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serena4
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 Posté - 12 août 2009 : 11:29:09
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Bonjour, je trouve dans l'article 8 du décret de 67 les motifs pouvant conduire le syndic à convoquer une AG sup (demande du conseil syndical, 1/4 des voix des copros).
En dehors de ces cas, et de l'urgence, bien entendu, le syndic peut-il convoquer une AG sup si, je cite le courrier que notre syndic nous a envoyé :" 5% des copropriétaires y sont favorables" (à une AG sup) ?
En effet, le conseil syndical n'a pas demandé une AG sup, et il n'y a pas d'urgence (c'est pour un ravalement de façades ordinaire).
Merci !
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MARTINO
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Posté - 12 août 2009 : 11:53:24
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5% ??, c'est loin du 1/4 non ? Dans ce cas les frais de cette A.G. serait à sa charge.....à moins que les 5% des beni oui oui y participent aussi ?!. |
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felix1930
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Posté - 12 août 2009 : 15:04:23
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je serai plus nuancé.
Si le syndic juge justifié la demande de convocation demandée par quelques copropriétaires,même si le total des tantièmes des demandeurs est en dessous des 25%, la convocation sera,en principe,valable et à la charge des tous les copropriétaires.
De plus,sous réserve que les documents obligatoires (devis),soient joints à l'ODJ le vote de qq minoritaires sera valble :ravalement façades = article 24 quelque soit le montant des travaux |
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MARTINO
Contributeur actif
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3
Posté - 12 août 2009 : 15:36:47
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Peut être que vous n'avez pas bien lu ?, il n'y a en effet aucune urgence (ravalement ordinaire) et le C.S. lui-même n'a pas pris la peine de se manifester, ce qui est son rôle...!!
avalement de façade d'amélioration : double majorité de l'article 26. Si l'assemblée générale n'a pas obtenu la double majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents, mais a obtenu un emajorité en membres et les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale peut se tenir et cette dernière majorité sera requise.
Qui doit payer le ravalement de façade ?
On distingue deux cas de figure :
1 > si le ravalement a été décidé par une autorité administrative, les charges seront calculées comme si elles étaient relatives à la conservation des parties communes
2 > en revanche, si la décision a été prise de plein gré par la propriété, le ravalement est une amélioration et les frais se répartissent en fonction des avantages qui en résultent pour chaque copropriétaire.
Dans le cas où la copropriété comporte plusieurs bâtiments et où le règlement ne prévoit pas de spécialisation des charges, les frais de ravalement seront répartis entre tous les copropriétaires.
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Édité par - MARTINO le 12 août 2009 16:30:43 |
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JB22
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Posté - 12 août 2009 : 16:41:36
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En copropriété il n'y a que des "Assemblées générales", dont le nombre n'est pas limité. Il doit y a avoir au moins une "assemblée générale" annuelle pour approuver les comptes et voter le budget.
Comme dans le contrat de syndic il n'est, en général, prévu des honoraires que pour la tenue de l'assemblée générale annuelle, les A.G. supplémentaires ou exceptionnelles (Appellation d'usage courant) étant en honoraires supplémentaires, le syndic ne peut engager des frais supplémentaires que dans l'intérêt du syndicat et dans le cadre du budget sauf urgence.
5% de favorable, c'est bien peu, et sans l'avis du C.S. pour une opération qui ne présente pas de caractère d'urgence, le syndic peut se retrouver devant une A.G. qui lui demande la prise en charge des frais de convocation et de tenue de cette A.G.
Sous les réserves exprimés par Félix1930, je confirme la validité des décisions prises à la majorité de l'article 24 pour un ravalement.
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ETASPAK
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Posté - 12 août 2009 : 17:37:47
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Bonjour,
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 précise :
« La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix…… »
C'est-à -dire que votre syndic à l’obligation de convoquer une assemblée générale lorsqu'elle est demandée par au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Par contre, rien n’interdit le syndic de convoquer une assemblée générale lorsqu'elle est demandée par un nombre inférieur de voix de tous les copropriétaires.
D’une manière ou d’une autre, tout dépendra du vote de l’assemblée générale sur ces travaux de ravalement.
L’unique solution pour vous, c’est que vous soyez une majorité de copropriétaires présents ou représentés à voter contre.
A partir de là , vous pouvez exiger de votre syndic qu’il prenne à sa charge les frais supplémentaires de convocation et de tenue de cette assemblée générale.
Voyez également ce lien :
Dans le cadre d'une assemblée générale de copropriété, à quelle majorité doit-on décider le ravalement de l'immeuble ?
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm...ABLE=ACTUCOP
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte
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serena4
Nouveau Membre
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6
Posté - 12 août 2009 : 17:57:28
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Merci pour ces précisions.
Je n'avais pas compris l'article 8 du décret de 67 dans ce sens là .
Je suis tout de même un peu étonnée qu'à la demande de 2 ou 3 copropriétaires (sur plus de 80), le syndic ait le droit de convoquer une AG, au frais du syndicat. C'est un peu la porte ouverte à n'importe quoi.
"Dura legs, sed legs"... |
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ETASPAK
Contributeur senior
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7
Posté - 12 août 2009 : 19:08:09
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Sachez que 5 % peut représenter les membres du conseil syndical, dans votre cas 4 ou 5 membres.
« La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical…… »
Auquel cas, vos propos « C'est un peu la porte ouverte à n'importe quoi » ne serait certainement pas les mêmes.
Comme vous le précise Félix1930 et JB22, l’assemblée générale reste souveraine dans son choix.
Et même si ces 2 ou 3 copropriétaires (sur plus de 80) représentent à eux seuls 5 % des voix de tous les copropriétaires.
Il ne vous sera certainement pas difficile de convaincre une majorité de copropriétaires présents ou représentés à voter contre ces travaux.
A partir de là , vous devez exiger de votre syndic qu’il prenne à sa charge les frais supplémentaires de convocation et de tenue de cette assemblée générale.
A ce sujet, comme vous le précise JB22 :
« Les A.G. supplémentaires ou exceptionnelles (Appellation d'usage courant) étant en honoraires supplémentaires, le syndic ne peut engager des frais supplémentaires que dans l'intérêt du syndicat et dans le cadre du budget sauf urgence. »
Qu’en est-il exactement ?
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serena4
Nouveau Membre
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Posté - 12 août 2009 : 19:47:42
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Merci encore Etaspak. Je fais partie du CS (13 membres), et la décision n'a pas été prise en réunion du CS...
Pour les frais, vous avez l'air de dire que si les travaux de ravalement ne sont pas votés lors de cet AG supplémentaire, les frais pourraient être à la charge du syndic ? Dois-je me servir du contrat du syndic pour appuyer cet argument ?
Il ne s'agit pas d'un ravalement exigé par la mairie ou autre administration. C'est un ravalement tout bête, et même je dirais qu'il n'est pas nécessaire...
Vous parlez "d'intérêt du syndicat" : le syndic dit que si nous votons pas ces travaux en 2009, en 2010 la mairie n'accorderait plus de subvention (nous ne sommes pas sûr à ce jour, que la mairie en donne néanmoins en 2009!)...
Un point m'interpelle : Martino parle d'amélioration, donc article 26... Je pensais plutôt entretien, article 24. Qu'en pensez-vous ? |
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nefer
Modérateur
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9
Posté - 12 août 2009 : 20:49:51
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citation: Initialement posté par serena4
"Dura legs, sed legs"...
ne serait ce pas :" dura lex, sed lex"
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serena4
Nouveau Membre
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10
 Posté - 12 août 2009 : 21:02:46
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Exact, mille excuses, je me souvenais de "lex - legis"... et donc, je me suis plantée... j'y perds mon latin, donc !! |
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felix1930
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Posté - 12 août 2009 : 21:04:28
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vous indiquez qu'il s'agit d'un ravalement tout bête donc je confirme il n'y a pas dans ce cas d'amélioration le vote se fait à la majorité 24;
Il suiffit donc de qq copropriétaires présents qui vote OUI pour ces travaux et ceux-ci seront,légalement,votés.
les articles L132-1 à L132-5 du code de la construction et de l'Urbanisme prévoit que les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté
Cette obligation peut,éventuellement,êttre imposée au moins une fois tous les 10 ans.
A vérifier quand même la véracité de l'argument avancé par le syndic >>la subvention qui serait ,éventuellement,accordée par la mairie
dans le cas d'un ravalement "demandé" par la mairie le vote devrait se faire à la majorité 25e. |
Édité par - felix1930 le 12 août 2009 21:15:19 |
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JB22
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12
Posté - 12 août 2009 : 21:12:43
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serena nous dit:
"Le conseil syndical n' a pas demandé une A.G. sup.,et il n'y a pas d'urgence (c'est un ravalement de facade ordinaire".
Donc sans amélioration au sens de l'article 26.
Je confirme donc à nouveau la réponse de félix1930, c'est l'article 24 quelque soit le montant, et à la majorité simple quelque soit le nombre de votants. |
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felix1930
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Posté - 12 août 2009 : 21:28:57
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citation: 2 > en revanche, si la décision a été prise de plein gré par la propriété, le ravalement est une amélioration et les frais se répartissent en fonction des avantages qui en résultent pour chaque copropriétaire .
même dans le cas ou,pour un ravalement ,il peut y avoir amélioration (isolation thermique par l'extérieur au lieu d'une simple peinture) la répartition du coût des travaux se fait en fonction des charges prévues au RDC >> bâtiment >> communes mais pas en fonction de la règle de l'utilité
ETASPAK,je n'avais pas lu votre lien sur "inglese" merci pour ces confirmations |
Édité par - felix1930 le 12 août 2009 21:34:21 |
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JB22
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14
Posté - 12 août 2009 : 22:49:00
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Article 132-1 du code de la construction et de l'habitation:
"Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté."
"Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale."
Site Mon immeuble.com:
"Ravalement obligatoire:
"Dans ce cas, l'assemblée ne peut se prononcer pour ou contre la décision d'effectuer le ravallement seules les modalités d'éxécution sont à prévoir en A.G.
A mon sens comme l'injonction ne peut être faite que pour des travaux "nécessaires" ceux-ci entrent dans le cadre de travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble, dont de la majorité de l'article 24.
A ne pas confondre avec les travaux rendus obligatoires sur les ascenseurs pour des raisons de sécurité et qui ne sont pas toujours "nécessaires". |
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snp
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Posté - 12 août 2009 : 23:15:44
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Où se trouve l'urgence???
Un ravallement???? A moins que les CRS soit devant votre porte...
et encore...
Pourquoi un syndic pourrait motiver une AG supplémentaire??? Pour un ravallement??? Même si la municipalité "l'ordonne" (motivée??), la copropriété peut attendre la prochaine AG...
D'ou response à serena4 (12 août 2009 : 11:29:09) Il n'y a pas nécessité d'une AG supplémentaire uniquement pour ce motif!! |
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ETASPAK
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Posté - 12 août 2009 : 23:36:28
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citation: Initialement posté par serena4
Merci encore Etaspak. Je fais partie du CS (13 membres), et la décision n'a pas été prise en réunion du CS...
Pour les frais, vous avez l'air de dire que si les travaux de ravalement ne sont pas votés lors de cet AG supplémentaire, les frais pourraient être à la charge du syndic ? Dois-je me servir du contrat du syndic pour appuyer cet argument ?
Il ne s'agit pas d'un ravalement exigé par la mairie ou autre administration. C'est un ravalement tout bête, et même je dirais qu'il n'est pas nécessaire...
Vous parlez "d'intérêt du syndicat" : le syndic dit que si nous votons pas ces travaux en 2009, en 2010 la mairie n'accorderait plus de subvention (nous ne sommes pas sûr à ce jour, que la mairie en donne néanmoins en 2009!)...
Un point m'interpelle : Martino parle d'amélioration, donc article 26... Je pensais plutôt entretien, article 24. Qu'en pensez-vous ?
Le contrat de votre syndic doit certainement préciser qu’une assemblée générale (annuelle) ordinaire fait partie de la gestion courante.
Ce qui signifie que la préparation de toute (autre) assemblée générale supplémentaire doit certainement faire l'objet d'une facturation spéciale.
Ce qui signifie également que cette facturation spéciale doit être approuvée par un vote de l’assemblée générale lors de l’approbation des comptes.
De ce fait, l’unique solution pour vous, c’est que vous soyez une majorité de copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi) à voter contre ces travaux de ravalement.
Tout en exigeant de votre syndic qu’il prenne à sa charge les frais supplémentaires de cette assemblée générale.
En lui rappelant également, que vous refuserez d’approuver ces frais supplémentaires lors de l’assemblée générale ordinaire appelée à approuver les comptes du syndicat.
Personnellement, je ne pense pas que vous avez droit à une quelconque subvention pour un simple ravalement, mais il vous suffit de téléphoner à votre mairie pour le vérifier.
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 13 août 2009 : 08:11:42
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citation: Personnellement, je ne pense pas que vous avez droit à une quelconque subvention pour un simple ravalement, mais il vous suffit de téléphoner à votre mairie pour le vérifier.
cela se fait dans certaines municipalités ,il y a des critères pour être "éligible" à cette subvention notamment les façades (une ou plusieurs )doivent être en prise directe sur une rue.
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 13 août 2009 : 08:45:49
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Merci pour ces précisions Félix1930, je ne le savais pas, comme quoi on en apprend tous les jours .
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serena4
Nouveau Membre
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 Posté - 13 août 2009 : 10:05:44
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Oui, merci Etaspak (et merci à tous les autres !!), effectivement, le cout de l'AG supplémentaire, comme vous l'expliquez très bien, devra être approuvé à la prochaine apptrobation des comptes... Très fin ! Merci ! |
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