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PBN
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 Posté - 10 avr. 2014 : 08:36:41
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Bonjour
Nous sommes une copropriété composée d'un bâtiment principal sur rue (A), d'un bâtiment secondaire sur cour (B), d'un pavillon sur cour (C) et de deux box de parking sur cour (D).
Un copropriétaire du bâtiment B a mis à l'ordre du jour la résolution suivante: "mise en place d'un syndicat secondaire pour les bâtiments sur cour"
Je précise que ce copropriétaire possède la majorité de l'ensemble des bâtiments B, C et D. Il n'est propriétaire que dans le bâtiment B.
Les propriétaires des bâtiments B et C sont opposés à la création de ce syndicat secondaire.
D'après l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires des lots composant l'un ou plusieurs des bâtiments peuvent se réunir en Assemblée spéciale pour décider à la majorité de l'article 25 la constitution d'un syndicat secondaire.
Questions:
L'AG peut elle être considérée comme une Assemblée spéciale, ou faut il convoque une assemblée réservée à cette décision de création de syndicat secondaire ?
Comment se fait le vote: pour l'ensemble des bâtiments BCD ou bâtiment par bâtiment ?
Le bâtiment A a t'il son mot à dire ?
Pour ce ou ces syndicats secondaires, le copropriétaire demandeur n'a pas proposé de syndic et c'est le syndic actuel qui a proposé un contrat de syndic. Si le demandeur refuse sa candidature qu'en est il ?
Merci pour la réponse à toutes ces questions.
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Posté - 10 avr. 2014 : 09:01:47
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il n'existe pas d'AG spéciale ou extraordinaire, il y a des AG sachant qu'il en faut une par exercice au minimum.
mais il est vrai que le texte fait état d'une assemblée spéciale  , donc dans ce cas, et afin d'éviter tous litiges à venir sur ce simple terme, il serait bien que le syndic respecte ce terme en convoquant une assemblée spéciale .
Mais pourquoi parle t on assemblée spéciale ?  , simplement parce qu'il ne faut pas la confondre avec les AG traditionnelles qui ne sont ni spéciales ni extra..., puisque dans ce cas on ne réunit que les copros qui constituent les lots ou batiments que l'on veut passer en syndicat secondaire.
la division en syndicat secondaire dépend de cet article :
citation: Article 27 de la loi
Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
alors pour répondre à votre question : si dans l'OdJ de l'AG du syndicat, il a été mis cette résolution, elle n'a pas de valeur juridique pour la création de ce syndicat secondaire. Le syndic aurait du convoquer en AS, seulement les copros concernés avec un OdJ concernant uniquement cette création avec ses annexes (syndic, compte bancaire, CS, etc...) et ensuite l'AG du syndicat : donc 2 convocations et 2 OdJ.
si la création du syndicat secondaire concerne un syndicat regroupant B, C et D, ce sont tous ces copros de B, C et D qu'il faut convoquer et ils votent à la majorité 25 soit 50% des tantièmes de ces dits copros (et non les 50% de tous le syndicat)
s'il n'y a qu'une candidature et que le syndic n'est pas désigné, dans ce cas le syndicat secondaire, nouvellement créé se retrouve sans syndicat, donc nomination par le TGI, etc... (cela démarre mal...)
a signaler, sauf si je fais erreur, le syndicat qui existait avant cette création, que l'on appelle syndicat principal après, n'a pas son mot à dire sur cette création...  . Ceci se comprend aussi puisque le syndicat secondaire est représenté en fonction de son importance initiale dans le syndicat principal :
citation: Article 22 du décret
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.
Pour assurer la représentation prévue au dernier alinéa de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, il est tenu compte, en cas de constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires, des dispositions de l'article 24 ci-après pour fixer le nombre des membres du conseil syndical du syndicat principal. Chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d'un siège au moins à ce conseil.
citation: Article 24 du décret
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.
Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent. |
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PBN
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Posté - 10 avr. 2014 : 09:13:56
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Merci Rambouillet pour toutes ces précisions.
Cependant je ne comprends pas qui décide si le syndicat secondaire regroupe les bâtiments B, C et D ou le simple bâtiment B.
Je rappelle que le bâtiment C regroupe un seul copropriétaire opposé à ce syndicat secondaire pour son bâtiment et le bâtiment D, 2 copropriétaires (2 box parking) opposés eux aussi à cette création.
Merci pour cette précision. |
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Posté - 10 avr. 2014 : 09:21:41
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citation: Cependant je ne comprends pas qui décide si le syndicat secondaire regroupe les bâtiments B, C et D ou le simple bâtiment B.
les copros concernés eux-mêmes... lors de cette AS, et à condition que l'ordre du jour soit bien fait (cad qu'il ait été indiqués les différentes possibilités B+C+D, B+C, B+D, D+C, B, etc...) : les copros concernés votent pour un syndicat B, C et D.
si refus, il peut y avoir formation d'un syndicat secondaire : B + C, et seuls votent les copros B+C
soit le batiment B et les copros de ce bat B votent seuls
et ainsi de suite... |
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PBN
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Posté - 10 avr. 2014 : 09:43:58
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Merci pour cette nouvelle précision.
Cependant si les copropriétaires des bâtiments B,C et D votent pour la création d'un syndicat secondaire pour ces 3 bâtiments, le copropriétaire du bât B demandeur et majoritaire imposera son choix aux copropriétaires des bâtiments C et D (minoritaires).
Concernant le rôle du Bâtiment principal: A, J'ai lu ceci de Gedehem dans un Topic "création d'un syndicat secondaire" de ce même forum:"Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
L'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
Ce qui voudrait dire que l'ancien syndicat (Bâtiments A, B, C et D) a son mot à dire ? |
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Posté - 10 avr. 2014 : 10:05:16
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je vais laisser gedehem répondre à ce point, mais ce qu'il dit est juste si un batiment veut se SEPARER, mais pas pour devenir secondaire.
ceci me parait compréhensible, puisque dans le cas d'un syndicat secondaire, l'ensemble des copros reste propriétaire indivis de la totalité.
dans le cas d'une séparation, il faut qu'il y ait "Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :". et effectivement, il faut l'avis de tous les copros, car les copros acceptent de se séparer de certaines indivisions dont ils avaient faits acquisitions lors de leurs actes d'achats.
"b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale."
qui est immédiatement suivi de ce texte qui (semble  ) régler les formalités financières et administratives
"II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application du 3° de l'article 1251 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
III. - Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.
IV. - Après avis du maire de la commune de situation de l'immeuble et autorisation du représentant de l'Etat dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Si le représentant de l'Etat dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable. " |
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