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Stilla
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 Posté - 03 oct. 2013 : 14:09:50
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Bonjour,
Besoin d'un conseil.
Dans la copro de mes parents, Leur syndic décide de démissionne en cours de mandat à une date précise.
Voyant la date approcher, Le CS fait une MED au syndic pour qu’il convoque l’AG appelée à élire son successeur dans les 8 jours, faute de quoi le CS convoquera lui-même.
Leur syndic ne convoque pas (il veut partir mais il convoque pas  )
Le CS convoque donc à sa place, tous les copropriétaires dans les temps requis ( RAR à tt le monde, courrier de convocation, OJ, pouvoirs, 2 contrats de nouveaux syndics etc……)
Le CS va donc avertir le syndic actuellement en place, du jour et de l’heure de cette AG et de l’ordre du jour, puisqu’il sera encore syndic à l’heure de sa tenue.
Est-il obligatoire de lui envoyer à nouveau les documents accompagnant cette convocation ( contrats de syndic) puisqu’ils lui avaient déjà été adressé bien avant en vue de la convocation précisément?
Merci pour vos avis!
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2013 : 14:36:21
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Pour quel motif ?
Une AG a été demandée au syndic comme il est prévu D.art.8, donc avec les questions à inscrire à l'ODJ (et donc les pièces annexes prévues D.art.11).
Il n'y a pas répondu, le pdt du CS convoque l'AG.
Point final.
L'information que l'AG convoquée aura lieu le .... à tel endroit à telle heure peut être faite auprès du syndic, par courtoisie.
Il viendra ou pas.
Mais dans la mesure où il n'a pas répondu aux demandes, le syndicat, par le pdt du CS, n'a aucune obligation. |
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Posté - 03 oct. 2013 : 16:55:21
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ce n'est pas par courtoisie qu'il faut avertir le syndic, mais il faut lui notifier la convocation... citation: Article 8
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.
Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
mais il faut dire aussi que dans le cas de stilla, on ne voit pas ce que le syndic de stilla pourrait faire si la convocation ne lui est pas notifiée , mais, à mon avis, il vaut mieux le faire dans les règles, on ne sait jamais. |
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Stilla
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Posté - 03 oct. 2013 : 19:41:08
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Merci Pour vos avis, Gédehem et Rambouillet : c’est quand même un peu « spécial » comme situation : un syndic qui écrit « je démissionne à telle date, envoyez moi au moins un contrat de syndic avant telle date », et……. qui ne convoque pas l ’AG pour désigner son successeur!
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Gédehem
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Posté - 03 oct. 2013 : 21:14:00
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"on ne voit pas ce que le syndic de stilla pourrait faire si la convocation ne lui est pas notifiée ..."
Et a quel titre faudrait-il lui "notifier" une convocation d'AG ....?
Seuls les membres du syndicat sont convoqués, se voient notifier la convocation.
D'autant qu'un syndicat qui convoquerait son syndic serait une curiosité !
On peut lui demander de venir "rendre les comptes", si l'AG est appelée à en approuver. S'il ne vient pas il pourrait voir sa responsabilité engagée. S'il n'y a pas à "tendre des comptes", le syndic vient ou pas à une AG dont il est informé de la tenue. |
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Posté - 04 oct. 2013 : 08:52:02
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gedehem :
euh... au titre de l'article 8 du décret, cité ci-dessus (me semble-t-il...  ) |
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Gédehem
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Posté - 04 oct. 2013 : 12:28:11
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Oui, sans doute !
Mais l'absence de cette notification n'a aucun effet sur la validité de l'AG.
Dont il n'ignore rien puisque la demande de convoquer lui a déja été notifiée avec l'ODJ et les pièces à annexer.
Et qu'il n'y a pas répondu. |
Édité par - Gédehem le 04 oct. 2013 12:30:18 |
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Stilla
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Posté - 05 oct. 2013 : 00:05:22
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citation: Oui, sans doute !
Mais l'absence de cette notification n'a aucun effet sur la validité de l'AG.
Justement je pense à une chose: Si cette notification n‘est pas faite au syndic, pourrait-il laa cas échéant demander l’annulation de l’AG en question ? …..par exemple dans le cas où l’ordre du jour comporterait une procédure à son encontre qui serait approuvée par l’AG?
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Posté - 05 oct. 2013 : 09:37:25
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question : qu'est ce qui gêne de lui notifier à part le prix de la convocation ? |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2013 : 11:57:04
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Il a été jugé que l'absence de notification de la convocation n'était pas susceptible d'entachée l'AG de nullité.
L'action en contestation d'une AG n'est possible que pour les copropriétaires opposants ou défaillants.
Autrement dit, l'absence de cette notification au syndic n'est d'aucun effet. Tout au plus est-elle "informative".
Concernant la question destinée à engager une action contre le syndic, on peut supposer qu'elle était prévue dans l'ODJ qui lui avait été notifié avec la demande de convocation d'une AG, et qu'il en était parfaitement informé.
Raison pour laquelle il n'a pas répondu à la demande. |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2013 11:58:14 |
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Posté - 05 oct. 2013 : 12:24:02
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gedehem, tiendriez vous le même langage si dans l'OdJ il y avait "révocation du syndic" ? je suis certain que dans ce cas le syndic obtiendrait annulation de la résolution, pas de l'AG certes.
dans le cas précis, il semble qu'il y ait toutes les preuves d'une démission mais tout de même, gedehem, vous qui êtes très légaliste sur certains points, là vous faites fi, alors que cela coutera (frans, 6 sous au syndicat.
Et sait-on jamais s'il venait à l'esprit d'un copro de contester sous ce prétexte si par hasard l'une des réslutions lui était défavorable 
enfin, moi je ferai dépenser les 5 francs, 6 sous pour avoir l'esprit tranquille  |
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Posté - 05 oct. 2013 : 12:39:43
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Gedehem : votre conseil de ne pas respecter l'article 8 est assez " idiot"
Dans la vrai vie de la copropriété il peut arriver - experience personnelle - qu'un syndic a demander au TGI la nomination d'un AJ suite à la réception du PV de l'AG convoquée par le rpésident du CS suite ay refus de convoquer cette AG anneulle !!! ET le TGI a nommè 10 jours après cet AJ !
Un cout pour le syndicat important; un RAR de quelques euros vuat mieux que les frais d'un AJ.
Vous allez répondre au le SDC pouvait se retourner contre ce syndic !!! et celui devait alors prendre un avocat !!!
Mauvais conseil !
Stilla, faites ce petit RAR pour convoquer le syndic, et vopus éviterez tout recours éventuel. |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2013 : 17:38:35
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"votre conseil de ne pas respecter l'article 8 est assez " idiot" "
Si vous aviez voulu bien lire, ce qui semble une difficulté récurente, je n'ai donné aucun conseil " de ne pas respecter D.art.8".
A la question posée, j'ai relevé que l'absence de notification au syndic de la convocation d'une AG effectuée par le pdt du CS en raison du refus du syndic de convoquer lui-même n'était d'aucun effet pour quoi que ce soit.
En particulier sur la validité de l'AG, des décisions prises.
"Dans la vrai vie de la copropriété il peut arriver - experience personnelle - ...."
Une expérience personnelle ponctuelle ne fonde pas une règle.
"..qu'un syndic a demander au TGI la nomination d'un AJ suite à la réception du PV de l'AG convoquée par le rpésident du CS suite ay refus de convoquer cette AG anneulle !!! ET le TGI a nommè 10 jours après cet AJ ! "
.. et que chaque affaire traitée par un juge porte sur un cas particulier, précis !
Ce n'est pas parce qu'un syndic qui se sent "floué" dépose requête en désignation d'un AJ que cette action est justifiée (action qu'il peut engager sous couvert (au nom) d'un copropriétaire "copain" s'il n'est pas lui-même recevable.)
Dans bien des cas, elle ne l'est pas, par exemple si cette AG a désigné un syndic.
Pour contrer la manœuvre de ce syndic il faut engager une action "en rétractation d'ordonnance", en apportant les éléments démontrat l'inutilité de l'ordonnance désignat l'AJ. Le cas très classique : l'AG ayant désigné le syndic, le syndicat en est pourvu.
La désignation de l'AJ est systématiquement rétractée (..expérienceSSSSS personelleSSSS ! )
L'AG est irrégulièrement convoquée, la désignation du syndic n'est pas valide ?
Aucune importance : le juge statuant par ordonnance sur requête (comme en matière de référé), n'a pas compétence pour statuer sur la conformité d'une AG, d'une décision. D'où sa position systématique :
"Si vous contestez la décision désignant le syndic, il faut mettre en œuvre la procédure prévue L.art.42. En attendant, pour moi, ce syndicat est pourvu d'un syndic ainsi que l'atteste le PV d'AG qui m'a été présenté.
Donc je rétracte mon ordonnance.""
Fermez le ban !
C'est de la procédure, qui n'a rien à voir avec "la vraie vie", nébuleuse dont personne n'est en mesure de dire ce qu'elle est mais dont se servent souvent ceux qui n'y entendent pas grand chose (en matière de procédure ou autre ...).
Rambouillet :
"...gedehem, vous qui êtes très légaliste sur certains points, là vous faites fi, ....."
Merci d'avoir précisé : "sur certains points" !
Une disposition légale produit des effets juridiques ! Dans le cas obordé ici, quels sont les effets juridique de la notification de la convocation au syndic d'une AG qu'il a refusé de convoquer lui-même ainsi que cela le lui était demandé ??
Quels effets de la notification ? 
Quels effets de l'absence de notification ????
De la réponse, chacun peut en tirer la conclusion .....
Accessoirement, le syndic n'ignore rien des questions inscrites à l'ODJ, puisque cet ODJ lui a été notifié avec la demande d'AG.
Il est certain que si cet ODJ prévoyait "Révocation du syndic" "désignation d'un autre syndic", "action à engager contre le syndic sortant", on peut comprendre qu'il n'ai pas convoqué .....  |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2013 18:01:02 |
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Posté - 05 oct. 2013 : 18:33:05
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citation: Quels effets de la notification ?
Quels effets de l'absence de notification ????
les effets de la notification, il n'y en a pas, sauf que la loi dit :
"Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic." et la loi, c'est la loi elle doit être mise en oeuvre... sinon à quoi cela sert-il ?
l'absence de notification, elle , à l'appréciation du juge, pourrait entrainer le rejet d'une résolution, voir de l'AG, par le syndic sortant lui-même, soit par un copro opposant ou défaillant.
Dans le cas présent, à priori, il n'y a pas beaucoup de risques, mais supposons que dans l'ordre du jour (dont le syndic n'aurait pas connaissance) l'"écrivain" mettait un projet de résolution : paiement d'indemnités par le syndic sortant pour rupture anticipée. Le syndic aurait tout à fait le droit de saisir le juge pour faire annuler cette résolution au prétexte qu'il n'avait pas reçu la convocation, n'était pas convoqué, n'a pu se "défendre", etc... bien sur c'est de la copropriété fiction, mais à quoi bon passer des pages et des pages sur ce sujet alors qu'il est si simple de lui notifier la convocation sans rechigner....
PS : pour le fun, le législateur ne dit pas qu'il faut envoyer le PV à ce syndic "sortant et "convoqué". Mais si cette AG ne traitait pas son renouvellement, il devrait le recevoir car le syndic détient les archives... hi ! hi ! hi ! ah, ces énarques .... |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2013 : 19:25:14
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c'est la loi elle doit être mise en oeuvre... sinon à quoi cela sert-il ?
C'est la question : Ã quoi peut bien "servir" la notification de la convocation, ou plus exactement "quel en est l'effet " ?
Si le syndic sortant n'est pas satisfait d'une décision prise contre lui, il n'a pas besoin de s'appuyer sur l'absence de cette notification pour contester. Par exemple sa révocation qu'il estime abusive car non motivée.
"..pour le fun, le législateur ne dit pas qu'il faut envoyer le PV à ce syndic "sortant et "convoqué". Mais si cette AG ne traitait pas son renouvellement, il devrait le recevoir car le syndic détient les archives... "
Heeuu ... il n'a besoin ni d'une convocation ni du PV d'AG !
La procédure L.art.18-2 qui est systématiquement suivie par le syndic désigné se suffit à elle-même : notification de la désignation du syndic ("Je vous informe que j'ai été désigné syndic du syndicat de .....par son AG le ...."), notification qui fixe le point de départ des actes prévus "pour la remise des fonds disponibles et archives" |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2013 19:28:11 |
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Posté - 05 oct. 2013 : 19:25:24
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gedehem : .expérienceSSSSS personelleSSSS !
!!!!!!!!!!!!!!!!!!
ET ALORS !!! vous donnez un très mauvais conseil en affirmant que Stilla ne risque rien en ne respectant pas l'article 8. Ce n'est pas vrai; pas de condamnation devant le TGI, mais de la perte de temps, des soucis, perte d'argent, ..... mais cele n'est pas juridique, juste de la vrai vie de copropriétaires !!!
Toute votre dernière démonstration et vos propos ne change rien à ce constat !
Une grande mauvaise foi dans votre post, comme d'hab quand on vous prend le doigt dans le pot de confiture. |
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2013 : 19:36:48
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"vous donnez un très mauvais conseil en affirmant que Stilla ne risque rien en ne respectant pas l'article 8.
Ce n'est pas vrai;"
Puisque ce n'est pas vrai, merci de nous préciser le ou les risques que cette absence entrainerait pour le syndicat de Stilla !
"Risque" à détailler en s'appuyant sur des textes, bien entendu.
Qu'un syndic demande la désignation d'un AJ n'a rien à voir avec cette affaire.
Par "expérience personnelle", vous avez déja vu un juge désigner un AJ parce que le syndic n'a pas eu notification de la convocation ?
Elle ne peut être liée que :
- Ã l'absence de syndic : D.art.47.
- en cas de syndicat "en difficulté". |
Édité par - Gédehem le 05 oct. 2013 19:51:29 |
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Posté - 06 oct. 2013 : 20:30:14
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Gedehem : lisez mieux les posts des UInautes !! très mauvais joueur ! |
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Gédehem
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Posté - 06 oct. 2013 : 20:58:32
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J'ai même mis mes lunettes !
Ce qui ne m'a pas permis de voir autre chose que quelques affirmations, interessantes sans doute, mais non étayées !
En revanche, il a été jugé que l'absence de cette notification ne peut entrainer la nullité de l'AG (CA Paris 24.03.2005, rapporté dans "Loy et Copro" de 2005).
S'il y a des éléments contraire il faut les présenter plutot que de crier "au loup" ! |
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