|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bowmeg84
Nouveau Membre
France
7 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 23 août 2009 : 15:38:27
|
Bonjour,
Je suis nouveau sur le forum, et je le trouve particulièrement intéressant.
J'ai longuement parcouru le forum autour de la division en zone NB et je ne trouve que des réponses partielles à mon problème.
J'ai signé un compromis de vente pour l'acquisition d'une maison (déjà construite) sur une parcelle de 5000 m². Cependant, pour des motifs de financement, je souhaite revendre une parcelle de 2000m² en terrain à bâtir et déposer un PC pour m'assurer que le terrain est constructible. En effet, le régime de l'urbanisme est actuellement régit par un POS, et il y a un PLU en cours de préparation.
Pour ce faire, j'ai déposé le 20 juillet 2009, une DP de division de la parcelle pour détacher un lot à bâtir de 2000m². Le 30 juillet, je déposais un PC sur la parcelle détachée (en cours de détachement en fait).
Le 10 Aout, je recevais une LRAR de la mairie demandant des pièces complémentaires au PC, notamment le PCMI10 "certificat d'achèvement des équipements déservant le lot". Ne comprenant pas, j'ai appelé la DDE, qui m'a expliqué qu'il s'agissait d'un lotissement, et donc que je devais viabiliser le terrain....De surcroit, la DDE m'informe oralement que la DP de division est refusée, au motif que le POS interdit les lotissements.
Le 21 Aout (Délai de 1 mois + 1jour) je vais à la mairie demander le certificat de non opposition à la DP. La mairie me fournit alors une copie de l'arrêté du maire s'opposant à la DP au motif qu'elle ne respecte pas l'article NB2 du POS. Ce document est signé du 8 aout. La mairie m'informe que la notification d'opposition est partie par courrier avec AR le 20 Août.
Le 22 Aout, je rencontre le Maire pour avoir des explications. Le maire me répond qu'il a suivi l'avis de la DDE, et reconnait que cet avis est contestable. Je lui explique qu'à cette date, je ne suis pas encore officiellement informé de cette opposition, et que donc je dispose d'une non opposition tacite.
Le maire m'autorise à afficher le panneau de DP sur mon terrain, et m'invite à contester son arrêté d'opposition.
Sur le fond, le maire n'est pas opposé à mon projet.
Questions :
Comment dois je contester son arrêté ? sur le fond, ou sur la forme ?
L'article NB2 interdit les lotissements et groupements d'habitations. Ma DP ne concerne qu'un lot à bâtir, pour une maison d'habitation. Le terrain est entouré de maisons déservies par les réseaux usuels.
Comment bloquer un recours de la DDE sur le fond ? La DDE prétend que s'il y a deux procédures pour la notion de lotissement (permis d'aménager ou DP), c'est bien que le terme lotissement ne constitue pas une procédure, mais bien une nature de l'occupation et de l'utilisation du sol. En conséquence, la DDE conteste les avis ministériel qui juge illégale les dispositions des POS et PLU interdisant les lotissements.
Le certificat de non opposition à la DP est il suffisant pour servir de certificat d'achèvement des équipements désservant le lot ?
Merci pour vos réponses
|
|
|
|
1
 Posté - 23 août 2009 : 21:48:11
|
faites une DAACT, le certificat de non opposition n'a pas le mĂŞme objet !
vous mĂŞme n'avez rien Ă contester puisque vous ĂŞtes titulaire d'une autorisation tacite que le maire ne peut pas retirer !
la probabilité d'un recours de la DDE est faible... mais non nul si vous êtes dans le Var : est-ce le cas ? |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 23 août 2009 21:49:41 |
|
|
|
bowmeg84
Nouveau Membre
France
7 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 24 août 2009 : 13:21:38
|
Merci pour ces éléments.
Toutefois, je ne comprends pas le fait que je ne doive pas contester le courrier du maire. Il y a malgré tout un arrêté municipal faisant opposition qui a été transmis au contrôle de légalité ? Et en droit, le dernier qui écrit à raison....
A quoi sert donc un certificat de non opposition ?
La DAACT va justifer de quoi ? Pour l'instant la DP n'est qu'une déclaration de division. Quels sont les travaux à réaliser ? Le bornage par le géomètre ?
Si je vous comprends bien, la DAACT sera le justificatif d'achèvement des travaux des équipements déservant le lot. Quand dois je faire établir cette DAACT par rapport au délai de recours de la DP.
J'ai seulement trois mois pour fournir les pièces manquantes au PC, sinon il sera refusé...
Je suis dans le Vaucluse.
Dans l'attente de vous lire |
|
|
|
3
Posté - 24 août 2009 : 14:11:44
|
le Vaucluse est un des départements difficiles...
vous pouvez contester l'arrêté car trop tardif, valant à ce titre retrait d'une autorisation que l'administration ne peut pas retirer.
dès la division effectivement réalisée, vous ferez la DAACT : a priori, pas d'achèvement de travaux si il s'agissait de présenter une simple division ! on déclare en fait l'achèvement de la division.
dès la division réalisée, faites DAACT et recours contre la DP au plus vite...
la PCMI10 n'est exigible que si des équipements étaient prévus dans le cadre du lotissement : est-ce le cas ? si oui, lesquels ?
allez voir la description de la PCMI10 lĂ :
http://www.urbanisme.developpement-...le578913.pdf
je doute que vosu ayez souscrit une garantie bancaire.... cette pièce ne concerne a priori que les lotissements autorisés, pas les lotissements déclarés. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 24 août 2009 14:21:37 |
|
|
|
bowmeg84
Nouveau Membre
France
7 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 24 août 2009 : 16:20:32
|
Je crains Ă vous lire que mon projet ne s'arrĂŞte lĂ !
Pour faire la DAACT, je dois j'imagine attendre le délai des recours (soit deux mois). Seulement après je dois faire un recours contre la DP ? J'ai déjà mis le panneau d'affichage sur le terrain, puisque j'ai un accord tacite...
Concernant les équipements, je prévois juste un raccordement à l'assainissement collectif sur la maison existante. La parcelle détachée pourra alors se raccorder à l'assainissement collectif, si le futur acquéreur le souhaite. Cepandant, je n'engagerai les travaux qu'une fois que je serais propriétaire. Le PC et la DP ne sont faites que pour justifier le caractère constructible du terrain détaché....
La DDE me répond que le PC sera accordé, si je n'évoque pas la notion de division dans la demande. Dans ce cas, la parcelle existante est constructible (elle l'est puisque le POS le prévoit !); mais vendre le terrain en terrain à bâtir après division ne le serait pas ? N'est ce pas contraire au droit de propriété ?
Bref en l'état, si je comprends bien, le PCMI10 est à fournir puisque je prévois un raccordement au réseau d'assainissement ? Or je ne le ferais qu'une fois acquise la constructibilité du terrain....Le serpent se mord la queue.
Bref j'ai du mal à établir une stratégie....
|
|
|
|
bowmeg84
Nouveau Membre
France
7 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 24 août 2009 : 17:40:56
|
Voici l'extrait d'un jugement du TA de Marseille (juridiction dans laquelle je suis) (extrait d'un fil de l'ancien forum)
La requête du Préfet est rejetée :
Considérant que par acte en date du 7 août 2008, le maire de xxxx a, en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, délivré à M. et Mme A, un certificat attestant qu’il n’avait pas pris de décision d’opposition à la déclaration préalable qu’ils avaient déposée le 4 juillet 2008 en vue de la division d’un terrain en zone NB du POS de la commune; que le préfet de Vaucluse en demande l’annulation par un unique moyen tiré de la violation de l’article NB2 du POS de xxxx;
Considérant qu’aux termes de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme , « En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants-droit. » que contrairement à la portée juridique donnée à ce certificat par le préfet de Vaucluse, un tel acte n’a aucune portée décisoire et se borne à confirmer la décision de non opposition tacite née le 4 août 2008 du silence de l’administration ; que le maire est alors en situation de compétence liée pour délivrer cette attestation, et ne peut pas même procéder à son retrait ; que si le préfet de Vaucluse demeure néanmoins recevable à en contester la légalité par la voie de l’action, il ne peut utilement invoquer à son encontre des moyens tirés de la non conformité, aux règles d’urbanisme, de l’autorisation tacite dont le maire a confirmé la naissance, mais seulement en contester l’intervention ; qu’il s’ensuit que l’unique moyen du préfet est inopérant et que son déféré doit être rejeté
Considérant qu’il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge du PREFET DE VAUCLUSE la somme demandée par la commune de Vaugines au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens;
DECIDE:
Article 1er : Le déféré du PREFET DE VAUCLUSE est rejeté.
Article 2 : Les conclusions de la commune de xxxx au titre de l’article L. 76 1 -1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié au PREFET DE VAUCLUSE, à M. et Mme A et à la commune de xxxx.Considérant que par acte en date du 7 août 2008, le maire de xxxx a, en application de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme, délivré à M. et Mme A, un certificat attestant qu’il n’avait pas pris de décision d’opposition à la déclaration préalable qu’ils avaient déposée le 4 juillet 2008 en vue de la division d’un terrain en zone NB du POS de la commune; que le préfet de Vaucluse en demande l’annulation par un unique moyen tiré de la violation de l’article NB2 du POS de xxxx;
Considérant qu’aux termes de l’article R. 424-13 du code de l’urbanisme , « En cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants-droit. » que contrairement à la portée juridique donnée à ce certificat par le préfet de Vaucluse, un tel acte n’a aucune portée décisoire et se borne à confirmer la décision de non opposition tacite née le 4 août 2008 du silence de l’administration ; que le maire est alors en situation de compétence liée pour délivrer cette attestation, et ne peut pas même procéder à son retrait ; que si le préfet de Vaucluse demeure néanmoins recevable à en contester la légalité par la voie de l’action, il ne peut utilement invoquer à son encontre des moyens tirés de la non conformité, aux règles d’urbanisme, de l’autorisation tacite dont le maire a confirmé la naissance, mais seulement en contester l’intervention ; qu’il s’ensuit que l’unique moyen du préfet est inopérant et que son déféré doit être rejeté
Considérant qu’il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge du PREFET DE VAUCLUSE la somme demandée par la commune de Vaugines au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens;
DECIDE:
Article 1er : Le déféré du PREFET DE VAUCLUSE est rejeté.
Article 2 : Les conclusions de la commune de xxxx au titre de l’article L. 76 1 -1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié au PREFET DE VAUCLUSE, à M. et Mme A et à la commune de xxxx
J'en conclu que le Préfet ne peut pas attaquer le certificat de non opposition tacite. De surcroît, le rapporteur public laisse entendre que le retrait d'une non opposition tacite n'est pas possible quelques soient le respect des règles d'urbanisme.
En conséquence une non opposition tacite à DP de division foncière ne peut être annulé au motif d'un non respect d'une disposition du POS ou PLU ? Est ce bien ce qu'il faut comprendre ?
Bien cordialement |
|
|
|
6
Posté - 24 août 2009 : 19:00:48
|
|
citation: Initialement posté par bowmeg84
Je crains Ă vous lire que mon projet ne s'arrĂŞte lĂ !
Pour faire la DAACT, je dois j'imagine attendre le délai des recours (soit deux mois). non, pour une division sans travaux, la DAACT peut être quasi immédiate (dès les travaux du géomètre réalisés avec trnasmission aux services cadastraux)citation: Seulement après je dois faire un recours contre la DP ? J'ai déjà mis le panneau d'affichage sur le terrain, puisque j'ai un accord tacite...
vous avez bien fait d'afficher, mais l'affichage ne concerne que le délai de recours des tiers, pas autre chosecitation:
Concernant les équipements, je prévois juste un raccordement à l'assainissement collectif sur la maison existante. La parcelle détachée pourra alors se raccorder à l'assainissement collectif, si le futur acquéreur le souhaite. Cepandant, je n'engagerai les travaux qu'une fois que je serais propriétaire. Le PC et la DP ne sont faites que pour justifier le caractère constructible du terrain détaché....
il n'y a donc pas de travaux ou d'équipements communs à réalisercitation:
La DDE me répond que le PC sera accordé, si je n'évoque pas la notion de division dans la demande.
inutile de l'évoquer : c'est acquis par voie tacite. Le PC ne concerne donc que lka parcelle issue de la division.citation: Dans ce cas, la parcelle existante est constructible (elle l'est puisque le POS le prévoit !); mais vendre le terrain en terrain à bâtir après division ne le serait pas ? N'est ce pas contraire au droit de propriété ? c'est surtout incohérent voire débilecitation:
Bref en l'état, si je comprends bien, le PCMI10 est à fournir puisque je prévois un raccordement au réseau d'assainissement ?
ce raccordement figurait dans la DP de lotissement ?citation: Or je ne le ferais qu'une fois acquise la constructibilité du terrain....Le serpent se mord la queue.
Bref j'ai du mal à établir une stratégie....
**correction de balises |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 28 août 2009 14:55:12 |
|
|
|
7
Posté - 28 août 2009 : 14:05:30
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormsercitation: Initialement posté par bowmeg84
Je crains Ă vous lire que mon projet ne s'arrĂŞte lĂ !
Pour faire la DAACT, je dois j'imagine attendre le délai des recours (soit deux mois). non, pour une division sans travaux, la DAACT peut être quasi immédiate (dès les travaux du géomètre réalisés avec trnasmission aux services cadastraux) citation: Seulement après je dois faire un recours contre la DP ? J'ai déjà mis le panneau d'affichage sur le terrain, puisque j'ai un accord tacite...
vous avez bien fait d'afficher, mais l'affichage ne concerne que le délai de recours des tiers, pas autre chose citation:
Concernant les équipements, je prévois juste un raccordement à l'assainissement collectif sur la maison existante. La parcelle détachée pourra alors se raccorder à l'assainissement collectif, si le futur acquéreur le souhaite. Cepandant, je n'engagerai les travaux qu'une fois que je serais propriétaire. Le PC et la DP ne sont faites que pour justifier le caractère constructible du terrain détaché....
il n'y a donc pas de travaux ou d'équipements communs à réaliser citation:
La DDE me répond que le PC sera accordé, si je n'évoque pas la notion de division dans la demande.
inutile de l'évoquer : c'est acquis par voie tacite. Le PC ne concerne donc que lka parcelle issue de la division. citation: Dans ce cas, la parcelle existante est constructible (elle l'est puisque le POS le prévoit !); mais vendre le terrain en terrain à bâtir après division ne le serait pas ? N'est ce pas contraire au droit de propriété ? c'est surtout incohérent voire débile citation:
Bref en l'état, si je comprends bien, le PCMI10 est à fournir puisque je prévois un raccordement au réseau d'assainissement ?
ce raccordement figurait dans la DP de lotissement ? citation: Or je ne le ferais qu'une fois acquise la constructibilité du terrain....Le serpent se mord la queue.
Bref j'ai du mal à établir une stratégie....
Ahhh ? pas d'accord avec Emmanuel, si je lis correctement (c'est rare !). la daact ne peut être faite que lorsque la division est effective donc lorsque la mutation a été faite et donc n'aurait rien à voir avec les travaux du Géomùètre-Expert (DMPC - Bornage...etc)
Pour ma part, si la DP a été accordé tacitement (pour cause de retard), simple courrier prévu par les textes à la Commune réclamant la confirmation prévue de non-opposition tacite.
Par contre le "Vaucluse" ne va pas être content et tentera de réclamer cette daact ( (R442-18a) avant la délivrance du PC et ce malgré la réponse sur le site Extranet du Ministère........et cela devrait coincer à ce niveau , sauf à trouver un acquéreur qui achete sans PC (révons !).
**modération**
corrections de balises dans la citation antérieure.
merci de vérifier si le sens de la réponse change  |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 28 août 2009 14:58:06 |
|
|
|
8
Posté - 28 août 2009 : 15:01:04
|
|
on est bien en face de la difficile articulation entre PC et DP lotissement... et j'espère que ce sera simplifiée lors de la réforme de la réforme ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
bowmeg84
Nouveau Membre
France
7 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 02 sept. 2009 : 09:18:09
|
Bonjour,
Merci pour ces réponses, mais j'avoue ne pas bien comprendre.
J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une propriété, avec des conditions suspensives suivantes :
Acceptation de la division et du détachement d'une parcelle
Acceptation d'un PC sur la parcelle détachée
J'ai déposé la DP et le PC en même temps. L'objectif étant qu'il y a un PLU en cours dont le contenu n'est pas connu, la meilleure façon d'avoir une garantie que le terrain est constructible est d'obtenir un PC.
Dans notre histoire, nous n'avons pas Ă diviser la parcelle avant l'achat.
La DDE me réclame une pièce complémentaire qui est le PCMI10. Or je ne construit qu'une maison sur la parcelle détachée. Tout les équipements tels que eau, electricité, téléphone sont à proximité. La parcelle dispose déjà d'un accès à la route. Mais nous ne pouvons pas clairement préciser que la parcelle est viabilisée (au sens avoir les équipements prêt à la clotûre).
La demande de PCMI10 m'oblige donc à réaliser la division, et à viabiliser le terrain avant ? Le code de l'urbanisme impose donc que pour vendre un terrain à bâtir, il est nécessaire de l'avoir viabiliser préalablement, sans avoir la certitude d'obtention du PC ?
Cela me semble pour le moins curieux.... |
|
|
|
10
Posté - 02 sept. 2009 : 13:41:12
|
|
l'obtention de PC peut être "garantie" par l'obteniton d'un certificat d'urbanisme qui, lui, n'impose pas que la division prévue soit effective. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez Ă relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-ĂŞtre incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
