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Viviane
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 Posté - 12 févr. 2014 : 21:31:19
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citation: merci Philippe pour la précision. Je regarde. Bonne soirée
La précision aussi venait de viviane  Je vous dis bonne nuit plutôt que bonne soirée, vous m'avez l'air un peu fatiguée |
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evy
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Posté - 12 févr. 2014 : 23:56:17
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merci Viviane. Si cette "expérience" grandeur nature peut servir....il est vrai que le "discours" de Philippe peut en choquer certains il n'en est pas moins vrai que cela peut remettre certaines pendules à l'heure... bonne soirée |
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Viviane
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43
Posté - 13 févr. 2014 : 01:22:53
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Ce que vous dit Philippe sur la gravité de votre situation n'est pas choquant. Il a raison. Que vous remplissiez ou pas les conditions des 25% d'impayés tels que prévus par la loi, il vous faut plus que secouer votre syndic, voire envisager avec l'ARC s'il serait judicieux d'entamer des poursuites à son encontre.
Celui-ci ayant "bouffé" votre fonds travaux, vous n'avez pas encore ressenti les effets. Il aurait dû convoquer une ou des AG exceptionnelles pour appeler les fonds manquants, certainement pas toucher aux fonds travaux.
Le nôtre a fait la même chose (bouffé un reliquat de travaux, mais pas pour les mêmes raisons) , c'est maintenant, soit presque deux ans après l'avoir quitté, qu'on va payer la note.
Pour répondre à votre question:
citation: si l on fait un appel de solidarite et que la plupart ne paye pas que se passe t il.?
C'est une donnée à prendre en compte en essayant, ce qui est pas forcément facile, de faire la différence entre ceux qui ne veulent pas et ceux qui ne peuvent pas payer. S'ils ne veulent pas, il se peut qu'ils payent quand même, même en renâclant. S'ils ne peuvent pas, vous aurez juste des impayés en plus à gérer.
Dans ce cas, et si vous n'avez pas, à court terme, de travaux indispensables à faire, il peut être plus judicieux qu'un vote d'AG décide de restituer le fonds travaux aux copros. La restitution sera purement virtuelle. Ca se passera ainsi:
vote 1
L'ag appelle XXXX euros de fonds de solidarité pour combler provisoirement les impayés le 15 juin 2014
vote 2
L'ag décide de restituer le fonds travaux le 15 juin 2014
Ainsi, le même jour, les copros auront sur leur compte une ligne au débit et une autre au crédit s'annulant.
Si c'est suffisant, vous pourrez attendre que les impayés reviennent pour revoter un fonds travaux du montant que vous avez rendu.
Tout ça bien sur à condition qu'il n'y ait pas de travaux prévus qui ne peuvent attendre. |
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Édité par - Viviane le 13 févr. 2014 02:03:16 |
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Posté - 13 févr. 2014 : 08:55:47
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evy :
.100 000 € d'impayés sur un budget annuel de 170 000 €
.plus le fond travaux décapités en dehors de toute légalité,
un syndic qui ne demande pas le mandataire adhoc, et on comprend qu'il rsique trèsgros par la suite.
ET qui refuse aussi de donner des documents comptables
L'addition que j'ai faite est Ă minima, malheureusement.
ET evy nous parle d'une AFUL et une USG ( c'est quoi ??) 
PLus de blabla inutile, plus de questions sur le gardien à se poser, après ce RDV avec l'ARC, vous DEVEZ demander cet administrateur ad hoc; c'est une mesure de sauvegarde pour votre SDC.
Plus vous attendez, plus la note sera salée.
IL vous manque déjà 100 000€, plus les fonds travaux ( quel montant ?) pour un budget de 170 000 €; sans compter l'AFUL - à combien le trou ??
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Viviane
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45
Posté - 13 févr. 2014 : 13:14:12
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Pour obtenir des pièces du syndic, en dehors du référé, y'a une chose qui marche si la liste est pas trop longue.
Après avoir constaté que le RAR ne marche pas, vous y allez. Avec ou sans rendez-vous, et à deux minimum.
Et vous ne partez pas sans les pièces. Au besoin, vous vous baladez dans les couloirs pour poser des questions au gestionnaire, au comptable..
Vous résistez aux faux arguments: c'est du boulot, je vous les enverrai, c'est pas possible à sortir tant que les comptes sont pas approuvés, etc..
Vous résistez aux menaces, à l'ironie, aux intimidations, : je vais appeler la police...
Et vous vous armez de patience. Nous il nous a fallu 3 ou 4 heures (je sais plus) pour avoir un grand livre.. |
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Posté - 13 févr. 2014 : 15:01:44
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viviane : un syndic qui refuse de donner des pièces dans un syndicat en faillite n'a plus aucun interêt.
D'ailleurs le CS devait avoir TOUTES ces pièces depuis longtemps ! Un CS de bonne vo,oté apparement mais totalement dépassé par les événements.
Ce CS doit courrir au TGI pour la nomination de cette administrateur adhoc, qui sera nommé dans les 2/3 semaines. Celui-ci se chargera de récupérer TOUTES les pièces du SDC et les quelques d'euros restant sur le compte.
Ce syndicat ne fonctionne plus !! ce syndic est aux abonnés absent , et ce CS rame !
evy : Que fait le président du CS ? Pourquoi n'a t'il pas demandé la convocation d'une AG au syndic afin de mettre TOUS les copropriétaires devant leur responsabilité, en proposant l'adoption d'un fond de solidarité, ET peu importe de savoir qui va payer ou pas, les nouveaux mauvais payeurs seront aussi assignés, et responsables du désastre avec les anciens.
N'oubliez pas que si rien ne se passe rapidement, il sera impossible aux copros, de récupérer la totalité de ce prêt de solidarité au SDC !
Si le syndic ne convoquait pas cette AG? le président du CS pouvait le faire.
evy : oubliez les petits problèmes de gardien, de nouveaux impayés, du fond travaux évaporé ( le syndic devra rendre des comptes la dessus devant le TGI après la remise en route de votre SDC),...... l'essentiel est de prendre la mesure de sauvegarde avec le mandataire adhoc nommé pour cela par le TGI.
Tout les reste sera traité par la suite.
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Viviane
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Posté - 13 févr. 2014 : 16:05:30
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L'auditeur de l'arc a besoin de certaines pièces pour faire son audit. Sans quoi, l'audit prévu n'a pas le moindre intérêt. Audit qui peut s'avérer d'une grande utilité pour prendre des décisions. Dont savoir si la copro relève ou pas du dispositif spécifique aux copropriétés en difficulté, auquel cas il faut faire appel au mandataire ad'hoc.
utile aussi pour Ă©ventuellement poursuivre le syndic
je trouve la démarche d'évy d'avoir demandé un audit sur les impayés fort logique, avant de prendre des décisions, on fait un point précis et exact, |
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Édité par - Viviane le 13 févr. 2014 16:08:17 |
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Viviane
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Posté - 13 févr. 2014 : 16:34:40
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Je rajoute que s'il est demandé à un juge de nommer un mandataire ad hoc, celui-ci ne va pas se contenter de la parole d'une conseillère syndicale. Il voudra des preuves de ce qui est avancé, donc des pièces.
Si ces pièces sont dans les mains du syndic, il est inutile de demander au juge de nommer un mandataire ad hoc. La première chose à faire est de récupérer les pièces. |
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Posté - 13 févr. 2014 : 16:45:45
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viviane : quel audit nécessaire ???? pas besoin d'audit avec les chiffres d'evy, qui FAIT partie du CS !!!
100 000 € d'impayés, plus encore quelques dizaines de milliers d'euros du fond pour travaux futurs que le syndic a utilisé illégalement; l'audit ne servira qu'à confirmer la " faillite" de ce SDC.
Beaucoup de temps déjà perdu; attendre que le syndic envoi des docs pour un audit de l'ARC, ET qu'il ne donnera pas plus, c'est continuer la méthode de l'autruche !!
La SEULE décision, que le syndic avait obligation de prendre, et que le CS a zappé c'est la nomination du mandataire adhoc, et rien de plus.
A ce mandataire de faire son propre audit, qui SERA le seul valable pour prendre des décisions, que l'ARC, le CS, et le syndic ne prendront jamais.
La seule question a poser Ă l'ARC dans le cas d'evy : comment s'y prendre pour la nomination d'un mandataire adhoc. Tous les rest n'est que blabla inutile.
Il ne faut pas penser que ce mandataire va couter cher; je repette que comme une " entreprise" c'est une MESURE DE SAUVEGARDE"qui fera Ă©conomiser d'autres frais, comme des frais de justice et d'avocats car ce sont les fournisseurs qui vont demander ce mandataire.
les 2 ou 3 docs comptables pour l'ARC 
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Viviane
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Posté - 13 févr. 2014 : 19:31:36
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citation: viviane : avec les chiffres d'evy, qui FAIT partie du CS !!!
Bis repetita
citation: Je rajoute que s'il est demandé à un juge de nommer un mandataire ad hoc, celui-ci (nb: le juge) ne va pas se contenter de la parole d'une conseillère syndicale. Il voudra des preuves de ce qui est avancé,(nb:c'est à dire que la copro est en difficulté, dépasse les 25% etc......) donc des pièces.
Si ces pièces sont dans les mains du syndic, il est inutile de demander au juge de nommer un mandataire ad hoc(nb: car il ne le fera pas...). La première chose à faire est de récupérer les pièces.
citation: La seule question a poser Ă l'ARC dans le cas d'evy : comment s'y prendre pour la nomination d'un mandataire adhoc.
D'abord fournir la preuve que la copro est en difficulté selon les termes de la loi...
citation: quel audit nécessaire ???? pas besoin d'audit
A part ça, Philippe je suis surprise de vous voir déconseiller à Evy de faire appel à l'ARC, qui pourra se rendre chez le syndic, consulter les pièces, etc, pour être conseillée.
Quelles que soient les compétences de tout un chacun sur ce forum, il va de soi que dans la mesure où ne ne pouvons pas consulter les pièces, tout conseil que nous pouvons donner est lié à la description de celui qui écrit. Si celui qui écrit se trompe ou omet par ignorance une partie des données du problème, les conseils peuvent parfaitement tomber à côté de la plaque. Pour la plupart des questions posées, qui ne sont pas complexes, il n'y a pas de problème.
Mais dans une situation complexe comme celle d'Evy, ne pas se contenter des réponses d'un forum et faire appel à un professionnel me semble plus que judicieux.
Je conseille donc fortement à Evy de maintenir cet audit des impayés, qui lui permettra à la fois d'y voir plus clair et d'avoir si nécessaire (et si vous êtes dans les "25%") une base solide pour aller devant le juge demander la nomination d'un administrateur ad hoc. |
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Édité par - Viviane le 13 févr. 2014 19:51:59 |
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Posté - 13 févr. 2014 : 20:22:09
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viviane :" Philippe je suis surprise de vous voir déconseiller à Evy de faire appel à l'ARC"
Ou avez vous lu cela ??
Relisez mieux mon post !!
J'ai nien Ă©crit que la seule question Ă poser Ă l'ARC, est comment demander ce mandataire adhoc, et non faire un audit inutile.
les chiffres evy les a déjà , car elle est au CS, et connait TOUTE la gestion de son syndicat et de l'AFUl ! Les chiffres qu'elle nous donne confirme que els 25 % sont PLUS que largement dépassé.
Et je ne suis âs sur que le syndic recevra l'ARC dans la situation critique ou il a commis des fautes de gestion! et il n'est pas obligé de recevoir de smembres de cette assoc.
viviane : je suis à l'ARC depuis 2004 ! et je conseille toujours de consulter une assoc. ou un avocat spécialisé.
Pas besoin de connaitre le détail de la comptabilité d'evy. Elle nous a donné l'essentiel, 100 000 € d'impayés, 170 000 € de budget, fond de travaux mangé illégalement,................ cela est assez édifiant
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Viviane
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Posté - 13 févr. 2014 : 20:29:54
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citation: Pas besoin de connaitre le détail de la comptabilité d'evy.
Vous peut-être, mais le juge, ça m'étonnerait...
Si l'auditeur n'a pas les pièces pour auditer, il n'est pas sûr qu'Evy aie de quoi aller devant le juge demander la nomination d'un mandataire ad hoc..
Mais Evy est une grande fille... qui fera ce qu'elle juge nécessaire.
citation: je ne suis âs sur que le syndic recevra l'ARC
J'en connais un qui a essayé de ne pas recevoir l'ARC, l'ex nôtre (c'était pas pour notre copro...) . Une semaine de une sur le site de l'ARC a suffi à le faire plier.. |
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Édité par - Viviane le 13 févr. 2014 21:23:30 |
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Posté - 14 févr. 2014 : 09:04:36
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viviane : "Une semaine de une sur le site de l'ARC a suffi Ă le faire plier.."
Trop fort !!!! 
Mais c'est voitre syndic, celui d'evy est peut ĂŞtre plus coriace.
Mais tout cela n'est que du blabla.
Avec une telle situation, le CS devrait avoir TOUS les docs comptables; si ce n'est vriament pas le cas, ce n'est pas très sérieux, car cette situation n'est pas nouvelle. |
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Viviane
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Posté - 15 févr. 2014 : 00:10:25
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citation: Avec une telle situation, le CS devrait avoir TOUS les docs comptables; si ce n'est vriament pas le cas, ce n'est pas très sérieux, car cette situation n'est pas nouvelle.
Pour sous entendre qu'un CS qui n'a pas toutes les pièces est incompétent, y'a plusieurs possibilités:
- vous avez jamais eu affaire à un syndic qui veut vraiment pas donner des pièces.
- vous avez des voisins prêts à faire tous les 4 matins les frais d'une AG pour autoriser un procès ET vous êtes dans une grosse copro qui peut se permettre de lâcher 1500 à 3000€ d'avocat qu'elle est pas sure de récupérer à chaque conflit avec son syndic. Parce que divisé par quelques centaines de copros c'est rien. Par 20 c'est pas le même calcul.
- Vous êtes une si grosse copro que le syndic ne peut pas se permettre de vous perdre, donc il finit par faire ce qui risque de lui coûter son contrat s'il le fait pas..
Ou alors, vous êtes "trop fort".,. Dans ce cas, vous devriez en faire un job: récupérateur de pièces auprès des syndics récalcitrants... Si vous y arrivez avec un simple RAR, vous serez mon héros...(on en a encore un paquet à récupérer, j'attends vos tuyaux...)
Et en plus vous désengorgeriez les tribunaux..... le rêve..
Ou vous blablatez...
Allez, au revoir, Super Philippe...
On se reparlera si et quand Evy a encore des choses Ă dire.. |
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Édité par - Viviane le 15 févr. 2014 01:54:43 |
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GĂ©dehem
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Posté - 15 févr. 2014 : 11:17:26
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Allez, au revoir, Super Philippe...
Damned , le voila démasqué ..... |
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Posté - 15 févr. 2014 : 12:43:35
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viviane : "vous avez jamais eu affaire à un syndic qui veut vraiment pas donner des pièces."
AIE !!! SI,et avec le 2ème syndic de France L..y !! ET pendant de nombreuses années lié avec un président du CS " dictateur; nous ( copros mécontents et pugnaces) avons réussi a changer de syndic ET de CS.
Ce syndic gérait 5 SDC et notre Union. Il a tout perdu, ET pour le grand bien de notre copropriété.
viviane : Mais "super" Philippe a aussi beaucoup de mal à récupérer des pièces.
Dans le dossier d'evy, pas de procès à voter en AG ! mais le nomination d'un AJ par 15% des copros. Les frais seront remboursés par le SDC.
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Viviane
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Posté - 15 févr. 2014 : 16:29:40
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citation: AIE !!! SI,
Donc c'est l'option 5, vous blablatiez, Philipman...
Bien le bonsoir Ă L...Y, c'est un de nos deux Ex-syndic |
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Édité par - Viviane le 15 févr. 2014 16:30:23 |
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