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runwarrior
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 Posté - 24 août 2009 : 11:34:38
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Dans le livre de Vinson, "Le loueur en meublé" version 2009, l'éxonération de plus-value est effective si les biens ont été conservé 5 ans à titre professionnel et que le montant des recettes annuelles n'excède pas 90 000 €.
La condition de recette s'entend en Hors Taxe et inclut l'ensemble des BIC, y compris ceux ne relevant pas de la location meublé. Si ces trois conditions sont réunies, rien ne peut-être opposable par l'administration fiscale.
En ce qui concerne l'ISF:
Les trois conditions sont:
Etre inscrit au RCS
Réaliser plus de 23 000 € de RECETTES
Réaliser plus de 50% de ses REVENUS et non RECETTES de la location meublé à partir de l'année où le contribuable commence à être imposable à l'ISF.
Si vous n'êtes pas encore imposable à L'ISF, vous pouvez sans problème créer des déficit imputable mais vous ne pouvez plus le faire et garder un niveau de revenus supérieur de 50 % de vos autre revenus pour prétendre à l'éxonération.
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 Posté - 24 août 2009 : 18:57:51
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Oui,n j'avais aussi la vision de la taxation des PV telle que vous la rapportez de Vinson, mais elle est clairement obsolete.
En effet, la loi indique d'inclure tous les revenus BIC, le document en référence donne de multiples exemples sur ce point.
La durée de conservation des biens de 5 ans n'est pas écrite du totu dans la loi, en revanche, et c'est un conseil que tous les autreurs donnent:
A LA fois 5 années en tant que LMP
ET AUSSI le bien possédé depuis au moins 5 ans.
La loi elle dit seulement que l'on doit avoir été professionnel (en l'occurence LMP) pendant cinq années. Divers auteurs me semble t'il me souvenir relatent le fait qu'il n'y aurait pas encore eu de jurisprudence sur ce point délicat.
Pour l'exonération d'ISF,rien n'a changé au 1er janvier 2009. |
Édité par - ribouldingue le 24 août 2009 18:58:52 |
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runwarrior
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Posté - 24 août 2009 : 19:28:38
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Et donc en quoi est-ce obsolète. Ce que vous indiquez est la même chose que j'ai indiqué non? |
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Posté - 24 août 2009 : 21:36:08
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Non, on ne prend pas en compte le niveau des recettes de l'année, mais la moyenne des deux années précédentes. |
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cyril20
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Posté - 27 août 2009 : 18:20:56
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Bonjour,
Merci beaucoup pour ces informations.
Autres questions, comment ça se passe si j'achète un immeuble à rénover, donc je vais devoir faire des travaux, et je ne le louerais pas.
Par ex : j'achète en septembre, je loue qu'en Avril 2010, tous les frais engagés pour les travaux, ainsi que les intérêts du credit ne seront pas déductibles ?
ou est ce que je pourrais les déduire dès que je débuterais l'activité de LMP c'est a dire en Avril 2010.
Autre petite questions, ils disent pour pouvoir amortir l'imemuble , il faut l'inscrire au bilan, mais ça veut dire quoi ?
On peut amortir l'immeuble et les meubles qu'on soit en SARL, EURL ou en direct sans société ?
Merci beaucoup pour vos réponses, mon projet commence à prendre forme.
Cyril |
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runwarrior
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26
Posté - 28 août 2009 : 14:55:18
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Bonne question!
la mise en location est désormais considérée commencer à la date d'acquisition de l'immeuble ou la date de son achèvement si celui-ci a lieu après (cas d'une VEFA ou .....voir mon interprétation plus loin ;-).)
Donc, si vous souhaitez être en LMP tout de suite (dans le cas vous voulez déduire vos charges liés à la recherche de l'immeuble et de toutes vos démarches antérieures à l'acquisition de votre 1er immeuble qui sont imputables sur 3 ans), il vous faut louer très rapidement après l'acquisition afin d'être considéré comme LMP en faisant une règle de 3:
exemple: vous achetez en novembre et louez en novembre pour 2000 € de recettes donc 4000 € sur novembre et décembre donc:
(4000 /2 mois) x 12 = 24 000 € vous êtes LMP (si c'est plus de 50 % de vos autres revenus) vous pouvez déduire des frais engagés avant votre acquisition.
Autre cas, vous ne louez qu'à partir de l'année suivante donc:
Novembre et Décembre = 0 € de recettes donc vous n'êtes pas LMP mais LMnP (à condition de bien destiner cet immeuble à de la location meublée donc déclaration P0 à faire dans les 15 jours de votre acquisition considérés par le Fisc comme début d'activité même sans locataire...mais...voir mon interprétation plus loin;-). )
Vous créez alors un déficit BIC reportable(charges) et constituez une réserve d'amortissement (travaux + frais d'acquisition). Et justement, les limites de la loi sont que le législateur n'a pas tout prévu. Si vous êtes LMnP avec du déficit BIC et que l'année d'après, vous êtes LMP, que devient le déficit que vous avez créé l'année d'avant en LMnP? Pas vraiment de réponse Perdu?
Donc, mon interprétation qui n'engage que moi serait de n'aller vous déclarer au RCS donc LMP que dans les 15 jours qui suivent l'entrée de vos locataires et non votre acquisition et ainsi déduire tous vos frais et charges, y compris ceux avant acquisition sur l'année ou vous êtes effectivement LMP.
Je considère que les travaux d'aménagements sont nécessaires à la mise en location et que l'immeuble n'est donc pas achevé au moment ou j'achète (mais dans mon cas, je crée dans un immeuble existant des appartements qui n'existent pas encore donc c'est plus défendable que quelqu'un qui fait juste des aménagements sans déclarer réellement de nouveaux logements).
Donc, c'est comme si j'achetais en VEFA et j'ai refais tout les plans de chaque appartement terminé sur autoCAD donc on peut dire que j'achète sur plan...
Ainsi, je peux faire les travaux, déduire, créer du déficit...qui ne sera pas perdu car je serais LMP dès le début de l'exploitation.
mais pour aller plus loin dans la question,il y a quand même un sacré vide juridique sur la façon de traiter la location meublé, beaucoup de choses ne sont soumis qu'à interprétation.
Il y a des cas où on risque de s'arracher les cheveux:
Imaginez que vous êtes LMP, vous avez une vacance locative qui vous faite rebasculer en LMnP, comment seront traité les différents déficit dans le cas d'un Yoyo de ce genre et qu'en sera t-il des cotisations sociales, dues en LMP mais pas forcément en LMnP?
Il est donc fortement conseillé à un LMP de souscrire une assurances pour vacance locative pour éviter à tout prix de faire le Yoyo entre LMnP et LMP
A bientôt |
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runwarrior
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27
Posté - 28 août 2009 : 15:39:42
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Oups, j'avais oublié de répondre à vos deux dernières questions.
L'inscrire au bilan, c'est l'inscrire comme immobilisation dans le bilan comptable. Les immobilisations sont toutes les choses qui sont destinés à rester longtemps en possession de l'entreprise par exemple et qui augmente la valeur de l'entreprise.
En gros, les dépenses sont soient des charges soient des immobilisations.
Les charges sont déductibles l'année de leur engagement alors que les immobilisations sont amorti sur plusieurs années
Dans le cas du loueur de meublé, l'immeuble est forcément une immobilisation et doit être inscrit au bilan.
Théoriquement, on pourrait ne pas le considérer comme immobilisation et déduire son montant l'année de son achat ce qui créerait un déficit énorme qui dans le cas d'un LMP avec de très gros revenus lui permettrait de ne plus ou presque plus être imposable mais dans ce cas, les amortissements sont impossibles les années suivantes.
En pratique, c'est ce que font les entreprises avec leurs investissements pour passer d'un bilan négatif à un bilan positif et inversement quand ça les arrange (pour avoir des subventions etc...).
Ensuite, pour votre dernière question, ça ne change pas grand chose d'être en SARL ou nom propre puisqu'il s'agira d'une Sarl soumise à l'IR (en tout cas, il vaut mieux) et donc fiscalement transparente. C'est à dire qu'elle se gère exactement comme si vous étiez en nom propre à un détail près, c'est que par le biais d'une SARL de famille, vous pouvez diminuer considérablement les droit de succession en intégrant vos enfants.
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cyril20
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Posté - 28 août 2009 : 16:01:44
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Merci pour cette réponse complète.
Dans mon cas, ça pourrait ressembler , car les 2 immeubles il y a de gros travaux, pas d'électricité pas d'évacuation des eaux usées, tout est à créer, j'ai les murs et un toit.
Donc par exemple, j'achète demain, je loue au mieux qu'a partir du mois de mars 2010, le 15 Mars 2010, je fais une demande de RCS, pour devenir LMP, mes revenus mensuelles de la locations sont 4000€ donc 4000*12 = 48000€ qui est supérieur a mon salaire et supérieur au 23K€ donc tout est bon si j'ai bien compris.
Je pourrais donc amortir l'immeuble et les frais engendrés d'aujourd'hui à mars 2010 pour réhabiliter les immeubles. Tous ces frais pourront être déduit, c'est ça ?
Si c'est ça c'est génial.
Merci pour votre aide.
Cyril |
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runwarrior
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Posté - 28 août 2009 : 16:26:45
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citation: Initialement posté par cyril20
Donc par exemple, j'achète demain, je loue au mieux qu'a partir du mois de mars 2010, le 15 Mars 2010, je fais une demande de RCS, pour devenir LMP, mes revenus mensuelles de la locations sont 4000€ donc 4000*12 = 48000€ qui est supérieur a mon salaire et supérieur au 23K€ donc tout est bon si j'ai bien compris.
Je pourrais donc amortir l'immeuble et les frais engendrés d'aujourd'hui à mars 2010 pour réhabiliter les immeubles. Tous ces frais pourront être déduit, c'est ça ?
Si c'est ça c'est génial.
Merci pour votre aide.
Cyril
Attention, il s'agit de mon interprétation comme je vous l'ai dis.
Ce n'est pas tout à fait ça pour calculer vos recettes LMP en 2010.
En effet, si vous vous déclarez en Mars 2010 au RCS vos recettes ne seront pas de 48 000 € mais bien de 40 000 € mais bien sûr, je pense que vous l'avez compris.
Vous pouvez même vous inscrire en janvier et ça ne changera rien et ça permettra de trouver un juste milieu au cas où on vous embête mais dans ce cas, ne déclarez pas vos appartements au Fisc tout de suite s' ils sont finis avant janvier, mais de toute façon, vous avez 90 jours pour le faire.
Par contre, les frais engendrés en 2009 seront déduit en 2009 et vous aurez donc un déficit imputable sur vos revenus globaux en 2009 plus une réserve d'amortissement au pro-rata temporis de demain au 31 décembre. Ou vous pouvez choisir de n'amortir qu'à partir de janvier 2010.
Comme je vous le redis, c'est mon interprétation mais si vous voulez le faire, je vous conseille de refaire des plans sur autocad de vos appartements tels qu'ils seront finis, conserver soigneusement les devis et pourquoi pas faire une maquette. C'est ce que j'ai fait et ça vous permets de louer sur Plan d'encaisser les DG et d'avoir de la trésorerie d'avance et d'avoir un dossier béton pour obtenir un emprunt sans difficultés.
Et aussi de savoir quasiment au centime près ce que vous aller gagner.
C'est énormément de boulot mais c'est passionnant! |
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gregor
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Posté - 28 août 2009 : 17:53:35
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citation: Ensuite, pour votre dernière question, ça ne change pas grand chose d'être en SARL ou nom propre puisqu'il s'agira d'une Sarl soumise à l'IR (en tout cas, il vaut mieux) et donc fiscalement transparente. C'est à dire qu'elle se gère exactement comme si vous étiez en nom propre à un détail près, c'est que par le biais d'une SARL de famille, vous pouvez diminuer considérablement les droit de succession en intégrant vos enfants.
Pas tout à fait si j'ai bien compris, il y a une petite différence au niveau de l'exonération d'ISF. Si les parts sont détenues à travers une SARL, l'exonération n'est pas systématique.
http://www.abcdent.fr/jurifiscal/articles/204 |
Édité par - gregor le 28 août 2009 21:45:41 |
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runwarrior
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Posté - 28 août 2009 : 23:09:52
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Effectivement, cependant, il existe des moyens pour ne pas y être soumis.
Une Sarl comprenant plusieurs associés vient donc diviser le patrimoine en fonction des parts. Votre patrimoine vaut 1 million d'€, vous êtes 2 associés égalitaires par exemple (qui ne soit pas issu du même foyer fiscal) et ça ne fait plus que 500 000 € donc vous n'y êtes plus soumis. Vous pouvez donc associer vos enfants s'ils ne sont plus à charge en cédant des parts et/ou en démembrant le patrimoine.
Les frais d'une telle opération seront bien plus réduits que payer l'ISF chaque année.
Après, il faut voir en fonction de la valeur du patrimoine |
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Posté - 29 août 2009 : 09:16:53
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citation: L'inscrire au bilan, c'est l'inscrire comme immobilisation dans le bilan comptable. Les immobilisations sont toutes les choses qui sont destinés à rester longtemps en possession de l'entreprise par exemple et qui augmente la valeur de l'entreprise. Inscrire ou ne pas inscrire est un acte de gestion, et un choix de l'entrepreneur.
Autre exemple, si moi Ribouldingue ne possède aucun bien immobilier, je peux quand même etre LMP: je loue a une autre personne des locaux, que je mets en location meublée, avec mes prorpes meubles.
da,ns ce cas, il n'est pas question d'immobiliser les appartements qui ne m'appartiennent pas.
En revanche, je peux fort bien immobiliser mes meubles, puisque j'en suis propriétaire,s et que j'y ai un intérêt: leur valeur diminue avec le temps, et il est bon financièrement de les amortir, cad de constater précisément leur perte de valeur.
citation: En gros, les dépenses sont soient des charges soient des immobilisations.
Les charges sont déductibles l'année de leur engagement alors que les immobilisations sont amorti sur plusieurs années
Dans le cas du loueur de meublé, l'immeuble est forcément une immobilisation et doit être inscrit au bilan. Je tique donc sur le 'DOIT'.
En revanche, il y a gros avantage a le faire, ca permet de déduire les intérets d'emprunts, les charges liées a l'immeuble, les assurances, toutes dépenses que l'on ne peut pas déduuire si l'immeuble n'est pas porté au bilan.
citation: Théoriquement, on pourrait ne pas le considérer comme immobilisation et déduire son montant l'année de son achat ce qui créerait un déficit énorme qui dans le cas d'un LMP avec de très gros revenus lui permettrait de ne plus ou presque plus être imposable mais dans ce cas, les amortissements sont impossibles les années suivantes. Si vous achetez un bien immobilier, que vous l'exploitez il n'y a aucune possibilité d'en déduire le cout d'achat.
Ne sont déductibles sous réserve de certains choix ('OPTION à prendre) que les couts liés à l'achat, et non le cout de l'immeuble lui-même. |
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gregor
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Posté - 29 août 2009 : 10:10:17
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Ribouldingue citation: tique donc sur le 'DOIT'.
En revanche, il y a gros avantage a le faire, ca permet de déduire les intérets d'emprunts, les charges liées a l'immeuble, les assurances, toutes dépenses que l'on ne peut pas déduuire si l'immeuble n'est pas porté au bilan.
Effectivement ce n'est pas "doit" mais "peut" car on peut très bien conserver le bien dans le patrimoine personnel et facturer un loyer au LMP ou LMNP.
L'avantage est le même car la déclaration de foncier permet de déduire les intérets et les charges liées à l'immeuble.
J'y vois même l'avantage de pouvoir déduire immédiatement et ne pas amortir certains travaux. |
Édité par - gregor le 29 août 2009 10:14:44 |
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runwarrior
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Posté - 29 août 2009 : 11:14:17
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J'ai dis doit parceque cyril20 veut des conseils et que s'il veut profiter pleinement du statut, il le doit sinon, il ne pourra pas amortir et ce serait dommage.
Concernant, la déduction ou amortissement, je maintiens, s'agissant d'un LMP, qu'il peut déduire l'immeuble la première année au lieu de l'amortir. Et il peut tout déduire au lieu d'amortir s'il veut, c'est un choix comptable comme vous dites. |
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runwarrior
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Posté - 29 août 2009 : 11:24:11
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Autre exemple, si moi Ribouldingue ne possède aucun bien immobilier, je peux quand même etre LMP: je loue a une autre personne des locaux, que je mets en location meublée, avec mes prorpes meubles.
da,ns ce cas, il n'est pas question d'immobiliser les appartements qui ne m'appartiennent pas.
Evidemment, mais c'est pas ce que j'ai dis. Je répond à Cyri20 qui selon ses dires sera bien propriétaire de son immeuble!
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[/quote]Si vous achetez un bien immobilier, que vous l'exploitez il n'y a aucune possibilité d'en déduire le cout d'achat.
Ne sont déductibles sous réserve de certains choix ('OPTION à prendre) que les couts liés à l'achat, et non le cout de l'immeuble lui-même.
[/quote]
non, l'immeuble lui même peut être déduit car en LMP, c'est un bien professionnel! Donc au même titre qu'une entreprise, le LMP peut choisir la déduction de ses investissements au lieu de l'amortissement.
Dans la pratique, ça se fait beaucoup dans les entreprises qui veulent "déguiser" leur bilan afin qu'il soit positif ou négatif.
Cependant, en LMP, ça ne se fait pas trop parceque ce serait quand même attirer l'attention du fisc qau'un gros contribuable se retrouve non-imposable. |
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Posté - 29 août 2009 : 11:34:31
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On ne déduit que des charges, on ne peut pas déduire un investissement....
Si vous achetez un bien immobilier à 300 000 euros, il est absolument impossible fiscalement de déduire 325 000 euros qui est le total du cout d'acquisition plus des frais annexes. Vous ne pouvez au total déduire, sur option, que les 25 000 euros annexes.
Il n'est même pas possible fiscalement de déduire 85% des 300 000 soit 255 000 euros qui rperésernte le cout d'acquisition hors terrain
citation: J'y vois même l'avantage de pouvoir déduire immédiatement et ne pas amortir certains travaux. Gregor, attention!
Si vous effectruez des travaux sur un bien immobilier qui n'est pas porté a votre bilan (= pas immobilisé) il est certain que ces travaux ne sont évidemment pas amortissables, mais de plus pas déductibles.
Vosu ne pouvez déduire sur ce bien que les charges liées à l'entretien et aux menues réparations, rien de plus.
Je sais que l'on s'éloigne des question de cyril20, et en efet, dans le cadre de sa question, il doit amortir, mais je préfère que quelqu'un qui ne serait pas dans la même situation ne comprenne pas de travers.
citation: en LMP, ça ne se fait pas trop parceque ce serait quand même attirer l'attention du fisc qau'un gros contribuable se retrouve non-imposable. Bah, en général, le LMP est non imposable, et même fiscalement déficitaire la première ou les trois premièrres années.
Et si c'était autorisé, je ne vois pas pourquoi le LMP ne le ferait pas. |
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runwarrior
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Posté - 29 août 2009 : 11:41:53
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]Bah, en général, le LMP est non imposable, et même fiscalement déficitaire la première ou les trois premièrres années.
Et si c'était autorisé, je ne vois pas pourquoi le LMP ne le ferait pas.
[/quote]
Si, en LMP, on peut tout à fait être imposable et ce dès le début si ce n'est pas notre seule activité.
Dans mon cas, j'ai même du bénéfice BIC dès la première année donc je suis même imposable sur les BIC. |
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Posté - 29 août 2009 : 11:46:48
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Si vous avez sur option déduit les frias d'acquisition, si vous avez des achats divers avec des factures de moins de 500 euros, si vous faites quelques déplacements, et avez des intérêts d'emprunt, il y a quand même gros à parier que vous resterez négatif pendant prres d'une dizaine dd'année, et surtout déficitaire au moins deux ou trois ans....
Ou alors vous avez un rendement de plus de 15%, ce que je vous souhaite. |
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runwarrior
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Posté - 29 août 2009 : 11:55:02
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Ouais ben même en déduisant tout ce que je veux, j'arrive pas à être déficitaire. mais en même temps, j'ai diminué beaucoup les frais ne serait-ce qu'en embauchant plutôt que faire faire par des entreprises.
Et effectivement, j'arrive à un rendement de 16,8% |
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gregor
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Posté - 29 août 2009 : 11:57:40
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Ribouldingue citation: Gregor, attention!
Si vous effectruez des travaux sur un bien immobilier qui n'est pas porté a votre bilan (= pas immobilisé) il est certain que ces travaux ne sont évidemment pas amortissables, mais de plus pas déductibles.
Vosu ne pouvez déduire sur ce bien que les charges liées à l'entretien et aux menues réparations, rien de plus.
En LMP ou LMNP, si je ne porte pas le bien à mon bilan et que je me facture un loyer à moi même, je peux déduire immédiatement de mes revenus fonciers et intégralement les travaux de ravalement rénovation ou le changement de ma chaudière et de mes fenêtres, il n'y a pas d'amortissement en foncier.
Vous le faites à travers votre SCI, c'est aussi réalisable en direct .
La location à soi même est aussi une façon de réduire les recettes des LMP pour l'exonération des plus values . |
Édité par - gregor le 29 août 2009 12:28:22 |
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