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 Posté - 28 févr. 2014 : 11:38:53
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totor13 :" Déficit (simple gestion) sur budget voté : 25,7% "
Voilà , nous y sommes !!! si ce chiffre est juste et ne concerne que les charges courantes du budget, vous êtes considéré comme une copropriété en difficulté, et TOUS les posts précédents sont hors sujet.
Une autre chose TRES inquiétante est le fait que ce syndic POUSSE à voter ces travaux. On ne convoque pas une AG de 196 copros gracieusment !! 
Les 15% de dettes suppémentaires et ACQUIS, porteront ces 25.7% à 40.7 %!!
A 25.7% le syndic avait obligation dans le mois suivant la cloture annuelle des comptes de demander au TGI la nomination de ce mandataire AdHOc qui lancera une mesure de sauvegarde ( comme pour une entreprise) comme l'a précisé JPM.
Plus besoin de se demander si il faut ou non voter ces travaus,bloquer l'argent dans un compte à la caisse de dépots, de voter un fond travaux, ....
Il faut ARRETER IMMEDIATEMENT ce syndic dans sa folie
TOTOR13 : Savez vous si votre syndic a pris des hypothèques légales sur ces 30 mauvais payeurs !! c'est TRES important. Il s'agit aussi d'une faute GRAVE de gestion si votre syndic a zappé cela.
Si vous réunissez une dizaine de personnes autour de vous, alors foncez au TGI, les frais seront déjà partagé en 10, avant de ous être remboursés.
Il ne s'agit plus de voter ou non ces travaux, mais d'une question de sauvegarde de votre copropriété.
trendy31 : caricatural ??? vous affirmez que dépenser plus est une solution pour sortir de la faillite !! |
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trendy31
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Posté - 28 févr. 2014 : 11:55:21
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Bon, vous voyez Philippe qu'à force de poser les questions à Totor, on finit par apprendre le fin mot de l'histoire 
Et (pour une fois) je suis d'accord avec vous, un syndic n'"offre" pas une AG dans une copropriété de 196 lots. Même sans 25 % de déficit, çà me paraitrait déjà louche.
Vous oubliez quand même de dire à Totor que si son syndic ne réagit pas en demandant la nomination d'un mandataire au TGI, les copropriétaires peuvent également le faire, sous réserve de représenter 15 % des millièmes existants. Totor et ses amis ont-ils cette capacité ?
Sinon, petite remarque : 25 % d'un montant inconnu + 15 % d'un autre montant inconnu ne font pas nécessairement 40 % du total... même chez les bisounours !!! 
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Trendy31
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Édité par - trendy31 le 28 févr. 2014 12:03:54 |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 12:37:42
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Déficit (simple gestion) sur budget voté : 25,7% "
Avant de s'emballer et de conseiller à Totor d'aggraver sa situation personnelle en dépensant de l'argent au TGI pour faire nommer un mandataire ad'hoc...
La situation est préoccupante, c'est certain. Mais pas sur qu'il y ait possibilité de faire nommer un mandataire ad'hoc...
Les dettes durent depuis 8 ans. Et sont, en cumulé, de 25%du budget prévisionnel de l'année en cours.
Quid des éventuels budgets exceptionnels? Si on les rajoute, comme la loi le prévoit, d'après ce que disait Totor précédemment, on n'atteint pas les 25%.
Quid de la façon dont ces 25% doivent être calculés? Il y a peut-être 5%d'impayés en 2008, 5% en 2009...
Bref, mieux vaut vaut faire un bilan exact et précis avant d'aller au TGI perdre vos sous.
citation: A plusieurs reprises l’AG a refusé un fonds pour tvx extraordinaires (nous avion remarqué que cela nous coûtait plus cher que cela nous rapportait…
Ca c'est fort de café. Ca veut dire que le syndic vous facture, pour déposer des chèques sur un compte vous appartenant, plus cher que les intérêts? Vous êtes une énorme copro. Donc énormes honoraires pour le syndic. Malgré les problèmes d'impayés, il serait probablement pas difficile de changer de syndic. Il vous faut absolument négocier ce genre de tarif. Gérer un fonds travaux, c'est à peu près nul comme boulot, ça consiste à poser les chèques sur le bon compte. Soit 196 écritures comptables. A moins que ce que vous dites vienne du fait que vous dépassez le plafond du livret A (et que donc les intérêts sont plafonnés?).
Si vous êtes une dizaine de motivés, groupez vous. Faites un bilan chiffré, même grossièrement, de ce que ça coûterait d'attendre par rapport à faire tout de suite ce ravalement. Et voyez s'il vous serait possible d'être élus au CS à la prochaine AG?
Si le fait d'attendre est susceptible de vous coûter cher, appeler un fonds de solidarité couvrant les 15% d'impayés prévisibles ne serait pas forcément idiot. A condition d'ensuite marquer le syndic à la culotte pour qu'il récupère les impayés et/ou de le poursuivre s'il a pas fait son taff. Ce fonds sera ensuite rendu aux copros après apurement des impayés.
PS: A rambouillet.
citation: quant au fait que le syndic doit voir la totalité des fonds avant de donner l'ordre de service, cela relève de ce point article 18 : " d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;"
mettre un syndicat dans le rouge en connaissance de cause, n'est ps de l'administration et le syndic serait condamné par un tribunal à payer de ses propres deniers.
Il n'y a donc pas de loi qui oblige à ne pas engager les travaux avant d'avoir reçu la totalité des fonds. Juste une obligation de bonne gestion. "Bonne gestion" qui sera appréciée par le juge en fonction des données de cette copro précise. Si attendre pour faire les travaux entraîne des désordres (infiltrations par exemple) augmentant les problèmes financiers de la copro , la chose sera appréciée différemment que s'il s'agit d'un ravalement purement esthétique...
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trendy31
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Posté - 28 févr. 2014 : 12:46:23
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La fée Viviane est pertinente et pleine de bon sens, rien ne prouve que les 25 % d'impayés en gestion courante permettent de faire nommer un mandataire, et aller au TGI pour se faire retoquer par le juge n'est pas très malin.
Il y a donc 2 sujets distincts à traiter :
- l'apurement des impayés (avec diverses méthodes selon les montants en jeu) qui doit de toute façon être effectué, ravalement ou pas
- le ravalement lui-même, en tenant compte des différentes contraintes qui sont le coût et l'urgence des travaux à réaliser
Donc de quoi occuper Totor et ses fans à plein temps pendant un petit moment... au moins d'ici à l'été où ils pourront enfin profiter sereinement de la vue et aller à la mer
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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JPM
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Posté - 28 févr. 2014 : 13:49:27
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Trendy13 citation: La fée Viviane est pertinente et pleine de bon sens, rien ne prouve que les 25 % d'impayés en gestion courante permettent de faire nommer un mandataire, et aller au TGI pour se faire retoquer par le juge n'est pas très malin.
Cette remarque est infondée puisque l'article 29 1 A de la loi impose au syndic d'effectuer cette opération.
A noter qu'en cas de carence du syndic le conseil syndical ne peut pas présenter la requête. Il peut seulement, comme d'ailleurs n'importe quel copropriétaire, battre le rappel pour réunir 15 % des voix.
Ici encore la responsabilité du syndic peut être engagée pour n'avoir pas respecté l'art. 29 1 A. Les indications données (dettes anciennes de 7 à 8 ans) montrent le délabrement de cette copropriété et le caractère illusoire d'une remise en ordre spontanée.
On peut d'ailleurs penser que l'architecte est parfaitement au courant de la situation financière de ce syndicat. A ce propos : combien a-t-il déja perçu sur ses honoraires d'études du chantier ? C'est un élément à connaître.
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 14:02:04
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La question, JPM, c'était de savoir si il y a bien les 25% d'impayés requispar l'article 29-A pour nomination d'un mandataire ad'hoc.. que ce soit le syndic ou 15% de copros (dont Totor qui ne fait pas partie du CS, si j'ai bien compris) qui le demande au TGI...
Parce que si ils n'y sont pas, pas la peine ni d'aller au TGI (à 15% de copros..) pour le faire, ni d'attaquer le syndic pour ne pas l'avoir fait... A moins d'avoir de l'argent à perdre..
A part ça, un syndic qui "offre" une AGE pour 196 lots, c'est plus que louche. Il a un truc à se repocher et/ou peur de vous perdre, c'est certain..
citation: On peut d'ailleurs penser que l'architecte est parfaitement au courant de la situation financière de ce syndicat. A ce propos : combien a-t-il déja perçu sur ses honoraires d'études du chantier ? C'est un élément à connaître.
La réponse était page 1:
citation: nous perdons les frais d'étude (???) fait par l'architecte (81.000 €) |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 14:12:03 |
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Posté - 28 févr. 2014 : 14:59:33
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viviane : "Quid de la façon dont ces 25% doivent être calculés? Il y a peut-être 5%d'impayés en 2008, 5% en 2009..."
viviane : nous parlons de dettes au 31/12/2013. Peu importe la date de ces dettes, certaines datent de plusieurs années.
Colle dans une entreprise les dettes viennent au passif. Plus de 25% du budget et travaux appelés en 2023, le syndic A OBLIGATION de demander la nomination d'un mandataire AdHOC, pour un plan de sauvegarde. C'est la même chose pour une entreprise.
viviane : vous mlettez chaque fois en doute les infos des intervenanst sur ces 25%. Totor13 nous donne même un chiffre précis de 25.7% du budget courant. Il faut donc prendre en compte ces infos et ne aps douter de sa capacité comptable.
Le syndic ne demande pas ce mandatire Ad Hoc et en plus paie une AG afin de lancer 1 500 000 € de travaux. Ce syndic doit être dégager au plus vite. C'est un danger public.
ne pas réagir comme le fait totor13 est irresponsable.
Comme pour une société, il est TRES important de réagir rapidement à une telle situattion, et ne pas attendre la liquidation. Le mandataire AdHoc lancera ce plan de suavegarde, c'est à dire gel des dettes, appels de fonds de solidarité, et poursuite active des mauvais payeurs.
De nombreuses sociétés sont sauvés grace à la réction rapide de leur patron suite à la demande de ce mandataire Ad Hoc. Affirmer le contraire est de l'inconscience.
Quand cela sera régler, le nouveau syndic pourra relancer ce ravalement.
La politique de l'autruche est irresponsable. trendy va dans ce sens, c'est à dire la faillite  |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 15:15:21
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citation: viviane : vous mlettez chaque fois en doute les infos des intervenanst sur ces 25%. Totor13 nous donne même un chiffre précis de 25.7% du budget courant. Il faut donc prendre en compte ces infos et ne aps douter de sa capacité comptable.
Je ne mets absolument pas en doute ce que dit Totor.
Mais relisez bien ce qu'il dit: il ne parle que du budget courant (normal, c'est l'estimation que je lui avais demandée, non pas pour savoir s'il y avait matière à nommer un mandataire ad'hoc , mais quelle était l'étendue des dégâts). Aucune mention des budgets exceptionnels.
Par ailleurs, les dettes ont 8 ans. Faut -il prendre en compte pour calculer les 25% l'ensemble des budgets votés depuis 8 ans? Uniquement les budgets pas encore "bouclés" à ce jour? Uniquement 2013? Vous semblez le savoir, et être sur de votre fait. Tant mieux pour vous, moi je le suis pas, et c'est pas vos explications qui me suffisent.
On a déjà eu plusieurs fois cette discussion, Philippe, et ce qui me surprend toujours, c'est votre promptitude à si souvent conseiller aux gens d'engager des procédures sans au préalable vous être assuré qu'ils ont toutes les chances de les gagner. Ce qui est totalement irresponsable. A moins de vous engager à en payer vous même les frais. |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 15:17:58 |
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Posté - 28 févr. 2014 : 15:32:14
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viviane : " et ce qui me surprend toujours, c'est votre promptitude à si souvent conseiller aux gens d'engager des procédures sans au préalable vous être assuré qu'ils ont toutes les chances de les gagner. Ce qui est totalement irresponsable. A moins de vous engager à en payer vous même les frais."
viviane : irresponsable ??? mais apparement vous ignorez totalement la mission d'un mandataire Ad Hoc et la procédure de sauvegarde. On ne parle pas de gagner un proçès en nauumation de résolutions ou d'AG, .... mais de sauver le SDC ET les copros de cette résidence.
On parle aussi 1 500 000 € de trvaux. Si le syndic engage cette somme et signe ces travaux, vous ne pouvez zapper aussi la suite et les assignation de cet entrepreneur qui ne sera pas payer.
Ce qui est irresponsable c'est d'écrire que la loi n'est pas tout, et qu'il faut éviter toute action en justice !
Votre calcul des 25% d'impayés est fausse. D"ailleurs vous prenez en compte que les 5% d'impayés chaque année sont totalement réglés chaque années !! ce qui n'est pas le cas; les dettes se sont accumulés et s'additionnent, les 25% sont le montant total des dettes au 31/12/2013.
viviane : malheureusement , j'ai l'expérience du mandataire Ad Hoc, d'un redressement judiciaire et d'une liquidation judiciaire ! je sais donc de quoi je parle.
La seule SOLUTION EST LE PASSAGE PAR CE MANDATAIRE; et d'ailleurs c'est une obligation du syndic de la faire, loi de la copropriété que vous n'aimez pas.
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Édité par - philippe388 le 28 févr. 2014 15:44:55 |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 15:36:58
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C'est gentil de me recopier, Philippe, vous aviez peur que les UInautes n'aient pas vu cette phrase ou vous avez abusé du digestif et vous voyez double? |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 15:37:36 |
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Totor13
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51
Posté - 28 févr. 2014 : 16:05:19
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Rebonjour à tous,
Surtout je ne voudrais pas mettre la discorde entre vous tous. Vos renseignements me sont très utiles et, bien sûr, je ne retiendrai que ceux qui sont les plus adaptés à ma copropriété.
Même si on fait partie du CS, ce qui est mon cas... et j'en suis le plus ancien, même si on est que 4 ou 5 du même avis, que faire si une majorité d'entêtés ne voyent pas le mur sur lequel ils sont en train de se diriger à très grande vitesse ? Que faire quand on aimerait discuter de quelqchose entre nous... et que, comme par hasard, le syndic est au courant ? Que faire quand, avec la complicité de la présidente et de son fan-club (ils ont la majorité), est complice du syndic ?
Donc, je réitère ma question que je n'aurais jamais dû même y penser, mais... :
NOUS (la dizaine ou plus) nous ne payerons pas. Cela nous coûteras quelques LRAR et mises en demeure… et vu la lenteur de leurs démarches (minimum 2 ans), deux solutions nous sont offertes
1) Au bout d'un an les travaux sont finis (je ne sais pas par quel miracle ils le pourraient), alors on paye la totalité et quelques frais supplémentaires
2) Les travaux sont arrêtés malgré mes mises en garde... et alors on aura sauvé notre argent, car ceux qui auront payé... et voir leur bâtiment non fini... auront tout perdu !
Qu'en pensez-vous ? Pardon pour cette question. |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 16:05:19
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Super, Vous complètez très largement votre réponse APRES qu'il y soit répondu, et sans le signaler...
Pour le reste, ma foi, Philippe vous avez apparemment quelque part sous le coude le détail des impayés de la copro de Totor. depuis 8 ans. ???? Vu que c'est pas mon cas, j'en reste à ce que je disais:Totor, calculez bien et renseignez vous bien avant de prendre le risque vous faire débouter par un juge sur les conseils avisés de Philippe-le devin.... |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 16:06:05 |
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Viviane
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53
Posté - 28 févr. 2014 : 16:41:05
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Rebonjour à tous,
citation:
Surtout je ne voudrais pas mettre la discorde entre vous tous.
Vous inquiétez pas, vous y êtes absolument pour rien. Entre Philippe et moi, c'est récurrent...
citation: Même si on fait partie du CS, ce qui est mon cas... et j'en suis le plus ancien,
Ca c'est déjà une bonne chose.
citation: même si on est que 4 ou 5 du même avis, que faire si une majorité d'entêtés ne voyent pas le mur sur lequel ils sont en train de se diriger à très grande vitesse ?
Si vous l'avez pas déjà fait, amenez des arguments chiffrés. Faites aussi appel au bon sens de tous ("tracts" dans les boîtes, récupérer les mails des copros....) et pas seulement au CS.
citation: Que faire quand on aimerait discuter de quelqchose entre nous... et que, comme par hasard, le syndic est au courant ?
Rien ne vous empêche de faire un apéro avec les gens en qui vous avez confiance, et uniquement eux.. Rajoutez-y les motivés qui ne sont pas au CS. Vous ne pourrez prendre aucune décision, mais vous pourrez réfléchir hors le contrôle du syndic, et préparer vos arguments pour les réunions du CS.
citation: Que faire quand, avec la complicité de la présidente et de son fan-club (ils ont la majorité), est complice du syndic ?
Pas d'attaque personnelle, mais un démontage argumenté, systématique, et transmis aux copros tout au long de l'année des mauvaises décisions prises. Plus des CR de réunion du CS reflétant les opinions de tous et les débats, pas seulement les décisions.
citation: Donc, je réitère ma question que je n'aurais jamais dû même y penser, mais... :
NOUS (la dizaine ou plus) nous ne payerons pas. Cela nous coûteras quelques LRAR et mises en demeure… et vu la lenteur de leurs démarches (minimum 2 ans), deux solutions nous sont offertes
1) Au bout d'un an les travaux sont finis (je ne sais pas par quel miracle ils le pourraient), alors on paye la totalité et quelques frais supplémentaires
2) Les travaux sont arrêtés malgré mes mises en garde... et alors on aura sauvé notre argent, car ceux qui auront payé... et voir leur bâtiment non fini... auront tout perdu !
Qu'en pensez-vous ? Pardon pour cette question.
Vous n'avez pas à vous excuser de poser une question.
citation: et alors on aura sauvé notre argent,
Vous n'aurez rien sauvé du tout, c'est pas comme ça que ça marche. L'AG vote des appels: vous devrez les payer, point. Tôt ou tard. Si ces travaux s'avèrent une catastrophe, le chantier arrêté, etc.. ca ne changera rien à l'histoire. Vous devrez payer ce qui vous a été demandé...
La seule et unique possibilité pour vous, en dehors du mandataire ad'hoc SI vous rentrez dans ce cadre, c'est le lobbying auprès de TOUS les copros. Expliquer, expliquer, expliquer, bien en amont de l'AG,. de façon à obtenir une majorité qui ne prendra que des décisions raisonnables. Et aussi FAIRE ces propositions raisonnables...
Commencez par exiger du syndic la feuille de présence avec les adresses de tous, notamment les bailleurs. Puis les appeler, un par un,(ou mot dans la boîte pour les résidents) pour tenter de récupérer les mails, qui permettent une info rapide et pas chère..
Vous êtes 10, (peu importe que sur les 10 tous ne soient pas au cs) ça vous fait en gros 20 personnes chacun à contacter . 10 à convaincre...Bon courage.
PS: tout le monde peut avoir la feuille de présence, même ceux qui ne sont pas au CS.
citation: article 14 du décret de 1967
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
citation: Article 33 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 16
Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.
La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 17:12:25 |
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Totor13
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Posté - 28 févr. 2014 : 17:20:53
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Merci de votre rapide réponse.
J'ignorai ce point mais les copropriétaires ne le savent pas et, à mon tour, de leur faire peur... Qu'est-ce que je risque d'essayer de leur faire peur (de ne pas payer, moi aussi) ?
Cependant lorsque l'on arrivera au tribunal ou autre chose je pourrai au moins demander un échelonnement sur 24 ou 36 mois ou... en m'arrêtant de payer pendant 2 ou 3 mois... avant d'être relancé... etc.
Quant à la feuille de présence, après multiples prises de bec, on me l'a donné.... imputé de toutes les adresses de propriétaires ou des agences et ce malgré l'art. 21 de la loi 65-557, ainsi que l'art 33 du décret du 17/3/2013....... que faire ? Je lui casse la g.... ?
Voilà dans quel milieu nous nous débattons. |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 17:33:48
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Je conseille pas souvent des procédures mais bon...
Sans la feuille de présence à jour, vous êtes impuissants.
Allez voir un avocat, que vous payerez tous ensemble (les 10).
avec mission d'envoyer au syndic une mise en demeure de vous fournir la feuille de présence complète et pas caviardée..
Si on vous la donne pas, il engagera un référé. D'ici que vous le gagniiez, l'AG sera peut-être passée (mais si vous agissez vite, peut-être pas). Mais ce sera un premier pas pour faire comprendre au syndic que vous rigolez pas, et briser sa toute puissance..
Par ailleurs et en même temps, faites faire aux autres 9 demandes différentes (Plus si vous pouvez trouver d'autres gens) au syndic, pour demander cette feuille, complète et non caviardée.. Il verra que vous êtes pas tout seul. |
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Posté - 28 févr. 2014 : 17:41:50
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viviane : arrétez une nouvelle fois votre grand cinémane en pourrissant ce fil !
Totor13 est au CS et nous dit qu'il y a 25.7 % d'impayés de charges ! je n'invente rien de plus, et mon argumentation part de ces infos.
totor13 : vous désirez voter ces travaux, que le syndic commande ce ravalement et réfuser de payer vos charges !
Vous rejoignez donc le club des mauvais payuers, le ' cancer " de votre copropriété avez vous écrit.
Vous êtes un ancien du CS, alors pourquoi ne pas avoir OBLIGE le syndic d'appliquer la loi et demande cet administateur Ad Hoc ??
Attention, vous avez été élu pour controler les comptes du synducat ET la gestion du CS. Vous avez participé à l'élaboration de l'OdJ de cette AG qui va prposer ce ravalement.
En tant que membre du CS vous avez donc tous les docs du SDC afin d'informer mes BAL des risques évidents courrus par le SDC ET tous les bons payeurs si ces travaus sont votés.
Pourquoi le CS a accepté que le syndic parte dans cette aventure débile ?
totor13 : je repette encore une fois ma question ! le syndic a t'il pris des hypothèques légales sur tous les lots des mauvais payeurs ??
Le CS porte aussi une grande responsabilité dans cette gestion des impayés ! faites vous votre rapport annuel financier lors de l'AG et est il joint à l'Odj, comme la loi l'oblige.
Vous êtes au CS, et vous êtes inquiet !!! mais qu'attends donc ce CS dans cette situation ? de découvrir un trésor au sous-sol ??
Je vous rapellerai qu'un CS est un collège ou tout les mebres ont els mêmes droits et devoir. le président est le Gentil Orgnaisateur, ile ne dirige pas le CS, ni la copropriété.
Il est facile de révoquer cette présidente, si vous dégagez une majorité dans ses membres .
Membre du CS, je ferai cette information auprès des 196 copros.
Quant au mandataire Ad Hoc ou le mandataire judiciaire, un fournisseur demandera sa nomination un jour ou l'autre ! Vous l'aurez bientot si ces travaux sont lancés, votre situation ne va pas s'arranger toute seule., mais il vous faut controler ce qui va vous arriver, sinon ce mandataire le fera un jour ou l'autre, si ce n'est pas dans 1 mois, cela sera après les prochains impayés de charges et de ces travaux de ravalement.
Ce CS doit prendre aussi ses responsabilités, en travaillant avec ce mandataire Ad Hoc pour les mesures de sauvegarde du SDC, et le choix d'un nouveau syndic.
totor13 : "que faire si une majorité d'entêtés ne voyent pas le mur sur lequel ils sont en train de se diriger à très grande vitesse ?"
Se prendre par la main avec les 4 ou 5 autres membres du CS et aller au TGI, encore une fois; sans prévenir le syndic car il devait le faire lui-même.
Ne suivez pas ces moutons inconscients. Vous allez payer leurs erreurs, alors essayez de limiter les dégats aux impayés de charges déjà nombreux et rejetter ces travaux de ravalement.
Avec des argument comptables très sérieux, argumentés et justes, la très grande majorité des copros bons payeurs vous suivera et vous remerciera de votre démarche. Quand on parle d'argent et de " faillite" les oreilles de certains vont s'ouvrir.
Aucun copros ne désire payer les charges des mauvais payeurs. ne rentrez surtout pas dans ce petit de ne pas payer les charges !!! c'est iilégal, idiot et vous pénalisez le SDC et les bons payeurs, et non les débiteurs, le syndic et sa copine présidente du CS.
Très mauvais scénario !! qui ne réglere strictement rien, bien au contraire., car vous serez dans ma maon d'un mandataire judiciaire cette fois, qui va appeler des fonds pour payer les factures, et 1 500 000 € de ravalement commandés. 
totor13 : êtes vous adhérent à une association de copropriétaires comme l'ARC ? demandez conseil à des pros comme une assoc. ou un avocat est important.
Ce site n'est pas un site de consultation juridique
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 17:44:32
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citation: J'ignorai ce point mais les copropriétaires ne le savent pas et, à mon tour, de leur faire peur... Qu'est-ce que je risque d'essayer de leur faire peur (de ne pas payer, moi aussi) ?
Cependant lorsque l'on arrivera au tribunal ou autre chose je pourrai au moins demander un échelonnement sur 24 ou 36 mois ou... en m'arrêtant de payer pendant 2 ou 3 mois... avant d'être relancé... etc.
Moi je leur ferais plutôt peur en leur disant que si ces travaux sont commencés et pas terminés ou mal faits, ou même pas commencés du tout, , il devront quand même payer tous les appels. Et ensuite, peut-être plusieurs années plus tard, la réinstallation des échafaudages... voire la location pendant des mois des échafaudages installés mais sur lesquels l'entreprise ne travaille pas, attendant d'être payée..
Bref, ne pas payer n'est pas une option, Totor...Vous n'y gagnerez rien, ni vous ni le syndicat..
Parce qu'au point où vous en êtes des impayés, c'est pas un impayé de plus ou de moins qui risque de les faire réagir..
Et SURTOUT, n'allez pas dire en AG devant 100 témoins "je payerai pas", même pour "faire peur" Ca se retournerait contre vous ... |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 17:50:35 |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 17:52:59
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PS: pensez vraiment sérieusement à l'option fonds travaux. Visiblement, ils doivent être faits, ces travaux. Avec un peu de chance, (si les débiteurs actuels payent au moins un peu, et/ou certains débits sont "rentrés" grâce à la vente des apparts) dans un an, vous auriez tout le budget, ce qui vous permettrait de les commencer sans risque. |
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 17:58:18 |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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59
Posté - 28 févr. 2014 : 18:09:48
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citation: totor13 : êtes vous adhérent à une association de copropriétaires comme l'ARC ? demandez conseil à des pros comme une assoc. ou un avocat est important.
Ils ont une prestation qui s'appelle "Contrôle ciblé de l’état financier et de l’état des dettes et des créances". Si vous arrivez à persuader le CS de la faire faire (je sais, c'est pas gagné...), vous aurez un truc solide soit pour demander un mandataire ad'hoc si vous rentrez dans ce cadre, soit pour pour engager la responsabilité du syndic s'il a pas fait son boulot.
Vous pouvez aussi, en tant que copro lambda, faire mettre le vote de cette prestation (voire aussi de l'adhésion à l'ARC) à l'ODJ de la prochaine AG. Ca vous permettrait de contourner la majorité du CS favorable au syndic.
http://www.unarc.asso.fr/?q=documen...ns-mis-votre
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Édité par - Viviane le 28 févr. 2014 18:24:38 |
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Viviane
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Posté - 28 févr. 2014 : 18:32:00
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citation: totor13 : "que faire si une majorité d'entêtés ne voyent pas le mur sur lequel ils sont en train de se diriger à très grande vitesse ?"
Se prendre par la main avec les 4 ou 5 autres membres du CS et aller au TGI, encore une fois; sans prévenir le syndic car il devait le faire lui-même.
Magnifique conseil Philippe..... Il faut 15% des tantièmes pour demander un admistrateur ad'hoc. Et pas besoin d'être au CS. Ca m'étonnerait qu'à 5, et même 10 copros motivés qu'ils sont, , ils aient 15% des tantièmes d'une copro de 196 lots..
Comme vous le dites:
citation: Ce site n'est pas un site de consultation juridique
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