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 Posté - 08 févr. 2014 : 19:50:42
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J'avais soulevé ce problème d'AJ si le montant des dettes était supérieur à 25% du budget.
Mais cet AJ va t'il licencier le gardien OU appeler des fonds aux coproprioétaires pour boucher les trous de trésorerie ???
Pensez vous que cet AJ va se lancer dans un licenciement compliqué ?
Un syndicat de copropriétaires n'est pas non plus une association loi de 1901.
On ne peut pas dire que les problèmes de trésorerie d'un SDC rentrent dans le 5° " toute circonstance de caractère exceptionnel " .
Tout cela n'est qu'élucubration sur ce texte de loi qui ne concerne pas la copropriété.
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evy
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 22
Posté - 11 févr. 2014 : 12:28:40
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citation: Initialement posté par philippe388
Votre copropriété ets en difficulté financière ! attention, car pour justifier cette situation, il faut que le SDC et son mandataire syndic ai pris TOUTES les dispositions pour pouvoir récupére rles impayés de charges, cause de cette situation.
Assignation, prise d'hypothèque légale, mise en vente du lot, et aussi me vote d'une avance de solidarité afin de boucher les trous ET payer les charges dont les salaires et charges sociales.
TRES dissicile d'invoquer une crise économique en copropriété.
Ce gardien est en droit de refuser ce changement dans son contrat de travail car ce sont des modifs des conditions essentielles de son contrat.
Diminuer ses horaires donc son salaire n'est pas la solution pour régler les problèmes financiers du SDC.
CE gardien gagnera aux prud'hommes car il n'y a pas de causes réelles et sérieuses. Ce sont les copropriétaires qui doivent boucher les trous de trésorerie. En gaganat ce procès, comment le SDC va t'il payer les indemnités à ce gardien ??
evy : quelles sont les cuases des difficultés financières du SDC ? Le syndic a t'il pris toutes les mesures neceesaires pour recouvrir les impayés ?
evy : si le montant des impayés est supérieur à 25% du budget de fonctionnement, le syndic a OBLIGATION de saisir le TGI pour la nomination d'un administrateur judiciaire. Ces 25% ont ile été atteints ?
Que fait également votre CS ?
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evy
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23
Posté - 11 févr. 2014 : 12:33:35
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Le cs se bat et pousse le syndic a etre plus reactif mais nous avons 4 grs impayes deux appartements ont ete saisis et deux autres passe en audition en mars. Le pb estque notre tgi est tres engorge et met au moins deux ans a statuer et ensuite la repartition prend encore un an au moins. Bref en gros les procedures durent 5 ans.... |
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evy
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24
Posté - 11 févr. 2014 : 13:20:02
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Il ne sagit pas de faire des economies mais de pouvoir le payer si cels ne s arrange pas... |
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evy
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25
Posté - 11 févr. 2014 : 13:21:12
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Il ne sagit pas de faire des economies mais de pouvoir le payer si cels ne s arrange pas... |
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evy
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26
Posté - 11 févr. 2014 : 13:22:12
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Il ne sagit pas de faire des economies mais de pouvoir le payer si cels ne s arrange pas... |
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Posté - 11 févr. 2014 : 13:57:00
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evy : ces impayés représentent ils plus de 25% du budget annuel ?
Si c'est le cas le syndic a obligation de demander la nomination d'un mandataire ad hoc au tribunal.
Votre SDC a t'il voté un fond de "solidarité" pour boucher ces trous de trésorerie ?
Le syndic a t'il pris des hypothèques légales sur ces 4 lots ? C'est important pour récupérer la totalité des dettes. Car seuls les 3 prémières années d'impayés seront récupérables après ces ventes !
Il exsite aussi des procédures pour des copropriétés en difficulté :
Loi de 1965 :
Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté.
Article 29-1 A En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
En l'absence d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat.
Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.
Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.
Article 29-1 B En savoir plus sur cet article...
Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Le président du tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l'article 29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission.
Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.
Dans un délai de trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties en cause.
Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.
Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.
Article 29-1 En savoir plus sur cet article...
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 19
Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur provisoire. L'administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1B n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du procureur de la République ou d'office.
Article 29-2 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut, pour les nécessités de l'accomplissement de la mission confiée à l'administrateur provisoire et à la demande de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au plus six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des créanciers dont la créance contractuelle a son origine antérieurement à cette décision et tendant :
- à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
- à la résolution d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
La décision de suspension ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie d'exécution à l'encontre du syndicat et suspend les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits.
Article 29-3 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues à l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du syndicat après mise en cause de l'administrateur provisoire.
Article 29-4 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
Sur le rapport de l'administrateur provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques et financières mentionnées à l'article 28 et consignant l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.
Article 29-5 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81
L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République.
Le procureur de la République informe de cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire.
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evy
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28
Posté - 11 févr. 2014 : 15:55:04
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Merci oui les 25 sont depasses. N y a t il pas des proxedures pour accelerer la repartition des deux appaetements saisis il y a une belle somme a recupere. Oui les hypotheques ont ete faites. Si seulement les procedures etaient plus rapides.... par contre je lis partout qu un administrateur est tres cher et pas toujours competent. D autre part si l on fait un appel de solidarite et que la plupart ne paye pas que se passe t il.? Merci encore |
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29
Posté - 11 févr. 2014 : 17:01:01
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evy : mais vous n'avez pas le choix de choisir ou non cette procédure !!! votre syndic, que vous jugez aps assez réactif, DOIT demander cet administrateur adhoc !
réduire les heures du gardien est TRES loin du compte dans votre dossier; votre copropriété est dans un état critique.
Le syndic davait aussi appeler un fond de solidarité.
evy : attendre la vente des lots et recevoir ses fonds ou d'attendre d'autres décsions de justice qui vont aussi être longue n'est pas sérieux ! cela va mettre votre syndicat dans des ennuis encore plus grands ! Il ne s'agit plus de penser que ce mandataire ne sert à rien et sera cher.
Votre syndic n'est pas réactif, mais le CS pas plus !!
L'administrateur ad hoc va immédiatement commencer par appeler des fonds pour boucher les trous ET payer les fournisseurs.
D'ailleurs commetn le syndic paie t'il les fournisseurs ? assrances, eau, élèctricité, ... Votre syndic continue t'il à se payer alors qu'il doit courrir au TGI?  
Combien de copropriétaires dans votre SDC ? quel est votre budget et le montant des dettes ?
evy : dans l'état de faillite de votre SDC, ce mandataire va certainement licencier votre gardien; vous avez donc ici la solution définitive à votre première question.
Bon courage  |
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evy
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30
Posté - 12 févr. 2014 : 11:04:19
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Oui le syndic se paye. 40 copro.
Mais par contre si l'on fait un appel de fond de solidarité et que les copro ne le paye pas que se passe-t-il?
Pour l'instant les factures sont payées mais je crains qu'à l'avenir.... |
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31
Posté - 12 févr. 2014 : 11:51:53
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evy : vous oubliez que TOUS les copropriétaires sont en indivision sur les parties communes !! C'est un bien commun à TOUS.
Ne pas payer ses charges ET un fond de solidarité est irresponsable.
DE toute façon, vous ne pouvez pas rester comme cela ! votre syndic engage sa propre responsabilité en ne demandant pas le mandataire adhoc au TGI et le CS ne joue pas du tout son role de controle, ET de réunir 15% des copros pour aller au TGI.
Comment votre syndic peut il payer les factures avec plus de 25% d'impayés pour 4 copros sur 40 ??
Quel est votre budget annuel et le montantdes impayés ??
evy : un appel de fonds de solidarité est REMBOURSABLE (comme le fond de roulement)
Dès que vous aurez touché les fonds des ventes des lots, vous serez remboursé, comme le seront les prochains vendeurs.
Mais en laissant passer les mois et les années, vous oubliez également que d'autres créanciers beaucoup plus actif que votre SDC sont aussi présents sur la vente des lots des mauvais payeurs !!!
Vous prenez de grands risques de perdre une partie de ce fond de solidarité.
EN ayant ce mandataire, il va aussi geler les dettes du SDC, ne aps l'oublier.
Cette avance de trésorerie de solidarité est un emprunt que fait le SDC aux copros.
Vous aurez cet AJ un jour ou l'autre car votre situation financière est intenable ? ET il appelera des fonds immédiarement.
evy : comment faites vous si vos revenus sont inférieurs de plus de 25% ???
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evy
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Posté - 12 févr. 2014 : 16:21:10
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Merci Philippe. J ai pris rdv avec l arc. D autre part le syndic a ete audite par l arc sueles procedure dimpayes mais il cache la copie.
Pour repondre a vos questions
Budget 160k
4 gros impyes 70k
Et 30000 qui trainent . La moitie de la copro est mensualisee.
Comment paie t il les factures? Il a quasimment vide le fonds travaux.....
Que se passera t il si nous appelons un fond et que certains refusent de payer?
Merci encore |
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evy
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Posté - 12 févr. 2014 : 16:23:05
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Merci Philippe. J ai pris rdv avec l arc. D autre part le syndic a ete audite par l arc sueles procedure dimpayes mais il cache la copie.
Pour repondre a vos questions
Budget 160k
4 gros impyes 70k
Et 30000 qui trainent . La moitie de la copro est mensualisee.
Comment paie t il les factures? Il a quasimment vide le fonds travaux.....
Que se passera t il si nous appelons un fond et que certains refusent de payer?
Merci encore |
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Posté - 12 févr. 2014 : 17:24:44
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evy : "Pour repondre a vos questions
Budget 160k
4 gros impyes 70k
Et 30000 qui trainent . La moitie de la copro est mensualisee.
Comment paie t il les factures? Il a quasimment vide le fonds travaux....."
43 % d'impayés, plus encore 19% d'appels qui trainent donc d'impayés également
!!!!!soit 62 % d'impayés de charges
ET la seule préoccupation estb de diminuer les heurs du gardien .
ET la cerise sur le gateau d'autres dizainbes de milliers d'euros de fonds travaux pillés par le syndic sans que le CS ne dise rien, je suppose.
Ce syndic et ce CS incompétents et irresponsables entraine votre SDC sans une grosse faillite qui va vous couter très cher.
¨
Payer les factures avec le fonds travaux est illégal. Ce fond étant remboursable aux copros vendeurs, comment un syndic peut il s'engager dans de telles fautes de gestion.
Par curiosité, à combien se monte ce fond pour travaux futurs??
100 000 € + ce fond travaux; les copros sérieux, mais aussi assez irresponsables de laisser le SDC s'enfoncer sans réagir - à par vous evy - va déjà vous obliger à payer 2500 € en moyenne pour combler ces impayés de 100 000 €
Les prochaines étapes sont simples :
.vous ne pourrez plus payer les factures, ni les salaires du gardien, et c'est pour bientot.
. les fournisseurs vont vous assigner et demander un administrateur judiciaire
. le gardien va vous attaquer aux prud'hommes et cela va être très couteux
. vous allez devoir payer cette avance de fond de solidarité
. vous n'allez pas récupérer la totalité des dettes, car 4 impayés pour 70 000 € ! cela dure certainement depuis plus de 5 anneée, et après 5 ans ce n'est plus récupérable !
Donc vous ne récupérerez jamais la totalité de cette avance
. Vous allez avoir des frais de mandataire adhoc, et là bonjour les dégats
. vous allez avoir des frais d'avocats
. et certains copropriétaires dont le budget est fragile, mais qui payent lerus charges vont se retrouver aussi dans des soucis financiers
. ................. etc
La question n'est plus que faire si personne ne paie plus ces charges !! Mais comment arrêter ce massacre gestionaire.
En copropriété, ce sont les copropriétaires qui sont responsables. Votre syndic est à coté de a plaque et a commis de graves fautes de gestion, et vous pourrez l'assigner dans quelques années pour cela.
Pourquoi votre CS a été si laxiste sur le suivi des impayés ? et la non nomination de cet administrateur ad hoc.
Pourquoi votre CS n'a pris conseil auprès de l'ARC ou d'un avocat spécialisé ?
Ce syndic est il pro ?? est il un nouveau syndic ? si il est élu depuis longtemps pourquoi l'avoir gardé vu son niveau ??
Malheureusement pour vous, evy, mais vous devez reunir ces 15% des voix pour demander la nomination de l'administrateur ad hoc.
Etes vous seule à vous préoccuper du sort de votre copropriété et de votre portefeuille ?
Bon courage, |
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Viviane
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Posté - 12 févr. 2014 : 20:30:31
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citation: J ai pris rdv avec l arc.
Je suppose que vous faites partie du CS? Quoi qu'il en soit, c'est une bonne initiative. Redresser une copro en difficulté ça peut être très complexe et très long. Il y a fort à parier que diminuer les heures de votre gardien n'y changerait effectivement pas grand chose.
citation: D autre part le syndic a ete audite par l arc sueles procedure dimpayes mais il cache la copie.
Ce que vous dites là est un peu étonnant. Lorsque l'ARC effectue un audit, c'est à la demande du CS. L'audit se fait chez le syndic en présence du membre du CS mandaté par le CS, et le rapport d'audit est envoyé au demandeur de l'audit, c'est à dire le CS,
Sauf si le Cs a demandé un contrôle avec simple rapport oral. Dans ce cas, il y a juste les notes du membre du CS présent à l'audit.
Voir ici:
http://www.unarc.asso.fr/?q=documen...ns-mis-votre
extrait:
citation: 2. Destinataires des comptes rendus et rapports
Le compte-rendu ou le rapport est adressé par courrier électronique ou postal aux conseillers présents lors du contrôle ou à défaut au commanditaire du conseil syndical.
Sur la demande des conseillers présents lors du contrôle, il peut être adressé également aux autres conseillers syndicaux.
C’est le contrôleur qui assure l’envoi.
Aucun document n’est adressé à un copropriétaire ou à un tiers de la part du contrôleur ou de l’ARC.
Cette règle s’applique également au syndic, sauf si les conseillers présents lors du contrôle demandent expressément au contrôleur la communication du compte-rendu ou du rapport au syndic afin que celui-ci commence les corrections nécessaires sans tarder par exemple.
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Édité par - Viviane le 12 févr. 2014 20:32:26 |
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evy
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36
Posté - 12 févr. 2014 : 20:32:09
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Bonsoir Philippe,
nous ne sommes que trois au CS pour gérer un syndic, une usg et une aful. C'est beaucoup trop car le laxisme existe sur les deux autres aussi en moins grave mais cela prend beaucoup de temps.
Cette copro changeait de syndic tous les ans et c'était une cata au niveau de la compta il a fallu stabiliser. Donc on l'a reconduit et essayer d'assainir la situation. Cette copro a déjà eu quelques appartements saisis il y a plus de quinze ans mais depuis m^me si cela n'était pas parfait, on y arrivait. Curieusement les gros impayés sont arrivés avec ce syndic.
Il ne gère manifestement les impayés qu'au TGI . Il faut le harceler pour une MD et un commandement. Soit les gens prennent peur et payent plus ou moins, soit après le commandement il ne se passe plus rien malgré nos efforts. De plus notre TGI est le plus surchargé de France je crois.
A se demander s'il ne se fait pas son chiffre là dessus.
Bon on va se faire aider par l'ARC si c'est encore possible. Je posterai plus tard car cela peut être instructif pour les autres, malheureusement. Si les forumeurs veulent le nom de ce syndic en MP uniquement et région parisienne.
Merci encore |
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Viviane
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Posté - 12 févr. 2014 : 20:58:49
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Juste une précision:
Vous dites;
Budget 160k
4 gros impyes 70k
Et 30000 qui trainent . La moitie de la copro est mensualisee.
Pour calculer si vous atteignez les 25%, il ne suffit pas de faire le ratio budget annuel /impayés.
La loi dit:
citation: Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.
Dans votre cas, sachant qu'on est en 2014, il faut calculer ce qu'était votre situation au 31 décembre 2013.
- montant des sommes exigibles à cette date là au titre du budget prévisionnel
- montant des sommes exigibles pour travaux.
- montant des sommes impayées.
Si certains impayés s'étalent sur plusieurs années, au vu de la rédaction de la loi, je vois même pas comment on compte ????
exemple:
budget annuel de 15000 euros
Mr Dupont n'a pas payé depuis 5 ans. Il doit 5000 euros.
Mais les autres ont payé.
Les 5000 euros représentent bien 25% du budget 2013
Mais
- les sommes exigibles depuis que Mr Dupont a arrêté de payer sont de 15000 X5....
- mr Dupont ne doit que 1000 euros au titre de l'exercice 2013, ce qui fait pas 25%...
Sinon, dans le cas où effectivement le syndic aurait dû faire appel à un mandataire ad hoc, et sachant qu'apparemment il ne fait pas son boulot de recouvrement des impayés, il n'est pas impossible que juge condamne le syndic à payer les frais du mandataire:
citation: Article 29-1b
Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers. |
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evy
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38
Posté - 12 févr. 2014 : 21:05:47
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Philippe pour l'arc nous avons demandé un rapport. Le problème est que le syndic a refusé d'envoyer un certain nombre de pièces. Je viens de lui coller une rafale mais le fera t il? Il va falloir le contraindre. Bonne soirée |
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Viviane
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Posté - 12 févr. 2014 : 21:09:06
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La question sur l'ARC venait de viviane
J'avais donc pas compris votre phrase.
Bonne soirée à vous aussi. |
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evy
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Posté - 12 févr. 2014 : 21:20:37
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merci Philippe pour la précision. Je regarde. Bonne soirée |
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