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 Posté - 29 août 2009 : 12:45:10
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Gregor,
si vous ne porteez pas le bien a votre bilan, vous n'avez aucun droit au titre de la location en meublée, a déduire les changements de fenêtre et le ravalement, qui auraient d'ailleurs été amortissables le cas contraire, mais pas déductibles. Mais je comprends que c'est comme cela que vous voyez les choses
Vous ne pouvez le faire que au titre des revenus fonciers, mais il ne s'agit plus de votre activité de LMP et il faut alors en effet facturer un loyer raisonnable.
Je ne suis pas fiscaliste, mais je me demande dans quelle mesure ce montage un peu compliqué a un intérêt économique propre, autre que celui d'optimiser la fiscalité, ce qui serait alors qualifié par le fisc d'abus de droit.
Donc ma question est: Quel avantage économique avez-vosu a percevoir des revenus fonciers de vous même afin de sous-louer en meublé ce uqi in-fine vous apprtenant serait logiquement loué meublé en direct?
Je retiens en effet les deux avantages cités, mais je suis méfiant. |
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gregor
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 42
 Posté - 29 août 2009 : 12:54:46
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Gregor,
si vous ne porteez pas le bien a votre bilan, vous n'avez aucun droit au titre de la location en meublée, a déduire les changements de fenêtre et le ravalement, qui auraient d'ailleurs été amortissables le cas contraire, mais pas déductibles. Mais je comprends que c'est comme cela que vous voyez les choses
Vous ne pouvez le faire que au titre des revenus fonciers, mais il ne s'agit plus de votre activité de LMP et il faut alors en effet facturer un loyer raisonnable.
Je ne suis pas fiscaliste, mais je me demande dans quelle mesure ce montage un peu compliqué a un intérêt économique propre, autre que celui d'optimiser la fiscalité, ce qui serait alors qualifié par le fisc d'abus de droit.
Donc ma question est: Quel avantage économique avez-vosu a percevoir des revenus fonciers de vous même afin de sous-louer en meublé ce uqi in-fine vous apprtenant serait logiquement loué meublé en direct?
Je retiens en effet les deux avantages cités, mais je suis méfiant.
Vérifié par comptable et association gestion agréée. 
La location à soi même est totalement légale.
Vous êtes en phase de déficit mais ce n'est pas le cas pour tout le monde et il peut être intéressant de ne pas inscrire ses biens à l'actif quand la rentabilité est très forte.
En ce qui concerne le loyer "raisonnable" ce n'est pas difficile de comparer un loyer en vide et en meublé 
http://www.adaj-avocats.com/pdf2/2.pdf
citation: La notion de location à soi-même est une
conséquence indirecte de la distinction fiscale entre le
patrimoine privé et le patrimoine professionnel |
Édité par - gregor le 29 août 2009 13:03:22 |
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Posté - 29 août 2009 : 13:15:17
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Certes, c'est peut-etre légal, mais ca ne suffit pas toujours. Quelle est la finalité ECONOMIQUE du montage? |
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runwarrior
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44
Posté - 29 août 2009 : 13:31:05
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C'est vrai que là , j'ai du mal à suivre Gregor.
Si vous facturez un loyer à vous-même donc en gardant votre immeuble qui est en location meublée dans votre patrimoine privé sans le porter au bilan de votre activité de loueur en meublé, certes, vous déduirez les travaux et autres et créerez du déficit foncier imputable et diminuerez par la même occasion le montant des recettes du loueur de meublé.
Cependant, , vous parliez de l'avantage notamment en terme d'exonération de plus-value, mais si vous gardez vos biens en meublé dans le patrimoine privé, vous êtes taxable sur les plus-value au même titre qu'un particulier.
Sans compter que si vos recettes sont fortement diminuées, il y a des chances que vous ne répondiez plus aux critères pour être LMP. Et de toute façon potentiellement imposable à l'ISF puisque c'est du patrimoine privé.
Je ne vois pas d'avantage réel si ce n'est effectivement d'être déficitaire sur les revenus fonciers au lieu d'être bénéficiaire sur le BIC. Mais pas sûr que sur le long terme, ce ne soit préférable à des amortissements.
Ou alors, j'ai pas tout compris votre montage |
Édité par - runwarrior le 29 août 2009 20:30:52 |
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gregor
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Posté - 29 août 2009 : 21:30:59
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runwarrior citation: Cependant, , vous parliez de l'avantage notamment en terme d'exonération de plus-value, mais si vous gardez vos biens en meublé dans le patrimoine privé, vous êtes taxable sur les plus-value au même titre qu'un particulier.
Pouvez vous donner un lien |
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Posté - 30 août 2009 : 06:46:50
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C'est une évidence que si vous exploitez votre bien immobilier dans votre patriomoine propre (location en foncier nu) et non pas au sein de votre exploitation en meublé au titre fiscal du LMP, votre calcul de plus-value se fait au titre de la plus-value des particuliers.
Mais j'avais cru que c'était un des avantages que vous revendiqiez dans votre montage.
Mais mon point personnel n'est pas la, alors je repose ma question toujours non répondue:
Quelle est la finalité économique (économique = pas fiscale, mais pourquoi faire un montage complexe quand ca peut être simple) de la location a soi-même, finalité économique qui est exigée si on ne veut pas tomber dans l'aus de droit'.
Quand on met en oeuvre un montage complexe, et que le but (la finalité) de ce montage ne consiste seulement que en la réduction des impots, qu'ils soient de plus-value ou des revenus, le fisc met généralement en jeu la procédure de l'abus de droit.
Pour éviter cette acussation, il faut donc répondre au fisc que le montage en question a d'autres bus que la diminution oui la suppression des impots, et c'est cette réponse potentielle que j'attends.
Je ne dis pas que c'est impossible, je dis seulement que je ne sauirais pas quoi répodre aux impots en tel cas. |
Édité par - ribouldingue le 30 août 2009 06:47:48 |
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gregor
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47
Posté - 30 août 2009 : 12:54:09
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Ribouldingue citation: C'est une évidence que si vous exploitez votre bien immobilier dans votre patriomoine propre (location en foncier nu) et non pas au sein de votre exploitation en meublé au titre fiscal du LMP, votre calcul de plus-value se fait au titre de la plus-value des particuliers.
Exemple (pas le mien) : Un LMP qui vend un immeuble loué meublé avec 30 locataires en place sans inscription à l'actif , quelle sera le système de plus value adopté ?
citation: Quelle est la finalité économique (économique = pas fiscale, mais pourquoi faire un montage complexe quand ca peut être simple) de la location a soi-même, finalité économique qui est exigée si on ne veut pas tomber dans l'aus de droit'.
Quand on met en oeuvre un montage complexe, et que le but (la finalité) de ce montage ne consiste seulement que en la réduction des impots, qu'ils soient de plus-value ou des revenus, le fisc met généralement en jeu la procédure de l'abus de droit.
Pour éviter cette acussation, il faut donc répondre au fisc que le montage en question a d'autres bus que la diminution oui la suppression des impots, et c'est cette réponse potentielle que j'attends.
Où est la complexité ? Les entreprises en BIC et désormais les professions libérales BNC pratiquent ceci sans problèmes 
Chaque cas est différent et je comprends fort bien que vous amortissiez vos immeubles car vous ne les possédez pas depuis longtemps mais quand ceux ci sont anciens et ont une rentabilité excellente, la valeur de l'immeuble pour la prise en compte de l'amortissement "c'est peanuts".
Il arrive un moment où il est préférable de pouvoir déduire immédiatement les travaux et non pas les amortir.
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Édité par - gregor le 30 août 2009 13:25:54 |
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runwarrior
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48
Posté - 30 août 2009 : 13:24:52
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citation: Initialement posté par gregor
Exemple (pas le mien) : Un LMP qui vend un immeuble loué meublé avec 30 locataires en place sans inscription à l'actif , quelle sera le système de plus value adopté ?
Le régime des plus values de droit communs donc 27% si moins de 5 ans de possession et les abattements après jusqu'à 15 ans.
citation: Initialement posté par gregor
Chaque cas est différent et je comprends fort bien que vous amortissiez vos immeubles car vous ne les possédez pas depuis longtemps mais quand ceux ci sont anciens et ont une rentabilité excellente, la valeur de l'immeuble pour la prise en compte de l'amortissement c'est peanut.
Il arrive un moment où il est préférable de pouvoir déduire immédiatement les travaux et non pas les amortir.
J'ai une rentabilité excellent alors que je suis juste propriétaire (je suis bénéficiaire dès la première année)
Et je viens justement de faire le calcul, et il ressort clairement qu'il vaut bien mieux amortir et de loin.
Comme je vous dis, l'économie d'impôts dû à votre déficit foncier est peut-être intéressante au début mais plus du tout sur du moyen terme d'autant plus que vous perdez l'éxonération des plus-value en cas de revente sauf si vous gardez 15 ans mais que dans tous les cas, vous êtes imposé à l'ISF. C'est dangereux comme montage, c'est le double effet kiss cool
Refaite bien votre calcul mais en tous cas, moi c'est tout vu |
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gregor
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Posté - 30 août 2009 : 13:27:22
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runwarrior citation: Le régime des plus values de droit communs donc 27% si moins de 5 ans de possession et les abattements après jusqu'à 15 ans.
d'accord pour l'immeuble mais le reste soit tout l'équipement ? |
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runwarrior
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Posté - 30 août 2009 : 13:31:43
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citation: Initialement posté par gregor
d'accord pour l'immeuble mais le reste soit tout l'équipement ?
Effectivement, si vous vendez meublé, vous pouvez déduire du prix d'achat une certaine somme pour le mobilier qui va modifier légèrement l'assiette mais ce ne sera pas significatif. |
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gregor
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Posté - 30 août 2009 : 14:35:00
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runwarrior citation: J'ai une rentabilité excellent alors que je suis juste propriétaire (je suis bénéficiaire dès la première année)
Et je viens justement de faire le calcul, et il ressort clairement qu'il vaut bien mieux amortir et de loin.
Comme je vous dis, l'économie d'impôts dû à votre déficit foncier est peut-être intéressante au début mais plus du tout sur du moyen terme d'autant plus que vous perdez l'éxonération des plus-value en cas de revente sauf si vous gardez 15 ans mais que dans tous les cas, vous êtes imposé à l'ISF. C'est dangereux comme montage, c'est le double effet kiss cool
Un os dans votre tableau, le jour où vous dépassrez 90 000 euros de recettes, plus d'exonération de plus value.
Voici un article qui fait réfléchir 
http://www.netpme.fr/immobilier-ent...iduelle.html
J'attends aussi les effets du remplacement de la taxe professionnelle par une nouvelle taxe carbonne ou autre qui pourrait bien être établie à partir de la valeur des immeubles inscrits à l'actif |
Édité par - gregor le 30 août 2009 15:58:22 |
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gregor
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Posté - 30 août 2009 : 16:09:35
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citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est une évidence que si vous exploitez votre bien immobilier dans votre patriomoine propre (location en foncier nu) et non pas au sein de votre exploitation en meublé au titre fiscal du LMP, votre calcul de plus-value se fait au titre de la plus-value des particuliers.
Mais j'avais cru que c'était un des avantages que vous revendiqiez dans votre montage.
Mais mon point personnel n'est pas la, alors je repose ma question toujours non répondue:
Quelle est la finalité économique (économique = pas fiscale, mais pourquoi faire un montage complexe quand ca peut être simple) de la location a soi-même, finalité économique qui est exigée si on ne veut pas tomber dans l'aus de droit'.
Quand on met en oeuvre un montage complexe, et que le but (la finalité) de ce montage ne consiste seulement que en la réduction des impots, qu'ils soient de plus-value ou des revenus, le fisc met généralement en jeu la procédure de l'abus de droit.
Pour éviter cette acussation, il faut donc répondre au fisc que le montage en question a d'autres bus que la diminution oui la suppression des impots, et c'est cette réponse potentielle que j'attends.
Je ne dis pas que c'est impossible, je dis seulement que je ne sauirais pas quoi répodre aux impots en tel cas.
Ribouldingue, pouvez vous m'expliquer la différence entre votre choix de constituer une sci qui vous loue le bien que vous relouez en meublé et mon choix de la location à moi même ?
En quoi le montage constitue t-il un abus de droit dans un cas et pas dans l'autre ?
Vous ne pouvez pas non plus pratiquer l'amortissement de l'immeuble. |
Édité par - gregor le 30 août 2009 16:11:36 |
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runwarrior
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Posté - 30 août 2009 : 16:42:15
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citation: Initialement posté par gregor
Un os dans votre tableau, le jour où vous dépasserez 90 000 euros de recettes, plus d'exonération de plus value.
Oui et non, l'éxonération totale est jusqu'à 90 000 € de recettes ensuite, jusqu'à 126 000 €, il y a une éxonération partielle.
Ensuite, effectivement c'est le régime des plus values professionnelles qui s'applique. Les amortissement ne sont pas réintégrés et la valeur comptable du bien amortissement déduit par rapport au prix d'achat du bien est ajouté au résultat donc imposable en tant que BIC (plus value court terme). Le reste, donc la plus value effective est imposable à 16 % (plus value long terme)et les pélèvements sociaux associés sont déductibles du résultat (donc viennent en déduction de la plus value court terme). Il faut faire le calcul mais ça reste la plupart du temps avantageux:
Exemple:
Vous avez acheté 100 000€
Vous vendez 150 000€
Comptablement, votre bien vaut 60 000€
assiette plus value court terme: 100 000 - 60 000 = 40 000€
assiette plus value long terme: 150 000- 100 000 = 50 000€
Sur ces 50 000 € vous payez: 50 000 x 16% = 8000 €
Les prélèvements sociaux sont alors de 12.1% (ils ont augmenté en plus mais ce sont les mêmes pour les particuliers) soit: 50 000 € x 12.1%= 6050 €
Ces prélèvements viennent en déduction de l'assiette de la plus value court terme donc 40 000 - 6050 = 33950 € qui pour calculer la plus value sont multiplié par le TMI( je prends le plus élevé 40 % pour avoir la situation la moins favorable)
Donc à la PV court terme est de 33 950 x 40 % = 13580 €
Et la PV long terme de 8000 + 6050 = 14050 €
Mais il ne faut pas oublier que l'on pas payé d'impôts lors des l'exercices précédents sur les amortissements donc on avait économisé jusque là :
40 000 x 40%= 16 000 €
Donc la plus value nette réelle est de: 13 580 + 14 050 - 16 000 = 11 630 €
Maintenant, avec une plus value de particulier vous êtes à 50 000 x 28.1%
= 14 050 €
Tout ça est valable si l'on vend avant 5 ans, après il y a des abattements, ce n'est qu'un exemple.
Après effectivement, il faut voir quelle économie d'impôt vous avez réalisé avec votre déficit foncier pour savoir si c'est plus avantageux ou pas sachant que si vous déclarez un déficit foncier, il vous faut au moins trois exercices bénéficiaires avant de vendre pour ne pas voir le fisc remettre en cause vos déficits et subir un redressement qui là vous plante complétement.
Cependant, si vous commencez à avoir plus de 126 000 € de recettes, c'est que la valeur de votre patrimoine est soumise à l'ISF sans aucun doute donc mieux vaut avoir ces biens en immobilisation qu'en patrimoine privé.
Donc je viens de faire les calculs dans tous les sens et, l'un dans l'autre, même dans le cas où il y a davantage de plus value à payer , si on fait le calcul, le LMP (avec les biens à votre actif) vous coûtera de toute façon moins cher en impôts.
Sans compter qu'effectivement, plus vous compliquez et plus vous attirez le fisc qui adore faire ce genre de calcul...
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Édité par - runwarrior le 30 août 2009 16:48:50 |
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gregor
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Posté - 30 août 2009 : 19:33:16
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runwarrior
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55
Posté - 30 août 2009 : 20:08:01
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Non, pas de petit bémol, votre lien est exactement ce que je viens de vous expliquer. |
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gregor
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Posté - 01 sept. 2009 : 08:28:33
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ribouldingue citation: Autre exemple, si moi Ribouldingue ne possède aucun bien immobilier, je peux quand même etre LMP: je loue a une autre personne des locaux, que je mets en location meublée, avec mes prorpes meubles.
da,ns ce cas, il n'est pas question d'immobiliser les appartements qui ne m'appartiennent pas.
le débat est engagé sur cet autre fil, ainahi dit le contraire, qu'en pensez vous ?
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2153 |
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runwarrior
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Posté - 01 sept. 2009 : 11:27:02
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Non, Gregor, dans l'autre fil, aihoni ne dit pas le contraire, il n'a pas développé sa réponse.
Il a juste dit que le LMP peut amortir ses investissements ce qui est vrai. En étant locataire de locaux nus à des tiers, l'immeuble loué n'est pas un investissement puisque c'est une location. Donc l'immeuble n'est pas amortissable. En revanche, le loyer payé au propriétaire est une charge déductible du revenu LMP. |
Édité par - runwarrior le 01 sept. 2009 11:31:44 |
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gregor
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Posté - 01 sept. 2009 : 15:26:00
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citation: Initialement posté par runwarrior
Non, Gregor, dans l'autre fil, aihoni ne dit pas le contraire, il n'a pas développé sa réponse.
Il a juste dit que le LMP peut amortir ses investissements ce qui est vrai. En étant locataire de locaux nus à des tiers, l'immeuble loué n'est pas un investissement puisque c'est une location. Donc l'immeuble n'est pas amortissable. En revanche, le loyer payé au propriétaire est une charge déductible du revenu LMP.
Vous avez dû mal lire, voici ce que dit aihoni sur l'autre fil cité :
citation: Dans les deux cas, bail commercial ou non, il est possible d'entreprendre de gros travaux amortissables sur la durée du bail principal.
en ce qui concerne le loyer déductible, nous sommes bien d'accord et même à soi même en bic et bnc  |
Édité par - gregor le 01 sept. 2009 15:32:39 |
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runwarrior
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Posté - 01 sept. 2009 : 16:45:27
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Effectivement Gregor, tout dépend ce qu'il entend pour "Gros Travaux", et sous quel statut (LMP ou pas)
Concernant ce fil ici, je ne dis pas que vous ne pouvez pas louer à vous-même. Vous pouvez sans doute puisqu'effectivement, des SCI louent à des LMP ou des Sarl de famille donc c'est possible.
Je dis simplement qu'en faisant le calcul et avec les avantages fiscaux que permet pour l'instant l'inscription au bilan des biens immobiliers en exploitation, cette dernière semble plus avantageuse. Même avec les nouvelles dispositions concernant les plus value.
Maintenant, je pense que c'est un choix à faire en fonction de sa situation et de ses propres calculs. Je pense à la rigueur que votre solution pourrait peut-être être intéressante dans le cas où vous souhaitez ne conserver vos biens que très peu de temps. Dans ce cas, vous déduisez l'intégralité des travaux tout de suite au lieu d'amortir sur plusieurs années.
Cependant, si vous faites les travaux vous-même ou que tout du moins vous achetez les matériaux vous-même, vous pouvez également déduire tout de suite au lieu d'amortir en vous arrangeant pour faire des factures différentes par tranche de 500 €. Et vous gardez les avantages du LMP.
Mais c'est plus contraignant. Et si vous achetez les matériaux le même jour dans le même magasin, ça pourrait être soumis à interprétation par le fisc.
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runwarrior
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Posté - 01 sept. 2009 : 21:56:00
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Bonsoir à Tous,
De retour d'une réunion au sommet avec mon expert comptable et mon notaire, j'ai des réponses claires à un bon nombre de questionnements. Toutes les jurisprudences ou précision de l'administration fiscale ont été vues et commentées afin d'apporter des réponse précises face aux incohérence du statut suite au nouveau régime applicable depuis le 1er janvier 2009.
Ainsi, dans l'intérêt de tous, je vous livre ce que j'ai appris:
Tout d'abord, il était question de la précision du début de l'activité qui est important pour évaluer le caractère professionnel ou non de l'activité qui a des conséquences importantes notamment pour la gestion des déficits la première année (notamment lorsque l'on ne peut pas louer immédiatement pour cause de travaux):
-le début d'activité intervient dès l'acquisition de l'immeuble achevé. La date d'acquisition correspond à la date de signature de l'acte authentique indépendamment de la demande d'inscription au RCS pour ceux désirant être reconnu LMP tout de suite afin de pouvoir déduire entre autre les frais antérieurs à l'acquisition ..... (il ne sert donc à rien de décaler l'inscription au RCS à la mise en location effective dans l'espoir d'être reconnu LMP )...
Cependant, les services fiscaux sont amenés à apprécier la date d'achèvement en fonction des éléments en sa possession. A cet égard, le point de savoir à quelle date une construction ou des travaux de reconstruction ou d'addition de construction peuvent être considérés comme terminés est une question de fait dont la solution appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier.... (AH!)
Il se dégage de la jurisprudence à ce sujet, une règle constante selon laquelle la construction ou les travaux de reconstruction ou d'addition de construction doivent être tenus achevés lorsque l'état d'avancement des travaux est tel qu'il permet une utilisation effective de l'immeuble en cause., c'est à dire que les locaux sont habitables. (Donc dans le cas de travaux de création d'appartement, c'est la date à laquelle ces appartements sont habitables, c'est à dire lorsqu'ils disposent de leur propre salle de bains, de leur WC et de leur cuisine donc lorsque vous déclarez avec vos formulaires H2... YES!)
-Concernant la gestion des déficits lorsqu'un bailleur LMnP (avec du déficit BIC se retrouve LMP l'année suivante et inversement (YOYO!)
:
Lorsque le contribuable, après une période de LMnP, se retrouve en position de LMP, les déficits qu'il a accumulé durant les années où il était non professionnel ne peuvent être déduits ni de son revenu global, ni des bénéfices qu'il générerait par son activité de LMP
Si par la suite, il redevient LMnP, les déficits antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et non encore imputés pourront l'être sur les bénéfices constatés.
Toutefois, lorsque le loueur en meublé acquiert le statut LMP au commencement de la LOCATION (et non acquisition), la part des déficits non professionnels qui n'ont pu être imputés en application des règles vues précédemment et qui proviennent de charges engagées en vue de la location d'un local d'habitation avant le commencement de cette location, peut être imputé par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l'activité est exercée à titre professionnel
(C'est à dire que même dans le cas où les services fiscaux reconnaissent le début de l'activité à la date d'acquisition et non à la date de fin de travaux, vous pourrez déduire les frais engagés avant l'acquisition si à la date de mise en location effective, les recettes de vos locations vous permettent d'être LMP )
Exemple:
Vous achetez 2 immeubles en octobre 2009.
Vous devez faire des travaux d'aménagements et supportez des frais (premier établissement, factures déductibles, frais de déplacements...) et ne pouvez donc pas mettre en location immédiatement.
Vous avez 2 mois de travaux et ne louez pas avant janvier 2010.
Vos recettes 2009 sont donc de 0 € et êtes reconnu LMnP. Vous comptabilisez tout de même ces frais et créez un déficit BIC.
En janvier 2010 vous mettez pour la première fois vos biens en location et remplissez les conditions tout de suite pour être LMP.
lors de votre déclaration d'impôts 2011 sur vos revenus 2010, vous pourrez déduire de votre bénéfice ou de vos revenus globaux (si il y a déficit) 1/3 du déficit BIC de 2009 durant 3 ans à condition de rester LMP durant ces trois années!
Attention cependant à ne pas louer un de vos immeubles même terminé en 2009 car le début de la mise en location sera considéré en 2009 et vous ne serez pas LMP dans le cas cité.
-Concernant les plus value du LMP
:
Le LMP qui réalise - de 90 000 € de recettes et qui exerce son activité en tant que Professionnel depuis au moins 5 ans consécutivement ou cumulé sur plusieurs années est éxonéré totalement de plus value à la revente d'un de ses immeubles, même si celui-ci n'est pas détenu depuis au moins 5 ans à condition que le loueur ait le statut de LMP au moment de la cession
.
Toutefois, dans le cas où cette cession aurait pour incidence de requalifier le Loueur Professionnel en Loueur non-Professionnel dû au montant des recettes notamment, il est admis par l'administration fiscale que le contribuable soumette la plus value au règle qui découle du statut qui était le sien l'année précédente et régularise l'année suivante sans pénalités ni intérêts de retard sur son imposition.
L'éxonération est partielle jusqu'à 126 000 € et soumise aux plus values professionnelles au dessus de 126 000 € (exactement dans les conditions que j'expliquais dans un message précédent)
Voilà , en espérant que ça puisse aider à y voir plus clair
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