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Pc76
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 Posté - 23 sept. 2013 : 23:12:40
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Bonjour Ă tous,
Contexte: dégât des eaux dans petite copropriété avec syndic bénévole.
Je souhaiterai faire voter une résolution pour que le syndicat s'engage sur des travaux, mais pour l'instant je n'ai pas de devis.
Je m'explique: je suis victime d'un dégât des eaux pour lequel l'assurance de l'immeuble a dégagé sa responsabilité, et qui à priori viendrai de la façade, mais qui doit être confirmé par une recherche de fuite.
N'ayant pour l'instant qu'un devis de recherche de fuite, je voudrai que le syndicat s'engage sur la totalité recherche de fuite et travaux dont je ne connais pas le montant final.
Est-ce que je peux faire voter une résolution sur le principe d'effectuer ces travaux.
Merci pour votre aide.
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Viviane
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1
Posté - 24 sept. 2013 : 00:00:21
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citation: je suis victime d'un dégât des eaux pour lequel l'assurance de l'immeuble a dégagé sa responsabilité, et qui à priori viendrai de la façade, mais qui doit être confirmé par une recherche de fuite.
Sans connaitre l'origine de la fuite, l'assurance ne bougera effectivement sur rien.
Il faut procéder dans l'ordre et d'abord faire la recherche de fuite ..... Frais généralement remboursés par l'assurance. On me corrigera si je me trompe, mais à priori vous pouvez payer cette recherche avec l'argent du syndicat sans besoin de l'accord de l'AG, et ensuite demander le remboursement à l'assurance. Mais vous devrez rembourser le syndicat si l'origine vient de votre partie privative.
La réparation de ce qui cause la fuite n'incombe pas souvent à l'assurance . Une fissure en façade est généralement de l'ordre de la vétusté, de l'entretien de l'immeuble, et c'est au syndicat de payer.
Mais attendez les devis, voter le principe ne sert à rien...légalement il faut voter une somme, sur la base d'un ou plusieurs devis selon la somme.
Qui plus est, SI c'est une fissure pas trop importante, la somme n'est pas forcément astronomique (on a eu ça aussi...ils sont venus avec leurs cordes...) . Il se peut que ça rentre dans le simple budget entretien de l'immeuble, donc pas besoin d'une AG, juste l'avis du CS peut-être...
L'assurance interviendra pour les dégâts...
Alors commencez par le commencement... |
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GĂ©dehem
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 2
Posté - 24 sept. 2013 : 00:44:43
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"...faire la recherche de fuite ..... Frais généralement remboursés par l'assurance. "
Si prévu au contrat.
A défaut, les assurances ne supportent que les travaux de réfection selon les conditions prévues.
"et qui à priori viendrai de la façade..."
réfection des façades : tous les 10 ans, ce que les réglmements d'urbanisme imposent parfois.
Dans ce type d'afaire, une reche de fuite est très difficile, une fissure pouvant éxister à 10 m de l'endroit où apparait l'humidité.
Selon le cas, on peut mettre en cause le défaut d'étanchéite des ouvertures par le dormant : fuite entre le cadre et la maçonnerie.
C'est vers un ravalement des façades quil faut s'engager, avec la pose d'un complexe étanche couvert par une garantie décennale, ravalement qui comprendra la reprise de tous les joints des ouvertures (travaux communs d'entretien : décsion sur devis maj.art.24)).
PS : on fait une recherche de fuite lorsqu'on est quasi certain qu'elle provient dune canalisation, sans savoir à quel endroit. Ou de ce cadre de fenetre. SI la façade n'est plus étanche, pas la peine de perdre son temps et de l'argent. |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2013 00:48:30 |
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Posté - 24 sept. 2013 : 08:03:00
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si la fuite provient effectivement de la façade, une recherche de fuite n'apportera rien.
soit des travaux ponctuels au frais direct du syndicat sont faits, soit c'est un projet à plus log terme de reprise des façades.
Quant à vos dégats intérieurs c'est votre assurance personnelle qui devraient les prendre en charge. (vérifier votre contrat)
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Viviane
Pilier de forums
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4
Posté - 24 sept. 2013 : 10:43:12
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citation: si la fuite provient effectivement de la façade, une recherche de fuite n'apportera rien.
citation: on fait une recherche de fuite lorsqu'on est quasi certain qu'elle provient dune canalisation, sans savoir à quel endroit. Ou de ce cadre de fenetre. SI la façade n'est plus étanche, pas la peine de perdre son temps et de l'argent.
LĂ , je suis pas d'accord. Une recherche de fuite consiste Ă chercher... d'oĂą vient la fuite.
Pc76 nous dit que ça "viendrait" de la façade. Qui dit ça? Lui ? Un expert quelconque? Le plombier parce qu'il a pas envie de chercher? Sur quelle base? Des fissures apparentes? Un revêtement dégradé?
De deux choses l'une: soit la source est évidente, y compris pour n'importe quel profane, et y'a rien à chercher, juste réparer. Soit la source n'est pas certaine et il faut faire intervenir un professionnel pour la chercher.
Je vous donne un exemple chez nous..ça fait presque 2 ans queça dure
Une grosse évacuation eaux usées pète, sur3 étages.
L'appartement X est ultra inondé.
On change la colonne 1an plus tard(et oui, c'était en plein milieu du micmac avec le syndic incompétent qu'on a viré).
Ca dégouline plus à plein seaux mais ça sèche pas, au bout de plusieurs mois.
Y'a des petites fissures en façade, sur un crépi par ailleurs en bon état.
On colmate.
Ca sêche toujours pas, après plusieurs mois.
L'architecte fait un rapport et liste tout un tas de préconisations visant à éliminer les sources possibles. En vrac:mauvaise aération, copro qui a toujours pas dégagé son plafond du lambris mouillé, vasistas défectueux 2 étages plus haut, réparations sur le toit... Bref, il sait pas d'où ça vient.
En même temps, ça empire, y'a désormais des dégâts à l'étage au dessus.
Que demande l'assurance avant d'indemniser le lésé? Une nouvelle recherche de fuite... Qu'on va faire en commençant par dégager le lambris et piocher le plafond pourri par l'humidité.
Pourtant, pas de canalisations VISIBLES dans le coin humide. Je dis visible parce l'immeuble est vieux, que chacun a fait des travaux, et que la possibilité qu'un tuyau quelconque dont personne ne se rappelle l'existence soit noyé sous les plâtres n'est pas à exclure. |
Édité par - Viviane le 24 sept. 2013 10:53:37 |
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GĂ©dehem
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5
Posté - 24 sept. 2013 : 10:47:32
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Pc76 nous dit que ça "viendrait" de la façade.
S'il y a une belle plaque d'humidité sous une fenetre, au milieu d'un mur donnant sur la façade, on peu douter qu'elle soit causée par la fuite d'une canalisation ...
Comme nous ne savons pas où se trouve la trace de ce dégat des eaux.... |
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Pc76
Nouveau Membre
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6
 Posté - 24 sept. 2013 : 12:06:39
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Bonjour Ă tous,
Je vous remercie pour la qualité de vos réponses qui m'aide à y voir clair.
citation:
"Une fissure en façade est généralement de l'ordre de la vétusté, de l'entretien de l'immeuble, et c'est au syndicat de payer."
nous sommes dans un cas de vétusté: le ravalement n'a pas été fait depuis 15 ans, c'est pourquoi l'assurance de l'immeuble ne veut pas en entendre parler.
La réponse (verbale) du syndic à mon problème est "la copropriété n'a pas d'argent".
D'où mon idée pour accelérer les choses et éviter d'aller en justice tout de suite avec les conséquences que l'on connaît, de payer moi même la recherche de fuite,
mais en ayant l'assurance que la copro prenne en charge les réparations des parties communes. (Je fais la balance entre payer des frais d'avocats ou payer une recherche de fuite).
citation:
"on fait une recherche de fuite lorsqu'on est quasi certain qu'elle provient dune canalisation, sans savoir à quel endroit. Ou de ce cadre de fenetre. SI la façade n'est plus étanche, pas la peine de perdre son temps et de l'argent."
"si la fuite provient effectivement de la façade, une recherche de fuite n'apportera rien."
"Pc76 nous dit que ça "viendrait" de la façade. Qui dit ça? Lui ? Un expert quelconque? Le plombier parce qu'il a pas envie de chercher? Sur quelle base? Des fissures apparentes? Un revêtement dégradé?"
"S'il y a une belle plaque d'humidité sous une fenetre, au milieu d'un mur donnant sur la façade, on peu douter qu'elle soit causée par la fuite d'une canalisation ...
Comme nous ne savons pas où se trouve la trace de ce dégat des eaux...."
Je parle de façade parce que mon voisin du dessus n'a rien, mais je ne suis pas spécialiste, d'où l'idée de faire faire une recherche de fuite. Il y a bien une fissure qui fait toute la hauteur de l'immeuble de 2 étages, mais d'après des avis pris ça et là , elle serait trop fine pour que ça vienne de là . Je n'ai donc aucune certitude que ça vienne de la façade.
Il s'agit d'une vielle maison (plus de 100 ans) les murs de 50 cm d'épaisseur sont constitués de blocs de pierre assemblés avec du mortier. J'ai eu d' abord une plaque d'humidité en haut du plafond, pas très loin d'une fenêtre , et il y a aussi à ce niveau une bouche d'évacuation d'air dans le sous-plafond avec un tuyau qui part jusqu'à la salle de bain (le plafond n'a rien). Puis le mortier maintenant se dégrade, les voisins m'on dit que se n'était rien, juste de l'humidité naturelle, la région étant réputée humide, et qu' il suffisait de reboucher. Puis j'ai mesuré l'humidité avec un testeur d'humidité et je mesure 60% d'humidité sur toute la hauteur du mur qui se dégrade et 0% à quelque dizaines de centimètres à côté. Même si les mesures ne sont pas justes en valeur absolues, en prenant la différence entre 0% et 60%, j'en conclus qu'il y a un problème plus sérieux.
Merci à tous et bonne journée.
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GĂ©dehem
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7
Posté - 24 sept. 2013 : 16:11:33
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"La réponse (verbale) du syndic à mon problème est "la copropriété n'a pas d'argent"." (*)
 La bonne blague : aucun syndicat ne dispose à priori d'un budget pour réaliser les gros travaux d'entretien que sont 'ravalement des façades", réfection toiture !
Sauf ceux qui ont pris les devants en décidant d'un "fonds de réserve pour travaux futurs" (L.art.18 al.6), ou ceux qui sont allés plus loin en instituant un fonds "amortissement/investissement", comme cela devrait être prévu.
Ne disposant pas d'une avance de fonds, tous les syndicats décident des (gros) travaux d'entretien sur devis, donc en votant un budget et les modalités de provisionnement.
C'est ce qui est prévu L.art.14-2, que tout syndic digne de ce nom ne peut ignorer, serait-ce pour un petit syndicat.
Il faut donc voir ce qu'il en est chez vous pour l'établissement de devis. La reprise de façades du type que vous décrivez ne pose pas de problème aux entreprises spécialisées.
Rechercher l'origine d'une fuite dans votre cas relève de "l'aiguille dans une botte de foin".
(*) autre chose est "les copropriétaires n'ont pas le sou" !
Etre propriétaire impose d'en avoir les moyens, surtout en copropriété, la collectivité n'ayant pas d'autre financement que celui apporté par ses membres.
Quant on n'a pas de sou, on ne devient pas copropriétaire. |
Édité par - Gédehem le 24 sept. 2013 16:15:05 |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 24 sept. 2013 : 21:01:08
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PC76
Une question.
Y-a-t-il un lien direct entre de fortes précipitations et la présence d'humidité sur votre plafond?
Question stupide mais nécessaire, pourrait-il s'agir simplement de condensation.
Avez-vous des traces brunes avec des auréoles (je parle du plafond...) ou des zones noirâtres pigmentées? |
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Pc76
Nouveau Membre
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9
Posté - 24 sept. 2013 : 22:45:13
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Bonsoir Ă tous,
citation:
"Rechercher l'origine d'une fuite dans votre cas relève de "l'aiguille dans une botte de foin".
ça m'inquiète parce que si la recherche de fuite ne donne rien, difficile de faire établir un devis de réparation.
citation:
"Etre propriétaire impose d'en avoir les moyens"
Je suis entièrement d'accord, surtout dans le cas présent où sur 5 copropriétaires, 3 sont en résidence secondaire, et un loue son appartement.
citation:
"Y-a-t-il un lien direct entre de fortes précipitations et la présence d'humidité sur votre plafond?
Question stupide mais nécessaire, pourrait-il s'agir simplement de condensation.
Avez-vous des traces brunes avec des auréoles (je parle du plafond...) ou des zones noirâtres pigmentées?"
Après les fortes précipitations du dernier printemps j'ai mesuré 80% d'humidité, aujourd'hui avec quelques journées de chaleur cet été,
je mesure environ 60%. J'ai ces valeurs sur toute la hauteur du mur, et 0% sur le plafond.
Le mur est plein ouest dans une ville en bord de mer.
Il n'y pas de ruissellement particulier, en touchant le mur on sent l'humidité, mais sans plus.
Le mortier est très facilement friable avec un simple couteau sans forcer.
Je connais les traces noires dans les angles entre mur et plafond, mais ce n'est pas le cas.
La portion de mur où je relève cette humidité est assez bien délimitée, et fait 60 cm de large, par 2,50 m, elle part d'un angle de mur , jusqu'à une fenêtre.
A la limite si je n'avais pas fait ces mesures d'humidité je ne me serais pas trop alarmé, mais 80% et 0% sur le même mur à quelques dizaines de centimètres
de distance, je pense qu'il y a un problème.
La société qui fait la recherche de fuite me propose une mesure d'humidité par haute fréquence, simuler des chutes de pluie, et voir ce que ça donne.
Bonne soirée. |
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