !!!
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Calendrier
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 Posté - 28 mai 2013 : 14:16:44
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Le rôle d'un syndic n'est-il pas de veiller au bon respect des textes ?
Le syndic a un devoir de conseil.
A MON SENS, il doit signaler aux conseillers CS toutes irrégularités éventuelles sur tel ou tel projet de résolution lors de la réunion CS de préparation de l'AGO.
Les conseillers CS ainsi que les copropriétaires ne sont pas des professionnels de la copro et c'est au syndic de dire ce qui est légalement possible ou non.
N'est-il pas mandaté par le SDC pour cela également ?
L'AG est le lieu des débats. Je suis d'accord.
Mais comment alerter l'AG sur des irrégularités quand on ne sait pas que ce sont des irrégularités ?
Qui est responsable lorsque des décisions illégales sont adoptées par l'AG ? Le syndic de copro ou bien le SDC ?
L'illégalité est donc admise puisqu'il n'y a jamais de contrôle, ai-je bien compris ?
Philippe, mes affirmations ne sont pas justes. Je veux bien être d'accord avec vous.
Mais ce qui est injuste, c'est d'aller devant un juge quand le syndic fait voter n'importe quoi.
La loi de 65 et le décret disent vraiment que les décisions illégales sont applicables si l'AG les adoptent ? Comment l'avez-vous décrypter ?
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Posté - 28 mai 2013 : 14:31:40
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calendrier : le syndic a un devoir de conseil, mais si aucun copropriétaire ne l'interroge sur la bonne majorité, et sur un problème juridique de la demande, il ne bougera certainement pas.
le CS pose t'il aussi les bonnes questions ? Il doit au moins connaitre un minimum de la loi de la copropriété ET les majorités de vote. Cela a son importance.
calendrier : "Mais comment alerter l'AG sur des irrégularités quand on ne sait pas que ce sont des irrégularités ?"
Calendrier, vous commencez déjà à vous poser des questions, plongez vous plus avant dans les textes de loi et votre RDC.
C'est du bien commun qu'il s'agit, tout copro. devrait faire un effort pour connaitre son RDC, et un peu de la loi !! venir une fois par an à l'AG sans meêm lire l'Odj et les documents joints n'est pas très responsable.
calendrier :" L'illégalité est donc admise puisqu'il n'y a jamais de contrôle"
Mais ce sont les copropriétaires qui décident ! et qui doivent controler la gestion du syndic et les comptes ! la loi autorise tout copro. à le faire, et pas seuelemt, le CS. Le CS est élu pour contoler la gestion et l'ensemble des docs comptables également !!! Il y a donc beaucoup de personnes qui peuvent controler !!!
calendrier : avez vous demandé un RDV au syndic pour vérifier les factures ? avez vous demandé au CS des explications sur cet OdJ qu'il a aussi préparé ?
la "sanction" est simple : l'AG peut changer de syndic et aussi de conseillers syndicaux !!
Attention également c'est bien le SDC qui sera poursuivi en cas de contestation d'une décision d'AG ou de la totalité de l'AG.
Le syndic est le madatare du SDC, il n'est pas le patron et le décideur de la copropriété ! 
la faute n'est pas du forcément toujours coté du syndic !! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 28 mai 2013 : 15:04:19
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Un principe de base dans nos contrées 'de droit', qui ne sont pas du far west : nul ne peut se faire justice lui-même.
Avec ses avantages ...et ses inconvénients, dont le principal est de devoir solliciter le juge bien souvent par l'entremise d'un avocat .... donc en avançant des €€€.
Pour le reste, il faut distinguer en copropriété ce qui relève de litiges entre copropriétéires ou entre copropriétaires et syndicat pour ce qui concerne les actions "personnelles" : pour défendre son droit, des actions "réelles.
Pour les actions "personnelles", le délai est de 10 ans.
Pour les action "réelles", le délai est de 2 mois après la prise de décision (en fait 2 mois de la notification du PV authentifiant la décision).
Quid en cas de décision 'illégale', contraire aux textes ...?
Pour faire simple :
- étant 'illégale' (par ex. erreur de majorité, mandat de syndic de 10 ans alors qu'il ne peut dépasser 3 ans , etc ....) la jurispridence estime qu'il n'y a pas décision qui propuirait des effets juridiques ....
Q'une erreur matérielle (par.ex. dans la majorié nécessaire) peut être rectifiée par le 'bureau'.
Ce type de "décision" illicite n'est pas considéré comme répondant aux critères d'une véritable décision juridiquement opposable.
Elle peut être contestée durant 10 ans !
On en revient au fond de la question : quand bien même une décision d'AG n'en serait pas une dans la mesure où elle serait illégale, elle doit être contestée devant un juge pour être reconnue comme telle et annulée ..(selon principe : "on ne se fait pas justice soi-même en décrétant que c'est illicite".
En résumé : licite ou pas, la décision contestée doit être portée devant un juge.
Nul n'étant certain que la "décision" de l'AG serait effectivement illicite (décision qui serait contraire aux textes ou à la jurisprudence), la prudence commande d'engager l'action dans les 2 mois de la notification du PV.
PS : le principe exposé ici est le même qui est appliqué pour les lois de la République susceptibles d'être contestées : passage devant le Conseil constitutionnel, "juge suprême", qui statue, en tout ou partie, sur la conformité du texte qui lui est soumis avec les principes édictés par le "bloc de constitutionnalité" (déclaration de l'H et du C 1798, préambule constit de 1946), la constitution de 58 elle-même, mais aussi avec les accords internationaux ratifiés par la France, et qui valent "règles supérieurs" dans notre pays ! (*)
Le juge judiciaire (TGI - Cass) fait la même chose pour nos "petites lois" internes à nos syndicats, les décisions (ou pas) qui seraient prises par nos assemblées.
Pour les litiges evec une administration, une collectivité : juge administratif (TA -Cons.d'Etat)
PS 2 : il serait urgent d'inclure quelques cours de droit dans le cursus scolaire, la connaissance de "règles générales du droit" étant indispensables puisque ce sont elles qui nous "encadrent" dans la vie de tous les jours !
(*) ajout pour ceux qui veulent en savoir plus ...
Toutes les lois ou textes ne passent pas devant le Cons.Const. : d'où la possibbilité de poser une QPC (vu à la télé !!!  ) (question préalable de constitutionnalité) s'il y a un doute (en général de la part de la défense) sur la constitutionnalité d'un texte opposé à la personne poursuivie, "inquiêtée"... |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2013 15:23:11 |
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PROSPER83
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Posté - 28 mai 2013 : 23:48:12
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FILOMAT - Il doit tout de même bien y avoir des limites : Par exemple si une assemblée décidait de désigner le même syndic pour un mandat d'une durée de dix ans, alors que la loi le limite à trois il me parait vraisemblable que ce texte serait déclaré "non écrit" pendant une durée d'au-moins dix ans, même si la décision n'a pas été contestée dans les deux mois suivant notification aux opposants et défaillants.
Même un syndic "illuminé" ne pourrait avaliser cette ineptie en établissant donc également un contrat de 10 ans. Votre exemple est tout simplement nul car, quelle que soit l'opinion que l'on puisse avoir des syndics, je ne peux m'imaginer une seule seconde que l'on puisse en trouver un qui accepterait cette décision sans la rejeter de lui même.
Par ailleurs, seul un juge, à la condition d'en être saisi par un copropriétaire, peut déclarer non écrite pour être contraire aux dispositions d'ordre public de la loi une clause d'un RDC d'origine ou introduite par une décision d'assemblée générale non contestée. Tant que cette décision n'a pas été rendue, la clause ou la décision s'impose à tous.
Toutefois, pour le cas ou votre exemple surréaliste aurait une infinitésimale chance de se produire, s'agissant d'une décision d'assemblée générale, celle-ci devra être impérativement contestée dans le délai de 2 mois prévu par le 2ème alinéa de l'art. 42 de la loi, à défaut elle resterait opposable à tous.
Passé ce délai, Il sera cependant encore possible à n'importe quel copropriétaire de demander à ce que soit portée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée suivant sa demande, une résolution portant sur une nouvelle désignation du syndic qui soit conforme à la loi et à défaut d'obtenir satisfaction, de saisir alors le TGI soit pour le refus du syndic d'avoir porté sa question à l'ordre du jour (si celui-ci ne l'a pas fait) soit pour attaquer la décision de l'assemblée pour le cas ou celle-ci aurait refusé de revenir sur sa précédente décision contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
Car même passé le délai légal de 3 ans maximum, la saisie du juge des référés pour faire valoir une demande d'AJ risquerait fort d'être rejetée du fait que celui-ci qui ne peut juger sur le fond, pourrait aussi bien considérer, au sens des art. 47 et 49 du décret, que le SDC est toujours doté d'un syndic désigné par une décision non contestée, et qu'il appartient au demandeur de solliciter la convocation d'une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic (ou reconduire celui en place).
CALENDRIER - Comment le syndic peut-il laisser inscrire à l'ODJ des projets de résolution illégaux ou avec des articles inappropriés que l'AG approuve ? Ces décisions irrégulières adoptées NE SONT PAS VALABLES qu'il y ait eu ou non contestation après réception du PV. Elles sont caduques et ne peuvent pas être appliquées,... non ?
Hormis le juge, nul autre ne peut décider ce qui est illégal, irrégulier et valable ou pas pour ne pas appliquer une décision votée.
Y a-t-il un recours pour le SDC,qui aurait été informé sur l'irrégularité d'un ou plusieurs projets de réso MAIS BIEN APRES LE DELAI DES 2 MOIS suivant réception du PV d'AG ?
Absolument pas. Aucun recours possible pour le SDC puisque c'est son organe de décision qu'est l'assemblée générale qui a voté la décision illégale.
Par contre des recours contre le SDC de la part de copropriétaires défaillants ou opposants, OUI !
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PROSPER83
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Posté - 29 mai 2013 : 00:04:46
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[i]GEDEHEM
Pour les actions "personnelles", le délai est de 10 ans.
Pour les action "réelles", le délai est de 2 mois après la prise de décision (en fait 2 mois de la notification du PV authentifiant la décision).[/i] ??
Selon mon LITEC 2013, sous l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le délai de prescription des "actions réelles" initialement considéré comme imprescriptible, est aujourd'hui considéré par la Cour de cassation d'une durée de trente ans.
Solution qui a été consacrée par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 (cf. nouvel article 2227 du Code civil). |
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Gédehem
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Posté - 29 mai 2013 : 00:46:06
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Oui, bien entendu, où avais-ja la tête .... Dans mon bourbon ?? 
Elle est de 30 ans, s'agissant d'aliénation, d'appropriation de parties communes, ou d'empietement du syndicat sur des parties privatives, entre autres .. ....
Gloup ....
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Posté - 29 mai 2013 : 07:53:01
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citation: Toutefois, pour le cas ou votre exemple surréaliste aurait une infinitésimale chance de se produire, s'agissant d'une décision d'assemblée générale, celle-ci devra être impérativement contestée dans le délai de 2 mois prévu par le 2ème alinéa de l'art. 42 de la loi, à défaut elle resterait opposable à tous.
si comme je le disais il est mis à l'OdJ 3 ans après cette résolution imaginée par filomat ! la désignation classique du syndic, personne n'y trouvera à redire ; en effet le syndic sortant s'il allait au tribunal pour réclamer son du il serait débouté à tous coups avec risque de DI importants pour cause de "manque à son devoir de conseil". Si c'est un copro qui y va (il est amoureux du syndic sortant et veut le garder 10 ans !), il serait lui aussi débouté car à ce moment le juge déclarera illégale la résolution des ans précédents. |
Édité par - rambouillet le 29 mai 2013 07:53:53 |
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filomat
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Posté - 29 mai 2013 : 12:32:01
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Posté - 29 mai 2013 : 14:29:42
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sauf s ce syndic ne vous plait pas pourquoi aller dépenser des sous : attendez les trois ans et faites une demande officielle de mise à l'ordre du jour ou même à l'AG prochaine pou rectifier le tir. |
Édité par - rambouillet le 29 mai 2013 14:30:12 |
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filomat
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16
Posté - 29 mai 2013 : 15:55:23
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trois ans c'est long ... peut-être aussi long que "le temps de la justice" !
Si tout ce qu'il signe pour le syndicat pendant trois ans est sans valeur, cela me ferait une belle jambe que le (ou la ) syndic me plaise ou non |
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Édité par - filomat le 29 mai 2013 15:58:19 |
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Posté - 29 mai 2013 : 16:10:30
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filomat :" N'empêche qui si l'assemblé décidait de désigner un syndic pour une durée de dix ans"
Si vous partez dans des raisonnements à l'absurde, vous n'êtes plus dans la copropriété et la vie normale d'un syndicat de copropriétaires, mais dans une secte qui aurait fumé des champigons halucinogènes
Une AG qui choisi un syndic pour 10 ans, cela n'existe que dans votre cerveau !!! attention danger, addiction sévère aux textes de loi sur la copropriété
filomat : pourquoi 10 ans et pas 99 ans !! pourquoi ce choix de 10 ans seulement ? |
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