Dans le cadre de l’investissement privé, deux choix s’offrent à l’entrepreneur. Certes, nous connaissons les risques d’intégrer le bien dans son patrimoine privé. Cependant, suite à la jurisprudence de la cour d’appel administrative de Nantes et du Conseil d’Etat, la règle fiscale est favorable à la location à lui-même du bien situé dans son patrimoine privé. Au plan juridique, l’entrepreneur n’aura pas besoin de faire un bail et au plan fiscal et comptable, il passera en charge, dans son entreprise, le montant du loyer estimé à sa valeur locative. La prudence en la matière recommande peut-être de recourir à l’expertise. Le second choix est la constitution de la fameuse société civile immobilière. Cette voie est surtout réservée à l’introduction des héritiers futurs de l’entrepreneur individuel, pour leur transmettre à terme un bien nettement plus fluide qu’un bien immobilier, non divisible par nature, et ainsi faciliter la répartition en intérêts successoraux de ses patrimoines privé et professionnel.
Gervais MOREL
Concernant la location à soi-même, il est bien évident que pour l’entrepreneur individuel, il s'agit d’un vase communicant. En effet, le loyer facturé à lui-même vient diminuer le résultat imposable professionnel, mais charger ses revenus fonciers. Néanmoins, ce mécanisme vaut la peine d’être étudié. En effet, réduire le résultat professionnel, c’est aussi réduire l’assiette de toutes les cotisations obligatoires du régime du salarié. Quant à charger les revenus fonciers du loyer déduit professionnellement, cela donne quelques avantages, puisque ce loyer est amputé de l’abattement forfaitaire de 14 %,[/ (rayé car plus d'actualité) de la taxe foncière et des intérêts d’emprunt. Cependant, le conseiller en gestion peut surtout amener son client à un investissement créant du déficit foncier. Le résultat professionnel sera alors réduit et le revenu foncier dégagé par cette location à soi-même, neutralisé.
Si pour les BIC, l’Administration a annoncé qu’elle s’alignait sur l’arrêt de Nantes, elle a en revanche fait savoir qu’elle n’entendait pas tirer les conséquences de cet arrêt pour les professions libérales. Dans les activités libérales relevant des bénéfices non commerciaux, il n’est donc pas possible de se louer à soi-même, ce qui est d’ailleurs fortement regrettable. Cependant, la solution de la société civile immobilière est naturellement toujours possible.
Rappelons qu’il vaut mieux éviter d’inscrire dans le tableau des amortissements un immeuble qui risque de se valoriser avec le temps. En effet, la position de l’Administration est très stricte. Si j’achète un immeuble, d’une valeur d’un million de francs, que j’inscris à l’actif de mon bilan ou dans mon tableau d’immobilisations, j’optimise certes mon investissement : je déduis les frais d’acquisition, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt y compris l’amortissement. En revanche, 20 ou 25 ans plus tard, cet immeuble sera totalement amorti : sa valeur comptable sera nulle. Or il faudra le faire passer dans le volet privé de mon patrimoine ou le céder à un tiers. Quoi qu’il en soit, la sortie devra être constatée à la valeur vénale. Si cet immeuble vaut alors 1,5 million de francs, la plus-value est d’1,5 million de francs. Comme le cadre n’est pas celui des plus-values privées, il n’existe donc pas de correctif des ressources monétaires ni d’abattement pour durée de possession : la totalité de la plus-value est taxée. Le Trésor me rappelle à cette occasion que l’amortissement était censé constater la dépréciation du bien : tous les amortissements pratiqués pendant 20 ans sont donc réintégrés brutalement. La différence entre la valeur d’origine et cette valeur vénale est taxée comme une vraie plus-value, à un taux forfaitaire de 26 %. Un conseil de gestion serait excellent pour tout entrepreneur individuel qui immobilise ses murs, mais certainement difficile à envisager : il s'agit de placer toutes les économies d’impôts générées pour payer les impôts de sortie.

Initialement posté par ribouldingue

Fanette, il ne s'agit nullement dans cette jurisprudnece de louer a soi-meme dans le but d'éviter l'impot sur les plus-value, donc c e n'est pas pertinent.

La location a soi-meme est LEGALE, je ne l'ai jamais contesté.
La location a soi-meme est INTERESSANTE, je ne l'ai ajamsi contesté

J'ai peur que vous ne sachiez pas lire.

Initialement posté par ribouldingue

Que vous soyez fin prêt pour un redressement fiscal avec une telle méconnaissance de ce qu'est l'abus de droit et la confusion totale que vous en faites avec la légalité m'importe peu, en revanche je pense que le lecteur qui tombe sur cette discussion par hasard ne doit pas se tromper.


Il n'y a pire sourd que celui qui ne veut pas entendre.

Donc ce bien est au environ de 400000 euro et à un revenu mensuel de loyer de 5000 Euro, cela me parait être une bonne affaire mais je me perd un peu dans les méandres des déductions en tout genre ce qui me fait hésitez aussi bien sur l'achat même que si cela se fait sur le statut (LMP ou LMNP).

Ensuite, je suis aussi sur une autre affaire de 300000 euro avec un revenu actuel de 4000 euro mensuel non meublé (la des travaux sont a prévoir) et mon but serait de passer le plus tôt possible les appartements en meublé.