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arielle
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 Posté - 01 août 2009 : 11:13:12
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bonjour,
Suite au pb rencontrer par Denis et par Cidou, en 2008 et 2009 je suis moi mĂŞme, je pense dans le mĂŞme cas.
Je suis en zone 2NB.
Nous avons acheté, mon mari et moi-même (marié en séparation de biens) au cours des 10 dernières années 2 terrains qui touchent notre propriété achetée en 1988. Le notaire nous a conseillé de les acheter à nos deux noms, il s’avère qu’aujourd’hui que ces terrains forment 1 seule unité foncière.
ces terrains proviennent d'une division. Aujourd'hui les 10 sont passés et j'ai demandé un CU à Communauté d'agglomération Dracénoise qui a été refusé, prétexte zone nb plus de détachement de parcelles car lotissements interdits en zone nb.
Ils se réfèrent à l’articlel442-1 du code de l’urbanisme ? et de l’article 2NB2.1 du POS ?
faut-il partager les terrains avant de demander un CU et un permis. Marié en séparation de biens pouvons nous nous faire une donation de 50% chacun? D’après la Mairie, si nous avions acheté un terrains chacun nous n’aurions pas de pb aujourd’hui.
Ces terrains étaient destinés à nos enfants.
J'habite dans le var.
Y a-t-il une solution.
Merci pour votre réponse.
Arielle
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 Posté - 01 août 2009 : 11:53:28
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Bonjour
Je n'arrive pas Ă bien comprendre.
Vous aviez une propriété (batie ?) acheté sous quel nom : Mr et Mme ?
Vous avez acheté 2 terrains. L'un à un Mr et l'autre Mme ?
Si tel est le cas vous n'avez pas 1 unité foncière mais 2....ce qui si tel est le cas règlera une partie de vos problèmes liés à la zone NB et l'article que vous cité !
Dans l'attente......
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 01 août 2009 : 12:08:58
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que vous citeZ !!!
en sus si cela correspond à ma supposition 2 UF: et sans reprendre toutes les nombreuses discussions sur les zones NB et le lotissement que vous semblez avoir lu, vous avez donc connaissance de cette problématique sur laquelle les juristes mais surtout les services instructeurs divergent.
dans votre région, la "négociation" semble aller à l'échec donc ou ....procédure contentieuse si vous souhaitez diviser ou vous essayer de "contourner".
Une des 2 UF pourra être donnée à l'un ou l'autre de vos enfants ou aux deux.
Et si la propriété bâtie et le terrain qui reste sont au même nom.......impossibilité de division sauf à essayer de faire passer d'abord la propriété bâtie à un autre nom.......et avec ..quelques bémols sur le plan du droit administratif.
Dernière solution, si l'un ou l'autre de vos enfants ne veut pas construire avant 10 ans......vous pouvez diviser.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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arielle
Nouveau Membre
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Posté - 01 août 2009 : 12:34:48
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la propriete batie est au nom des 2 et les terrains aussi donc 1 uf
si je divise aujourd'hui pour nos enfants, comment etre sur que ces terrains resteront constructible?
Comment savoir dans quelle zone nous allons etre u,ua ... |
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Posté - 01 août 2009 : 12:50:22
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Il eut été judicieux de suivre les conseils de votre notaire à la vision prémonitoire.
Solutions ? Il y en a peu devant "cette guerre déclarée" ou "mutinerie" que se livrent certaines DDE avec leur Ministère de tutelle !!!!!!!! (GRRREEE !)
Rien ne vous empĂŞche de diviser....mais vous aurez des refus de PC pendant 10 ans......(sauf si d'ici lĂ .....?)
Et votre notaire vous demandera probablement de confirmer que vous ne destinez pas ces lots Ă la construction.
Dernière éventualité, selon la rédaction du POS/PLU peut-etre avez vous le droit de solliciter un PC valant division ?
Auquel cas...vous aurez une solution......mais vos enfants devront construire dans les délais légaux.
Et quand à l'assurance que vous recherchez sur la constructibilité à venir de ces terrains si vous divisez.......il n'y en a pas !!!!!! Et je crains même que dans votre région, la rélisation des PLU à venir aille dans le sens de .....l'anti-mitage.
Sous réserve d'une étude faite par le Géomètre-Expert local bien au fait de ces questions........l'assurance c'est de bâtir aujourd'hui via le PCVD si c'est possible ou à votre nom si là aussi c'est possible puis de donner à vos enfants.
Dernière solution, mais c'est de la roulette "Française"....vous attendez......en .....espérant des lendemains plus sereins |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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arielle
Nouveau Membre
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Posté - 01 août 2009 : 13:07:30
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le fait d'etre marie en separation de biens ne peut rien changer?
meme si nous nous faisons donation mutuelle, car nous sommes proprietaires a 50 % chacun faut-il attendre 10 ans?
le notaire nous avait conseiller d'acheter en indivision 50 % chacun. |
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Posté - 01 août 2009 : 13:28:42
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non, votre contrat de mariage n'a aucun effet sur la "constructiblité administrative" de votre unité foncière qui est actuellement unique ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 août 2009 13:37:06 |
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Posté - 01 août 2009 : 13:48:38
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On ne peut que comprendre votre quête d’espoir comme celles de nombreux propriétaires fonciers et croyez moi certains d’entre nous partagent une réelle colère devant cette situation et ce désarroi !
Cette discussion a été traitée depuis maintenant près de 2 ans dans ce forum et bien d’autres.
Je vous en propose un regard décalé (et raccourci) et donc non sur le plan juridique.
Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme nous avons sur cette question 3 personnages clefs !
1°) L’Administration Centrale et son Ministre de Tutelle qui considère que la réforme n’a rien changé dans ce domaine et que l’on ne peut interdire les lotissements et donc les divisions.
2°) Certains Services Instructeurs qui estiment pouvoir faire état de certaines jurisprudences avec l’appui de certains juristes et qui donc afin de lutter contre le mitage refusent toutes nouvelles divisions et stoppent donc l’urbanisation en essayant ainsi de faire pression sur les élus afin que ceux-ci changent leurs POS en PLU
3°) Les Elus, loin d’être INNOCENTS dans cette affaire qui savent très bien que dans le cadre d’une nouvelle réflexion sur l’urbanisation de leurs communes perdront au nom l’anti-mitage (urbanisme de demain) un potentiel minimum de terrains constructibles et donc un potentiel…….électoral !
Les praticiens, notaires-géomètres-experts restent désemparés devant cet état de fait.
Mais on ne peut qu’être indigné devant cette guerre de « TROIE » qui prend en otage moult propriétaires lesquels voient leur patrimoine et leurs économies de toute une vie réduits à …pratiquement néant.
Et donc après deux ans…….aucun de ces 3 « personnages » ne cherchent à trouver une solution « passerelle » pour régler ce débat mais au contraire reste figé sur leurs positions.
Certes, il convient de réfléchir à l’urbanisme de demain et donc à une économie de l’espace rural pour les générations futures, certes il faut faire pression sur les communes pour qu’elles viabilisent leur foncier avant de le proposer à l’urbanisation…….mais encore une fois du jour au lendemain……….spolier ainsi des milliers de gens….est incompréhensible.
Il serait intéressant de savoir si parmi nos 3 personnages, certains ont des terrains en zone NB.
Alors oui, vous souhaitez une solution et bien, que vous-même et tous les propriétaires de ces zones prennent rendez vous avec le Maire…….en lui demandant en une légère modification du règlement comme d’autres communes ont fait ou un nouveau PLU……mais là encore …….vous pouvez y perdre.
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Posté - 01 août 2009 : 14:09:10
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c'est bien sur ce bazar qu'on peut jouer au TA quand on décide de "porter le pet".
car tout converge vers la démonstration que c'est à l'intention des auteurs du POS qu'il faut se raccrocher : mitage/pas mitage, opérations d'ensemble, maintien de parcelles de grande taille.... que visaient les élus ?
c'est au rapport de présentation du POS et aux travaux préliminaires à son approbation qu'on peut se référer pour déterminer la légalité de cette interdiction des lotissements dans l'acception moderne du mot. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 août 2009 14:11:14 |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 01 août 2009 : 20:02:20
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Si trois parcelles référencées au cadastre, section AX 111, AX 112, AX 113, ont le même propriétaire, elles forment effectivement une unité foncière
Mais si le propriétaire qui les a acquises successivement veut les revendre successivemment , rien ne s'y oppose CAR IL NE S'AGIT PAS DE DIVISION : les parcelles existent séparément!
"Dans le var", c'est quand mĂŞme la France, non?
Bon d'accord: parfois on se pince pour être sûr de ne pas rêver... 
M'enfin
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Posté - 01 août 2009 : 20:18:02
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non mout,
achetées séparément mais adjacentes les unes aux autres, les parcelles forment une unique unité foncière. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 01 août 2009 20:18:39 |
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Posté - 01 août 2009 : 20:35:33
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Elles ont été, pour reprendre un langage professionnel, remembrées !!!!
Un conseil qui malheureusement est peu suivi...si l'on veut acheter des parcelles voisines (dans une zone constructible ou susceptibles de le devenir) toujours les acheter à un nom différent. En urbanisme, cela offre de multiples "ouvertures".... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
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Posté - 02 août 2009 : 07:28:42
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Excusez-moi d'insister : le "remembrement" est une opération à l'initiative du service du cadastre.
Elle consiste à établir in fine un PV de cadastre publié aux hypothèques (cadre A).
Ce PV "nomme" la nouvelle parcelle.
exemple : AX 111, 112, 113 réunies en AX 258
Dès lors, effectivement, LA parcelle AX 258 ne forme plus qu'une seule parcelle...
Le cadastre opère ainsi lorsque "l'unité foncière" forme le terrain d'assiette d'une copropriété, par exemple, ou lorsque le propriétaire a manifesté l'intention de les réunir définitivement par un PC unique délivré sur l'assiette de l'unité foncière...
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Posté - 02 août 2009 : 07:58:29
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Bonjour « Mout ».
Certes ! Mais comme je l’avais précisé, il s’agit d’un jargon professionnel, « jargon » repris d’ailleurs par le législateur lorsqu’il en fait état sous l’appellation « remembrements à fonds contigus » dans certains articles (R442-2) du CU entres autres…qui donc n’a rien à voir avec « le remembrement » tel que vous l’avait défini » lequel est d’ailleurs « une opération d’aménagement foncier rural » où les services fiscaux n’en, en fait, pas grand-chose à voir si ce n’est in fine qu’à remettre le cadastre à jour et faire payer les impôts à qui de droit.
Et effectivement le service du cadastre peut ou pas, ce n’est nullement une obligation réunir sous un seul numéro plusieurs numéros par le biais d’un PV dénommé « réquisition de réunion », l’inverse étant une « réquisition de division » publiés directement aux hypothèques
Mais pour en revenir aux divisions au sens « urbanistique » du terme, il y a souvent une confusion faite avec la division d’un numéro de cadastre laquelle n’a absolument rien à voir.
Ainsi, la nouvelle réforme dans son article principal L442-1 parle de division de « propriétés », certains articles R (on se demande bien pourquoi, d’ailleurs, n’emploient plus que le mot « terrain » et bizarrement jamais cette fameuse « unité foncière » dont la définition avait évolué dans le temps et dont la dernière nous avait été donnée par le Conseil d’Etat.
L’Administration dans ces « imprimés CERFA » retient la notion de terrain et lui donne la définition connue de l’unité foncière : « ensemble de parcelles cadastrales appartenant à un même propriétaire d’un seul tenant ».
Praticiens, juristes et Administration s’en tiennent à cette définition souvent entérinée par la jurisprudence pour ainsi définir à son tour la « PROPRIETE » citée dans l’article de base.
La lecture de cette définition est donc faite à un instant « T » et l’ensemble des parcelles cadastrales appartenant ainsi au même propriétaire d’un seul tenant est à prendre en compte peu importe qu’elles aient été achetés à des époques différentes et donc « remembrées à fonds contigus ».
Vous souhaitant un bon dimanche.
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Posté - 02 août 2009 : 08:12:39
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le cadastre ne crée pas l'unité foncière : il la constate en simplifiant la numérotation, rien de plus.
le remembrement n'est pas une opération d'initiative cadastrale...
il est mis en oeuvre par les particuliers directement, par l'Etat, les SAFER, les départements... bref, par tous ceux qui interviennent dans les échanges et ventes d'immeubles fonciers.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 02 août 2009 : 08:35:50
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Jean-Michel, une précision sur le flou apparent du Code de l'urba : je pense que l'autorité n'est pas parvenue à trouver un mot unique pour décrire toutes les situations envisageables, notamment dans le cas où une autorisation d'urbanisme est engagée sur ... des terrains détenus par plusieurs propriétaires !
comment définir en ce cas l'unité foncière ?
on peut même envisager le cas du lotissement -au sens "procédure d'urbanisme"- demandé
*par plusieurs personnes, dont certaines sont propriétaires et d'autres simple détentrices d'un droit à déposer une demande
*pour un terrain composé de plusieurs parcelles cadastrales, détenues par plusieurs propriétaires, dont certaines seront divisées et d'autres non,
*dont certaines "filles" seront constructibles et d'autres non...
Amusant, non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 02 août 2009 08:38:47 |
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Posté - 02 août 2009 : 09:48:20
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Ô combien !......des pages et pages ! ...et l'étude sur ce sujet des 2 notaires (M...et C....) rapporteurs du Congrès des notaires de Lyon ......me plaisait bien aussi |
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arielle
Nouveau Membre
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Posté - 02 août 2009 : 10:49:41
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bonjour,
je me suis renseigne sur le pcvd et a priori le pos actuel n'accepte pas de groupement d'habitation en zone nb.
comme la commune est en cours de constitution du plu je vais ecrire au Maire en LRAR.
puis-je faire référence au departement du Vaucluse qui accepte les divisions?
comment puis-je tourner ma lettre pour qu'il daigne me repondre. |
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Posté - 02 août 2009 : 11:05:44
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et prenez mĂŞme rendez-vous.......avec tout votre quartier! Sans oublier de vous rendre Ă la future enquette publique |
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arielle
Nouveau Membre
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Posté - 02 août 2009 : 11:48:53
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merci
le pb c'est que dans mon quartier il ne reste que ces 2 terrains qui ne sont pas construits!!
quand a l'enquete public, je suis allee aux 2 premieres assemblees, c'etait jusque un etat des lieux de la commune.
j'ai un mince espoir car l'adjoint au maire est dans le mĂŞme cas et habite Ă 500 m de chez moi a vol d'oiseau, mais ceux sont eux qui vont faire la nouvelle cartographie du plu alors ....... |
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Posté - 02 août 2009 : 12:04:06
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hum! on termine (?) sur une petite note d'espoir ! Un adjoint dans le mĂŞme cas !
Bonne suite |
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