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bouzoukis
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 Posté - 05 août 2009 : 08:51:24
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Bonjour.
Je relève dans le PV d'une AG ancienne, que le rapport du syndic mentionne les phrases suivantes : "[.../...] C'est la raison pour laquelle nous avons décidé, avec votre Conseil syndical et avec votre accord -- si vous le voulez bien -- que [etc...]" Et d'ajouter "Aucune objection n'étant opposée, nous enregistrons sur ce principe l'accord unanime de l'assemblée."
Ma question : La forme pour le moins inhabituelle de cette assertion (pas de résolution, peut-être pas de vote ?) emporte-t-elle la nullité de la décision ou pas ?
Merci de vos avis éclairés (si possible avec la référence aux textes de loi qui les dictent). 
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 Posté - 05 août 2009 : 09:47:58
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bouzoukis : vous mentionnez qu'il s'agit du rapport annuel du syndic, qui ne donne lieu à aucun vote. C'est un rapport moral et financier. Le syndic peut soulever des problèmes de votre copro. en proposant aux votes des travaux, un budget,......
De plus il est écrit le syndic avec le CS " A DECIDE", hore le syndic et le CS n'ont AUCUNS pouvoirs de décision. SEULE l'AG décide.
La bonne phrase aurait du être : le syndic, avec le CS vous propose de donner votre accord sur ........ MAIS ceci aurait du être une résolution avec vote car l'accord ou le rejet de l'AG est demandé. Il ne peut y avoir une décision informelle comme cela. Ce " faux" vote est innamplicable en l'état.
Quel était la décision de l'AG ??? sur quel problème cet accord était demandé.
Le syndic et votre CS doivent réviser la loi de 1965. Ils ne décident de rien du tout. Le CS est élu pour vérifier la gerstion du Syndic et de la bonne exécution des décisions de l'AG. |
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bouzoukis
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 2
Posté - 05 août 2009 : 10:17:27
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Merci Philippe de votre avis.
La question concernait la compensation de créances devenues irrécouvrables par un compte de provision générale.
Mais c'est bien un problème de forme que je veux soulever : selon moi, il n'y a pas eu de vote DONC PAS de décision de l'AG...
Quel est le texte qui régit cela ? |
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Posté - 05 août 2009 : 12:26:46
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s'il y a eu décision de l'AG de saisie immobilière suite à impayés, il y a automatiquement "créances irrécouvrables". Dans ce cas, cette créance est compensée par un appel de charges aux autres copros, ce qui ressemble à un prêt de "solidarité"  .
Si cette créance est recouvrée lors de la vente de l'appartement, les copros qui ont fait ce prêt sont automatiquement recrédité de la somme des appels de fonds correspondant. citation: Article 4 du décret comptable
Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations.
Lorsque les travaux ou prestations s’effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l’exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés.
Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l’encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l’assemblée générale. Les dépréciations de créances douteuses à l’encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
Les produits constatés pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Les produits pour travaux et opérations exceptionnelles sont à constater au titre de l’exercice de leur exigibilité.
Les subventions sont à constater dès leur notification, à l’exception des subventions dont le versement s’effectue sur plusieurs exercices, qui sont à mentionner dans l’état des travaux prévus au premier alinéa du présent article et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l’exercice, dès leur notification et inscrites en comptabilité sur le fondement des dispositions prévues par la décision accordant la subvention.
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Posté - 05 août 2009 : 12:38:08
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bouzoukis : Attention les copropriétaires ne sont pas solidaires entre eux.
En cas d'impayés qui mettent la copropriété en difficulté, l'AG DECIDE d'appeler des fonds pour boucher le trou de la trésorerie, et de porter ce " prêt " que chaque copro fait ainsi au Syndicat en fond de roulement. C'est à dire, que lorsque la dette est récupérée, le syndic recrédite les fonds à chacun.
Mais surtout , en cas de vente de son lot, le copro. récupère ainsi son " prêt ", avec son fond de roulement.
Le syndic doir expliquer la situation Ă l'AG lors de son rapport annuels !! , mais l'AG doit VOTER obligatoirement, sinon le syndic ne peut appeler ces fonds.
Pas de résolution, pas de votes, pas d'appels de fonds possible.
Une question : le syndic a t'il tout fait pour récupérer les charges impayés - mise en demeure, action au TI, prise d'une hypothèque légale sur le ou les lots, et soumettre aux votes de l'AG l'autorisation de la msie en vente du lot ????
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bouzoukis
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Posté - 05 août 2009 : 16:36:59
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Le syndic a constaté la perte sur les créances lorsque le lot a été vendu (à une valeur largement inférieure au solde débiteur du copropriétaire ce lot). Il y a donc bien des créances irrécouvrables à compenser et le syndic veut puiser sur les réserves constituées dans le passé en utilisant cette pseudo décision d'une ancienne AG c'est à dire SANS représenter une nouvelle résolution au vote de l'AG. |
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Posté - 05 août 2009 : 17:09:07
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les réserves ne sont pas faites pour cela :
* la réserve ou avance pour travaux est prévue pour des travaux à venir.
* la réserve ou avance de trésorerie de la gestion courante est fait pour pallier à des inpondérables ponctuels en cours d'exercice au niveau de la trésorerie réelle.
La seule solution et c'est aussi une solution comptable : faire un appel de fonds spécial pour "créances irrécouvrables" décidé en AG, sachant que l'AG ne peut aller contre sans mettre en péril le SDC.
Si la dette n'a pas été compensée par la vente, soit la dette était énorme, soit la vente concernait un petit lot tel que cave ou parking...
Mais peut-être que le mot "réserve" dans l'esprit du syndic et le vôtre revêt un autre caractère ? Dites nous. Serait ce qu'une fois les dépenses réelles ont été inférieures aux appels de fonds et le trop perçu n'a pas été rendu aux copros....  |
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Posté - 05 août 2009 : 17:21:48
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bouzoukis : citation: Le syndic a constaté la perte sur les créances lorsque le lot a été vendu (à une valeur largement inférieure au solde débiteur du copropriétaire ce lot).
Mes questions précédentes sont alors plus qu'interressantes. Il est très surprenant que le syndic s'aperçoivent après la vente du lot ( par le copro. ou par vente judiciaire ??) que tout ou partie de la dette sera irrécouvrable.
Un copro qui ne paie pas ses charges, le syndic s'en aperçoit dès le 2ème trimestre de charges impayées. Il doit alors faire TOUT ce qu'il doit pour recouvrir les impayés, actions au tribunal, prise d'hypothèque légale, et mise en vente du mot votée par l'AG.
Quelle somme Ă©tait due par ce copro ?? le lot Ă©tait un appartement, une maison ou un simple emplacement de parking .
Je regarderai de très près ce dossier, et vérifierai si le syndic a bien suivi ce dossier. Lorsque le lot est vendu par adjudictaion judiciaire, avant la mise en vente du lot le juge demande au syndic de lui envoyer SOUS 15 JOURS le montant des charges impayées., ainsi qu'à tous les organimsmes tels que les impots, ou charges sociales,factures, et autres ..... pour une SCI.
Le syndicat n'est certainement pas le seul créancier. Est le syndicat qui a fait vendre ce lot ???
Si le syndic n'a pas fait TOUT le nécéssaire pour recouvrer les sommes dues, alors il a engagé sa responsabilité, et pourra peut-être être poursuivi.
De toute manière aucune résolution n'a été réellement votée pour que le syndic appelle les fonds pour boucher ce trou. |
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bouzoukis
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Posté - 05 août 2009 : 17:43:13
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Oui, Rambouillet, ça revient à ça : les avances pour travaux et autres ont été placées sur des comptes rémunérés et les intérêts créditeurs de ces placement ont été laissés au passif du bilan au lieu d'être réintégrés, année après année, dans le compte d'exploitation de la résidence.
Le syndicat a donc, de facto, une réserve, un compte créditeur dans son bilan et ce depuis plusieurs années.
Après tout rien d'illégal à se constituer une "réserve pour prudence" pour autant que ça soit l'AG qui le décide !!! Et c'est bien ce qu'elle a fait en approuvant les comptes passés...
Philippe, la question de savoir si le syndic a TOUT fait pour recouvrer la créance ne se pose pas. Nous sommes dans une résidence-services et les charges annuelles représentent 5 à 6 fois la valeur du lot. La bascule est donc extrêmement rapide ! |
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Posté - 05 août 2009 : 18:57:09
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passif du bilan et compte d'exploitation n'existe pas en copro.
vous dites "les avances pour travaus et autres " et cela entraine des questions :
1- avances pour travaux avec intérerets cumulatifs au capital, OK c'est possible mais ces avances sont prévus pour des travaux dont on ne connait pas la destination exacte mais qui doivent être votés dans les 3 ans citation: article 18 :
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi donc tous les trois ans le devenir de ces avances doit être décidé par l'AG.
Mais attention, cet argent est une dette qu'il faut le rendre au copro qui décide de vendre et qui vend réellement !!!
2- et autres, c'est quoi ? les textes sont précis : il n'y a pas beaucoup d'"autres"
Donc cet argent ne peut servir Ă Ă©ponger les dettes d'un copro !
Le SDC ne peut faire l'Ă©cureuil et garder de l'argent au cas oĂą :
* les avances pour travaux sont pour les travaux et doivent être rendues au copro qui part si les travaux n'ont pas été réalisés !
* les avances de trésorerie (au maximum 1/6 du budget annuel) sont prévues pour la gestion courante et sont à rendre DANS TOUS LES CAS au copro qui vend (s'il n'a pas de dettes par ailleurs )
ce n'est pas en approuvant les comptes que l'on décide de la destination de ces avances... ce sont des résolutions totalement différentes. les majorités sont aussi différentes.
vous n'avez pas le choix : appel de fonds spéciaux pour combler cette créance irrécouvrable.
Je suis comme philippe surpris par le niveau de la dette : si j'ai bien compris ce que vous dites, si la valeur du lot comme un studio dans une résidence étudiante (mettons 50000 €), les charges annuelles de ce lot seraient de 250000 à 300000 €. N'y aurait-il pas une erreur ou confusion .... |
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Posté - 05 août 2009 : 23:07:56
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bouzoukis : citation: les avances pour travaux et autres ont été placées sur des comptes rémunérés et les intérêts créditeurs de ces placement ont été laissés au passif du bilan au lieu d'être réintégrés, année après année, dans le compte d'exploitation de la résidence.
Le syndicat a donc, de facto, une réserve, un compte créditeur dans son bilan et ce depuis plusieurs années.
Après tout rien d'illégal à se constituer une "réserve pour prudence" pour autant que ça soit l'AG qui le décide !!! Et c'est bien ce qu'elle a fait en approuvant les comptes passés...
rambouillet : je crois que bouzoukis comme beaucoup de copropriétaires ne comprennent pas la gestion d'une copro. Comme dirait gedehem qui doit être sur la plage en ce moment, ce syndic les roule dans le farine !!!
Bouzoukis commet une grave erreur en laissant le syndic gérer de la sorte des comptes travaux.
bouzoukis : vous commetez une grave erreur en parlant de " réserves de prudence ", ceci n'existe pas en copropriété, les copros ne sont pas solidaires les uns des autres. Un copro ne paie pas , on va au tribunal, et on fiat vendre son "actif", c'est à dire son lot.
De plus les intérêts créditerus sur un compte de trvaux RESTENT sur ce compte, et seule l'AG décidera de la destination de ces fonds, JAMAIS le syndic !!! Expliquez nous comment le syndic peut virer ces int^érêts sur le compte de dépenses courantes ???
bouzoukis : citation: Le syndicat a donc, de facto, une réserve, un compte créditeur dans son bilan et ce depuis plusieurs années.
Aie!Aie! Aie !!!!... attnetion à cette gestion plus que dangereuse et illégale; vaus avez chosi la politique de l'autruche,vous nous dites que la dette dépasse de beaucoup la valeur du lot, donnez nous des chiffres précis, car ceci est plus que surprenant, à moins que le lot de ce débiteur est juste la place de garage de son vélo !!!
Ce syndic est en totale illégalité concernant la gestion des fonds, et il suffirait que plusieurs copros décident de vendre leurs lots, alors ce syndics serait bien incapable de rembourser leur fond de roulement et leurs avances sur travaux. je doute fort que la caisse de garantie assure une telle infraction de ce syndic.
Que fera bouzoukis ?? continuera t'il à se cacher devant la réalité; des fonds travaux existent alors puisont dedans pour régler les factures, sans faire de proçès aux mauvais payeurs !!  et surtout sans augmentation des charges et du prix des consommations !!
Les fonds travaux appartiennent à chacun des copros et non au Syndicat !! Nous ne sommes pas loin d'un détournement de fond, alors c'est du pénal, NON !!!! |
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Posté - 06 août 2009 : 08:23:51
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philippe, je crois que bouzoukis a surtout besoin de conseils et de connaissances de la gestion de la copro, alors continuons Ă essayer de l'informer. C'est son argent. S'il est avec nous c'est qu'il s'interesse...
Bouzoukis, pour revenir au post initial : vous dites une AG ancienne, ancienne c'est quoi ? car une question de forme si c'est trop tard vous ne pouvez rien faire.
Aujord'hui il faut regarder devant aux informations du passé (c'est bien dit, n'est ce pas ?)
vous parlez d'une résidence services, donc il doit y avoir peu de copro résidents sauf si on est dans une maison de retraite. Combien de lots et existe-t-il un CS ?
Si vous voulez protéger votre investissement, il vous faut un CS dont le rôle principal est de "surveiller" la gestion du syndic. Et si possible de vous faire élire au syndic, ainsi vous aurez accés à tous les documents que vous souhaitez.
questions importantes : à quand remonte la dernière AG et avez vous eu l'annexe 1 (situation financière du SDC) joint à l'OdJ. Si oui, dites nous ce qu'il y a d'écrit en haut à droite sous les rubriques "provisions et avances" |
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bouzoukis
Contributeur débutant
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Posté - 06 août 2009 : 17:22:14
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Philippe, je n'y comprends peut-être rien (désolée) mais comme dit Rambouillet si je suis là c'est que ça m'intéresse et que je ne demande qu'à apprendre... avec votre aide et je vous en remercie vivement ! 
Alors ? Par où commencer ? Je vais répondre dans l'ordre chronologique à vos questions. Sorry si j'en loupe au passage.
citation: Passif du bilan et compte d'exploitation n'existe pas en copro
Bon, ok, c'est vrai j'utilise les termes de la compta d'entreprise que je connais (bien) au lieu des termes légaux de "Etat financier" et "compte de gestion général - Charges pour opérations courantes".
citation: Avance pour travaux et autres
Lorsque l'AG vote des travaux, elle décide en même temps de leur financement soit par ponction sur les réserves existantes soit par appel de fonds supplémentaires. Et ce, tous les ans. La question des 3 ans ne se pose donc pas à mon sens.
L'autre avance régulière consiste à alimenter un budget annexe pour frais publicitaires pour attirer des résidents.
Ces sommes, comme l'avance en fonds de roulement, sont placées sur un compte rémunéré ouvert au nom du syndicat. Les intérêts ainsi acquis sont constatés dans un compte de "dette" (48) de l'état financier.
L'AG approuve cette pratique depuis de nombreuses années. Jusque là , je ne vois rien d'anormal. OK ?
citation: Je suis surpris par le niveau de la dette
Dans notre résidence-services, les charges sont de 1.000 € par mois et le lot se vend 3 à 4.000 €, pas plus ! Donc, oui ! la dette peut grandir très vite et ne pas être couverte lorsque le lot est vendu.
citation: vous dites une AG ancienne, ancienne c'est quoi ?
Ancienne ça veut dire qui date de la fin des années 80 ; il y a donc une 30aine d'années.
LA NOUVEAUTE c'est que le syndic entend UTILISER pour la 1ère fois, maintenant, en 2009, cette phrase de son rapport d'alors (avec la prétendue approbation de l'AG d'alors) pour compenser des pertes sur créances irrécouvrables par une ponction sur les produits financiers dus aux copropriétaires. IL NE L'A JAMAIS FAIT JUSQU'A MAINTENANT ET VEUT LE FAIRE SANS FAIRE RE-VOTER l'AG.
D'oĂą mon post initial :
L'absence de résolution formelle emporte-t-elle la nullité de la décision ou pas ?
citation: Vous parlez d'une résidence services, donc il doit y avoir peu de copro résidents. Combien de lots et existe-t-il un CS ?
Oui, peu de copro résidents ; 240 lots (la moitié de non occupés) ; oui il existe un CS (12 membres ; réunion mensuelle) et j'en fait partie.
citation: A quand remonte la dernière AG ?
FĂ©vrier 2009 (pour les comptes 2008).
[/quote]Qu'il y a-t-il d'Ă©crit en haut Ă droite sous les rubriques "provisions et avances"[/quote]
- Avance de trésorerie 166.956,55 €
- Provisions pour travaux 93.673,86 €
- Provisions pour publicité 61.903,08 €
Voilà : j'espère avoir répondu à vos questions et que vous pourrez m'aider.
PS : Est-ce que ça ne serait pas mieux de continuer, enfin si vous le voulez bien, par mel direct tous les 3 ? Mon adresse est bouzoukis [at] free point fr
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maoyann
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Posté - 06 août 2009 : 17:45:40
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Bouzoukis,
En ce qui me concerne (et je ne dois pas être le seul) je trouve ce fil très instructif et il serait dommage que vous le continuiez en privé. Il y a encore plein de questions en suspens dont je serai heureux d'entendre la réponse de la part de Rambouillet, Philippe 388 ou d'autres contributeurs. |
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Posté - 06 août 2009 : 18:35:38
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alors là bouzoukis il me faut une grosse explication citation: Dans notre résidence-services, les charges sont de 1.000 € par mois et le lot se vend 3 à 4.000 €, pas plus est ce que vous nous parlez d'une résidence services en time share ?
Si OUI, à mon avis vous n'etes pas en copropriété mais en SCI.
Si NON pour ma curiosité dites nous ce que c'est 
je suis interpellé par :
* budget syndicat pour publicité : 61903.08€ à ma connaissance rien ne permet à un RDC de faire de la pub
* avance de trésorerie : 166956.55 ce qui suggère, si les textes sont respectés, un budget de gestion courant égale et maximum à 1 001 739,30 (j'aurais pu éviter les 0.30 ), j'ai mis des espaces car cela me parle mieux . Soit par lot (environ) 4173.91€ et par an et vous vous nous parlez de 1000 €. Et encore le 4173.91 est un mini.
* avance pour travaux : 93673.86 €
j'en perd mon latin, mais je pense que nous ne sommes pas en présence d'une copropriété, mais d'une SCI non pas avec des copropriétaires mais avec des actionnaires qui eux peuvent faire de la pub et dont la gestion est tout à fait différente.
Moi, avant de continuer, je voudrai plus d'infos (sans citer les noms et les villes) de cette résidence service....
je donne ma langue au minou et suis dans l'attente.
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bouzoukis
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Posté - 06 août 2009 : 19:54:39
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Rambouillet, je sais faire la différence entre une SCI et une copropriété.
Et il s'agit bien d'une résidence-services pour personnes agées : donc des studios à louer à l'année avec service de restauration, ménage, soins, aides à domicile, pressing, animation, bibliothèque, piscine, etc. 
Compte tenu du paiement mensuel des charges (en début de mois), l'avance en fonds de roulement n'a pas besoin d'être de 1/6 du budget annuel ; le budget annuel des charges générales est de 2 740 000.
Quels que soient tous ces à -côté, ma question de départ était : le syndic peut-il s'abriter derrière un pseudo acquiescement de l'AG (datant de plus de 30 ans qui plus est) pour passer une écriture comptable ?
et je ne pensais pas déclencher un tel échange !
En tout cas merci d'essayer de m'aider !
PS 1 : En vertu de quel texte un syndicat de copropriété ne pourrait-il pas faire de la pub pour attirer des locataires ? Même si l'AG le décide ?
PS 2 : pour Yann : je ne pensais pas que ça pouvait intéresser quelqu'un d'autre que moi !
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Posté - 06 août 2009 : 20:44:28
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vous avez donc 240 studios valant chacun environ 5000 € !
2 740 000 de charges représentent en moyenne annuelle pour chaque lot : 11 416€ donc effectivement 1000 € par mois.
Moi je me "couche" car je ne comprends rien, je ne pense pas que l'on soit dans un cas classique de SDC. Donc je n'ai pas de conseils supplémentaires à proposer.
Désolé...
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snp
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Posté - 06 août 2009 : 21:09:37
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Mauvais calculs rambouillet (06 août 2009 : 18:35:38) :
bouzoukis (06 août 2009 : 17:22:14) écrit "...240 lots...", des charges mensuelles de "...1.000,00 €" = budget annuel de 2.880.000,00 € et une avance de trésorerie, éventuelle, maximum, de 480.000,00 €!
Mais bouzoukis écrit "...240 lots (la moitié non occupés)"§ Cela signifie-t-il que les studios restant ne sont pas vendus (d'où le besoin de pub) , ou bien que seulement les occupants réellement présents paient les charges????
Pour revenir au problème actuel de bouzoukis, il serait souhaitable de signifier au syndic qu'il doit suivre les décision de l'AG et non les inciter. (utopie ???) Cà d refuser son phrasé, et donc sa résolution.
Mais dans le cas, vu le tarif des studios, et le montant des charges (largement inférieur au tarif des maisons de retraite, même publique), l'avance de trésorerie permettrait de palier la déffaillance. Etant résidence pour personne agées, il y a-t-il possibilité de saisie sur pension , sur les héritiers éventuels (comme pour l'action sociale)???
Reste à savoir si réellement, les "240 copropriétaires", et surtout "...la moitié non occupé..." paient leurs charges??
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bouzoukis
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18
Posté - 07 août 2009 : 09:28:32
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Merci d'avoir essayé, Rambouillet !
Bonjour snp 
Tous les lots sont vendus ; la pub c'est pour faire venir des résidents (locataires ou acheteurs, peu importe).
Notre gros problème c'est que les charges doivent être payées par tous les lots (occupés ou pas)... et que les lots vides ont beaucoup de mal à le faire. D'où des procédures longues et couteuses sur les héritiers. A noter que de plus en plus de successions qui comportent ces lots sont simplement refusées et dans ce cas, la copro n'a plus personne en face d'elle pour payer les charges car les Domaines, curateurs des successions vacantes, ne paient rien.
Ma question initiale reste entière : toute décision de l'AG doit-elle revêtir la forme d'une RESOLUTION votée ? |
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Posté - 07 août 2009 : 10:09:05
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toute décision prise par une AG d'un SDC, doit être au préalable votée par la dite AG, sauf les décisions qui s'appliquent de par la loi ou les décrets, comme par exemple les provisions pour créance irrécouvrable. |
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Posté - 07 août 2009 : 16:03:19
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pour revenir sur ce sujet (excusez moi, je zozote car il memanque un bout de langue ) :
* à l'origine ces studios ont été achetés combien à peu près : 1000 euros ou beaucoup plus.
* les proprios ont du conclure un bail commercial avec un gestionnaire de résidences et en contrepartie ces copros touchent un loyer, mais ils doivent payer la totalité des charges et récupérer les charges locatives auprès de ce gestionnaire, non ?
* quant à la publicité, en tant que SDC, elle ne peut concerner que les parties communes et non les studios. L'AG ne peut imposer à quelqu'un qui a un locataire ou qui réside, de payer pour la publicité de location de ceux, les copros, qui n'arrivent pas à louer. C'est la société gestionnaire qui doit faire cette publicité.
Question, cette résidence a eu un promoteur X ou une association. Est ce que ce ne serait pas ce X qui aurait un bail commercial à son profit.
Si les copros font des baux privés à chacun d eleurs locatiares, cela ne concerne pas le SDC.
Ou bien le SDC a signé une convention de prestations de service à X ?
je suppose que les services sont des services de restauration obligatoire et non individualisée, ou gardiennage, pas de soins (infirmiers, coiffeurs, etc..) citation: Article 41-1
.....
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.
et dans ce cas, les charges de ces services, sont aux tantièmes des proprios, qui doivent les récupérer sur les charges locatives (lorsqu'il y a des locataires...)
citation: Article 41-3
Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.
Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.
ai je une chance de récupérer mon bout de langue |
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