| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
nefer
Modérateur
14628 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 26 sept. 2013 : 21:17:14
|
"Le sol et le sous sol sont indivisiblement au syndicat."
j'ai connu un immeuble où le local en dessous appartenait à l'immeuble d'à côté |
|
|
|
|
|
|
 22
 Posté - 26 sept. 2013 : 21:17:37
|
|
citation: L'existence de cette pièce, connue de beaucoup,n'est décelable de l'extérieur que par un soupirail qu'il a creusé dans le mur.
mur partie commune,
s'il a creusé un soupirail dans le mur il devait avoir une autorisation de l'AG
Je crois que "vous tournez en rond" sur ce sujet puisque vous nous apportez à chaque fois des infos complémentaires...
Dans votre copro, on "fait n'importe quoi" comme de créer des ouvertures dans les murs porteur ????? et ce, sans aucun problème, tout le monde le sait... et touuuuuuuuut le monde "se tait" !!!
 |
|
|
Édité par - quelboulot le 26 sept. 2013 21:19:02 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
23
Posté - 26 sept. 2013 : 21:24:32
|
Il faut être précis dans votre affaire !
Cette "cave" existait-elle préalablement (vieille cave voutée), "découverte lors de la réfection du plancher de son appartement par le propriétaire du lot au dessus.
Peut être que cette cave située juste en dessous de l'appartement n'est pas mentionnée dans les actes ni sur un plan, puisque inconnue jusqu'ici (En remontant à la Révolution on découvrirait peut être que le bâtiment a été construit sur d'anciennes fondations remblayées.)
Vous parlez de "creusement" dans le sol, puis d'une "cave voutée" . Il faut choisir..
Sil n'existait rien du tout, le "creusement" d'une cave de 10 m² aurait nécessité l'enlèvement d'au moins 20 m3 de terre ou gravas, ce qui ne se réalise pas en douce à l'insue de tous et silencieusement....
Quid dans cette copropriété ?
Dans la mesure où existait au droit de l'appartement au dessus (sous cet apparte) une cavité, comme pour le volume "comble" au dessus d'un lot privatif au dernier étage, et sous réserve que des éléments communs ne le traversent pas (conduits divers, etc ...) , je doute fort qu'un tribunal reconnaise quelque droit au syndicat.
Cette cavité forme le sous sol privatif de l'appartement, et ce jusqu'à la partie en dur "sol commun" (comme la toiture commune pour le volume comble).
Tout au plus doit-il y avoir autorisation du syndicat pour le percement de la trémie dans la dalle formant plancher de l'appartement. Si dalle "partie commune" il y a. S'il n'y en a pas, il est dans des parties privatives.
Dans ce type d'affaire, il faut faire attention à ne pas confondre les aspects subjectifs type "jalousie" ("le sal..., il va étendre son apparte, il va se faire une cave ...") avec des aspects objectifs fondés sur des principes juridiques.
Combien se sont fachés parce que le bonhomme du dernier étage à osé "piquer" les combles. Sauf qu'il est dans son droit si la partie de combles qu'il "squat" n'est pas définie dans le RDC et qu'il est seul en dessous.
Il faut donc voir avec précision ce qu'il en est très exactement. |
Édité par - Gédehem le 26 sept. 2013 21:27:59 |
|
|
|
uncopro
Contributeur senior
546 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 27 sept. 2013 : 11:16:33
|
Merci de m'aider à y voir clair. Absent de France plusieurs années, j'ai trouvé une situation alarmante à mon retour.
à Nefer: le RC précise que les solives sont parties privatives mais que le sol appartient au syndicat.
à quelboulot: oui cette personne creuse dans les murs porteurs (élargissement de portes palières) dans l'apathie générale.
à Gedehem: si son travail ne met pas en danger les fondations grand bien lui fasse, ça n'enlève rien à personne et cela diminuera un peu les charges..
Selon deux copropriétaires ayant visité, l'accès en s/sol se fait par une porte à travers le mur de façade débouchant sur un escalier creusé dans son garage mitoyen lequel , partie commune spéciale, a été mis en communication avec son appartement.
Je me suis intéressé à la question après avoir remarqué l'existence d'un soupirail qui n'existait pas avant mon départ.
Le seul copropriétaire habitant l'immeuble (ayant aussi visité) m'a alors dit avoir vu vers 2010 une noria de camions emportant de la terre.
Le plan annexé au RC figure un terre plein à cet endroit mais j'ignore effectivement si cette partie de l'immeuble datant de la fin du 18ème n'a pas été construite sur d'anciennes fondations.
Donc s'il a découvert une cavité sous son plancher, cette dernière bien que non mentionnée au RC, est partie privative et il peut en faire ce qu'il veut?
OK mais doit il en apporter la preuve et l'assurance que l'aménagement effectué ne risque pas de nuire à la conservation de l'immeuble ou doit il être cru sur parole?
|
|
|
|
mespres
Contributeur vétéran
1499 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 27 sept. 2013 : 14:14:00
|
|
citation: cette personne creuse dans les murs porteurs (élargissement de portes palières) dans l'apathie générale
illustration parfaite de ce que j'écris dans ce post. Vous êtes dans un schéma où le syndicat entier laisse couler. Le syndic suit allègrement, c'est compréhensible, quand bien même cela serait blâmable. Pourquoi voulez vous que le copro fouisseur fasse un effort ? Il sait pertinemment qu'il ne risque rien.
Sur le fond, il est évident que rien n'est respecté et que votre immeuble est potentiellement mis en danger, en tout cas le syndicat ne dispose d'aucuns documents attestant de la conformité des travaux.
Vous n'avez d'autres choix que de tenter séquentiellement les actions suivantes
- Demander au syndic de mettre en demeure le copro de produire lesdits documments
si refus du syndic
-faire porter à l'AG une résolution dans ce sens
si résolution non votée
-laisser tomber |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
26
Posté - 27 sept. 2013 : 14:23:11
|
Si la résolution proposée n'est pas votée, cela dégagera la responsabilité personnelle du syndic si par la suite il y a des pb....
Mais pas celle du syndicat, toujours engagée, et même renforcée puisqu'il refuse de faire quoi que ce soit !
Ce qui a pour traduction qu'en cas de dégat futur dont la cause peut être identifié sur les travaux "cave" non autorisés, le refus de l'AG de faire quoi que ce soit dégagera les assurances, qui auront un boulevard pour ne pas indemniser :
" Non seulement vous saviez et vous n'avez rien fait, mais en plus vous avez refusé que le syndic fasse quoi que ce soit pour mettre fin aux désordres ....."
On peut être certain que personne ne versera 1 centime d'€ .... 
PS : concernant la responsabilité du syndicat, voir L.art.14 : elle est engagée au 1er rang dans tous les cas, le syndic ne venant qu'en second rang. Sous réserve que le syndicat le mette en cause si la réparation de la faute du syndic est supportée par le syndicat .... |
|
|
|
uncopro
Contributeur senior
546 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 27 sept. 2013 : 19:27:06
|
MERCI.
C'est vrai qu'en mettant en exergue ce point j'offre un boulevard aux assurances pour botter en touche mais je pense que même sans cela les experts l'auraient découvert.
Autant donc curer l'abcès d'autant que la démesure du risque a servi de catalyseur.
Je viens de rencontrer les 3 autres copropriétaires et me suis rendu compte que, pris individuellement, ils en avaient tous raz le bol mais n'avaient pas pensé en parler entre eux.
Si l'ajout d'une pièce à l'appartement concerné ne leur faisait ni chaud ni froid, le risque couru les a sérieusement inquiété.
Je leur ai soumis un projet de courrier collectif au syndic selon la démarche préconisée par mespres:
- mise en demeure de remettre les lieux à l'état initial sous 6 mois (2 mois avant l'AG qui a lieu en juin),
- si pas OK, autorisation à donner au syndic d'engager une procédure à cette fin.
sur lequel ils étaient tous d'accord mais les ai empêché de signer jusqu'à ce que je soit certain d'un point:
- le copropriétaire affirme avoir trouvé une cave sous ses solives privatives (il n'a donc même pas besoin d'autorisation pour percer une trémie),
vous m'apprenez que si c'est vrai, ce volume lui appartient.
2 problèmes:
a- s'il ne peut pas le prouver, c'est sa parole contre les plans; qui l'emporte?
b- s'il peut prouver qu'il y avait une cavité (genre vide sanitaire de 50 cm par exemple) mais qu'il l'a agrandie pour en faire une pièce de 2,50m, à quelles conditions en avait il le droit? |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
28
Posté - 27 sept. 2013 : 22:35:01
|
a) les plans
b) suite à décision de l'AG, qui n'aurait pas manqué de la soumettre à conditions : les autorisations administratives incontournable, ici un permis de construire.
Comme cela a un impact sur la fiscalité du lot, vous avez pensé au "chantage" à la déclaration ???  |
Édité par - Gédehem le 27 sept. 2013 22:37:39 |
|
|
|
uncopro
Contributeur senior
546 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 28 sept. 2013 : 09:39:40
|
Bonjour, de quelle déclaration parlez vous? Ce qui me préoccupe c'est le risque pour le bâtiment.
Je pense que la preuve doit émaner d'un professionnel habilité (huissier ou architecte) et non du témoignage d'un quidam.
Cette pièce faisant entre 12 et 15 m² je crois qu'une déclaration de travaux aurait suffi.
De toutes façons, comme le soupirail débouche sur une place à quelques mètres d'un monument classé, j'ai écrit au maire pour lui demander si, comme l'affirme cette personne, il avait donné son accord. |
|
|
|
vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
|
|
30
Posté - 28 sept. 2013 : 13:05:17
|
|
citation: de quelle déclaration parlez vous?
A-t-il déclaré au fisc la surface supplémentaire (Taxes foncieres, d'habitation, OM sont calculées en fonction de la surface) |
|
|
|
uncopro
Contributeur senior
546 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 28 sept. 2013 : 13:55:24
|
Ouh là , on n'en est pas là et d'ailleurs cela ne m'intéresse pas.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
32
Posté - 28 sept. 2013 : 15:23:56
|
L'aspect "fiscal" ne vous interesse pas, alors qu'il est identique à l'aspect "financier" interne à votre syndicat !
Chacun supporte des charges/impots en fonction du "poids" de la "consistance" de la propriété d'un bâti.
dans le cas de l'extension d'un lot de copriopriété, il y a accroissement de la quote-part de parties communes, comme il y a accroissement de la base de calcul des impots, foncier et habitation !
Dans les feuillets "permis de construire/déclaration de travaux", une part va au Sce du cadastre, qui dépend des Sce fiscaux du secteur. Pas la peine de faire un dessin de la suite qui en est donnée.
Dans le cas d'une construction entrainant extension du lot en copropriété, outre les déclarations et autorisations administratives, il y a en interne l'autorisation du syndicat (par son AG), pour aliéner partie du droit à construire, aliéner une partie du sol commun si c'est le cas, autoriser les travaux privatifs affectant les parties communes.
Autorisation de l'AG qui peut être (qui doit être) conditionnelle :
- Ã l'obtention des autorisations administratives (si pas autor. Admin, pas autor. Syndicat)
- à la présentation d'une étude technique et des attestations d'assurances s'il s'agit de creuser un mur porteur ou de fragiliser les fondations par création d'une excavation/cave.
Le projet soumis à l'AG doit comporter toutes ces données (*), en plus du descriptif, plan, schéma, et autres qualifications des entreprises chargées des travaux.
Autrement dit, on ne peut pas dissocier l'ensemble de l'impact de ces travaux et le limiter au seul aspect "risque" .
Il est incompréhensible que votre syndic n'ait eu aucune réaction !
Il faut dire que vos 'collègues' copropriétaires aussi, au moins pour contacter le syndic, pour se renseigner sur ces travaux.
Il n'est pas trop tard pour réagir.3
(*) - Ce qui me préoccupe c'est le risque pour le bâtiment.
Je pense que la preuve doit émaner d'un professionnel habilité (huissier ou architecte) "
Une telle étude technique de faisabilité, incontournable, fait partie du dossier soumis à l'AG, parmi d'autres éléments eux aussi incontournables.
Bien entendu réalisée par un homme de l'art, qui assume la responsabilité de sa conclusion favorable. |
Édité par - Gédehem le 28 sept. 2013 15:34:33 |
|
|
|
uncopro
Contributeur senior
546 message(s)
Statut:
|
|
33
Posté - 28 sept. 2013 : 16:43:55
|
Merci de m'avoir recadré, cela me sera très utile quand le syndic soumettra le dossier pour l'AG... s'il le fait.
D'après ce qu'il m'a dit, le copro lui a dit vouloir régulariser la situation d'une cave découverte sous son plancher et dont le soupirail avait été malencontreusement bouché lors du dernier ravalement.
Simple formalité ne nécessitant pas d'étude technique.
Vu les couleuvres que le syndicat a laissé passer depuis qq années (ex choix d'une entreprise en AG, passation du marché avec une autre par ce copro, paiement par le syndic- qui l'a quand même grondé-, validation des comptes et quitus) il est "humain" que le syndic ait pris l'habitude de ne pas s'embarrasser de formalisme.
Mais ceci est une autre histoire. |
|
|
|
|
Sujet |
|
|
