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maoyann
Contributeur vétéran
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 Posté - 12 août 2009 : 17:53:53
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Bonjour,
Je suis intéressé par l'achat d'un immeuble de 5 lots en monopropriété.
La répartition des charges par le propriétaire actuel est inhabituelle. Il fait de la location en nu et il demande à ses locataires de lui payer mensuellement des charges (et non pas des provisions) qui comprennent l'eau et le changement des ampoules des communs. Il n'y a pas de régularisation.
Il existe pourtant des sous-compteurs dans chacun des lots mais il trouve compliqué de les relever chaque année... Le problème est que chacun paie 30 euros de charges alors que les lots vont de 20 à 60 m2, ce qui ne me paraît pas juste, ce d'autant que les locataires du grand appart ont une baignoire et une machine à laver, ce que n'ont pas les autres.
Je me dis que dans le cas où j'achèterais cet immeuble, j'aimerais bien faire les choses dans les règles et faire une répartition plus équitable à chaque entrée de nouveau locataire par tantièmes. Mais comment faire intervenir des tantièmes sur un bail alors que les autres ont encore cette répartition bizarre ? Ca ne me paraît pas possible.
Si vous avez des idées, merci de m'en faire profiter.
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 12 août 2009 : 22:57:40
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bonsoir yann
le pbl c'est que si vous changez maintenant la répartition, certains locataires seront "défavorisés" par cette nouvelle repartition (par rapport á ce qui est noté - éventuellement - dans leur bail). ce serait alors une modification unilatérale des conditions du contrat.
rien ne vous empêche de faire le nécessaire maintenant, en vous basant sur une équité que tous peuvent constater et que vous pouvez mettre en avant, mais je vous suggère de ne l'appliquer que lorsque de nouveaux locataires signent un nouveau bail.
en attendant il serait plus sage de continuer si bien sûr les charges totales correspondent bien a la somme des charges locatives individuelles;
ceci dit, il vous faut vous pencher sur les contrats existants et bien voir avec quelles conditions le bail a été signé.
car si les clauses parlent de provisions mais que le bailleur actuel ne fait jamais de regul, de son propre chef, même si actuellement c'est à l'avantage du locataire, vous pourriez changer la donne de ces paiements .... si bien sûr la clause est clairement établie.
à vous de passer les contrats existants à la loupe.
ou attendez Ribouldingue qui passera vous donner son expérience ...
ests-ce á dire que la totalité de la facture d'eau se monte á 1.800 euros annuellement pour tout le batiment ? 
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 07:12:22
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Bonjour,
Il me parait difficile de mettre en place un mode de répartition avec les sous compteurs lors de l'arrivée de nouveaux locataires et de conserver pour les autres l'ancien système à prix fixe.
Ce que je ne comprends pas si chacun des lots payent 30 €uros , il faut bien faire une régularisation en fin d'année afin de prendre en compte la consommation réelle de l'immeuble afin de la répartir aux lots.
Même si le système semble défavorable pour les gros consommateur d'eau , il parait juste de mettre en place un système de répartition par sous compteur en informant les locataires afin de les sensibiliser à leur consommation ce qui ne pourra que faire baisser le montant de la facture globale.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 08:03:09
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Merci Joulia et Philippe, pour ces premières réponses.
citation: car si les clauses parlent de provisions mais que le bailleur actuel ne fait jamais de regul, de son propre chef, même si actuellement c'est à l'avantage du locataire,
D'après ce que la bailleur a sous-entendu, je crois que c'est plutôt a son avantage. Il a dit que "ces charges payaient largement la facture d'eau et les quelques ampoules des communs"
citation: ests-ce á dire que la totalité de la facture d'eau se monte á 1.800 euros annuellement pour tout le batiment ?
Je vais me renseigner
citation: Ce que je ne comprends pas si chacun des lots payent 30 €uros , il faut bien faire une régularisation en fin d'année afin de prendre en compte la consommation réelle de l'immeuble afin de la répartir aux lots.
Bien sûr, mais jusqu'à présent ce n'est pas fait.
citation: Même si le système semble défavorable pour les gros consommateur d'eau , il parait juste de mettre en place un système de répartition par sous compteur en informant les locataires afin de les sensibiliser à leur consommation ce qui ne pourra que faire baisser le montant de la facture globale.
Tout à fait d'accord avec vous. Seulement, le locataire du grand appart du RDC risque de voir ces charges augmenter de façon importante. Comme ce n'était pas prévu dans le bail signé (il est là depuis 4 ans), je me demandais juste quelle technique employer. L'autre solution serait d'attendre qu'il parte, les autres lots ayant des superficies assez proches.
De la même façon pour l'électricité, il ya 5 compteurs pour 5 lots + les communs, ce qui fait que le locataire du bas, paie l'électricité des communs en plus de celle de son lot et donc le bailleur lui fait une "ristourne" de 10 euros/mois pour cela.
C'est ce bricolage qui m'ennuie un peu. Sur ce forum, il est toujours dit la façon de faire les choses convenablement. Et-ce que "dans la vraie vie", beaucoup de bailleurs d'immeuble en monopropriété gèrent ainsi leur bien ?
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Posté - 13 août 2009 : 08:10:16
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citation: De la même façon pour l'électricité, il ya 5 compteurs pour 5 lots + les communs, ce qui fait que le locataire du bas, paie l'électricité des communs en plus de celle de son lot et donc le bailleur lui fait une "ristourne" de 10 euros/mois pour cela. Une précision complémentaire svp.
Vous évoquez des compteurs au nombre de cinq dont un alimentant les communs et un lot. S'agit-il de "vrais" compteurs installés par EDF ou s'agit-il de "sous compteurs" installés en aval d'un seul compteur EDF et donc d'un seul abonnement EDF pour l'ensemble de l'immeuble ?
Dans le second cas, la revente d'électricité étant interdite, l'installation n'est pas réglementaire. |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 13 août 2009 : 09:50:25
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citation: Initialement posté par maoyann
Bonjour,
Je suis intéressé par l'achat d'un immeuble de 5 lots en monopropriété.
La répartition des charges par le propriétaire actuel est inhabituelle. Il fait de la location en nu et il demande à ses locataires de lui payer mensuellement des charges (et non pas des provisions) qui comprennent l'eau et le changement des ampoules des communs. Il n'y a pas de régularisation.
Il existe pourtant des sous-compteurs dans chacun des lots mais il trouve compliqué de les relever chaque année... Le problème est que chacun paie 30 euros de charges alors que les lots vont de 20 à 60 m2, ce qui ne me paraît pas juste, ce d'autant que les locataires du grand appart ont une baignoire et une machine à laver, ce que n'ont pas les autres.
Je me dis que dans le cas où j'achèterais cet immeuble, j'aimerais bien faire les choses dans les règles et faire une répartition plus équitable à chaque entrée de nouveau locataire par tantièmes. Mais comment faire intervenir des tantièmes sur un bail alors que les autres ont encore cette répartition bizarre ? Ca ne me paraît pas possible.
Si vous avez des idées, merci de m'en faire profiter.
Vous pourriez expliquer aux locataires que la répartition des charges actuelle est totalement illégale puisqu'il s'agit de charges forfaitaires et leur dire qu'à partir de la dâte de votre achat vous relevez les compteurs et ferez une régularisation qui est obligatoire.
Personne ne pourra vous reprocher de vouloir vous mettre en règle.
La première année ce sera plus compliqué puisque les compteurs n'ont pas été relevés mais cela ne durera pas longtemps, vous pourrez estimer sur quelques mois la consommation réelle de chaque appartement pour établir une "cote mal taillée" qui de toute façon sera plus juste ou vous pouvez garder ce système de forfaitisation pendant un an, le temps de relever les compteurs.
Faire payer l'eau aux millièmes n'est pas très juste non plus car un grand apparrtement peut être sous occupé et un petit au contraire accueillir plus d'une personne.
Vous devriez demander une installation de compteur pour les communs .
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Édité par - gregor le 13 août 2009 09:52:07 |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 10:00:26
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Merci Quelboulot et Gregor,
Quelboulot,
citation: Vous évoquez des compteurs au nombre de cinq dont un alimentant les communs et un lot. S'agit-il de "vrais" compteurs installés par EDF ou s'agit-il de "sous compteurs" installés en aval d'un seul compteur EDF et donc d'un seul abonnement EDF pour l'ensemble de l'immeuble ?
Dans le second cas, la revente d'électricité étant interdite, l'installation n'est pas réglementaire.
Non, il s'agit bien de 5 compteurs avec chaque locataire ayant son contrat et sa facture ; le seul problème étant que celui du bas paie les communs en plus de son lot.
Gregor,
citation: Vous pourriez expliquer aux locataires que la répartition des charges actuelle est totalement illégale puisqu'il s'agit de charges forfaitaires et leur dire qu'à partir de la dâte de votre achat vous relevez les compteurs et ferez une régularisation qui est obligatoire.
Personne ne pourra vous reprocher de vouloir vous mettre en règle.
C'est vrai.
citation: Faire payer l'eau aux millièmes n'est pas très juste non plus car un grand apparrtement peut être sous occupé et un petit au contraire accueillir plus d'une personne.
Vous avez tout à fait raison ; étant donné qu'il y a les sous-compteurs, autant les utiliser.
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 10:59:55
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joulia citation: le pbl c'est que si vous changez maintenant la répartition, certains locataires seront "défavorisés" par cette nouvelle repartition (par rapport á ce qui est noté - éventuellement - dans leur bail). ce serait alors une modification unilatérale des conditions du contrat.
Non, ce serait une mise en conformité avec la loi 
Les locataires pourraient même exiger une régularisation auprès de leur ancien bailleur. |
Édité par - gregor le 13 août 2009 11:00:25 |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 13 août 2009 : 12:26:05
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s'il s'agit de baux loi 89, c'est le bailleur actuel qui est en faute: il ne peut pas y avoir d'imputation forfaitaire de charges
tout locataire actuel est en droit d'exiger une régularisation des charges..........et sur les 30 dernières années jusqu'au 19 janvier 2010! |
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gregor
Contributeur actif
497 message(s)
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9
Posté - 13 août 2009 : 13:30:48
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citation: Initialement posté par nefer
s'il s'agit de baux loi 89, c'est le bailleur actuel qui est en faute: il ne peut pas y avoir d'imputation forfaitaire de charges
tout locataire actuel est en droit d'exiger une régularisation des charges..........et sur les 30 dernières années jusqu'au 19 janvier 2010!
 maoyann a indiqué qu'il s'agit de logements loués nus il s'agit donc bien de la loi de 89, il n'y a donc aucun souci pour changer la règle de répartition, même pour les locataires en place.
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Édité par - gregor le 13 août 2009 13:37:19 |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 13:31:49
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Merci Nefer.
Je viens de recevoir les baux en cours, de l'AI. Je vais les regarder attentivement et revient vous donner précisément sa façon de faire. |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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Posté - 13 août 2009 : 16:15:31
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Me voici avec les baux sous les yeux.
- pour les charges, il est écrit qu'il s'agit bien de provisions sensées couvrir eau, électricité des communs et TEOM) alors qu'en fait il nous a dit qu'il ne faisait pas de régularisation.
Après s'en suit toute une liste de clauses illégales :
citation:
- le contrat de location : pour le bailleur :
le bailleur pratique la résiliation du présent contrat
1) avec une période de 1 mois par LRAR dans les cas suivants : retard de loyer, bruit, nuisances, détérioration du bien loué ou par LRAR
2) avec un préavis de 3 mois pour récupérer le bien
citation:
- les obligations du locataire :
.../... de ne pas abriter d'animaux sauf après accord passé avec le bailleur
.../... de laisser un droit de visite au bailleur afin qu'il puisse s'assurer de la bonne tenue du bien loué et des équipements et ce à la convenance du bailleur
citation: Clause résolutoire : il est expressemment convenu qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer .../..., et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire
citation: Clause particulière : il est interdit de tapisser, peindre, percer .../...
Les 5 baux sont identiques. Pensez-vous qu'il soit possible de reprendre ces baux dans de bonnes conditions. Si le départ d'un des locataires se fait avec difficultés, est-ce que ces clauses ayant été rédigées par le bailleur précédent peuvent être reprochées au suivant. Si oui, faut-il amender tous les baux ?
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 13 août 2009 : 17:37:54
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bonjour,
toutes ces clauses seront considérées comme illégales par le tribunal si le bailleur les applique et que le locataire les conteste
en revanche le bailleur doit bien effectuer la régularisation des charges conformément au décret de 87 |
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gregor
Contributeur actif
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Posté - 13 août 2009 : 19:32:07
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maoyann citation: Les 5 baux sont identiques. Pensez-vous qu'il soit possible de reprendre ces baux dans de bonnes conditions. Si le départ d'un des locataires se fait avec difficultés, est-ce que ces clauses ayant été rédigées par le bailleur précédent peuvent être reprochées au suivant. Si oui, faut-il amender tous les baux ?
Vous ne devez pas faire de nouveaux baux mais vous pouvez faire des avenants en tenant compte de la nouvelle répartition des charges.
Les clauses rédigées par l'ancien bailleur ne peuvent pas vous être reprochées si vous ne les faites pas appliquer. J'annexerais à l'avenant les "conditions particulières" règulières que je ferais signer en indiquant "annule et remplace". |
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