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popolus
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 Posté - 18 sept. 2009 : 19:04:34
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citation: Quelque chose du "cahier des charges" vous échappe :
depuis 1976, AUCUN CAHIER DES CHARGES NE PEUT CONTENIR DE DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES
Je n'en suis pas sur.
"Dans le jurisclasseur il est écrit page 16 dans le chapitre concernant les lotissements:
Le contenu de cahier des charges est gouverné par la liberté contractuelle au point que, ni la jurisprudence, ni la loi n'interdisent d'y faire figurer ou d'y reproduire des règles d'urbanisme (V.supra, la contractualisation de la règle d'urbanisme, n°68)" |
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Mout
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Posté - 18 sept. 2009 : 19:10:01
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de Benoic :
citation: Alors il y a pas mal de notaires "qui ne se respectent pas"...Mout... En tant que président de mon ASL je n'ai jamais été informé par les notaires de mutations dans le lotissement, et je ne suis pas sur qu'effectivement ils savent que certains des biens dont ils assurent la mutation sont inclus dans un lotissement... J'ai deja informé les notaires de ma ville de ce probleme mais je ne me vois pas ecrire à tous les notaires de France. La seule solution en fait est de s'assurer auprès des co-lotis vendeurs qu'ils informent bien le notaire au moment
Benoic : lorsqu'un notaire doit rédiger un acte de vente, il doit :
1) identifier le vendeur
2) identifier l'acquéreur
3) identifier le BIEN vendu
Le BIEN vendu a un pedigree : au fichier immobilier, précisément.
Et la FICHE de la parcelle indique clairement et precisement TOUT ce que le notaire doit savoir et restituer dans l'acte de vente : c'est la finalité du fichier immobilier conservé par le service des hypothèques.
Si vous fréquentez le site JURISPRUDENTES.net, vous trouverezde l'eau à votre moulin contre les notaires...
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Mout
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Posté - 18 sept. 2009 : 19:23:53
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populus : je dois préciser que depuis 1976, le cahier des charges est un document contractuel qui n'est plus soumis à l'approbation de l'autorité administrative.
Donc depuis 1976, il n'y a plus de cahier des charges APPROUVE par l'autorité administrative.
Mais bien sûr, rien n'interdit de stipuler dans un cahier des charges des contraintes qui s'apparentent aux règles administratives (sur les constructions, les clôtures, les matérieux, l'utilisation des terrains, etc...)
Tout ce que l'on gagne à cela, ce sont des conflits entre colotis, les uns se fondant sur le droit de l'urbanisme, les autres se fondant sur le droit des contrats, tous découvrant les joies de la complexité du droit
Car le cahier des charges PUBLIE est perpétuel....
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 Posté - 18 sept. 2009 : 20:44:23
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Populus, pour simplifier, on peut dire que l'axe "réglement><contrat" n'a strictement aucun lien avec l'axe "règles architecturales><règles de voisinage".
En analyse vectorielle, on dirait qu'il s'agit de vecteurs orthogonaux.
en analyse statistique, on dirait que les variables sont indépendantes 
Les CdC postérieurs à 1976 contiennent des règles qui sont toutes de nature contractuelle et qui peuvent, selon la volonté des auteurs, ressembler furieusement aux règles prévues par un règlement d'urb anisme. Elles n'est ressortent pas moins du contrat.
Tous les CdC sont effectivement perpétuels sauf modification à l'unanimité ou selon la procédure soumise à majorité qualifiée prévue au L442-10 du CUrb. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 sept. 2009 20:47:55 |
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popolus
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25
Posté - 19 sept. 2009 : 00:19:56
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citation: depuis 1976, AUCUN CAHIER DES CHARGES NE PEUT CONTENIR DE DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES
En fait, j'avais mal compris cette phrase.
Je pensait qu'elle signifiait:"depuis 1976, aucun cahier des charges ne peut contenir de règles d'urbanisme". Ce qui bien évidemment m'étonnait.
Il fallait la comprendre par:"l'administration n'a pas à tenir compte du contenu des cahiers des charges postérieurs à 1976 pour délivrer les permis, car depuis cette date les cdc ne sont pas soumis à l'approbation de l'autorité compétente". Et là , je suis d'accord. |
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Mout
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Posté - 19 sept. 2009 : 08:11:39
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oui, popolus :
- depuis 1976,le "cahier des charges du lotisseur " (c'est sa dénomination précise)
- est un document purement contractuel
- publié au fichier immobilier des parcelles concernées pour être
- opposable à tous les acquéreurs successifs des lots
Par voie de conséquence, seuls les propriétaires de parcelles de terrains à bâtir issus des divisions faisant suite à une autorisation de lotir sont tenus par ce contrat.
==> eux seuls sont concernés et peuvent éventuellement modifier ce contrat en suivant :
- soit la procédure de modification stipulée dans "le cahier des charges"
- soit la procédure voulue par le CODE CIVIL
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Posté - 19 sept. 2009 : 08:56:35
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Posté - 19 sept. 2009 : 08:57:10
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Mout, votre dernière affirmation est largement mise en cause par de nombreux intervenants de ce forum, au moins aussi spécialistes que vous de cette question, et vous le savez parfaitement : la loi d'où provient le L442-10 ayant, pour des motifs d'ordre public, réduit la "loi" du code civil en matière d'évolution des dispositions contractuelles pour les CdC des lotissements.
Je m'arrête là sur ce point car je sais combien il est inutile de tenter de vous convaincre.
Je ne peux cependant que vous inviter à la prudence dans ce type d'affirmation absolue sachant que les lecteurs occasionnels du forum ne disposent pas de toutes les clés de nos discussions antérieures... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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Emmanuel Wormser
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Mout
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Posté - 19 sept. 2009 : 09:10:28
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Tous les juristes éminents, surtout "publicistes", cernent le domaine d'application du Code de l'Urbanisme.
citation: Je m'arrête là sur ce point car je sais combien il est inutile de tenter de vous convaincre.
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Posté - 19 sept. 2009 : 09:48:02
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et aussi du code civil qui est le départ incontournable de leur formation; ils ont aussi appris que seule la constitution était supérieure à la loi... et que les hiérarchies entre lois sont rares, peu opposables, et réservées à des distnctions entre lois organiques, lois de programme et lois ordinaires... hors bien sur les lois constitutionnelles !.... et donc que la loi peut modifier la loi ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 19 sept. 2009 09:55:13 |
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Posté - 19 sept. 2009 : 10:42:28
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Un clin d'oeil amical sur ces "fils" brulant.
L'auteur de ce dessin n'était-il pas un ....."éternel amoureux" ?
et en tentaive de ...paix sociale....ces quelques lignes...
Ce sujet, et ce n’est plus une surprise, déchaine rapidement les passions. Il est vrai que seuls les juristes ou praticiens avertis en ont connaissance.
UI a le mérite d’avoir des uinautes de qualité et le fil sur l’ancien forum en est une preuve.
Les propriétaires fonciers qui sont confrontés à cette problématique sur le CDC et les multiples questions qui se posent restent totalement désarmés et se tournent vers nos forums pour essayer de comprendre et espérer une réponse.
Les bénévoles qui s’y essayent ne peuvent qu’éprouver du mal à résumer des sujets aussi « lourds » en quelques lignes et l’on peut comprendre que chacun essaye de faire passer sa conviction personnelle.
Acceptons donc l’idée de simplement faire comprendre que la dichotomie sur le sujet se doit d’être mise en avant et laisser la question latente sans conclusion.
Je souhaite mettre en avant une réponse faite par un Professeur de renom (dont je ne citerai pas le nom par simple respect concernant une éventuelle inexactitude dans la retranscription de ces propos oraux) rédacteur de certaines lois sur ces questions et auteurs de la plus part des commentaires de jurisprudences dans un code « rouge » et ce depuis près de …..50 ans !
Citation de ses propos :
Le droit n'est pas une science exacte. Par définition, il ne faut pas attendre des juristes qu'ils donnent avec assurance la garantie que telle solution est celle qui va intervenir.
…………..
La loi Cornudet n'est pas la bonne, elle prévoit le contrôle mais elle n'a pas organisé le mécanisme de sanction. Il faut attendre la loi de 1924, pour voir apparaître la sanction. C'est donc à partir de celle-ci que les lotissements sont autorisés par l'administration. Il faut qu'elle s'intéresse aux règles d'urbanisme mais également plus tard au cahier des charges quand il sera approuvé en même temps que le dossier de lotissement et deviendra une pièce du droit de l'urbanisme. C'est une époque bénie parce qu'elle était claire, tous les documents du lotissement avaient une valeur réglementaire. C'était au niveau du permis de construire sur les lots qu'allait être vérifiée l'application exacte de la règle intérieure du lotissement comme de la règle générale d'urbanisme, sachant que la règle la plus stricte l'emporte sur la règle la moins dure.
………
Ces lotissements deviennent désormais une pièce contrôlée par l'administration. Il faut cependant attendre la grande réforme de 1958 pour que le lotissement prenne un tour tout à fait nouveau.
……….
Le lotissement cesse d'être contractuel pour devenir une pièce de l'opération d'urbanisme. Il est toujours contractuel pour les parties privées entre elles, lotisseurs - lotis et colotis entre eux, mais au regard de l'administration, il est désormais un instrument de sa politique d'urbanisme. Il entre dans le cadre de la politique d'urbanisme.
………
Tout change lorsqu'il est décidé de séparer les relations des colotis entre eux qui redeviennent comme dans le système initial des relations de droit privé et, qu'en même temps, le soin est laissé à l'administration de ne vérifier que la conformité des constructions à la règle d'urbanisme générale et non plus à la règle de la communauté des colotis.
Il y a donc un partage. D'un côté, l'administration ne s'occupe que du Code de l'urbanisme et des lois que celui-ci vise et d'un autre côté, les colotis entre eux et les lotisseurs, s'il possède toujours un ou plusieurs lots, s'occupent eux des règles internes du lotissement. Il est donc possible d'obtenir un permis de construire sur un lot puis d'être condamné à la démolition pour violation des dispositions du cahier des charges du lotissement. Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, ce qui signifie que les règles de droit privé continuent à s'appliquer. C'est valable pour la copropriété comme pour le lotissement. Une surélévation dans une copropriété peut être démolie malgré l'obtention d'un permis de construire si elle est interdite par les règles de droit privé. C'est la même chose qu'en matière de lotissement.
En conséquence, cette dichotomie règles de droit privé, règles de droit public est issue de la tradition française
………
Cet attachement à la dualité droit public, droit privé va être la source de tous les problèmes rencontrés |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Mout
Contributeur vétéran
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Posté - 19 sept. 2009 : 11:01:45
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Exposé centré sur la chronologie :
citation: 1°-La loi Cornudet n'est pas la bonne, elle prévoit le contrôle mais elle n'a pas organisé le mécanisme de sanction.
2°-Il faut attendre la loi de 1924, pour voir apparaître la sanction.
C'est donc à partir de celle-ci que les lotissements sont autorisés par l'administration.
Il faut qu'elle s'intéresse aux règles d'urbanisme mais également plus tard au cahier des charges quand il sera approuvé en même temps que le dossier de lotissement et deviendra une pièce du droit de l'urbanisme.
C'est une époque bénie parce qu'elle était claire, tous les documents du lotissement avaient une valeur réglementaire.
C'était au niveau du permis de construire sur les lots qu'allait être vérifiée l'application exacte de la règle intérieure du lotissement comme de la règle générale d'urbanisme, sachant que la règle la plus stricte l'emporte sur la règle la moins dure.
………
Ces lotissements deviennent désormais une pièce contrôlée par l'administration.
3°- Il faut cependant attendre la grande réforme de 1958 pour que le lotissement prenne un tour tout à fait nouveau.
……….
Le lotissement cesse d'être contractuel pour devenir une pièce de l'opération d'urbanisme.
Il est toujours contractuel pour les parties privées entre elles, lotisseurs - lotis et colotis entre eux,
mais au regard de l'administration, il est désormais un instrument de sa politique d'urbanisme.
Il entre dans le cadre de la politique d'urbanisme.
………
4°- Tout change lorsqu'il est décidé de séparer les relations des colotis entre eux qui redeviennent comme dans le système initial des relations de droit privé et, qu'en même temps, le soin est laissé à l'administration de ne vérifier que la conformité des constructions à la règle d'urbanisme générale et non plus à la règle de la communauté des colotis.
Il y a donc un partage.
D'un côté, l'administration ne s'occupe que du Code de l'urbanisme et des lois que celui-ci vise
et d'un autre côté, les colotis entre eux et les lotisseurs, s'il possède toujours un ou plusieurs lots, s'occupent eux des règles internes du lotissement.
Il est donc possible d'obtenir un permis de construire sur un lot puis d'être condamné à la démolition pour violation des dispositions du cahier des charges du lotissement.
Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, ce qui signifie que les règles de droit privé continuent à s'appliquer.
C'est valable pour la copropriété comme pour le lotissement. Une surélévation dans une copropriété peut être démolie malgré l'obtention d'un permis de construire si elle est interdite par les règles de droit privé.
C'est la même chose qu'en matière de lotissement.
En conséquence, cette dichotomie règles de droit privé, règles de droit public est issue de la tradition française
………
Cet attachement à la dualité droit public, droit privé va être la source de tous les problèmes rencontrés
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Édité par - Mout le 19 sept. 2009 19:34:50 |
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Posté - 19 sept. 2009 : 15:48:15
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quelle conclusion tirer de ce joli coloriage ?
d'autant que le L442-10 ressort bien de la législation de l'urbanisme si mes souvenirs sont bons. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Posté - 19 sept. 2009 : 19:41:24
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si la correction de 19:34 est bien le grossissement de certains caractères, je ne vois pas ce que ça apporte de nouveau, l'auteur rappelant simplement que l'autorisation administrative de construire n'est pas accordée en fonction des règles du CdC , ce que nous savons tous depuis longtemps !
l'auteur ne dit rien dans cette phrase précise des modalités de modification du CdC |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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poivresel
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Posté - 02 oct. 2009 : 09:11:25
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Bonjour,
Je suis président d'une ASL (AFUL). Normalement, dans l'acte de vente d'un lot (maison), l'appartenance de ce lot à une ASL doit être mentionné. Donc si le notaire du vendeur demande un relevé d'hypothèque et le lit!!!!, il doit découvrir l'existence de l'ASL et l'informer de la mutation. |
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benoic
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Posté - 02 oct. 2009 : 16:01:37
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on a l'impression de rouvrir ce débat en permanence, ce qui indique bien à quel point les ambiguités que devaient supprimer les articles du code de l'urbanisme visant à retirer toutes disposition "régles d'urbanisme" des Cahiers des Charges, n'ont pas été levées. J'ai fini par être totalement convaincu de la séparation des codes, en particulier par les interventions de Mout, et c'est parfois difficile à avaler et à comprendre. La loi a été assez mal fichue dans ce domaine regles d'urbanisme/reglement de lotissement/Chier des charges.
Il reste pour moi une question qui m'interpelle comme on dit maintenant. Je suis en train de modifier notre cahier des charges. Cette modification doit dans notre cas être approuvée par les 2/3 des co-lotis (ouf on a cela ecrit dans le CdC cde qui est paraît-il plutôt rare...) Mais quid de l'approbation du nouveau CdC par l'autorité administrative? Si je comprend bien certaines interventions ci-dessus on peut s'en passer puisque ce n'est plus nécessaire depuis 1976. Est-ce exact?? cela me simplifierait bien la vie ... Comment alors rendre ce nouveau CdC "officiel ? Simplement le distribuer aux co-lotis? le faire enregistrer chez un notaire ??
Merci de me préciser cela si possible.
B |
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popolus
Contributeur actif
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Posté - 03 oct. 2009 : 02:26:36
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Votre cahier des charges comporte des modalités de modification.
Si la modification est effectuée selon ces modalités, celle-ci ne nécessite pas l'approbation de l'administration.
Par contre, pour être opposable, il faut que le cahier des charges modifié soit publié au bureau des hypothèques. |
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Posté - 03 oct. 2009 : 08:29:34
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0 citation: Initialement posté par benoic
on a l'impression de rouvrir ce débat en permanence, ce qui indique bien à quel point les ambiguités que devaient supprimer les articles du code de l'urbanisme visant à retirer toutes disposition "régles d'urbanisme" des Cahiers des Charges ça, c'est totalement faux et ce n'est pas ce que prévoient les articles du code de l'urbanisme décrivant les opérations de lotissement. ces articles indiquent seulement que la seule mention de règles d'urbanisme dans un CdC ne suffit pas à les rendre contractuelles, ce qui ne veut pas dire que des règles du Cdc ressemblant à s'y méprendre à des règles d'urbanisme -prospect, couleurs des huisseries et formes de tuiles, destinations et occupations du sol autorisées- ne soient pas de nature contractuelles citation: , n'ont pas été levées. J'ai fini par être totalement convaincu de la séparation des codes, en particulier par les interventions de Mout, et c'est parfois difficile à avaler et à comprendre. La loi a été assez mal fichue dans ce domaine regles d'urbanisme/reglement de lotissement/Chier des charges.
Il reste pour moi une question qui m'interpelle comme on dit maintenant. Je suis en train de modifier notre cahier des charges. Cette modification doit dans notre cas être approuvée par les 2/3 des co-lotis (ouf on a cela ecrit dans le CdC cde qui est paraît-il plutôt rare...) Mais quid de l'approbation du nouveau CdC par l'autorité administrative? Si je comprend bien certaines interventions ci-dessus on peut s'en passer puisque ce n'est plus nécessaire depuis 1976. Est-ce exact?? cela me simplifierait bien la vie ... Comment alors rendre ce nouveau CdC "officiel ? Simplement le distribuer aux co-lotis? le faire enregistrer chez un notaire ??
Merci de me préciser cela si possible.
B
vous avez beaucoup de "chance" que cette disposition de majorité qualifiée figure dans le CdC, effectivement. Si vous avez les 2/3, passez par un notaire qui enregistrera l'accord de chacun des colotis et assurera la publication du CdC aux hypothèques : ce n'est donc pas le CdC que le notaire enregistre directement mais bien l'accord de chaque coloti.
en termes de frais d'acte, il peut être moins couteux de passer par l'administration  et le L442-10 ! |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 03 oct. 2009 08:31:54 |
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popolus
Contributeur actif
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39
Posté - 03 oct. 2009 : 10:43:00
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citation: ça, c'est totalement faux et ce n'est pas ce que ces articles indiquent seulement que la seule mention de règles d'urbanisme dans un CdC ne suffit pas à les rendre contractuelles
L’article L111-5 du code de l’urbanisme parle non seulement de mention mais également de reproduction.
citation: en termes de frais d'acte, il peut être moins couteux de passer par l'administration et le L442-10
A condition que le maire accepte d’approuver la modification, ce qui semble être rarement le cas.
Une question : dans le cas ou le maire accepte la modification selon le L442-10, cette modification en plus de revêtir un caractère contractuel, ne revêt-elle pas également un caractère réglementaire, du fait de son approbation par l’administration?
En d’autres termes, le maire ne doit-il pas tenir compte de l’article modifié (et approuvé) du cahier des charges pour l'obtention d'une DP ou un permis?
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benoic
Nouveau Membre
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Posté - 03 oct. 2009 : 11:09:53
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Je pense que le Maire devrait facilement accepter la modification puisque celle-ci met en avant le respect du PLU au lieu de règles antérieures le contredisant..
B. |
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