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fred2802
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 Posté - 13 nov. 2013 : 19:07:10
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Bonjour.
Tout d abords merci a vous tous pour votre aide.
Nous avons des travaux a voter en AG. Nous allons fermer notre copropriété.
( Grillages portails electriques et local poubelle).
Pour une valeur de 37 000 euros.
Pouvez vous me donner un ordre idée pour les honoraires du syndic.
Il propose 2% plus TVA du montant de la facture TTC. Sachant que les copies sont a notre charge et qu il na pas de responsabilité de maitre d oeuvre.
Bonne soirée.
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alice78
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Posté - 14 nov. 2013 : 08:30:21
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Je pense qu'il faut vous demander ce qu'il va faire pour 888 €,somme qu'il convient de rapprocher de son taux horaire de vacation et du nombre d'appels de fonds qu'il devra envoyer.
Un syndic correct (  ) ferait un devis comme toute entreprise qui se respecte, mais ça c'est dans un autre monde. |
Édité par - alice78 le 14 nov. 2013 08:31:09 |
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Posté - 14 nov. 2013 : 08:48:43
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alaice78 : faire u devis pour des honoraires sur travaux ?
Mais ceci doivent faire l'objet d'une résolution portée à l'OdJ, et l'AG va débattre sur ces honoraires. Il a fait une proposition, à l'AG de l'adopter , de l'augmenter ou de la baisser.
2% est très raisonnable !  |
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Posté - 14 nov. 2013 : 09:18:26
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travail du gestionnaire (et non du syndic va consister Ă :
* signer l'ordre de service
* faire les appels de provisions (avis Ă payer)
* récupérer les chèques des copros, les encaisser
* faire la comptabilité des comptes copros
* vérifier les factures des entreprises avec le Maître d'oeuvre
* payer par virement les factures
(dans votre cas, se pose la question des débours...
en fonction du nombre de copros, et du taux horaire estimé à 75 €, (au secours les syndics en ligne, est ce réaliste ?), cela représente environ 10 heures... |
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mfld
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 Posté - 14 nov. 2013 : 10:20:09
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Perso, moins de 1000 euros, si le syndic est présent à la réception des travaux, et réagit bien quand le CS remonte des points en participant aux réunions de chantier, ça me parait également du domaine du raisonnable.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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alice78
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Posté - 14 nov. 2013 : 11:21:22
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Philippe 388,
Pourquoi le syndic ne pourrait-il pas faire un devis ? Vous en connaissez beaucoup des entreprises qui vous facturent 888 € (et ce n'est qu'un exemple) sans vous détailler par écrit quelles prestations elles vont vous fournir ?
Le devis des honoraires devrait être joint à la convoc d'AG avant d'être voté. Mais ce serait trop beau.
C'est vrai que pour justifier en détail les honoraires d'un ravalement, les syndics auraient du mal ! C'est tellement commode cette prtaique du pourcentage.
PS. Ce ne sont pas 2 % d'honoraires mais 2,40 %  |
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mespres
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Posté - 14 nov. 2013 : 11:49:31
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Faire un devis sur des honoraires de syndic est vraiment trop lourd. Par contre, il serait judicieux qu'un texte de loi énumère les tâches afférentes à ces honoraires. La liste fournie par Rambouillet ne mentionne pas la réception des travaux : c'est pourtant primordial.
l'AG doit maintenant voter les honoraires : la meilleure solution est de voter un montant en euros, et de négocier sur cette base. Concernant les travaux mentionnés par fred2802, si l'appel de fond est unique, 500 € est correct, si il fait la réception.
Vous indiquez qu'il n'est pas maître d'oeuvre. Qui est alors le maître d'oeuvre ? avez vous missionné un cabinet ? |
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Louis92
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Posté - 14 nov. 2013 : 11:53:22
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alice78, vous avez tout-à -fait raison sur le fond. En tant que CS, je fais tout ce que je peux pour que les entreprises séparent pièces et main d'oeuvre dans leur devis mais je devrais demander un devis au syndic pour ses honoraires au moins quand ses prestations vont au-delà de la basique "gestion financière, administrative et comptable". Sur la forme, le devis n'a pas lieu d'être une pièce comptable séparée : son contenu peut être dans la rédaction de la résolution "honoraires" avec le montant en € après négociation avec le CS.
Cdlt. Louis92. |
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alice78
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Posté - 14 nov. 2013 : 13:25:25
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Louis 92,
J'espère que vous n'êtes pas le seul à partager mon avis !
Le terme de devis ne voulait pas dire "pièce comptable" au sens juridique, puisque la seule obligation légale c'est le vote en AG. Peu importe la forme de ce "devis". Je vous rejoins sur ce point.
Mespres,
Dire que ce serait trop lourd pour le syndic de détailler ses honoraires est une aberration. Ces honoraires recouvrent toujours les mêmes prestations. Il suffit d'aménager à la marge un "devis type". Mais le syndic ne pourra plus faire croire qu'il va passer 10 fois sur le chantier alors qu'il n'y passera qu'une fois.
Les copropriétaires ne refusent pas de payer les services (les vrais) de leur syndic. Ils veulent seulement de la transparence et de l'honnêteté. Est-ce trop demander ? |
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mespres
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Posté - 14 nov. 2013 : 14:19:13
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je rejoins Louis 92 : le vote de la résolution sur les honoraires devrait lister les tâches et le montant en euros.
Ces discussions sur les honoraires sont toujours ambigues : je suis persuadé que les syndics surfacturent, mais que le système les y conduit. Les honoraires de syndic pour la mission courante sont trop justes : ils se récupèrent sur le reste ...
J'aimerai par exemple connaître le coût de production d'un état daté, facturé plusieurs centaines d'euros au vendeur ...
Je ne suis pas syndic, si je devais rentrer dans l'immobilier pour gagner de l'argent j'irais vers les locations en gérance, les ventes. |
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mfld
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Posté - 14 nov. 2013 : 15:09:23
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Ce que je retire de cette discussion, c'est que même sans exiger un devis formel du syndic à la question de ses honoraires sur travaux, la négociation ne peut être objective qu'en appliquant une grille d'évaluation telle que décrite plus haut (nombres d'appels, nombre de copros, nombre de visites, etc). J'achète cette méthode !
Sur le coût de production d'un état daté + réponse au questionnaire, à supposer que le montant de la vacation soit fixé à partir d'une véritable analyse des coûts internes au syndic (ce dont je doute fort), je dirais entre 1 heure pour un cas sans histoire (y compris le temps de prendre un thé à la façon Eolas), et 3 heures pour un cas litigieux (plusieurs tasses sont nécessaires). L'état daté est directement issu de la comptabilité, et la réponse au questionnaire est toujours la même. Je vous laisse faire le calcul...
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 14 nov. 2013 : 15:22:36
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alice78 : le plus important ce sont les devis des entreprises déjà très difficile à recevoir !
Encombrer le syndic et l'OdJ avec des devis sans aucun intérêt, puisque le montant des honoraires sont proposés, et doivent être votés par l'AG.
C'est aussi ignorer le role du syndic, mandataire du syndicat qui GERE la copropriété.
Discuter de 888 € pour 37 000 € est assez ridicule. Il existe certianemetn d'autres dossiers ou tout le monde vote sans rien regarder.
alife78 : l'AG vote t'elle le quitus par exemple ?? Combien de copropriétaires vont ils vérifier les comptes entre la date de réception et la tenue de l'AG ?? 0 ou 1 ?? Avez vous vérifiez que vous aviez un forfait administratif qui augmenterait vos honoraires de gestion courante de 15 à 20 % ?? Voilà des sujets " sérieux"
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 nov. 2013 : 15:40:22
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philippe388 écrit citation: Discuter de 888 € pour 37 000 € est assez ridicule. Discuter de 20 € avec un fournisseur qu'on ne reverra pas est ridicule. Discuter de 888 € est le job du CS. Pas à rapprocher en % du montant total comme pour les honoraires, c'est le montant absolu qui compte ! Discuter de 50 € avec un prestataire récurrent comme le syndic est, outre un réflexe d'hygiène mentale pour le CS, un signal qui montre aux prestataires que les devis et les factures sont examinées soigneusement par quelqu'un, donc, qu'à l'avenir, il est inutile de pousser le bouchon un peu loin avec des postes ou des montants injustifiables. Cela vaut le coup de faire perdre 25 € au prestataire et/ou au syndic pour effectuer la correction et partir sur de bonnes base à l'avenir.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 14 nov. 2013 15:42:03 |
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Posté - 14 nov. 2013 : 16:59:22
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citation: La liste fournie par Rambouillet ne mentionne pas la réception des travaux : c'est pourtant primordial.
et c'est bien là que le bât blesse, car dans ces honoraires on ne sait pas ce qu'il y a : la résolution devrait la lister dans les grandes lignes un peu comme je l'ai fait.
Bien souvent la réception des travaux relève du MO ou alors on paie deux fois... |
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sparte
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Posté - 16 nov. 2013 : 14:55:27
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Sans blague, tous ces débats deviennent lassants.
Alice (vous ĂŞtes parente avec Mme Duflot ?), vous voulez encore en rajouter une couche...?
Toujours dans la surenchère
Consternant.
"travail du gestionnaire (et non du syndic va consister Ă :
* signer l'ordre de service
* faire les appels de provisions (avis Ă payer)
* récupérer les chèques des copros, les encaisser
* faire la comptabilité des comptes copros
* vérifier les factures des entreprises avec le Maître d'oeuvre
* payer par virement les factures
(dans votre cas, se pose la question des débours...
en fonction du nombre de copros, et du taux horaire estimé à 75 €, (au secours les syndics en ligne, est ce réaliste ?), cela représente environ 10 heures.."
Dixit Rambouillet.
Notre ami a omis quelques détails.
On oublie le temps passé à consulter différents MO pour avoir des devis.
Relancer les MO pour savoir oĂą ils en sont (eh oui...).
Les réunions sur place avec Le MO et Le Cs pour cadrer le projet.
Les réunions sur place avec le MO et le Cs en cours de chantier.
La réception des travaux.
Le suivi des réserves éventuelles en lien avec le MO.
Pour certains travaux la souscription d'une DO.
Je dois en oublier aussi.
On ne peut pas non plus savoir Ă l'avance le temps qu'on va passer pour sur un dossier.
Alors c'est bon, pour 2% on ne va pas passer Noël dessus.
Dans cette hypothèse, vous vous occupez vous-même des travaux et de leur gestion...et vous verrez.
Mespres a raison, si vous devez exercer un métier de l'immobilier, choisissez la gérance et la transaction pas syndic
Philippe a bien compris la chose, et on ne peut l'accuser de complaisance...
Pouvez-vous comprendre pour la Xième fois (cela s'adresse uniquement à ceux qui n'ont pas intégré cette donnée), qu'un syndic n'est ni une ONG ni un membre du clergé et que son objectif est de dégager un minimum de marge bénéficiaire?
Demain on épile gratis je suppose que c'est ce que vous faites tous les jours chère Alice? |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 16 nov. 2013 : 15:10:44
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"... et que son objectif est de dégager un minimum de marge bénéficiaire ?"
Heuu .... C'est pas plutot :
"et que son objectif est de dégager un max de marge bénéficiaire ?"
(du moins, max compatible avec le porte-monnaie du client ..)
Ce qui ne change rien au fond de la question, puisque c'est lĂ l'objectif de toute entreprise commerciale, faute de quoi avec du "gratis" ou du "ric-rac" elle coule ...
Il est vrai que pour beaucoup de copropriétaires "... c'est le syndic qui paye ...".  |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2013 15:12:01 |
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sparte
Contributeur senior
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16
Posté - 16 nov. 2013 : 15:17:56
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citation: Initialement posté par Gédehem"... et que son objectif est de dégager un minimum de marge bénéficiaire ?"Heuu .... C'est pas plutot : "et que son objectif est de dégager un max de marge bénéficiaire ?"(du moins, max compatible avec le porte-monnaie du client ..)Ce qui ne change rien au fond de la question, puisque c'est là l'objectif de toute entreprise commerciale, faute de quoi avec du "gratis" ou du "ric-rac" elle coule ... Il est vrai que pour beaucoup de copropriétaires "... c'est le syndic qui paye ...".
Absolument d'accord
Quand je parle de "minimum", il s'agit bien sûr de faire valider un montant convenable et acceptable pour les 2 parties.
Pour le reste de votre post, on ne saurait mieux résumer ma pensée |
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:23:13
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J'adore les copropriétaires qui parlent de gros bénéfices, de se faire un max de fric, de marge bénéficiaire énorme !!!!
Mais 99% d'entre eux ignorent le fonctionnement d'une entreprise, et des termes employés : marge brute, marge nette, bénéfice, .....
La grand majorité va payer immédiatement les centaines d'euros pour récupérer leur voiture immobilisée sans se préoccuper que le taux horaire des garages est l'un de plus élevé, et que le prix des pièces détachées est prohibitif !!!
On parle ici qu'il est important de réduire de 25€ les honoraires sur les 888 € !!! le syndic va le faire mais quid du garagiste, du plombier ou du serrurier !!! Ridicule !! combien vont vérifier les comptes du syndic entre la réception de la convoc et la date d'AG ? combien de CS vérifie le grand livre ??
ne pas oublier que nos dirigenats n'y connaissent rien non plus ! tous els entrepreneurs s'en apercoivent tous les jours.
sparte : pour info. il ne faut pas dire lors d'une AG que vous êtes un patron !! l'AG passée j'ai été le seul a "démonter" le contrat de syndic qui nous proposait 65 € par lot. J'ai consulte rinfogreffe pour m'apercevoir que ce nouveau cabinet avait déjà perdu 400 000 € en 2 ans pour 500 000 e de CS ( en 2 ans !!) !
Le CS avait choisi ce syndic car il parlait de consultation des comptes et des docs sur intranet, et que tous els syndics précédents nous avaient " volés" !!
Il fut élu à une très grand emajorité car il était moins chr, peu importe ses pertes financières ! 400 000 e de perts à 65 e du lot, !!! soit 6 153 lots mais attention même ses photocopies ne sont pas chers !!
Moralité : risque financier importnat et faillite prochaien pour ce syndic, aucun doc saisi sur l'intranet, aucune répartaion depuis fin juin,...... la vie est belle, on a économisé sur les honoraires de gestion ET 25€ sur les 888 € d'honoraires travaux.
Tous ces copros semblent ignorer que de maintenir ET d'augmeenter ses marges est primordiale dans pour entreprise !
Depuis de nombreuses années les marges ne font que diminuer, le résultat est visible dans le nbre de chomeurs 1000 suppresisons d'emploi chez Sanofi (société interbationale) font la une des journaux, et 20 à 30 000 licenciemenst dans les PME-PMI est la réalité de la situation des entreprises !
Alors ces 25 €, c'est certainement le bénéfice après impot !! OUI c'est vrai, sparte se gave sur les honoraires travaux.
Bon Courage Sparte !
Nous patrons, sommes des voleurs, on exploite les employés, et on veut gagner beaucoup d'argent !!! BEURK !! |
Édité par - philippe388 le 16 nov. 2013 16:36:57 |
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:27:51
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la réponse 14 de sparte illustre bien mon propos :
citation: la résolution devrait la lister dans les grandes lignes un peu comme je l'ai fait.
car en faisant ce petit listing dans la résolution, d'une part on sait ce que le syndic aura à faire et d'autre part les copros en AG seront moins enclins à discuter les honoraires, car ils se rendront compte du travail à réaliser. |
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Posté - 16 nov. 2013 : 17:48:01
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rambouillet : les copropriétaires survolant l'OdJ, les devis, les annexes, la listes des dépenses il ne vont pas lire cette liste de prestations !
Seuls les 25€ d'économie les feront sortir de leur torpeur, sans réfléchir. |
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sparte
Contributeur senior
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20
Posté - 16 nov. 2013 : 22:50:32
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citation: Initialement posté par philippe388rambouillet : les copropriétaires survolant l'OdJ, les devis, les annexes, la listes des dépenses il ne vont pas lire cette liste de prestations ! Seuls les 25€ d'économie les feront sortir de leur torpeur, sans réfléchir.
Je reviens Philippe sur votre post 17 (merci pour vos encouragements).
J'invite chaque membre de la communauté à le lire.
MĂ©fiez-vous en effet du miroir aux alouettes avec des syndics qui promettent tout pour rien
Cela n'est tout simplement pas possible.
L'expérience de l'ensemble immobilier de Philippe en est une nouvelle preuve.
En ce qui me concerne, je n'hésite pas à dire à mes clients ce que je dis sur UI. J'énonce de simples principes de réalité. Et dans l'immense majorité des cas, les copropriétaires comprennent.Si la boite où ils travaillent ne gagne pas d'argent, ils n'auront plus de boulot.En quoi la société du syndic est-elle différente? Voilà un langage simple que chacun ne peut qu'admettre sachant que gagner de l'argent (un grand mot pour l'activité syndic qui dégage une marge insignifiante), n'est pas synonyme d'arnaquer.
Infogreffe ou société.com sont un excellent moyen de voir ce que vaut (à tous les sens du terme) votre éventuel futur syndic.
Rambouillet, sur votre post 18, je ne suis pas convaincu.
On va perdre 1 heure pour justifier qu'on ira 4 fois sur le chantier et non pas 3, alors qu'on n'en sait rien, le temps passé avec le Mo, le Cs etc..
Il faudra voir la nouvelle mouture du contrat de mandat après le vote de la loi ALUR de Mme Duflot, et le décret qui suivra( un an plus tard, ou plus ? voir loi de 07 1965, DECRET DE 03 1967!!!). |
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