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chomiste
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 Posté - 07 juil. 2013 : 12:15:03
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Bonjour et bon Dimanche!
Je reviens sur un dossier épineux où des conseils judicieux m'ont été apportés et que je vous rappelle:
1/ P.C accordé pour 2 maisons d'habitation, contesté devant le T.A par les tiers (rejet en juillet 2012) puis devant la C.A.A (désistement des voisins suite à irrecevabilité conclusions en méconnaissance R.600-1 CU et R.411-7 CJA fin novembre 2012). Définitif à ce jour.
2/ Permis obtenu en 2008, dans la période où le délai de validité des P.C a été porté à 3 ans par le décret "crise". Il nous reste, en se basant sur une validité de 3 ans, 20 mois pile pour déposer la déclaration d'ouverture du chantier.
3/ Le terrain est maintenant affecté par un PPRI, le rendant inconstructible. Une fois le P.C expiré, plus rien ne sera possible, travaux forcés d'entretien à vie pour aucune utilisation et invendable. Il est dans une zone très prisée du sud de la France pourtant.
4/ Nous avons investi des sommes importantes pour la création des réseaux ERDF et GRDF, eau, écoulement, téléphone. Depuis le désistement des conclusions des tiers devant la C.A.A, le moyen tiré du défaut d'intérêt à agir soulevé devant le TGI ne tenait plus, et nous avons été condamner à verser aux voisins 15000 euros d'aggravation de servitude de passage, plus les dépens dont notamment un rapport d'expert judiciaire très couteux; nous avons échappé à l'article 700 NCPC. Jugement assorti de l'exécution provisoire.
5/ Le terrain est en indivision, le P.C a été obtenu en indivision, avec mon frère nous souhaitons construire en indivision à titre locatif puis éventuellement revente.
6/ Notre budget actuel, en attendant la vente d'un logement qui ne se concrétise pas, est de 120000 euros par habitation, très loin de permettre d'exécuter les constructions en les achevant. Il nous faut donc démarrer le projet (2 villas de 130 m2 de SHON, c'est obsolète mais clair) avec ça. Nous savons parfaitement qu'à moins de 1500 euros du m2, on aboutit à une catastrophe et nous n'entendons pas faire n'importe quoi.
7/ Avec un tel budget, nous pouvons assumer les parties "gros oeuvre" et "postes techniques, plus l'enduit. Autrement dit "maison hors d'eau, hors d'air, gaines techniques et plomberie, électricité, téléphone". Puis solidifier avec de l'enduit. Autrement dit, les maisons sont debout avec rien à l'intérieur si ce n'est les cloisons et les murs porteurs. Pas de plaquiste, de carreleur, de peintre, de sanitaires, de faïence..
8/ Une fois ces travaux achevés, nous comptons reprendre l'intérieur avec la rentrée d'argent provenant de la vente d'un appartement (qui ne se fait pas pour l'instant). Les travaux seront donc interrompus plus d'un an et le P.C échu dans notre raisonnement, sûrement fou mais pas plus bête que de signer avec des artisans qui vont nous promettre de faire du 130 m2 avec 120000 euros....
QUESTIONS:
1/ Une fois les maisons mises hors d'eau et hors d'air érigées, seront nous regardés comme construisant sans P.C alors même que nous nous bornerons à finir les embellissements et sanitaires de deux constructions existantes? Quid de la déclaration d'achèvement des travaux?
2/ Par rapport au formulaire fiscal H1, les maisons n'étant pas raccordées aux réseaux, échapperons-nous à la TF en attendant de les achever?
3/ Nous avons contact avec un groupe d'artisans qui a bonne presse (les réunis pour ne pas les nommer). Nous vouons nous couvrir par une Dommage Ouvrage, c'est essentiel a notre sens. Comment la trouver, avez-vous des pistes?
4/ Le chantier sera loin de notre lieu d'habitation, à l'opposé du département. Nous n'avons aucune compétence dans le domaine de la construction, c'est là le problème.
Nous nous demandons si un architecte ou un agrée en architecture, voire un maître d'oeuvre serait disposé à travailler avec nos artisans afin de s'assurer de la pérennité de la construction. Bien entendu, nous ne pouvons plus changer quoi que ce soit au permis définitivement obtenu cause P.P.R.I.
Vous l'aurez compris, nous sommes dans le flou, presque dans l'urgence, entre D.O Ã rechercher, professionnel de suivi de chantier et pertinence de ne faire que le gros oeuvre et le lot technique, en attendant des jours meilleurs.
Vos avis éclairés seront comme toujours les bienvenus; d'avance, je remercie chacun de sa contribution positive.
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 Posté - 07 juil. 2013 : 13:17:42
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de quand date le rejet du recours d'appel ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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chomiste
Contributeur actif
162 message(s)
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Posté - 07 juil. 2013 : 13:34:05
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Bonjour M. Wormser,
En fait il s'agit d'une ordonnance de désistement (R.222-1 du CJA) en date du 21 novembre 2012. Les tiers se sont désistés et la Cour leur en a donné acte, même si aucune notification ne nous a été transmise dans le délai des 15 jours francs; là dessus je n'étais pas inquiet, nous en avions discuté. LE Juge administratif aurait soulevé le MOP d'office car il résulte des PV de constats joints en première instance que l'obligation de notification était bien mentionnée sur l'affichage du P.C.
Les tiers se sont désistés car ils demandaient indemnisation devant le TGI pour aggravation de servitude; au motif de la perte de tranquillité due aux passage répété de véhicules; nous opposions que tant que le P.C n'était pas définitif, c'était un préjudice hypothétique d'où défaut d'intérêt à agir...
Les délais de constructions courent donc à nouveau; il nous reste 20 mois, si validité PC 3 ans. Et surtout l'appartement n'est pas vendu, notre budget est donc limité à 120000 euros par villa et le but est de sauver le P.C.
SHON globale: 270 m2 sur maisons.
Merci.
P.S: un constructeur, c'était impossible, on n'aurait pas eu la main sur le P.C déposé par eux et je voulais tout vérifier, car certain du recours. MAintenant impossible aussi, ce ne sont pas des maisons "sur catalogue", on les a agencées avec un agrée en archi pour faire un tout cohérent et joli. |
Édité par - chomiste le 07 juil. 2013 13:39:28 |
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