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gregor
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 Posté - 02 sept. 2009 : 05:44:16
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C'est très clair, merci de nous avoir fait partager votre consultation  |
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 Posté - 02 sept. 2009 : 22:14:58
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C'est tres clair mais pas conforme a la dernière instruction fiscale que gregor nous a apporté, en ce qui concerne le calcul du revenus sur l'année en cours ou sur la moyenne des deux années précédentes pour la plus value.
Il semble que votre interlocuteur ne possède pa les derniers textes lui non plus (comme moi, quoi). |
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Posté - 02 sept. 2009 : 22:18:56
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citation: citation: Initialement posté par runwarrior
[quote]Initialement posté par gregor
Exemple (pas le mien) : Un LMP qui vend un immeuble loué meublé avec 30 locataires en place sans inscription à l'actif , quelle sera le système de plus value adopté ? Le régime des plus values de droit communs donc 27% si moins de 5 ans de possession et les abattements après jusqu'à 15 ans.
pas d'accord du tout.
Si cet immeuble n'est pas inscrit ) l'actif de l'exploitation, il n'y a aucun moyen que cet immeuble puisse être considéré comme faisant partie du patrimoine professionnel, donc il est soumis à la plus-value des particuliers, cad exempté au bout de 15 ans.
D'ailleurs, il n'est pas amortissable, donc le calcul de sa plus-value (différence entre valeur de vente et valeur résiduelle apres dotation de tous les amortissements) est impossible.
Si il avait été inscrit a l'actif et donc partiellement ou totalement amorti, sa valeur résiduelle était calculable.
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Édité par - ribouldingue le 02 sept. 2009 22:20:11 |
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Posté - 02 sept. 2009 : 22:24:53
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citation: Où est la complexité ?
Les entreprises en BIC et désormais les professions libérales BNC pratiquent ceci sans problèmes
je n'ai pas parlé de complexité.
j'ai mis en avant l'abus de droit.
Louer a soi-même en nu pour que soi-même loue en meublé, ce n'est pas équivalent a louer a son activité professionelle de professin libérale.
dans ce dernier cas il y a une justification au montage.
dans celui que je conteste, il n'y a aucune finalité autre que ne pas se soumettre a une certain impot, ce qui est tout a fait susceptible de vous conduire à l'abus de droit.
Je repose donc ma question, mais je crains que vous ne compreniez pas ma question:
Quelle est la finalité ECONOMIQUE de votre montage?
Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple?
Quelle est la justification de faire compliqué, sachant que la reponse ne peut pas etre: Juste et simplement pour éluder l'impot sur les plus-values. |
Édité par - ribouldingue le 02 sept. 2009 22:27:23 |
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Posté - 02 sept. 2009 : 22:32:29
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citation: Ribouldingue, pouvez vous m'expliquer la différence entre votre choix de constituer une sci qui vous loue le bien que vous relouez en meublé et mon choix de la location à moi même ?
En quoi le montage constitue t-il un abus de droit dans un cas et pas dans l'autre ?
Vous ne pouvez pas non plus pratiquer l'amortissement de l'immeuble
ca n'a tout simplement rien Ă voir.
Une sci est une société, je suis associé, un parmi d'"autres.
C'est la société qui me loue en nu, pas moi-même.
Et vu que la SCI ne peut pas louéer en meublé (puisque c'est une société civile), c'est même une obligation de fait, sauf à voir la SCI passer de facto à l'impot sur les sociétés, ce qui en change complètement et l'ame et la nature.
Je peux donc dire que dans le cas de la SCI, il y a DEUX bonnes raisons Ă faire ce montage.
Et efectivement, dans ce cas, il n'y a pas possibilité d'amortir, mais la question ne se pose pas, puisque .... le bien immeuble n'appartient pas à l'exploitant, donc pourquoi voulez vous qu'il se pose la question de l'amortissement? |
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gregor
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Posté - 02 sept. 2009 : 22:34:51
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: citation: Initialement posté par runwarrior
[quote]Initialement posté par gregor
Exemple (pas le mien) : Un LMP qui vend un immeuble loué meublé avec 30 locataires en place sans inscription à l'actif , quelle sera le système de plus value adopté ? Le régime des plus values de droit communs donc 27% si moins de 5 ans de possession et les abattements après jusqu'à 15 ans. pas d'accord du tout. Si cet immeuble n'est pas inscrit ) l'actif de l'exploitation, il n'y a aucun moyen que cet immeuble puisse être considéré comme faisant partie du patrimoine professionnel, donc il est soumis à la plus-value des particuliers, cad exempté au bout de 15 ans. D'ailleurs, il n'est pas amortissable, donc le calcul de sa plus-value (différence entre valeur de vente et valeur résiduelle apres dotation de tous les amortissements) est impossible. Si il avait été inscrit a l'actif et donc partiellement ou totalement amorti, sa valeur résiduelle était calculable.
"Pas d'accord" mais pourtant vous dites la mĂŞme chose que runwarrior  |
Édité par - gregor le 02 sept. 2009 22:43:27 |
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gregor
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Posté - 02 sept. 2009 : 22:41:11
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Ribouldingue, pouvez vous m'expliquer la différence entre votre choix de constituer une sci qui vous loue le bien que vous relouez en meublé et mon choix de la location à moi même ?
En quoi le montage constitue t-il un abus de droit dans un cas et pas dans l'autre ?
Vous ne pouvez pas non plus pratiquer l'amortissement de l'immeuble ca n'a tout simplement rien à voir. Une sci est une société, je suis associé, un parmi d'"autres. C'est la société qui me loue en nu, pas moi-même. Et vu que la SCI ne peut pas louéer en meublé (puisque c'est une société civile), c'est même une obligation de fait, sauf à voir la SCI passer de facto à l'impot sur les sociétés, ce qui en change complètement et l'ame et la nature. Je peux donc dire que dans le cas de la SCI, il y a DEUX bonnes raisons à faire ce montage. Et efectivement, dans ce cas, il n'y a pas possibilité d'amortir, mais la question ne se pose pas, puisque .... le bien immeuble n'appartient pas à l'exploitant, donc pourquoi voulez vous qu'il se pose la question de l'amortissement?
Que vous le vouliez ou non la situation est la même, vous louez en nu à la sci et je loue nu à moi même, mes immeubles pour les louer en meublé et c'est totalement légal . Cette possibilité est accordée à tous les BIC et BNC, sans avoir à justifier pour quellles raisons.
Si vous pouvez me prouver le contraire, je suis preneur
http://www.netpme.fr/actualite-entr...e-prive.html |
Édité par - gregor le 02 sept. 2009 22:55:46 |
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runwarrior
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Posté - 03 sept. 2009 : 09:39:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
C'est tres clair mais pas conforme a la dernière instruction fiscale que gregor nous a apporté, en ce qui concerne le calcul du revenus sur l'année en cours ou sur la moyenne des deux années précédentes pour la plus value.
Il semble que votre interlocuteur ne possède pa les derniers textes lui non plus (comme moi, quoi).
Si justement, il semble qu'une nouvelle instruction ait rendu caduque la précédente.
Mes interlocuteurs, sachant les raisons de ma demande avait étudié et s'était procuré les toutes dernières précisions et circulaires. Celle concernant ce sujet précis datait du 31 juillet 2009.
A moins qu'il y en ait eu une autre au mois d'août mais c'est peu probable |
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runwarrior
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69
Posté - 03 sept. 2009 : 09:46:11
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runwarrior
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Posté - 03 sept. 2009 : 09:57:47
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citation: Initialement posté par gregorcitation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Ribouldingue, pouvez vous m'expliquer la différence entre votre choix de constituer une sci qui vous loue le bien que vous relouez en meublé et mon choix de la location à moi même ?
En quoi le montage constitue t-il un abus de droit dans un cas et pas dans l'autre ?
Vous ne pouvez pas non plus pratiquer l'amortissement de l'immeuble ca n'a tout simplement rien à voir. Une sci est une société, je suis associé, un parmi d'"autres. C'est la société qui me loue en nu, pas moi-même. Et vu que la SCI ne peut pas louéer en meublé (puisque c'est une société civile), c'est même une obligation de fait, sauf à voir la SCI passer de facto à l'impot sur les sociétés, ce qui en change complètement et l'ame et la nature. Je peux donc dire que dans le cas de la SCI, il y a DEUX bonnes raisons à faire ce montage. Et efectivement, dans ce cas, il n'y a pas possibilité d'amortir, mais la question ne se pose pas, puisque .... le bien immeuble n'appartient pas à l'exploitant, donc pourquoi voulez vous qu'il se pose la question de l'amortissement? Que vous le vouliez ou non la situation est la même, vous louez en nu à la sci et je loue nu à moi même, mes immeubles pour les louer en meublé et c'est totalement légal . Cette possibilité est accordée à tous les BIC et BNC, sans avoir à justifier pour quellles raisons. Si vous pouvez me prouver le contraire, je suis preneur http://www.netpme.fr/actualite-entr...e-prive.html
Lors de mon entretien, j'ai évoqué la question. Et Gregor a parfaitement raison, la location à soi-même est tout est fait légal et tout à fait accepté par l'administration fiscale y compris pour les loueurs de meublé qui ne veulent effectivement pas amortir leurs immeubles et veulent déduire leur travaux directement. J'ai vu la jurisprudence à ce sujet, je vais essayé de la récupérer et je la mettrai en ligne.
En en effet, en creusant la question et en faisant quelques calculs, cette solution peut se trouver intéressante dans le cas ou il y a énormément de travaux (qui dépasse presque le prix de la construction elle-même), d'être très fortement imposé et d'envisager de ne pas garder le bien plus de 5 ans.
Après, c'est un calcul à faire mais dans quasiment tous les autres cas, il est préférable et plus avantageux d'amortir de façon "classique" telle que le permet le statut de loueur de meublé.
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gregor
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Posté - 03 sept. 2009 : 11:20:22
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ribouldingue citation: Et efectivement, dans ce cas, il n'y a pas possibilité d'amortir, mais la question ne se pose pas, puisque .... le bien immeuble n'appartient pas à l'exploitant, donc pourquoi voulez vous qu'il se pose la question de l'amortissement?
Le bien immeuble vous appartient à travers votre SCI et la question de l'amortissement se pose de la même façon, vous ne pouvez pas le faire et cela ne vous pose pas de problème. Moi non plus
La fiscalité de votre SCI étant la même qu'en individuel, je ne vois pas de différence.
En quoi serais-je plus désavantagé que vous ?
La SCI est un montage, la location à soi même en est un autre qui peut s'avérer intéressant en cas d'indivision.
Les indivisiaires perçoivent les revenus fonciers et l'un d'entre eux peut être loueur de meublé. |
Édité par - gregor le 03 sept. 2009 11:24:54 |
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Posté - 04 sept. 2009 : 21:05:26
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Je vous présente mes excuses pour l'intervention cvoncernant la plus-value. J'ai du lire asez vite vu que j'étais dans un céfé-internet, et l'absence de l'expression traditionelle 'plus-value des particuliers' m'a fait lire de travers.
En effet, runwarrior avait parfaitemnt raison, et mon post est inutile.
citation: Le bien immeuble vous appartient Ă travers votre SCI Absolument pas.
La SCI qui possède le bien en question appartient à une pluralité de personnes, et non pas une seule.
Il n'y a pas d'effet de 'transparence' de la posession comme il y a un effet de transparence fisclae dans le cas d'une SCI a l'IR en ce qui concerne les revenus.
citation: En quoi serais-je plus désavantagé que vous ?
La questioon n'est pas la, la question est que en cas d'existence d'une sci, la location en meublé IMPOSE de louer en nu au bailleur en meublé.
En cas de possession directe d'un bien, louer en nu a soi-meme pour louer en meublé ensuite me partait uine affaire complliqué pour laquelle le fisc doit pouvoir poiser des questions.
Il ne s'agit pas de désavantage, il s'agit de logique économique.
Economiquement, il n'y a aucune raison de faire ainsi, donc si le fisc vous demande pourquoi vous faites ainsi, quelle est votre réponse?
citation: La SCI est un montage Au sens ou vous l'entendez, le SCI n'est en rien un montage.?
Une SCI est uen assocaition de personne qui choisit le forme de société.
Un montage, c'est de choisir l'exploitation en nom propre ou en EURL par exemple.
citation: la location à soi-même est tout est fait légal et tout à fait accepté par l'administration fiscale y compris pour les loueurs de meublé qui ne veulent effectivement pas amortir leurs immeubles et veulent déduire leur travaux directement. J'ai vu la jurisprudence à ce sujet, je vais essayé de la récupérer et je la mettrai en ligne.
J'attends avec impatience, mais encore une fois je ne constest pas du tout la LEGALITE.
Un montage peut etre parfaitement légal, et pourtant tomber sous le coup de l'abus de droit, cela n 'a rien a voir. |
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gregor
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Posté - 04 sept. 2009 : 22:10:24
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ribouldingue citation: Economiquement, il n'y a aucune raison de faire ainsi, donc si le fisc vous demande pourquoi vous faites ainsi, quelle est votre réponse?
Il y a autant de bonnes raisons que pour une sci tranparente
Est ce que je vous demande pourquoi vous avez acheté en sci ?
citation: Absolument pas.
La SCI qui possède le bien en question appartient à une pluralité de personnes, et non pas une seule.
ah bon, en direct on ne peut pas ĂŞtre plusieurs personnes ?
L'indivision, vous connaissez ? Dans un couple c'est courant et dans certaines familles après des successions aussi
citation: Au sens ou vous l'entendez, le SCI n'est en rien un montage.?
Pas d'accord, la SCI est un montage que je connais bien pour y avoir logé quelques biens 
http://www.seloger.com/140589/12585...ext_actu.htm
citation: Un montage peut etre parfaitement légal, et pourtant tomber sous le coup de l'abus de droit, cela n 'a rien a voir.
Faudrait savoir, vous ne cessez de dire que le montage n'est pas intéressant mais vous pensez que je risque le redressement pour abus de droit Non je ne crains rien, c'est une pratique plutôt qu'un montage qui est fréquemment utilisé en BIC.
Tenez, pour vous faire passer une bonne nuit, une petite lecture 
http://masterdsforleans.e-monsite.c...1060171.html |
Édité par - gregor le 04 sept. 2009 22:43:12 |
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Posté - 05 sept. 2009 : 08:15:30
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Je n'ai JAMAIS dit que ce n'est pas intéressant  , au contraire.
J'ai TOUJOURS dit que votre montage respecte la loi, mais pourrait tomber sous le coup de l'abus de droit, et vous n'avez toujours pas répondu a la question de la finalité économique .
Je suis donc obligé de constater qu'il n'y a AUCUNE finalité économique, la seule finalité est d'éviter une certaine forme d'impot, ce qui est la parfaite définition de l'abus de droit.
L'art de ne pas répondre aux quesitons, ou plutot de répondre par d'autres questions: je vous souhaite de ne pas avoir a faire aux impôts parce que vous ne seriez pas sorti de l'auberge...
citation: Il y a autant de bonnes raisons que pour une sci tranparente
Est ce que je vous demande pourquoi vous avez acheté en sci ?
J'achète en SCI pour acheter à plusieurs, c'est une évidence. je peux 'acheter en SCI' parce que le vendeur vend une SCI, pas un bien immobilier et que nous sommes plusieurs à racheter. Mais la n'est pas le sujet.
Il n'y a aucune raison que vous ne citiez, donc dire qu'il y a autant de bonnes raisons, c'est refuser de répondre.
Je ne comprends pas le lien que vous donnez:
Je connais cela, donc quel est le paragraphe particulier, le ligne ou la référence qui pourraient vous servir d'argument? |
Édité par - ribouldingue le 05 sept. 2009 08:23:42 |
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gregor
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Posté - 06 sept. 2009 : 10:58:53
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Riboudingue citation: J'achète en SCI pour acheter à plusieurs, c'est une évidence. je peux 'acheter en SCI' parce que le vendeur vend une SCI, pas un bien immobilier et que nous sommes plusieurs à racheter. Mais la n'est pas le sujet.
Oui mais la SCI est destinée à louer des biens nus et vous loue le bien nu pour que fassiez du meublé ce qui est exactement la même chose qu'une indivision qui loue le bien vide à un indivisaire qui le loue meublé.
Les indivisiares ne sont pas obligatoirement de la mĂŞme famille.
Si un couple marié sous le régime de la séparation de biens décide d'acheter une bien en indivision, un des deux peut devenir LMP et pas l'autre.
Des frères ou des amis peuvent faire la même chose.
Il n'y a pas plus d'abus de droit dans un cas que dans l'autre.
Si votre SCI avait été créée pour faire du meublé elle aurait opté pour l'IS ce qui n'est pas le cas. Vous avez choisi d'investir dans un bien qui ne vous permet pas l'amortissement et je ne vous demande pas de nous expliquer pourquoi.
Vous êtes dans une phase déficitaire de votre activité, vous faites des choix qui correspondent à vos besoins.
Je ne vous ai jamais dit que vous aviez fait un mauvais choix, chacun choisi en fonction de critères personnels.
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Édité par - gregor le 06 sept. 2009 12:07:10 |
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Posté - 06 sept. 2009 : 12:17:00
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Je n'ai jamais parlé d'abus de droit en cas d'indivision, ou avez-vous lu cela?
Je vais résumer pour terminer cette discussion de sourds:
Il ne faut pas laisser croire au lecteur qu'il peut
louer a lui mĂŞme en nu
un logement qu'il loue lui-même en meublé à un occupant final.
C'est peut-etre une succeesion de montages légaux, mais l'ensemble utilisé dan s le but de minimser des plus-yvalues lors de la revente jusqu'a argument réel et tangible que je suis toout a fait pret a admettre mùais dont je n'ai pas vu le début d'un mot est susceptible de tomber sous l'abus de droit. |
Édité par - ribouldingue le 06 sept. 2009 12:21:19 |
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gregor
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Posté - 06 sept. 2009 : 13:48:39
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Ribouldingue citation: Il ne faut pas laisser croire au lecteur qu'il peut
louer a lui mĂŞme en nu
un logement qu'il loue lui-même en meublé à un occupant final.
Croyez ce que vous voulez
citation: La possibilité de déduire des loyers dits « virtuels » du résultat imposable de l’entreprise, lorsque l’immeuble dans lequel est exercée l’activité est maintenu dans le patrimoine privé de l’entrepreneur, était rendu possible depuis longtemps en matière de bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») par la jurisprudence (CE 13 juillet 1955, n° 17908 et CE 8 juillet 1998 n° 164657).
http://www.netpme.fr/actualite-entr...e-prive.html
http://www.altajuris-languedocrouss...m?PRMC_num=4
Je vous laisse avec vos certitudes. |
Édité par - gregor le 06 sept. 2009 13:59:50 |
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Posté - 06 sept. 2009 : 14:00:46
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Ca n'a tout simplement rien Ă voir....
De plus, dans ce cas que personellement je n'aurais pas discuté, je lis donc que jusqu'a il y a un an, le contribuable aurait été redressé.
Ce n'est pas très rassurant pour votre pseudo-argumentation. |
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gregor
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Posté - 06 sept. 2009 : 14:10:16
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca n'a tout simplement rien Ă voir....
De plus, dans ce cas que personellement je n'aurais pas discuté, je lis donc que jusqu'a il y a un an, le contribuable aurait été redressé.
Ce n'est pas très rassurant pour votre pseudo-argumentation.
Vous avez besoin d'apprendre à lire, l'administration étend aux BNC le droit déjà accordé depuis longtemps aux BIC |
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Posté - 06 sept. 2009 : 14:54:13
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Ca n'a tout simplement rien à voir, je répète. |
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