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fanoue
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 Posté - 21 août 2009 : 17:57:58
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AG de mars 2007: résolution 14: travaux de ravalement et son financement.
Financement: " AG confère au syndic tous pouvoirs à l'effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires de:
- recenser les copropriétaires qui entendent adhérer à l'emprunt
-solliciter un prêt auprès du credit foncier
-accepter l'offre de prĂŞt valant contrat
-exécuter toutes les obligations du contrat de prêt dont le remboursement se fera par prélèvements automatiques sur le compte bancaire de chacun des copropriétaire tenu envers le syndicat que pour le seul montant de sa quote part de prêt correspondant au paiement des travaux. A cet égard les prélèvements seront effectués par le credit foncier en qualité de mandataire au nom et pour le compte du syndicat.
-souscrire un contrat de autionnement auprès de CFG afin que le syndicat n'ait en aucun cas à supporter les conséquences financières de la défaillance de tout copropriétaire dans le remboursement de sa quote part de prêt.
Nous avons voté NON à cette résolution
nous avons envoyé notre identité au credit foncier.
Dossier refusé. ( Banque de france)
Nous avons demandé au syndic de régler suivant article 33: refus du syndic
Question: Est-ce vraiment un prĂŞt collectif? Que pouvons nous faire?
Nous sommes à jour de nos charges courantes mais avons des difficultés pour régler lnotre quote part (11 500 Euros) comptant.
Avons reçu une mise en demeure et assignation
Merci des vos conseils
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Posté - 21 août 2009 : 18:09:54
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citation: Nous avons demandé au syndic de régler suivant article 33: refus du syndic citation: Article 33 En savoir plus sur cet article...
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.
Je suppose que ce ravalement était imposé par la municipalité ?
Depuis 2007 et ce vote, êtes-vous allez vous renseigner auprès de l'ADIL, de la Mairie, pour connaître vos éventuelles possibilités d'aides financières ?etc... |
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Édité par - quelboulot le 21 août 2009 18:10:44 |
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fanoue
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 Posté - 21 août 2009 : 18:46:37
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pas d'obligation de la mairie. nous en sommes surs.
le problème est que nous devions simplement envoyer un Rib pour le prélèvement car il était prévu un credit au nom du syndicat et que la banque a mis en place des prêts individuels sous le nom de crédit collectif.
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fanoue
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Posté - 21 août 2009 : 19:22:39
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Article 33 En savoir plus sur cet article...
La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société.
Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires.
le prêt ne semble pas correspondre à ce qui était prévu en AG. Avons-nous le droit de faire référence à cet article pour régler? Selon syndic: non. mais celui-ci ne veut pas nous transmettre copie du contrat signé avec credit foncier. En réponse à notre demande: assignation pour le 8 septembre 2009!
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nefer
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Posté - 21 août 2009 : 19:55:05
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les documents concernant ce pret Ă©taient ils joint Ă la convocaction ? |
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Posté - 21 août 2009 : 21:08:26
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Prenez contact avec une association de consommateurs (mĂŞme s'il vous faut payer la cotisation quasi obligatoire) et avez-vous contacter l'ADIL ???????????? |
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fanoue
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Posté - 21 août 2009 : 21:08:42
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Non. A la précédente AG (2006) nous avions eu un modèle du courrier que devait nous adresser la banque.
Au dos de ce document était précisé les informations concernant ce prêt:" Un seul prêt mais des prélèvements automatiques sur le compte personnel de chaque copropriétaire participant à l'emprunt".( Copro 100)
taux indiqué: 3.95%.
l'AG de 2006 a reporté cette question à l'année suivante. En 2007 la question du financement a été oubliée à l'ordre du jour, et a été incluse avec le vote du ravalement.
Les critères du prêt n'ont pas été abordés.
Sur la proposition reçue de credit foncier: taux sur 5 ans: 4.45 etr sur 7 ans 4.60%
merci |
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ETASPAK
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Posté - 21 août 2009 : 21:16:43
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fanoue
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Posté - 21 août 2009 : 21:24:25
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fanoue
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Posté - 21 août 2009 : 21:35:23
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a Etaspak: Suis allée voir site inglese. Nous avons demandé le paiement sur 10 ans. le syndic refuse sous prétexte qu'un prêt collectif a été mis en place; or ce prêt "collectif" n'est qu'un cumul de prêts individuels.
nous avons fait une proposition de regler mensuellement ( ce qui ferait un remboursement sur 6 ans) avec intérêts légaux: le syndic nous a raccroché au nez. avons confirmé notre demande par lettre recommandéé... Assignation pour septembre 2009!!
merci d'avance de vos réponses. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 21 août 2009 : 21:38:25
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citation: Initialement posté par fanoue
article 24 .
merci
En conséquence, l’article 33 de la loi ne vous est pas applicable.
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fanoue
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Posté - 21 août 2009 : 21:45:55
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Pourquoi? nous avons voté Non au ravalement. le prêt nous a été refusé ( est-ce donc un prêt collectif?)
a la lecture de l'article 33 je n'ai pas vu que le type de majorité ( art 24, 25, 26) avait son importance.
le fait que AG a voté que le prêt était au nom du syndicat n'a t il pas son importance.
petite précision: nous voulons payer ce ravalement mais ne pouvons le payer comptant.
merci |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 21 août 2009 : 22:04:02
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L’article 33 de la loi ne vise que les travaux d'amélioration, article 26 de la loi.
Dans votre cas il s’agit de travaux d’entretien, article 24 de la loi.
Votre conseil syndical est-il au courant de cet Ă©tat de fait ?
Concernant votre assignation, essayez une médiation avec le conciliateur de justice.
Voyez ces liens :
Recours au conciliateur de justice :
http://vosdroits.service-public.fr/.../F1736.xhtml
http://www.cdad-paris.justice.fr/pr...liateur.html
Voyez Ă©galement ce lien:
COPROPRIÉTÉ : LE RECOUVREMENT DES IMPAYÉS
Le rôle du conseil syndical en cas d’impayés :
Tout d’abord, le conseil doit s’informer de l’existence de charges impayées.
Il peut donner son avis sur le plan de règlement amiable des dettes et vérifier qu’il est respecté.
Il devrait également être consulté par le syndic sur l’engagement d’une procédure judiciaire et le choix de cette procédure, et ensuite veiller à sa mise en œuvre.
Enfin, il s’assurera de l’exécution des décisions judiciaires obtenues.
Rechercher un arrangement à l’amiable :
Pour une difficulté passagère, rien ne sert d’aggraver la situation par une procédure lourde et coûteuse.
Il vaut mieux proposer au débiteur un entretien en tête-à -tête et envisager avec lui un échelonnement des paiements.
Si les démarches du syndic n’aboutissent pas, une simple déclaration au greffe peut suffire à amener le débiteur à soumettre sa situation au juge, qui proposera un plan de remboursement si les difficultés de paiement sont réelles.
Le syndic a également la possibilité de s’adresser au conciliateur de justice du tribunal d’instance pour ne pas effaroucher un débiteur craintif.
Cette démarche est gratuite et aisée : un rendez-vous est obtenu sur un simple appel ou par courrier.
Pour un débiteur chronique qui ne fait pas d’effort pour assainir sa situation financière, la prudence est de mise. La tolérance du syndic à son égard n’est pas toujours un bon service à lui rendre.
Dès que des travaux importants seront votés, il risque de basculer dans des ennuis plus sérieux que des retards répétitifs avec pénalités.
Après les avertissements d’usage (mise en demeure par lettre recommandée), une procédure simple sera l’avertissement nécessaire à une remise en ordre de ses finances.
http://www.conso.net/bases/5_vos_dr..._impayes.pdf
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Édité par - ETASPAK le 21 août 2009 22:19:04 |
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fanoue
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Posté - 21 août 2009 : 22:49:09
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merci. bien noté. un ravalement qui n'a pas été réalisé depuis 50 ans et qui coûte 500 000 euros ne peut plus pêtre considérer comme un simple entretien. ex: reconstruction des jardinières et balcons. ( voir ma 2ème demande)
par ailleurs, nous avons demandé au syndicat un entretien pour un accord. pas de réponse de leur part. |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 21 août 2009 : 23:34:53
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La reconstruction, à l'identique ou presque, des jardinières,la reprise des balcons ce sont tous des travaux d'entretien.
"Refaire" les façades au bout de 50 ans c'est de l'entretien qq en soit le montant; au bout de 3/5 ans cela pourrait être considéré comme de l'amélioration
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nefer
Modérateur
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Posté - 22 août 2009 : 08:55:15
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il vous reste à chercher un financement par les voies traditionnelles....,auprès des banques |
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JB22
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Posté - 22 août 2009 : 11:43:48
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"Nous avons voté NON à cette résolution
nous avons envoyé notre identité au credit foncier.
Dossier refusé. ( Banque de france)"
Vous Ă©tiez libre de voter pour ou contre mais sachant que vous ne pourriez pas payer comptant on ne comprend pas votre refus.
Votre demande de participation au prêt a été refusé, Banque de France dites-vous, seriez vous "interdit bancaire".
de nefer
" il vous reste à chercher un financement par les voies traditionnelles....,auprès des banques"
Difficile alors...
Je confirme l'article 33 qui fait parti du chapitre III de la loi, ne concerne que les travaux visés à l'article 30, votés à l'article 26.
Je précise également que le syndicat n'ayant pas obligation d'accepter le paiement en dix ans, le syndic ne peut vous accorder ces délais sans engager sa responsabilité.
En cas de paiement sur dix ans le syndicat peut prendre une hypothèque en garantie de sa créance, ce qui augmente le coùt du crédit. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 22 août 2009 : 16:39:46
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si vous donniez le motif réel du refus......
car je suppose qu'il doit figurer dans les clauses d'exclusion de ce pret collectif |
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fanoue
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Posté - 31 août 2009 : 18:05:10
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nous avons été PAR ERREUR fiché a la banque de france pour crédit. nous avons reçu un courrier de la banque qui s'excusait; le credit foncier n'a pas donné de raison au refus;
c'est le principe qui nous choque. l'assemblée a voté pour que le prêt soit au nom du syndicat et que les propriétaires paient directement à la banque; et en fin de compte chaque copropriétaire a eu son examen bancaire.
je confirme que nous n'essayons pas d'être dispensés de la dette. nous avons payé les 2/3 à ce jour.
merci à ceux qui nous ont donné des renseignements constructifs dont Etaspak.
pour nefer : nous ne cherchons pas une solution pour payer mais savoir si ce qui est voté en assemblée peut être modifié selon les intérêts de certains.
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